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房地产基础专业知识
1.房地产：是指以十地和房屋作为物质存在形态的财产。

它是山厉产和地产两大部分纽成。

所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。

其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。

2.房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。

它包括：土地的开发、房屋
的建设、维修、管理，十•地使用权的有偿划拨、出让、转让、龙屋所有权的买卖、租赁、典当、厉地产的抵押，以及曲此形成的厉地产市场。

3.三通一平：是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。

"三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，‘'一平”是把施工现场的土地进行平整。

4.七通一平：指大的开发区或重要的开发项口施工准备工作的要求。

“七通”包括道路通、
上下水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。

“一平”是土地平整。

5.规划红线：是对建设用地范鬧的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。

6.商品房分类：按用途,可分为住宅、写字楼、公寓、商铺等;按楼层，可分为低层、多层、
小高层、高层、超高层等。

7.经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住厉问题而修
建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。

这类住宅因减免了市政配套等费用，（英中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50%,并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商殆房，并且规定了较低的固定利润率3%）,故又称经济实用房。

8.低层建筑：指1 — 3层的住宅建筑。

9.多层建筑：指4一6层的住宅建筑。

10.中高层建筑：指7-9层的住宅建筑。

11.高层建筑：指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。

12.超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建筑。

13.住宅的耐久年限：即住宅的使用寿命一般为50年。

14.会所：以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。

15.塔楼:以楼梯、电梯为核心所纽成的住宅（一般为高层住宅人
16.板楼：山多个单•元排列纟I［成的住宅（一般为多层或小髙层）。

17.跃层：一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯
联系上下层。

18.复式：在建造上仍每户占有上下两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。

19.钮层：户内楼面高度不一致，鉛开Z处有楼梯联系。

但没有完全分为两层。

（适合大面积
住宅，小户型会显得局促）
20.进深：一间房屋从前墙皮到后墙之间的实际长度。

21.开间：住宅的宽度，指一•间墙皮到另一面墙皮之间的实际跖离，也叫而宽。

22.标准层：平面布置相同的楼层。

23.层高：房屋一层的高度。

指下层楼板面到上层楼板而之间的跖•离。

24.净高：下层地板血或楼板上农血到上层楼板下农血之间的距离。

净高和层高的关系口J用
公式表示为：净高=层高一楼板厚度。

25.建筑间距：是指建筑ZI'可应保持的合理距离。

通常以tl照间距來确定。

即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢眉屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。

确定标准：日照标准，住宅
底层满窗日照不少于连续1小时（冬至日）或连续2小时（大寒日）。

26.日照间距包括止面间距和侧而间距。

27.口照间距系数：按照口照标准确定房屋间距与遮扌当房屋檐高的比值，板楼止南止北1.&、
倾斜20度以上1.40
2&户型：每户居室的数量和大小。

29.户型比：各种户型在总户数中所占的比例。

30.房屛产权：指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利，是物权的--种。

指房产所
有者按国家法律规定所享有的权利。

31.建筑面积：套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

32.建筑物内层高低于2.2米的楼层不计建筑面积。

33.套内建筑而积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
34.公摊面积：公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、地下室、值班
进警室等以及英他功能上为整座楼服务的公共用厉和管理用厉的建筑面积。

套和各小元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影而积的一半。

35.封闭阳台按实际而积计入建筑而积，为封闭阳台按实际而积的一半计入建筑而积
36.使用而积：建筑物各层平而中直接为生产生活使用的净而积的总和，俗称地毯而积°
37.使用率：使用面积与建筑而积之比。

（使用率=使用面积/建筑而积）
38.实用率：是套内建筑面积和建筑面积之比。

（实用率=套内建筑面积/建筑面积）。

39.分摊的公用建筑面积：套内建筑面积X公用建筑而积分摊系数。

40.公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积Z和。

41.容积率：总建筑而积与建设用地面积Z比。

（容积率=地上建筑面积/项日占地面积）
42.建筑覆盖率：又称建筑密度，是建筑物基底占地而积与规划用地Z比。

（建筑密度=建筑
物占地面积/规划建设用地面积）
43.人口毛密度=项目估算人数/项目占地面积（单位：人/公顷）
44.绿化率：是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。

（绿化率 =
绿化占地面积/项目占地面积）
45..77.证及发证机关：（1）《国有土地使用证》（国土资源局）、（2）《建设用地规划许可证》
（规委）、（3）《建设工程规划许可证》（观委）、（4）《建筑工程施工许可证》（建委）、（5）《商品房预售许可证》（建委）。

46.国有土地使用证：是证明十•地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某
块国有土地使用权的法律凭证。

47.土地使用年限：（1）住宅用地70年（2）工业用地50年（3）商业旅游娱乐用地40 年（4）
文教、卫生、体育用地50年；（5）综合用地50年；（6）车库用地50年。

48.建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨十地前，经城市规划
行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

49.建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

50.商殆房销售（预售）许可证：是市、具人民政府启地产管理部门允许房地产开发企业销售
商品厉的批准性证件。

51.两书：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。

52.住宅质量保证书：是房•地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的住房质量保证
文件。

53.住宅使用说明书：是厉地产开发企业在商晶房交付使用时向购厉人提供的住房使用的说明。

54.房屋预售：可简单理解为房屋还未建成就预先出售。

55.个人住房贷款：中国人民银行批准的商业银行和住厉储蓄行,为城镇居民购买住房提供的
贷款，执行法定贷款利率（也叫商业贷款）。

56.公积金贷款：是政府政策性住房贷款，贷款对象必须是住厉公积金的缴存人，贷款利率比
商业贷款利率低（又称个人住厉委托担保贷款）。

57.购房人一般应缴纳哪几种税？主要是印花税和契税。

5&契税：指房屋•所有权发生转移时，就当事人所订契约，按启价的一定比例向新的房屋产权人征收的一次性税收。

一般在房屛交付吋开发尚代收或办理产权证吋直接交给税务机关。

征收标准：普通住厉为总房款的1.5%,其他为3%o
59.普通住房：应同时满足三个条件：住宅小区容积率在1.0 （含）以上；但套建筑面积在140
（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住厉平均交易价格1.2倍以下。

60.印花税：是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人
征收的一•种税。

购厉环节征收标准：总房款的万分之五，签约时缴纳。

办理产权证时另需交纳5元/证。

61.公共维修基金：住宅楼房的公共部分和公用设施、设备的维修养护基金。

山居住小区管理
办公室（政府部门）按总房款的2%在办理产权证吋收収。

有吋在房屋交付吋开发商或物业管理公司会代收。

62.中水：指生活污水经过沉淀、过滤、消毒后，达到饮用水标准的水，可用于卫生间冲水、
小区绿化灌溉、洗车等。

63.房地产项目土地成本包括：土地出让金，土地补偿及拆迁安置费，市政配套及集资费。

64.建安有关费用：高层约为1500元每平米，四源费、电贴费、工程监理及质量监督费、小
区配套建设及绿化等费用。

65.管道井：建筑物中各类公用管线集中铺设的垂直井道。

包括:通风井;强、弱电井;水、暖
管井。

66.砖混结构住宅：建筑中竖向承重结构的墙、住等采用砖或砌块砌筑，住、梁、楼板、屋面
板等采用钢筋混凝土结构，多用于六层以下民用建筑和小型工业厂房。

67.砖木结构住宅：指建筑物中竖向承重结构的墙、住等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用
木结构。

&&钢筋混凝十•住宅：指建筑物中竖向承重结构如住、梁、楼板用钢筋混凝十-制成，墙用砖或其他材料填充，目前被大量采用。

69.钢结构住宅：现在髙科技技术，主要承重结构全部用钢材制成。

主要用于超高层建筑和大
跨度工业建筑，如美国世贸中心。

70.按照结构的承重方式分为：（1）墙承重式建筑；（2）框架结构建筑，用梁、板、住组成
结构休系來承受荷载的建筑。

此时，墙休只起到围护、分隔作用；（3）剪力墙结构建筑, 山纵向、横向钢筋混凝十•墙纽成的结构承受荷载的建筑，此时的墙体不仅能抵抗水平荷载和竖向荷载，还对龙屛起到围护和分隔作用；（4）大跨度建筑，横向跨越30 X以上空间的建筑;（5）排架结构建筑。

71.物业管理：是指房屛产权人（又叫业主）或使用人（一般是住房的租赁者）通过合同或契
约方式，委托专业机构或公司依照市场经营方式，运用现代管理法技术，为使厉屋充分发挥其使用价值和经济效益血对房屋本身及其业主和使用者进行的管理和服务。

72.物业管理的定义：受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对其物业区域内的共有
部位、共有设施设备进行保洁、保安、绿化及日常维护、养护、整治、并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

73.物业管理公司权利的來源：依照《管理条约》及《物业管理委托合同》。

74.物业管理的目标：提供一个安全、舒适的居住、工作环境，使物业现有设备充分发挥其功
能，提供物业的形象，使其保值、增值，培养员工的归属感和自豪感，使物业拥有一支训练有素，技术全面的长期稳定的优秀队伍。

有一定的经济效益。

75.物业管理服务的内容：分为公共性服务、特约性服务和公众性服务。

7&•物业管理服务费的构成：保洁费、保安费、各项费用统收服务费、电梯费、高压水泵费、公用电视天线费、税费等。

77.物业管理的英他费用：共用部位共用设施设备维修基金，水、电、暖、燃气、有限电视等
费用，垃圾外运费，车辆存车费，电梯维护保养及年度检测费。

78.地震烈度：指地震时在某地点的震动强度。

地震烈度分为1一12度，12度最强。

北京市
要求建筑采取8度设防指的就是8度的地震烈度。

所谓烈度8度时的基本特征包括人行走困难、摇晃颠簸，建筑结构受损、中等破坏，干硬土出现裂缝。

79.按建筑的性质可分：工业建筑和民用建筑。

80.工业建筑指主要生产厂房、辅助生产厂厉等生产性建筑。

81.民用建筑指学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑。

82.按建筑的使用材料可分：砖混结构，钢筋混凝十•结构，钢结构。

83.按施工方法分：装配式建筑、现浇式建筑和装配報体式建筑。

84.建筑物构成的主要部分：基础、墙体或住、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分°
85.楼梯：是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。

86.屋面的作用：一是阻隔雨水、风雪对室内的影响，并将雨水排除，二是防止冬季室内热量
散失，夏季防止太阳辐射热进入室内。

87.门的功能：是交通出入、分割和联系内部与外部或室内空间，有的兼起通风和采光作用。

88.窗的功能：是采光和通风，同吋也能起到美化立面的效果。

89.地基：建筑物下而直接承受建筑物重量的土层。

90.基础：建筑物的最下端与土壤直接接触的部分。

91.墙休：是维护分割构件，同时也可以是承重构件。

92.墙体按其所处位置不同，分内墙和外墙。

93.内墙：位于建筑物内部的墙。

94.外墙：位于建筑物四周的墙。

95.内墙的作用：分割房间。

96.外墙的作用：是房屋的外维护结构，起着挡风、阻雨、保温、隔热等作用。

97.横墙：沿建筑物短轴布置的墙体。

98.山墙：横向外墙o
99.纵墙：沿长轴布置的墙体。

100.儿墙：是下部墙身延伸至屋面以上的一段墙休
101.墙体按结构受力情况不同，分承重墙和非承重墙。

102.承重墙指不但承受自身重量，同吋还承受屋顶及楼板传來的荷载的墙。

103.非承重墙指不承受上部荷载的墙，包括隔墙、填充墙和幕墙。

104.墙体按所用材料不同分为砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙等。

105.设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础墙上升使室内墙休受潮。

106.防潮层设置高度为室内首层地而结构层的中部，一般用防水砂浆抹20毫米厚。

107.勒角：外墙墙身下部靠近室外地坪的部分。

10&勒角的作用：防止地面水，雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，提高建筑物耐久性的作用同时也起美观装饰作用。

109.勒角经常采用抹水泥砂浆、贴面或加大墙厚的办法。

110.散水：是靠近勒角下部的混凝十.排水坡。

散水的作用：迅速排出沿墙脚淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。

111.屋顶是厉屋上部的维护结构，同时又是承重结构。

屋顶作用是抵御风霜雨雪的侵袭，防止太阳佈射，保温隔热。

112.屋顶按排水坡度不同，分为坡屋顶和平屋顶。

113.利用坡屋顶内空间吋，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m—2.10m的空间按1/2计算使用而积，净高超过2」0m的空间全部计入使用面积。

114.地下室：建筑物下部的空间。

也是基础的主要纽•成部分。

地下室按使用性质分为普通地下室和人防地下室。

115.普通地下室：普通地下空间，一•般按地下楼层进行设计。

116.人防地下室：全称是人民防空地下掩体（室），有人民防空要求的地下空间，是为战时人员隐蔽而设计的，和平时期可作它用，产权归属国家，不能分摊。

人防地下室应妥善解决紧急状态下的人员隐蔽与疏散，应有保证人身安全的技术措施。

117.地下室按埋入地下深度分全地下室和半地下室。

118.全地下室指地下室地平而低于室外地坪的髙度超过该房间净高的一半者。

119.半地下室指地下室地平而低于室外地坪的髙度超过该房间高三分之一，II不超过一半者。

120.踢脚：是在内墙两侧的下部和室内楼地面交接处的构造。

踢脚的冃的防止扫地时污染墙面。

一般应与楼地面材料一致。

121.变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝。

122.变形缝作用是保证启屛在温度变化或基础不均匀沉降或地震时能有一些自山伸缩，以防止墙体开裂、结构破坏。

123.伸缩缝：解决山于不均匀的温度应力使过长的建筑物产生伸缩变形。

124.沉降缝：解决山于建筑物高度不同，重量不同，平面转折部位而产生的不均匀沉降变形。

125.防震缝：解决曲于地震时产生的相互撞击变形。

126•挑檐板：是屋面板上设挑出板，它可以采用钢筋混凝十预制挑檐板，也可采用现浇挑檐板。

挑檐板-•般挑出300—500亳米。

127.从开启形式上窗分为平开窗、推拉窗、悬窗、固定窗。

128.悬窗分为水平旋转与垂直旋转两大类。

129.推拉窗分为左右推拉和丄下推拉。

130.标高分为绝对标高和相对标髙。

131.绝对标高：也称海拔标高，是相对海平面血言的标高（单位：m）。

是以黄海的平均海平面为零点而测定的高度。

132.相対标高：是指以建筑物基准面止负冬（一般为建筑物首层地面）为基准的标高（单位: m）是以室内首层地面为零点而测定的高度。