江苏省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：受理查验试题

江苏省2016年上半年房地产估价师《制度与政策》：受理查验试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__不是《城市房地产管理法》规定的合同。

A．土地使用权出让合同
B．房地产转让合同
C．房屋租赁合同
D．商品房购销合同
2、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。

A．审计费
B．利息
C．外汇汇兑净损失
D．融资代理费
3、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金__。

A．由出让方、受让方平等协商确定
B．由专业人士评估确定
C．由政府决定
D．不得低于按国家规定所确定的最低价
4、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。

该商品房的单价为元／㎡。

A：3700
B：4040
C：4250
D：5300
E：工业用地的监测点评估价格
5、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为．【2004年考题】
A：35年
B：45年
C：48年
D：50年
E：工业用地的监测点评估价格
6、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。

A．有偿
B．有限期
C．有流动
D．有偿有限期
7、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。

A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工
8、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。

如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。

A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
9、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是__。

A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
10、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。

A．同一地
B．同一城市
C．同一供求范围内的类似地
D．A或C
11、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。

A．31.46万元
B．32.46万元
C．33.46万元
D．34.46万元
12、下列关于宗地图，表述错误的是。

A：宗地图中应画出与该宗地相邻的道路及街巷，并注明道路和街巷的名称B：宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图
C：宗地图是用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的正图
D：宗地图中还应标出指北针方向，注明所选比例
E：执行层的组织协调
13、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
14、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。

A．证券
B．股票
D．投资基金
15、某套住宅建筑面积为100 ㎡，套内建筑面积为92 ㎡，使用面积为80 ㎡，每平方米使用面积的价格为3 000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：2 400
B：2 580
C：2 607
D：2 760
E：工业用地的监测点评估价格
16、下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中，正确的等式是__。

A．收入效应=价格效应+替代效应
B．价格效应=替代效应+收入效应
C．替代效应=收入效应+价格效应
D．替代效应=收入效应-价格效应
17、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2。

该商品房的成交价格是__元。

A．388000
B．388640
C．399640
D．400000
18、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付．(2009年试题)
A：业主
B：承租人
C：物业服务企业
D：业主、承租人和物业服务企业共同
E：借款合同
19、某高层楼房占用的土地总面积为900㎡，房地产总价值为3 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2 000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1 000万元。

那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为㎡。

A：700
B：600
C：500
D：200
E：工业用地的监测点评估价格
20、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。

A．超额利润
B．投资回报
C．内部收益
D．风险报酬
21、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。

A：市场比较法
B：收益法
D：长期趋势法
E：工业用地的监测点评估价格
22、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。

A：保持现状前提
B：装修改造前提
C：转换用途前提
D：重新利用前提
E：工业用地的监测点评估价格
23、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。

A．3214
B．3347
C．3367
D．3458
24、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__
A．大青叶
B．鱼腥草
C．败酱草
D．水牛角
E．白头翁
25、若标准宗地的临街深度为10 m，按照四三二一法则计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。

A：78％
B：85％
C：117％
D：150％
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
2、与任意拍卖相比，强制拍卖有如下等特点。

A：国家强制性
B：标的的自有性
C：主体的特定性
D：目的的利他性
E：权利义务的对等性
3、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。

A：管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等
B：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C：物业管理区域清洁卫生费用
D：物业管理区域外的绿化养护费用
E：物业管理区域外的秩序维护费用
4、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。

A：要给被征地单位妥善安排生产用地
B：要妥善安置征地范围外的拆迁户
C：对征收的土地要适当补偿
D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿
E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排
5、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。

A：城市用地布局结构评价
B：城市市政设施和公共服务设施评价
C：社会、经济构成评价
D：城市土地质量评价
E：城市用地环境评价
6、物业管理服务收费的计费方式主要包括。

A：服务制
B：酬金制
C：包干制
D：管理制
E：服务和管理制
7、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（）。

A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B．贷款期限越长，期限系数值越大
C．项目风险越大，风险等级系数值越大
D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低
8、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。

A．39.51
B．49.39
C．49.96
D．62.45
9、按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为几种类型。

A：收益型
B：收益贬值型
C：收益加增值型
D：机会型
E：保本型
10、征用土地实行__级审批制度。

A．一
B．二
C．三
D．四
11、房地产的部门规章包括。

A：《城市房屋租赁管理办法》
B：《注册房地产估价师管理办法》
C：《城市房地产抵押管理办法》
D：《城市房地产市场评估管理暂行办法》
E：《土地管理法实施条例》
12、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0
B．85.6
C．150.0
D．123.6
13、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件
C．估价方法
D．估价对象
14、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括__等。

A．环境景观
B．离市中心距离
C．朝向
D．城市规划限制条件
E．地势
15、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。

A：国务院
B：国务院建设行政主管部门
C：省人民政府建设行政主管部门
D：自治区人民政府建设行政主管部门
E：直辖市人民政府房地产行政主管部门
16、根据《房产测量规范》，下列项目中，不计算建筑面积的是__。

A．无顶盖的室外楼梯
B．与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊
C．房屋之间无上盖的架空通廊
D．与房屋相连有上盖无柱的走廊
17、下列关于房屋租赁的说法错误是__。

A．我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法
B．住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定
C．非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准
D．对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》
18、下列关于招标的说法，不正确的是__。

A．房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式
B．通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位
C．开发商公开招标项目应授标给最低报价者
D．邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目
19、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是__。

A．投保人
B．被保险人
C．被保险人和受益人
D．投保人、被保险人和受益人
20、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
21、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为
22、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。

A．最佳规模
B．最佳经营手段
C．最佳集约度
D．最佳管理方式
E．最佳投资渠道
23、在商业银行办理的贷款中，担保方式有。

A：保证
B：信用
C：质押
D：抵押
E：保险
24、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。

(2009年试题)
A：等额年值法
B：差额投资内部收益率法
C：净现值法
D：等额年费用法
E：借款合同
25、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。

A．统一采用总价
B．统一采用单价
C．统一币种和货币单位
D．统一面积内涵和大小
E．统一付款方式。