土地收储资产数据库建设与管理体系研发.doc

土地收储资产数据库建设与管理体系研发-->第1 章绪论
1.1研究背景与意义
长春市净月高新区自1995 年建区以来，尚未进行系统的土地收储资产清理工作，存在着管理手段单一、各时期的地块测量坐标系统不一、批复的形式不一、批复位置和数量与实地位置和数量不一等问题，致使有关土地收储资产的位置、数量（面积）、质量、权属和性质等情况并不十分清晰。

为了加强土地储备资产管理，提高土地资产管理水平，加快实现土地节约集约利用，切实提高土地运营水平，建立台账化、可视化、动态更新清晰化的管理机制，确保土地资产数据准确、客观，保持成果的现势性和延续性，保护开发区和土地使用者的合法权益，本着摸清家底的原则，经长春市净月高新区管理委员会批准，委托长春工程学院测绘工程实验教学中心依照《长春市净月高新区土地储备资产清理工作方案》开展土地资产清理工作。

开发区资产清理面积达50km2，资产清理的时间从1995 年初至2013 年末，资产清理的内容包括收地、供地和储备土地等。

以ArcGIS 为建库平台，按照“建台账、防侵占、促升值”的原则，以强化存量收储土地管理为核心，全面查清开发区土地资产的数量、分布、使用现状、规划条件等要素，形成该区土地资产现状数据库，并在此基础上，开发土地收储资产数据库管理系统[4]，实现科学化的土地收储管理制度。

规范土地收储资产数据的管理[5]。

土地收储资产数据以纸质为存储媒介，征转用审批土地、收回国有土地和出让用地均以CAD 存储，不利于数据的全局管理和整体规划，使本区域内的储备土地缺少直观的位置信息和面积信息。

土地收储资产数据库的建设解决了这个问题，使用户更直观清晰的掌握本区域内的储备土地信息，便于土地收储资产数据的管理。

土地收储数据库管理系统定制开发的成果可提高土地资产管理的效率和土地资产管理的现代化、科学化管理水平。

通过土地收储数据库的建设和管理系统的开发，推动了土地收储管理工作理念和方式的创新。

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1.2国内外研究现状
在国外，土地储备（Land Banking）的研究大多源于城市人口的急剧增长，土地与住宅供给压力大、投机现象严重、地价急剧上涨[6-8]。

例如，Jack Carr 等（1975）研究了土地储备对地价的影响，文中指出影响地价降低的因素[9]。

E. C. Pasour Jr.(1976) 认为土地储备
是一种公共投机行为，土地市场上的投机者相互竞争使投机收益降低到合理水平[10]。

Don T. Johnson 等（1997）对公共部门的土地储备决策行为进行了研究，通过现金流分析和成本效益分析，为地方政府的土地储备决策行为提供了一个何时交易土地的决策模型[11]。

在国内，土地储备管理始于1996 年，随着《土地管理办法》的落实，各地从2000 年开始，陆续开展土地资产清理工作，并着手研究土地储备数据库的设计和土地储备管理系统开发。

2004 年赵美超、陶本藻和赵俊三在土地储备与交易信息系统中提到数据库的设计，包括图形库的设计和属性库的设计。

图形库中将土地信息分为3 层——土地信息现状表、土地交易信息表和土地交易历史信息表，属性库的属性信息表是不包含地理信息的属性信息[12]。

穆合义（2009）基于ArcGIS Engine 设计的土地储备管理数据库包括两部分：一是采用SQLServer2000 关系型数据库，存储地物文字描述信息，存储并调用土地、道路、地块属性信息的属性数据库；二是基于ArcSDE 空间数据库引擎存储地图的空间数据库[13]。

周国清（2009）在扬州市土地储备管理信息系统建设研究中描述了所建土地储备系统数据库是在现有的地籍数据库、地价数据库、土地规划数据和基础地理数据的基础上建成的，方便与国土资源数据库的集成[14]。

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第 2 章土地收储资产数据库设计
2.1 数据库设计原则
随着GIS 空间数据库技术的发展，空间数据库所能表达的空间对象日益复杂，功能也日益集成化，从而对空间数据库的设计过程提出了更高的要求。

许多早期的空间数据库设计着重强调的是数据库的物理实现，注重于数据记录的存储和存取方法。

而现在，要求空间数据库设计者能根据用户要求、当前的经济技术条件和已有的软、硬件实践经验，选择行之有效的设计方法与技术等[22]。

土地收储资产数据库主要是图形管理和属性管理，利用GIS 技术对收储数据（如收回土地、出让用地、储备土地、补偿土地和未批已补偿土地等）的时间、空间和属性信息进行管理，数据库设计的原则主要有以下几条：
（1）空间数据库设计与应用系统设计相结合的原则空间数据库设计应该和应用系统设计相结合。

即整个设计过程中要将空间数据库结构设计和对数据的处理设计紧密结合起来，并将此作为空间数据库设计的重要原则。

（2）数据完整性原则数据完整性是指数据的正确性、有效性和兼容性。

土地收储资产数据库要保证信息的全面性，包括要素类别的数据层和要素类别的属性长度。

（3）共享度高，冗余度低原则在设计空间数据库时，要充分考虑“数据库从整体角度看待和描述数据”这一特点，即数据不再面向某一个应用而是面向整个系统，因此数据可以被多个用户、多个应用共享使用。

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2.2 数据库总体设计
土地收储数据库的空间数据主要服务于土地收储部门管理收储土地，实现对收储数据的查询统计，为规划管理、征地补偿及土地整理等工作提供工作底图。

其设计内容包括以下几个方面。

根据国土资源部《土地利用数据库标准》，土地收储数据库包括规划数据、影像数据、收回国有土地、征转用审批土地、补偿土地、出让用地和储备土地、未批已补偿土地等数据。

下面对这些数据进行概要的介绍：规划数据是对整个开发区未来一段时间作出的总体规划，确定城市建设用地的用途。

影像数据是近一至两年内的分辨率为0.5 米的净月高新区遥感影像。

收回国有土地是由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回有下列情形之一的国有土地使用权：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者申请续期或者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的[23]。

征转用审批土地按照中华人民共和国土地管理法第四十四条和第四十五条规定，是指建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应该办理农用地转用审批手续的土地[24]。

补偿土地是指征收农用地时补偿给被征收人的土地安置费，以保证被征收人的日常生活。

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第 3 章土地收储资产数据库建设 (16)
3.1 资料准备与预处理 (16)
-->3.2 数据采集 (19)
3.3 数据处理 (19)
3.3.1 数据检查 (19)
3.3.2 属性数据完善 (22)
3.4 统计分析 (22)
3.5 图件制作 (24)
第 4 章土地收储数据库管理系统分析 (26)
4.1 土地收储系统业务分析 (26)
4.2 功能和性能要求 (28)
4.2.1 功能要求 (28)
4.2.2 性能要求 (29)
4.3 系统关键技术分析 (29)
第 5 章土地收储数据库管理系统设计 (34)
5.1 系统总体设计 (34)
5.2 系统详细设计 (35)
第7 章土地收储数据库管理系统测试
7.1 系统测试概述
软件测试是用人工或自动的方法执行软件并把观察到的行为特性与所期望的行为特性进行比较的过程。

软件测试主要工作是验证和确认软件的设计、开发是否符合需求。

验证是保证软件正确的实现了客户的业务功能，即保证软件实现了需求所规定的内容；确认是通过使用已开发的系统进行捡验各项流程，目的是证实在一个给定的外部环境中软件的逻辑是否正确。

常用的测试技术是“白盒测试”和“黑盒测试”[54]。

白盒测试是指设计和执行用例过程中，将程序视为透明的白盒子，不但要关注输入内容和输出结果，还需关注程序内部结构并验证其是否正常。

黑盒测试是指在设计和执行测试过程中，不考虑被测试程序内部的结构，将被测程序视作不透明的黑盒子，只考虑输入内容和输出结果，从而发现软件的各类问题。

黑盒测试技术中通常采用的方法有如下几种：等价类划分法、边界值分析法、因果图法、决策表法、错误推测法、正交试验法、场景分析法等[55]。

错误推测法是借助测试经验开展测试的一种方法，它基于经验和直觉推测软件中容易产生缺陷的功能模块及业务场景，依据推测逐一进行列举，从而更有针对性的设计测试用例。

文中采用黑盒测试技术中的错误推测法对系统中重要的功能——新增地块功能、属性变更功能和查询功能进行测试，取得了较高的测试效率。

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结论
本文以净月高新区收回国有土地数据、征转用审批土地数据、出让用地数据、补偿土地数据和基础数据为研究对象，分析了土地收储管理的现状和需要解决的主要问题，探讨了基于Access 和ArcGIS 创建土地收储资产数据库的方案设计与实施过程，总结了定制开发土地收储数据库管理系统的相关工作。

通过研究，得出如下结论：（1）数据库的建立提高了土地收储工作的管理水平和工作效率。

传统的土地收储工作模式是使用CAD 存储图形数据，使用EXCEL 表作为管理台账，存在的问题有：1）数据分散，用多张CAD 图分别存储征转用审批土地、出让用地、收回国有土地和补偿土地；台账亦是如此。

2）不支持可视化，不利于直观的掌握本区的土地储备情况。

3）查询效率低，图形和属性数据是分开的，如果要查询某一地块的属性信息，需要在CAD 图中找到名称、年度、面积等，然后到对应的台账中查找。

土地收储数据库的建立，提高了土地收储管理的科学化水平，实现了多种数据集合化、可视化和图属结合化，提高了查询效率，使土地收储工作迈上了一个新的台阶。

（2）数据库的建立提高了数据的可靠性。

传统收储管理模式下的土地收储资产数据存在数据压盖、数据缝隙、界线不清、坐标系不统一、属性信息不完善等问题。

土地收储数据库的建立，保证了数据边界清晰、坐标系统一、属性信息完整，实现了地块之间的无缝连接及图账合一，保证了收储数据的准确性和收储数据之间的平衡关系。

（3）数据管理系统的定制开发满足了用户的个性化需求。

土地收储数据管理系统中的数据新增和属性变更、数据属性完整性检查、收储编号赋值、制图输出、专题图符号化、统计报表输出等功能，实现了图表联动、动态更新的目标，满足了用户可视化、台账化、精准化和便利化的土地收储资产管理需求。

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