对不动产专属管辖的理解

对不动产专属管辖的理解
对不动产专属管辖的理解
法律规定：
中华人民共和国民事诉讼法（2012年修订）: 第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。

法律规定的理解与适用：
目前对于究竟什么是不动产纠纷还缺乏明确界定，司法实践中对此理解不一，理论界更是众说纷纭。

带来的直接后果就是当事人在发生不动产纠纷时常常面临着多家法院可供选择起诉的情形，因而容易发生管辖权争议。

在我国的司法实践中，主要存在着两种不同观点，即对不动产纠纷的性质和类型不加区分和加以区分两种截然不同的方式来处理其管辖问题。

1．不加区分。

该观点认为，应当遵从法律条文的字面表述，所有涉及不动产的纠纷不必区分其性质和类型，均由不动产所在地法院管辖，即：不动产纠纷作为一个整体概念，不再做任何细分，凡是涉及不动产的纠纷一律由不动产所在地的人民法院管辖。

该观点的理由有二：其一，民事诉讼法第三十四条第（一）项规定并未对不动产纠纷作出明确规定，因而只能从字面上进行语义解释，不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；其二，由不动产所在地管辖此类纠纷存在诸多便利，不仅方便管辖法院对不动产进行调查、勘验，及时查明案件，还有助于案件最终得到顺利执行。

2．加以区分。

该观点则认为，并非所有不动产纠纷均为专属管辖，应以立法者确立专属管辖制度的意图为出发点，与不动产有实质联系的纠纷，如土地确权、房屋质量等纠纷才适用专属管辖；而与不动产仅有表面牵连关系的纠纷，如房屋买卖、房屋租赁等纠纷就没有专属管辖的必要。

但是，该观点的主张者对何为与不动产有实质联系、
如何认定不动产牵连诉讼，对不动产纠纷还可适用何种管辖规则等问题均没有给出明确的答案。

实践中，持此种观点的法官只能凭借自身审判经验和依靠审判先例来加以判断。

不动产纠纷专属管辖的“例外性规定”：
《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十九条中规定：“主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。

”司法实务特别是对于银行贷款案件的审理均遵循这一规定，对于借款抵押担保合同，在管辖问题上遵循从主合同管辖地原则，即便单纯就抵押合同提起纠纷，也是由担保人所在地法院管辖而不是由抵押物所在地法院管辖。

而在与不动产关系更为紧密的建设工程领域，最高人民法院最高法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第九条从实践需要的角度出发，曾明确建议：“建设工程施工合同纠纷不适用民事诉讼法第三十四条有关专属管辖的规定”；虽然上述解释的最终文本没有确定这一条，但在最终文本（“法释〔2004〕14号”）第二十四条中规定：“建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。

”
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2010年12月22日京高法发[2010]458号）：第二十九条因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖的规定确定管辖权。