祥和苑销售计划

祥和苑销售方案
产品阐述
祥和苑坐落在团结东路与邢州北路交叉口西行100米。

交通方便，处在邢台繁华之地，但以住宅为主，是为出则繁华，入则幽静之地。

项目原为邢台棉纺厂职工宿舍楼。

总占地为16亩。

计划建设一栋高层，共22层，其中一至三层为商铺。

项目毗邻恒大商业项目，是邢台未来商业聚集地。

升值潜力巨大。

项目共住宅228户，均为小户型，其中两居与三居比例为1:1,面积为90----120平米左右。

主要针对刚需市场。

其中户型为南北通透三室和全阳两室。

户型设计突出实用性和舒适度。

结合项目所在位置，是邢台桥东地区3-5年重点发展的区域。

周边竞争楼盘概述：
自然城：
自然城先于2009年开始销售，分为二期进行开发。

其中，一期已交房，业主已经入住。

二期现在为全部封顶，销售主打为准现房销售，价格较贵，其中23号楼为预备楼，全部为127平米，多层。

预计销售均价为5100元。

现在主要销售为50-63平米小户型，销售价格为4300元。

现在五证俱全。

尚品国际
现在主要销售4号楼和7号楼。

其中4号楼总高26层，紧邻团结路，下面为三层商铺。

7号楼为26层高层，户型在94平米，96平米，87平米的两室。

户型设计较为混乱。

销售均价为4150元左右，其中一层销售价格均为4000元左右，16、17层销售均价为4300元左右。

现在优惠为5000抵10000.根据付款方式为40%首付99折，50%首付98折，一次性96折。

开源观唐
该楼盘坐落医疗机械厂内，为城市综合体，其中为8栋住宅，均为独栋。

计划为11月中旬开始销售，销售主要为3号楼，5号楼。

均为87---93的小户型，其中87为两室。

93为小三室，在前期销售中也以小三室为主打。

具体价格尚未制定，但是不会低于4000元。

销售为成城代理。

康桥尚城：
项目位于：邢州北路与东关街交叉口东北角，也就是我们项目的东南侧位置。

与2012.7开盘销售，开发商以低价吸引人气，均价为3800元/平米。

项目分为4栋高层建筑1栋19层（在售）、3栋24层（回迁）4栋6层（在售）、4栋6层（回迁）大部分以回迁为主，多层预计今年年底交房，高层预计明年年底交房。

高层的户型区间为90-130㎡，多层有65、90㎡户型，顶层送露台。

可一次性付款和银行按揭，首付60%（以现房销售为卖点）该项目多层交房在即，高层已主体封顶。

100%承诺可办理房产证，输出信息五证俱全。

90㎡一梯两户，南北通透，全阳客厅卧室。

3831/元/㎡，一次性优惠为3711元/㎡（每㎡优惠120元），贷款3901元（每㎡优惠30元），必须购买地下室，15-20㎡1950元/㎡，一层为车库，沿街部分为2层底商。

高层90㎡两梯四户全阳两室4018元/㎡一次性优惠3898元㎡（每㎡优惠120元），
贷款3988元（每㎡优惠30元），必须购买地下室，15-20㎡1950元/㎡，沿街部分为一层底商。

采取天然气地暖供热
东方格兰维亚
项目位于：桥东区东关街119号(邢州路与东关街交口东行500米路北，也就是我们项目的东南侧位置。

与2012.7开盘销售，均价为多层5100元/㎡高层4100元/平米。

该项目共有11栋楼，高层在售11#楼，户型面积为87-131㎡。

多层10#一梯两户，一层是跃层，顶层也是跃层，户型区间为103-140㎡，均价为5000元/平米，全款每平米可优惠100元。

目前，该项目高层现已封顶，正在做铺管道等后期工作，10#楼正在打地基，项目将于2013年6月1日全部交工。

产品定位
根据项目规模较小（一栋楼）和户型面积较小，而且所在位置在将来会成为闹市区，交通方便，学校林立的特点。

个人认为该项目应将主题放在“年轻”两个字上，这样做的理由有三
一:该社区规模较小，一般人会后期物业管理跟不上的担心转向大社区。

而年轻人因为目前经济实力，在购买中会更加关心价格，地段和户型的大小，所以在销售中，只要着重介绍项目的地段和户型的优点，是成为促进的成交的突破点。

二:从目前的邢台房地产的销售情况来看，刚性需求的主力还是20---30岁的年轻人居多。

尚未结婚的想买面积较小的准备结婚。

而已经结婚有孩子的迫切需要购买三室来改善目前的生活条件，因为年轻人的经济实力较弱，所有在户型选择上多以90左右的两室，110左右的三室居多，而项目的户型设计恰恰在目前年轻人需要的户型面积区间。

而如果在后期销售中注入价格优势，会受到年轻人的追捧。

三:地段优势：项目对面正在建设恒大商业项目，而开源观唐也在沿邢州北路建设商业街。

尚品国际和项目都会建设商业，该项目在未来2-3年之内会形成邢台新商业聚集地。

而且该项目所在位置交通方便，学校林立。

对于年轻人结婚，生子，教育都会十分方便。

所有在一定程度上会吸引年轻人前来置业。

而该地区就现在看来虽然十分幽静。

可在未来会形成商业中心，所有一部分老年置业群体会认为该地区较为吵闹，所有转向更为幽静的地区购买置业。

价格制定
从之前对于该项目的周边楼盘进行调查发现，目前周边楼盘基本价格保持在4100元左右。

其中自然城因为是现房所有价格较高，目前在高层在4300元左右。

尚品国际目前价格在4150元，开源观唐目前尚未开盘，根据该项目置业顾问介绍，价格不会低于4000元。

作为祥和苑重要的竞争项目。

尚品国际和开源观唐规模较大，后期在配套和物业服务上会对相对于祥和苑有较大优势。

所以在后期，个人认为应该采用高开低走，循序渐进的销售策略进行销售，就是在开盘时的价格与周边楼盘有10%左右的差距，这样在前期会使该项目打开市场。

而在销售一个月后，以每个星期百分之一的速度进行价格调整，这在一定程度会促成成交而且不会使得客户反感。

具体例子为，开盘价格定为3700元左右，而在销售一个月后将价格以没星期40元基础进行价格调整，其中畅销户型价格应该适当调高。

滞销户型价格适当调低。

这种“温水煮青蛙”的方式第一会促进销售成交，第二迅速回笼资金，第三不至于引起客户反感，造成销售困难，第四相对于一个月调整价格会产生更大的效益，举例来说，每月调高100元会造成月初销售困难。

而每星期调整一次价格当月会涨价160元甚至更
多。

而在房源方面，为了迅速打开市场，建议采取单元的销售方式，具体为在开盘时先将西边单元进行销售，因为在销售中，西边单元是最后卖出的，然后再涨价之后再销售东边单元。

在价格基本上与周边楼盘持平时，开放中间单元。

宣传方向
因为前期项目定位为"年轻"，所以在前期销售中应该以该主题为主，宣传单页，围挡，短信都应该以年轻和价格作为主体。

在售楼部置业顾问整体形象上，应放弃端庄的职业装，转而向年轻，活泼的服装为主题。

在价格制定后，应注重将宣传放在短信上，并将派发单页为辅助，派发单页将重点放在商业较为发达的地区。

除了短信与单页传统的宣传方式之外，也可以与各大KTV,饭店进行合作，因为这是年轻聚集地，所有容易在年轻人中间打开市场。