论土地使用权期限届满后地上建筑物之处理

区域治理法治现代化论土地使用权期限届满后地上建筑物之处理
盛瑶
南京工业大学，江苏 南京 211816
摘要：我国长久以来，一直实行的是土地公有制，与西方国家的土地私有制不同，在我国，个人不得成为土地的所有人，不能享有土地所有权，仅仅国家和集体享有土地所有权，且我国法律禁止土地所有权进入市场流通，个人只能享有土地使用权。

对于土地使用权到期，土地上的建筑物该何去何从、如何处理，在学界一直是讨论的热点。

关键词：土地使用权；地上权制度；期满后果
在我国的长期发展建设当中，城市的土地所有权均为国家所有，因此形成了一种区别于私有制国家的特殊的土地使用权制度。

法人、自然人以支付出让金的形式获得城市土地使用权，并将其用于经营活动，即在土地上修建各种建筑物。

但是在我国，土地使用权不像传统的地上权那样是没有期限的[1]。

我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》第12条明文规定："土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年。

工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

"由于现代建造房屋一般均可使用到百年以上，所以在土地使用权到期，而原土地使用权人又不能继续获得该项土地的使用权时，在我国这种严格的"房地归属一体化"的原则下，土地上的建筑物，就必须确定何种规则来解决其权属的问题。

对于土地使用权的期限性规定必然带来的与房屋所有权的恒久性之间的冲突，在我国现有的立法体系下并没有详细规定，只是简单地将房屋收归国有，就使此规定本身包含了极大的不合理性[2]。

一、有违公平，难以定分止争
房屋所有权，作为不动产物权，具有完整性。

所有人享有对其房屋享有使用、占有、收益和处分的各种权能，所有人享有的这些权利只受法律的限制。

同时，房屋所有权取得后，非因房屋所有权的转让，房屋的毁损灭失等引起所有权消灭的原因，所有权不发生消灭，永续存在，此即所谓所有权的"恒久性"[3]。

我国规定在国有土地使用权届满之后，要将其土地上的商品房收归国有的做法，不但违反了房屋所有权保护无期限限制这一原则，而且也不利于我国房屋建设事业的发展，同时，此种做法还将严重地侵害当事人利益，有违民法公平、正义的基本原则。

既然土地使用权人是支付代价才使用土地的，而土地效用提高的原因，不是土地所有人收取了使用费，却是土地使用权人向土地进行了资金和精力的投入，故法律更应保护的，自然是土地使用权人的利益。

二、不利于物尽其用，难以保障最大的矿业社会效益
首先，在资源稀缺的当代，强调对
土地上既存建筑物及其他附着物的充分利
用，其价值取向当然应在于实现资源的有
效利用。

而能够对被开采的特定资源进行
有效利用者，自然是建筑物之所有人，而
非无偿收回其的所有人。

其次，既然法律的此种规定既可能导
致土地使用人在期限届满前放弃管理而影
响到国家和社会的根本利益，也会在事实
上损害房屋所有人的利益，不利于土地使
用权人作长远投资，同时还不利于土地使
用权以外的人对土地进行投资[4]。

三、与法律自身的有关规定相矛盾
由于我国《城镇国有土地使用权出让
和转让暂行条例》第47条规定：无偿收
回划拨土地使用权时对其上建筑物其他附
着物，市、县人民政府应根据实际情况给
予适当补偿。

既然无偿获得的土地使用权
者尚且可以获得对建筑物的补偿，那么，
交纳出让金的土地使用权人的权利却要被
国家无偿收回，这种法律关系相同而权利
义务南辕北辙、自相矛盾。

在国家因公共利益的需要而收回土
地时，自然可以限制私权，但其绝不应是
无偿的，故法律还需建立相应的补偿机制
和权利规范体系。

在收回土地使用权时，
对于土地使用权人可以搬迁且搬迁不影响
土地和搬迁物的价值的可允许使用权人有
取回原物的权利，当然相应的所有人有买
取请求权。

即如果所有人认为地上物的存
在更好的发挥土地的效益，则可请求土地
使用权人出卖其可搬迁的地上物。

当然在
许多无法搬迁或搬迁将减低物的经济效益
时，使用权人可不必搬迁，而所有人恢复
原状的请求权在此时也受到限制，依土地
和建筑物一体化的原则归属于所有人，但
使用权人有补偿请求权，要求所有人以市
场价格给予使用权人以补偿。

故可见，即使土地使用权因公共利益
而收回，同样也不能违背公平的原则，要
保护合同双方的合法利益，同时还应兼顾
资源利用，经济效益原则，建立相应的权
利体系。

续期时是否应当支付土地使用费，目
前争议焦点是住宅用地续期后是否应支付
土地使用费的问题。

有观点认为，住宅建
设用地使用权期限届满后自动续期，不应
支付土地使用费。

也有观点则认为，建设
用地使用权期限届满后应当有偿续期。

另
一个引申出的问题是，如果需要支付土地
使用费的话，按什么标准支付。

就住宅建
设用地而言，有学者提出可参照我国香港
地区的做法，即土地自动续期，期限同上
一次土地批租年限，续期不需补交地价，
仅需每年缴纳较少的新地税。

关于建设用地使用权续期届满之后是
否还可以再次续期，存在不同观点。

一种
观点认为，如果允许不断续期，无异于事
实上的土地所有权买卖。

另一种观点则认
为，如果只允许一次续期，那么期满后的
地上物所有权归属又将难以确定。

有学者
建议，如果期限届满后的续期期限已经考
虑到房屋的结构与耐用年限等因素，续期
期限以一次为宜。

如果期限届满后的续期
期限采取统一的年限规定，如20年、40年，
则在续期期限届满后，如仍在耐用年限内，
应允许再次续期。

四、结语
综上所述，对于出让的国有土地使用
权到期后其地上建筑物的权属问题，不
能一概以保护土地所有权人的价值判断
出发，简单地规定收归国有，而应当强
调对当事人利益的平等保护和资源的合
理利用和充分发挥其效用，在立法和司
法中对于土地出让的期限及原土地使用
权人和所有人所应当享有的权利义务关
系建立新的规范制度，以保证经济秩序
的稳定和社会和谐[5]。

参考文献：
[1]于淼.住宅建设用地使用权期限届
满续期问题研究[D].
[2]王强.我国城市住宅建设用地使用
权续期问题研究[D].2015.
[3]曾宪来.建设用地使用权期满与地
上物所有权的冲突解决[D].广西大学,2013.
[4]王贞.土地使用权期满地上建筑物
权属问题研究[D].南京大学,2012.
[5]黄曦.国有土地使用权期满回收法
律问题研究[D].华中科技大学,2006.
作者简介：
盛瑶（1996-），女（汉族），甘肃
武威人。

南京工业大学诉讼法2018级硕
士研究生，主要从事诉讼法研究。

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