公共配套设施的权属界定应明确四种关系

公共配套设施的权属界定应明确四种关系
窍地产行政管理
萄施
师哥茭
口胡志刚
目前,住宅小区及大厦内公共配套设施的权属界定,问题很多,
这方面的诉讼也日趋上升.就会所,停车场,车库,地下室,绿地以及
包括超市,农贸市场等在内的商业用房的权属问题,开发商与业主
各执一词.开发商以其投资为由,欲将这部分面积登记在自己名下,
收益据为己用;小区,大厦的所有者则认为,这是所有业主共同的财
产,应该登记为共有产,其收益应为所有业主所有,由业主大会决定
收益的使用,其共同的意向是用这部分收益补贴物业管理经费的不
足部分.笔者认为,解决此类问题要明确以下几方面的关系:
1.规划与权属的关系
目前主张权利的业主一般认为,应由城市规划确定小区或大厦
附属公共配套设施,而一旦规划确定,就应将其归属业主.我认为这
种想法失之偏颇.固然,解决配套设施的切入点应该是城市规划.因
为城市规划解决的是城市空间布局和城市发展方向问题,为实现城
市现代化,政府应鼓励前瞻性规划设计,即通过规划完善新建小区
和大厦的功能配套.但是设施的功
能不能简单处置,尤其是小区内部有大配套和小配套的问题(与小
区外的基础设施大配套和小区内基础设施小配套不是一个概念).
单幢共用部分和小区共用部分要将功能划分清楚.如,为小区共用
的部分的会所,学校,商店,休闲广场,中心绿地,配电房,水泵房,物
业管理用房等应归入小区的大配套,而单幢内部公用部分的设备
层,配电房,水泵房,地下储藏室等,应归入单幢的小配套.但有些功
22期36娣29o期
能容易混杂,要注意区分.如车库,有可能作为大配套,也有可能作为小配套,这就需要规划予以明确.尤其应规定单幢和小区配套各自的比例,超过单幢比例,可列入小区配套;超过小区配套,应列入为社会配套.制定这样的规划,是制约和限定开发商必须提供各种必备的配套设施.现在纠缠不清的首要原因是规划对各种配套设施匹配于何类主体不明确.但是城市规划解决的也只是功能配套,即通过一些限制性指标,规定大配套,小配套的各自应有比例.需要强调的是,功能配套与权利归属是两个完全不同的概念,不能等同,即城市规划只能解决功能问题,而不能解决权属问题.比如车库,属于单幢或小区配套且可以销售的就应向相关业主销售.而对于休闲广场,绿地等配套设施由于不能销售,只能作为公摊面积归属给业主.销售的配套设施初始归属应是开发商,业主只能通过购买获得权属,当然双方约定甚至开发商承诺将一
定的配套设施赠与业主另当别论.在满足单幢或小区业主购买需求后的剩余部分以及超出小区配套比例之外部分,可向社会销售.
2,土地已分摊面积与未分摊面积的关系
在配套设施的权利争议中,土地分摊面积是被举
证的重要内容.业主以配套设施所占用的土地已分摊至小区住宅中为由主张其权利;而开发商则认为,配套设施占用土地与住宅无关,故权利不能归业主.笔者认为,首先应搞清土地面积是如何分摊的.据我了解,目前全国小区土地面积大体有两种分摊方法.一种是以小区占地面积除以所有建筑面积,所得系数再
乘以每幢或每户建筑面积,即所有土地都分摊到业主头上.另一种是以单幢建筑物占地面积除以单幢建筑面积,所得系数乘以每户建筑面积,即只分摊本幢占用土地面积.以上两种方法争议在前者.由于小区内所有土地都列入分摊范围,故有人认为,既然分摊所有土地面积,其地上配套设施也应分摊给业主.其实这一想法是幼稚的.因为,在小区范围内住宅和配套设施同样分摊其余土地的面积,以会所为例,它与住宅一样同样作为一个独立的建筑物分摊小区内所有土地面积.由此可见,两者按统一系数分摊土地面积, 会所所占用的土地面积未分摊到住宅,因此,业主主张权利的说法没有依据.
3,空间利用权与独立空间权的关系
空间利用权的主体不是独立存在的空间,因为它
岛缝产行政管理
依附于已有地上建筑物,而独立空间权是不依附于地上建筑物而独立存在的空间.以地下车库和地下室(有的是底层挑空的杂物间)为例,作为建筑物的配套设施,规划将核定一定比例的车库和地下室,这部分设施是作为其所依附的地上建筑物所必须具备的功能性设施,因而是空间利用权.由于城市人口剧增,土地资源稀缺,要求对土地进行多层次立体式的开发利用,而现代科技及地下地空问开发技术和材料的进步,使这种开发成为可能.作为开发商为了提高土地的利用效率,往往在按一定比例配置为主体建筑物服务的车库和地下室外,建设超出核定配套比例的车库和地下室.这部分超比例的车库和地下室,有可能是以空间利用权建设的多余部分;也可能是与地上建筑物脱离,建设独立的地下车库和地下室,如负一,二层
车库,地下室或地上独立车库,形成独立的地下或地
上空间.无论是属于空间利用权的多余部分车库和地下室,还是属于独立空间权的车库和地下室(尤其是
后者),其与地上建筑物可能在载体上有连接,但在功
能上己完全脱离.前者是为地上建筑物服务,而后者
已超出建筑物业主的需求,是为小区或小区附近的单位和居民服务,可以独立经营,获取效益.由此我们可
以得出以下几个结论.一是由于出让转让的土地使用权权能限定在地表利用范围之内(《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第一章第2 条),且独立空间权和空间利用权并不占用地表的土
地使用权,因而两者都不能以土地分摊为由归属业主;二是依据"谁投资,谁受益,谁维护"的地下空间利
用原则(建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条),超出配套比例的属于空间利用权的车库和地
下室与作为独立空间权的车库和地下室,属于大配套(当然应优先向业主销售);三是作为配套比例内的属
于空间利用权的车库和地下室,虽为地上建筑物业主服务,但其权利并不一定归属业主.当然,谁购买或承
租谁就应拥有相应的权利;四是如果开发商在售房时将车库和地下室作为购房优惠赠送给业主,另当别论.如果开发商没有这方面的承诺而将其强行归属业主,不仅侵犯了开发商应有的投资回报权益,而且挫
伤了其投资多余空间利用权和独立空间权的积极性; 五是从空间开发的技术角度看,城市规划应规定车库和地下室可以作为完整的建筑物销售或出租,使购买者获得车库和地下室所有权或承租权,防止开发商在2005.2期3一/睇2901~.期睇
窍地产行政管理
收取车库和地下室出售价款后,以车库和地下室不是独立建筑物为由只给使用权(有期的或永久的都有), 以确保业主的权益.
4,投资与成本的关系
在配套设施权利归属争议中,业主提出谁投资谁
收益的原则,其依据是商品房售价中已包括配套设施的投资,即以配套设施的成本摊入商品房成本为由主张权利.我认为这一想法不能成立,因为在市场经济条件下,商品成本再高,若与市场行情相背离导致无利或亏本,产品就没有销路;相反成本再低,若有需求,利润再高也无可非议.这是市场的铁律.以地下车库为例,其投资若包含在商品房真实成本中,有三种情况,一是造成价格高而没有销路,这就迫使开发商将地下车库和地下室的成本挤掉.操作方式上只能是整体降价(包括车库和地下室部分也降价),而去掉车库和地下室的全部售价不大可能.但作为营销策略, 奉送车库和地下室是有可能的,这与理论上归属业主是两码事.二是价格持平,开发商无法获利,若让其再将地下车库和地下室无偿赠送将导致亏损,由谁来弥补这一损失呢?结论是自负盈亏,因而上策是车库和地下室维持原价,下策是将其适当降价,而免费是行不通的.三是低于市场价格.在此情况下开发商可以更多地获利,但这是市场的认可,即市场行情好,利润空间高,即使将地下车库和地下室打进成本在市场上仍走俏.针对以上情况,我认为,一则这是由市场供求关系决定的,若供小于求,利润高且成本空间可容纳地下车库和地下室投资,但这是开发商风险投资的回报,与地下车库和地下室投资无关.若供大于求,没有
销路,迫使调整售价或车库和地下室价格,这与投资
无关.二则,根据《中华人民共和国价格法》第36条的规定,商品成本是经营者的商业秘密.业主不可能也
无权知悉实际开发成本,其购买商品房时,认定是市
场价格,而市场价格并不向人们昭示,它是否包含地
下车库和地下室等各项设施的成本,至今也没有一家开发商在明码标价的同时,公示其成本构成.既然如此,商品房价格究竟是否包含地下车库和地下室成本是开发商的事与业主无关.当然,双方在签约时,开发
商承诺其卖价中包含一定的车库和地下室等配套设施,这是双方的约定,不能作为法定原则.正是由于从
市场规则及商品价值上看这些设施的投资与商品房成本无关,因而从客体上看,商品房不应包含这些设施.据此,建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定:"凡已为独立空间销售或出租的地下室,车棚等,不计入公用建筑面积部分."
综上所述,不能简单地以规划,土地面积分摊,成
本等为由谈论公共配套设施的权利归属.城市规划只确定功能配套,而不能作为权属的依据.当规划确定
主体建筑物一定比例的配套设施(即小配套)后,一方面这些设施必须为主体建筑物业主服务,其中有的部位已列入公摊面积,包含在商品房售价中,也有的部
位必须由业主通过有偿方式获得.另一方面,超出必
备功能配套的大配套,其权属更与业主无关.确定这
一
原则后,土地面积分摊,成本等作为业主权利归属
的理由更站不住脚.据此,我建议不动产物权法及相
关法律法规在立法时应考虑:
(1)以城市规划确认的功能为依据认定配套设施
的性质,其中小配套必须为主体建筑的业主服务,大配套可以为小区和社会服务.但规划认定的配套性质不能作为物权权属的依据.除不可独立销售且业主必须使用的公摊部位之外,其余部位必须是有偿获得.
(2)只要开发商和业1之间没有约定配套设施归
业主所有或作为优惠赠与,且没有计入公摊面积,开发商就可以单独销售或出租这些设施并盈利. (3)大力推行在商品房销售前公共配套设施的公
示制度,增强商品房销售面积计算和除商品房主体建筑之外的公共配套设施的构成及处置透明度. (4)通过《商品房买卖契约》示范文本的有关条款,提示买卖双方当事人就公共配套设施甚至公共部位逐一协商一致,作出约定,以此作为这部分设施归属的依据.
(5)依据"谁投资谁受益"的原则,保护开发商投
资公共设施的应有权益和风险回报,鼓励其投资除地表之外的地上(空中)和地下空间.
(6)开发商在政府部门制定的最低标准内建设的
配套设施,不能擅自改变用途或出售给第三方,以保障社区业主的需求.
(7)开发商出售或出租配套设施,必须与规划设
计相吻合,并在技术与质量上达标,构成可以独立计算建筑面积的建筑物,应符合办理产权或租赁手续的条件,以确保业主的投资权益.
马志刚/责任编辑
22期38娣29o期。