合作定制建房在上海的探索和实践

●●●●上海朱剑等１８人“上海家圆”合作定制建房项目积极运作阶段
南京邵角等“我爱南京”自建房俱乐部项目寻找机会
成都王劲夫等“大同花园”项目终止
重庆１邱朝礼个人集资建房工厂第一个项目己于０６年４月
运作成功
重庆２刘波“个人集资建房俱乐部”不明
石家庄宋增建“水品花园项目”停顿
西安熊晖等“古城小区”停顿
温州赵智强“温州市营销协会”集资建房停顿
杭州王涌宇“合建房地产策划有限公司”寻找项目
广州魏琨等“广州住房合作社”寻找项目
沈阳吴卓等“买地建房ＤＩＹ”社团停顿
大连房先生“大连住房合作社”终止
南昌方钦等“乐万家新城”不明
山西叶晓丽等“山西个人集资建房办公室”寻找项目
厦门章卫国“厦门集资建房网”不明
济南毕思波、孔卫东等“自建房同盟会”寻找项目
昆明崔建群“仁联房地产公司”积极运作项目
苏州俞伟“天堂家圃合作自建房”寻找项目
长沙肖敬东长沙合作建房网不明
武汉连巨生“武汉个人合作建房俱乐部”成立开发公司
合肥汤先生合肥市民生住宅合作社章程不明
深圳林立之深圳个人合作建房互助联盟寻找烂尾项目我们可以发现，全国各地的不同团队以及他们的提出的模式，既有共同点，
也有不同的特色，在指导思想和实现路径上也存在差异，但完整提出自己的理论指导体系，有较完善的执行流程和管理、相对固定的团队成员的，只有上海家圆。

北京于凌罡为代表的团队，尽管名气最大，影响更广泛，起步较早，但一直以来没有自己的完整的、确定的指导思想和原则，缺乏明确的方向，因此在实践中的做法上总是摇摆不定，曾经出现了被。

合作社”——“合作建房”、“招安”等波折，最后也参照上海家园以公司为组织形式的模式。

２．１－３不同地区团队比较
各地不同的团队既存在相同点，也存在差异，总体上，北京和上海是两个有影响的代表，后来者在很大的程度上有借鉴先行者的现象。

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●●●●～种呐喊！其根源在于我们社会的“不和谐”。

中国二十多年的改革开放极大的增强了国家的实力、促进了经济的发展，改善了广大人民的生活水平，这是世所共知、有目共睹的事实，但很多人在这个过程中并没有享受到经济发展所带来的成果，有的甚至是为之付出了更大的代价，经济发展和劳动分配极不平衡、不公平，发展过程中产生的一些问题如贪污腐败、勾结垄断、操控炒作市场等行为更是加剧了这种不公平、不平等，使得社会很大一部分人陷入了新的苦难之中，从而产生了种种“不和谐”的因素和现象。

过去几年诸如上海、北京、杭州等地房价被一些人恶炒飞涨，一方面使那些不法的投机者和黑心的开发商攫取不合理的巨大财富，另一方面使得广大真正需要住房的普通百姓买不起房子，这就是一个不和谐的现象，而合作定制式建房这种方式能够让老百姓买到比市场价格更低的房子，解决住房的问题，不但是为老百姓解决实际问题，也是在帮助政府化解潜在的社会矛盾和危机。

合作建房或个人集资建房之所以一呼百应，并不在于发起者们有超强的个人能力，而在于房价确实是一个非常普遍和涉及广大民众切身利益的问题。

在２００５年的全国“两会”上，安居问题、平抑房价上涨过快成为代表热议的话题，～位全国人大代表调查了国内一些富豪后发现，这些快速致富的富豪大多是靠房地产起家的，而这些富豪发家的同时也造成了更多人的居无定所。

我国是社会主义国家，改革开放和建设社会主义特色的市场经济是一个不断实践、不断探索的过程，到现在也还不完善。

我们的改革开放虽然已经进行了２０多年，但是，市场经济的建设还没有成熟，特别是房地产及住房改革的时间还短，实践还少，问题还很多，房价的过高就是其中之一。

住房价格的过高与购买者的实际购买能力不足的矛盾不但直接影响人民群众的生活质量和生存状态，也在一定程度上产生社会矛盾，影响社会的稳定。

解决这些问题，共建和谐社会，需要从不同的角度探索不同的方法，合作定制建房就是一种自发的、有组织的、用个人力量结合社会分工来实现广大民众紧迫的住房需求，为人民解决实际问题的尝试。

２．２．２文化背景
从文化的角度看，中国的传统文化对“家”和住房的概念和国外有很大的区别，房子不但是居住的空间，还是诸如财富、地位的象征，并成为一种财产的保存载体，个人生存和生活安全的保证。

中国传统文化倾向于排斥租房，也影响对住房的观念和看法，加深了民众对住房的渴求。

这种渴求是合作定制建房产生的基础。

２．２．３市场背景
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●个相对紧密的自发性组织。

２００５年初，团队成员和热心参与者一致认为，是到了将理念变成实践的时候，大家最终选择在坚持首先满足会员需要、坚持公益奉献的同时，需要奠定发展基础，走公司化的道路。

３、公司成立后的实际运作阶段
作为上海家圆项目的运作平台和合作定制建房商业模式的开发和管理平台的“上海圆家投资咨询有限公司”于２００５年４月注册后，上海家圆团队的管理和项目的运作逐渐正规化。

公司的组织形式也保证了团队的一定凝集力，资本金的支持使得工作的可持续性得到一定的保证，管理上建立了管理制度和机构，业务部门也得到完善。

２．３．２。

上海家圆”项目的发展历程
上海家圆项目自２００４年１０月底产生，在广大市民和媒体的支持下逐步壮大。

１）２００４年１０月中旬，在网络上发表第一篇文章；
２１２００４年１１月下旬，开通“合作定制建房”网站，ｗｗｗ．ｘｄａ．ｔｏｍ．ｃｎ／ｂｂｓ；
３１２００４年１２月上旬，合作定制建房第一次会议召开，在人民广场附近，共有７人参加。

随后《新民周刊》发布第一篇相关报道。

们２００５年３月中旬，网站访问量和注册量急速飙升至３０００人；
５）２００５年３月中旬，项目１８人核心团队组建，并形成股东会、董事会、监事会等完备的公司组织形式；
６１２００５年４月上旬，“合作定制建房”理论基础基本确立，新网站正式开通，ｗｗｗ．ｄｒｏｍｙａ．ｔｏｍ；
乃２００５年４月下旬，“上海圆家投资咨询有限公司”得到相关部门的工商登记批准，公司正式成立。

８）２００５年５月，和鞍山信托、中泰信托、民生银行等机构展开合作谈判。

９）２００５年６月１１日，公司成立大会暨家圆项目说明会的成功召开，参加的市民众多，效果好，关注媒体多。

ｌｏ）２００５年９月１２日，家圆和焦点房地产网进行合作。

上海奥林匹克花园项目的团购运作。

１１）２００５年１０月，启动浦东金桥项目的尝试性运作和方案论证，完善总体方案设计。

１２）２００５年１２月，和联华信托达成合作意向，对信托模式的讨论和尝试。

ａ３）２００６年１月，启动宝山地块的运作设计和谈判。

１４）２００６年３月，启动浦东三林项目谈判。

２．３．３上海家圆团队的主要特点
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●●
一
合作建房、定制建房在欧美等发达国家及其它国家和地区普遍存在，主要的模式包括住宅合作社、建房合作社、自建房和个性化定制等，在一些地区的发展很快，部分国家（如德国）甚至成为主流的住房实现模式之一。

合作建房这种模式最早出现在欧洲，早在１７７５年全球第一家互助性建筑社团在英国第二大城市伯明翰建立。

个性化的自建或定制在土地私有的社会制度下则是极为普遍。

１９世纪，工业革命的发展造成城市人口激增，房价高企，一些穷困者只好联合起来，借助集体的力量解决自己的住房问题，法国、德国分别于１８６０年、１８６２年出现了住宅合作社，意大利、丹麦和瑞典等国都成立了各种类型的合作建房组织。

发展到现在，这些国家和包括Ｆ１本、奥地利、爱沙尼亚等国都有比例不小的合作住宅。

＠
近年来，城市化带来的人口和住房压力日益严重，许多国家的政府开始注重从行政、经济及法律上对合作建房者给予支持，从而大大促进了合作建房的发展。

目前全世界已有８０多个国家建立了１０多万个合作建房组织，这样的组织在某些国家甚至成为住房建设、销售和管理的主要形式。

世界上最常见的合作建房组织是住宅合作社。

它的理论基础是合作经济思想，即劳动者自愿入股联合，实行民主管理，以集体占有为主导、集体占有与个人占有相结合的经济形式。

在许多发达国家和发展中国家，“住宅合作社”都被看作是城镇居民合作建房的理想形式。

国外的住宅合作社主要有以下几种类型：１、租房式住宅合作社：２、房产私有的住宅合作社；３、普通型住宅合作社；４、自己动手建设的住宅合作社。

５、房屋共有的住宅合作社。

在国外，个人集资合作建房是中低收入人群解决住房问题的一种方式，政府会在土地、资金及政策等方面予以扶持。

而在中国，目前尚处初期状态的合作建房运动则大多还包含着对抗房价暴利和维护业主权益的意味。

２．４．２美国：模式多样，影响巨大
在美国，超过１５００万的家庭（包括所有收入水平）生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中，另有超过１０００万的家庭居住在自建的住宅或合作建设的住宅之中。

有不同需求和渴望的人们已经发现了许多通过应用合作社的概念来满足他们的住宅需求的方法。

美国第一个住宅合作社于１９世纪晚期在纽约成立。

如今，在美国住宅合作社由超过１５０万个单元组成，包括许多坐落在主要城市的地区如纽约、华盛顿、芝加哥、迈阿密、明尼阿波利斯、底特律、亚特兰大。

美国的合作建房发展历史悠久，发展速度快，合作建房的形式也较多，主要包括５种模式：
②徐益民．江苏省建设厅．‘国内外停宅合作社的历史和发展》，２００５一卜１３
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●■●●２．４．４英国：首创合作建房
１８４４年，一个名为罗奇代尔的住房合作社在英国建立。

这个全新机构由数个合作成员组成，他们共同负责房屋建设中的一切，包括开发资金的筹集、房屋的建设与维护等。

合作社中的每个成员都必须出资持有整个合作社财产的一部分（通常这种份额以股份或者会员证的形式存在），同时还要签署一份入住协议（这份协议保证了会员们惟一合法的居住权利）。

到了１８６１年，罗奇代尔在英国建造了３６套合作社住宅。

２．４．５德国：１／３住宅由住房合作社造
住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。

据资料显示，合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的３０．９％。

在德国，政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。

１８６２年成立的汉堡住宅合作社是德国最早出现的住宅合作社，到１９世纪７０年代初，德国仅有３个住宅合作社，一个在布雷斯劳，另一个在达姆施塔特。

但是到１８７４年，合作社的数量达到５２个，其中有一些位于德国中部和东部，这些合作社的建立使合作社住房理念得到实施。

１８７８年，“Ｆｌｅｎｓ—ｂｕｒｇｅｒ工人建筑协会”成立，成立之初便有２７７名社员。

该合作社旨在为其社员提供一个“可以遗传的家”。

一旦建筑成本的一半费用能够由房租和会费盈余支付时，就要通过抽签来决定谁有权拥有住房。

合作社鼓励节约，自筹资金，这样就能够提供低息的临时建筑贷款。

“Ｆｌｅｎｓ－－ｂｕｒｇｅｒ工人建筑协会”的结构和组织形式后来被许多合作社采纳。

另一个颇具代表性的合作社于１８８５年在汉诺威成立，被称为“储蓄及建筑协会”。

该组织也强调节约，但主要致力于租赁住房的建设。

其社员只要履行职责，遵守住房规定，就享有永久居住权。

如要提高房租，须经社员大会同意。

因此产生了产权租赁条约，成为合作社住房的范本，直到今天仍旧使用。

＠２．４．６爱沙尼亚；住宅合作协会贡献大
二次大战结束后，爱沙尼亚并入苏联版图。

根据共产主义的理论，人们建起了大量国有化住宅。

接下来的５０年间，在这片土地上根本没有一个人拥有自己的房地产，一切土地都属于国家。

（多国内外住宅合作社的发展概貌（‘合作绎济参考》３期）
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●●●●④对于向勤住协出售土地者削减让渡税。

同时，勤住协在获得土地后是不纳土地税的，日本政府还规定其不受国土利用法、宅地建筑交易业法及其他土地使用政策的限制。

勤住协建设房屋的土地６０％来源于国有土地，目前日本政府正在积极实现对国家、地方公共团体等机关团体的土地有优先购入权的目标。

２．４．８国外合作建房和定制建房发展对我们的启示
在土地私有的社会制度的基础上，在法律的保护和政府的扶持下，以欧美发达国家为代表的众多国家和地区的合作建房模式的起步早，发展快，影响巨大。

以住宅合作社模式、建屋合作社模式以及个性化定制建房等形式实现社会各个阶层的住房目的已经成为一种普遍的社会现象和经济现象，从中也产生了相应的商业模式。

如美国著名的“莱维特建房”模式就是一个典型例子。

１９４６年，美国的出生人口接近４００万，当时的美国面临严重。

房荒”。

１９４９年初，威廉．莱维特联合其它合作者，购买了长岛纳索县一块１５００英亩的马铃薯地，以在工厂预制构件、用生产线流水作业的方式，开始大规模建造廉价房，第一批就造了１．７５万家。

尽管这种营房式的住宅遭到美学家、社会学家以及建筑设计师的猛烈抨击，但得到了广大低收入者的支持和参与，通宵排队等待购房的人对莱维特感激涕零。

在此基础上，莱维特们在此基础之上发展除了自己的商业模式，以低成本的竞争，提供廉价的商品。

于是很快就有了第二个镇，第三个镇…．莱维特不仅成为神话般的人物，而且取得了巨大的商业成功。

美国的建筑商开始到处模仿莱维特的建筑方法，房荒问题顺利解决。

＠
总结国外合作建房或定制建房的成功经营，我们发现主要有以下一些主要特点，也是我们需要借鉴的地方：
１、土地的私有制度和流转的市场化是基础，产权和物权得到法律和政府的保护；
２、政府在土地、税收、资金等方面的大力支持；
３、住宅合作社等合作建房组织具有合法的法律地位，得到法律保护，合作住宅是一种具有社会保障性的合作经济形式，世界上许多国家都予以立法保护。

４、政府应从政策上、法律上制定一系列完整的合作建房行为规范，以保证组织、资金运作的科学合理。

但是，我们也要看到，国外的住宅合作社等模式之所以得到政府的大力支持，目的是为了解决低收入人群的住房问题，而中国的集资建房和合作建房，主要动机却来自广大民众和业主对于现在房产开发企业的不信任、对不合理房价的反
④叶植，‘合作建房“笑话论”与地产商的四面树敌》．中国青年报
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３第三章上海家圆的合作定制建房理念
３．１合作定制建房的提出
合作定制建房的概念是由作为上海家圆核心团队成员的本文作者在２００５年３月份首次提出的，并于２００５年４月在家圆的网站（ｗｗｗ．ｄｒｏｍｙａ．ｃｏｍ）正式对外公开，之后在接受媒体采访及上海圆家投资咨询有限公司的成立大会暨新闻发布会现场向会员及社会再次发布。

以２００５年６月１１日举行的上海家圆投资咨询有限公司成立大会暨上海家圆项目说明会为标志，合作定制建房理论正式确立为上海家圆团队所倡导的建设自己理想家圆为宗旨的合作建房运动的理论指导思想和行动指针。

在２００５年９月１２日与ＳＯＨＵ旗下的焦点房地产网举行的合作签字仪式暨新闻发布会上，又做了补充，将合作定制建房理论细化。

３．２上海家圆合作定制建房理念提出的动因和初衷
自从“合作建房”活动兴起以来，特别是在２００４年下半年到２００５年初被大家广泛关注和讨论，继而在全国呈燎原之势后，“个人集资建房”（上海家圆称其为“合作建房”）更多的是作为一个社会思想现象和住房理念被传播和讨论，而非一种明确的事物被认知，更没有被当作一种业态来对待。

理论和概念上的缺失一个直接的地结果就是大家对什么是合作建房的认知模糊和混乱，甚至是误解。

由于深刻体会到社会各界很多人和机构对上海家圆及家圆的合作定制建房活动的不解和误解带来的障碍，并深知这实际上也是对全国范围内所有合作建房活动的障碍。

上海家圆的核心团队认为这不但对有志和有意于合作建房这件事的人们统一认识，明确方向和目标，得到社会各界的支持并尽快找到好的方案来将合作建房做成功不利，同时也不利于政府及公众对合作定制建房活动的正确理解和支持，还可能被别有用心的人所利用。

在这种情况下，经过较长时间的研究和系统思考，上海家圆在合作建房项目进入实质性的运作前，将上海家圆从发起讨论到２００５年３月以来的学习、研究和探索成果，包括总体构想、设计规划、初步流程方案、组织管理构架、风险控制、业务模式等制度暨方案设计作一个较系统的阐述，从而形成了合作定制建房的理念和理论基础。

这个指导思想和总体运作框架的提出是为了给上海家圆自己指明方向，并期望社会各界及支持者对上海家圆团队、家圆的项目、业务有一个正确全面的认识，争取大家对上海家圆活动的支持和参与。

另外，上海家圆团队在三个发起人发起讨论，逐步吸引和吸收了众多专业人
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●●●●愿、平等、市场化的基础之上的。

２、大规模定制。

合作定制建房也是产品大规模定制管理思想在房地产开发和商品房市场的运用和实践，是将大规模定制的管理方法与中国和上海的实际情况相结合的产物。

合作定制的住房（产品）是按照合作者（客户）的个性化要求设计建造的，这种个性化要求不是指某一个合作者的单个个性化要求，而是指所有合作者的共同个性化要求，合作定制建房的定制不仅仅是对单个合作者的定制，更是大规模定制。

随着市场和需求的变化，这种共同的个性化要求将由不同的体现，由当Ｉｉｆｆ的注重价格和房形结构的定制到以后特殊区位、建筑材料、节能环保、智能化等等个性化程度更高的定制，最大可能的满足合作者的需求。

３、住房的供应链管理方法。

合作定制建房的本质是将供应链管理（ＳＣＭ）中的推动（Ｐｕｓｈ）和拉动（Ｐｕｌｌ）的管理方法结合起来，在项目运作的前期（资金募集起来、项目建设开始之前），项目是由市场的需求来拉动的，而在资金募集起来后，项目的运作是由受托管理机构或管理团队推动的。

４、流程重组。

合作定制建房还是对现有传统房地产开发模式的业务和管理流程的重组。

将传统的房地产开流程：创意——市场调研、预测及可行性分析——筹措资金或融资——拿地——启动开发建设——销售——物业管理的模式变为：研究和分析市场需求及收集土地信息——征集和接受客户的委托——发信合作信托或签订合作契约（募集资金暨锁定销售）——开发建设———物业管理。

上海家圆提出的“合作定制建房”，不仅仅是一种个人集资建房的实现方式，而且还是一种新的商业模式创新，特点就是在项目启动的时候，销售已经完成。

５、专业化社会分工。

讲求专业分工和效率。

合作定制建房并不是农业社会的合作者的“自给自足”，而是最大程度地利用社会专业分工和协作的典范。

合作定制建房并不是完全由合作者（购房者）自己买地、规划设计、自己施工、自己装修，而是通过专业的策划、组织、管理（上海家圆等管理团队和机构），其它所有的规划设计、勘探、施工、监理、融资贷款、手续报批、配套、装修、物业管理等等所有的工程都将通过真正公开、透明、公正的市场招标，在市场上寻找成本最低、质量好、风险小的商业机构来完成。

并且通过管理制度和流程的完善设计来监督、制衡各方的利益和权限，通过社会的监督机制来完善运作机制，防范风险。

３．５合作定制建房模式辨析
合作定制建房产生以来，不少人，特别是政府和房地产开发商对合作定制建房普遍有误解。

这种误解主要源于对合作定制建房模式的概念、内涵和诸多具体做法的不了解或片面的理解。

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●并没有一个僵化的模式。

从最理想的组织全体合作者构建代表大家利益的平台来完全自主购地、规划设计、施工建设、配套、物业管理等全部工作的方案到集合大家的资金向开发商整体定制团购的方案，中间包括了很多种的可选方案，将在不同的条件下采用。

和开发商、建筑商及各个工程承包商的合作也将在不同的条件下以多种方式展开。

合作定制建房的产生和存在的核心基础是因为它的价值，而不仅仅是因为它比购房者自己从市场上买要便宜，更重要的是它能够使参与者得到所想要得到的房子，实现个性化的理想。

这也是决定了合作定制建房能够长期存在和发展的根本因素。

３．６合作定制建房与集资建房的区别
合作定制建房是一个完全自发的、市场化的、具有广泛代表性的合作组织和建房模式，后者则是单位或者某个集体的合作组织和住房实现方式；前者是民主集中主导的商业模式，后者是由单位领导主导或政府主导的行为合作模式；前者是属于完全商业化的开发模式，后者是带有浓重的政府福利性的开发模式；前者是优化的社会分工的专业管理，后者的管理是依赖于原组织的粗放型的；前者是由多方机构参与的系统工程，后者是组织内部特定的行为，流程简单等等。

有的人将合作定制建房误称为集资建房，这是一种简单的归类法，将不了解的新事物视为已有的旧事物，解决某一阶段认知上的概念缺失和不确定性带来的不便，这是人们的习惯，但这是不科学的。

显然，集资建房和合作定制建房在融资渠道、组织管理、运作流程、风险控制、客户范围上有根本的区别。

３．７合作定制建房与一般开发商建房的区别
前者开发主体是所有参与者，后者开发主体是开发商。

主体的不同，其获利本质会有原则的不同。

前者是以所有参与者共同获利为主，后者是以开发商利益最大化为主。

上海家圆设想的合作定制建房，将聚集一群有共同理念、人生追求的人，根据自己的需求，在专业管理团队的帮助下，共同筹资，定制建造符合自己理想居住环境的住所。

共同的理念和追求使大家聚在了一起，而合作过程中彼此更加了解和熟悉，将来共同生活在一个属于自己的社区中，这才是合作定制式建房所真正追求的一种人性化的、和谐的理想家圆的概念。

开发商开发的住房，你是无法选择你理想的邻居的。

从流程上看，合作定制建房的流程也和一般的开发商的流程完全不同。

合作
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