浅谈辽宁省房地产企业车库(位)土地增值税问题

人民共和国土地增值税暂行条例实施细 清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物 应按规定的办法分配计入各类可售建筑
则》，决定自 1994 年 1 月 1 日起全国开征 等比照执行。并且同时说明对于《辽宁省 面积（包括可售的地下建筑面积）成本中。
土地增值税。
题。主要体现为房地产开发过热，炒买炒 的车库（位）转让其使用权并未发生产权 单独核算。利用地下基础设施形成的停车
卖房地产的投机之风一度盛行，房地产价 的转移，并不属于土地增值税的征收范 场所，作为公共配套设施进行处理。
格上涨过猛 ，投入房地产的资金规模过 围。另根据《土地增值税暂行条例》及其实
根据《国家税务总局关于房地产开发
土地增值税问题
◎李娜
限的租赁合同，还是长期出租地下车库 （位）、一次性收取的租金、相当于停车位 销售价值的，均无需缴纳土地增值税。
另外，根据《物权法》第五十二条的有
改革开放前，我国土地使用制度一 性，不但需要纳税人按规定预缴土地增 关规定，国防资产属于国家所有，并且建
直采取行政划拨的方式，土地实行无偿、 值税，还需要在项目达到一定条件时根 设部 《商品房销售面积计算及公用建筑
土地资源的使用效益。改革开放后，我国 只有对整个项目进行土地增值税清算后 人共和国人民防空法》第五条规定“国家
对土地使用制度逐步进行改革，随着 1987 才能确定，进而确定房地产开发项目应 对人民防空设施建设按照有关规定给予
年深圳第一块土地买卖成交，改变了土地 缴纳的土地增值税税额，向主管税务机 优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社
配不公。
收的税。出售或转让应当以办理相应产权 居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、
为此，我国决定借鉴世界上一些国家 为标志，产权未发生转移就不构成出售或 物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体
和地区的有益做法，开征土地增值税，利 转让。只出租地下车位的行为，因为没有 场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通
但是，由于有关土地管理的各项制度 转让国有土地使用权及地上建筑物和其 值税。
滞后，不健全、不配套，以及行政管理上的 他附着物产权并取得增值性收入的单位
国税发 2009 第 31 号文（第 33 条）：企
偏差，在房地产业发展中出现了一些问 和个人所征收的一种税。可是对于无产权 业单独建造的停车场所，应作为成本对象
国务院于 1993 年 12 月 13 日发布了 土地增值税清算中扣除。无产权地下停车
对作为公共配套设施 （包括人防设
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》， 位取得的收入，不计入土地增值税收入， 施）的地下建筑，按合理的方法计算的其
财政部于 1995 年 1 月 27 日颁布了 《中华 其成本费用地方税务机关在土地增值税 应分摊的成本，计入公共配套设施成本，
投机行为，促进土地资源的合理利用，调 晰的说明：转让有产权地下停车位取得的 事业单位用于非营利性社会公共事业的，
节部分单位和个人通过房地产交易取得 收入，计入土地增值税收入，地方税务机 其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让
的过高收入。
关允许其成本费用按照对应配比原则在 的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房 发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值 讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后
地产市场进行适当调控，以保护房地产业 税。所以在辽地税函[2012]92 号文中，辽宁 产权属于全体业主所有的，其成本、费用
和房地产市场的健康发展，控制房地产的 省地方税务局关于此项问题进行了更明 可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用
为此我国决定借鉴世界上一些国家和地区的有益做法开征土地增值税利用税收杠杆对房地产业的开发经营和房地产市场进行适当调控以保护房地产业和房地产市场的健康发展控制房地产的投机行为促进土地资源的合理利用调节部分单位和个人通过房地产交易取得的过高收入
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浅谈辽宁省房地产企业车库（位）是说，对于无产权地下车库（位），无论开 发公司与买受人签订的是有明确租赁年
无限期使用，不允许土地进行买卖，既没 据相关规定对整个项目进行土地增值税 面积分摊规则》第九条已明确规定，作为
有土地交易行为，更不存在土地交易市 清算。因为土地增值税的计税依据是转 人防 工程的地下室 不计入公用建 筑面
场。实践证明，这种土地制度不利于提高 让房地产所取得的增值额。这个增值额 积。因此，人防车位产权属于国家。《中华
实施，从根本上促进了我国房地产市场的
在实际工作中对于房地产企业所建 此，投资者即开发商可以将人防工程改
建立。这对于合理配置土地资源，提高土 造的车库（位），特别是对无产权车库（位） 为停车位出租获益，但不能将之售卖，更
地使用效益，增加政府财政收入，改善城 转让其长期使用权的，如何缴纳土地增值 无法办理产权证。
无偿使用、不准买卖的传统规定，确立了 关提供有关资料，办理土地增值税清算 会团体和个人，通过多种途径，投资进行
房地产有偿使用、允许转让土地使用权的 手续，结清房地产项目应缴纳土地增值 人民防空工程建设；人民防空工程平时
政策和制度。新的土地使用政策和制度的 税税款，多退少补。
由投资者使用管理，收益归投资者”。因
大，国家土地资源浪费严重，国有土地资 施细则的有关规定，土地增值税是对出售 企业土地增值税清算管理有关问题的通
源收益流失过多，冲击和危害了国民经济 或者以其他方式有偿转让国有土地使用 知》（国税发〔2006〕187 号）的规定，房地产
的健康、协调发展，而且也造成了社会分 பைடு நூலகம்、地上的建筑物及其附着物的行为所征 开发企业开发建造的与清算项目配套的
收手段规范房地产市场秩序，合理调节土 性收取的租金，相当于停车位销售价值 合同，约定将上述车库、车位的所有权出
地增值收益分配，维护国家权益，促进房 的，视同销售，征收土地增值税。从土地增 售给购房人的，取得的收入并入非普通住
地产市场健康发展的重要举措。
值税的概念上来讲：土地增值税是对有偿 房转让收入按照非普通住宅缴纳土地增
市基础设施和人民生活居住条件，以及带 税的问题在初期也产生了一定的分歧。辽
那么有产权的地上地下车库 （位）应
动国民经济相关产业的发展，都产生了积 地税函[2009]188 号文件第一条规定，对房 如何缴纳土地增值税呢？
极作用。开征土地增值税，是国家运用税 地产开发企业长期出租地下停车位、一次
房地产开发企业与购房人签订销售