青岛可行性分析报告房地产开发公司工程范文,文本,模板,案例

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《企业法人营业执照》
青岛可行性分析报告范文1.1.4研究范围
根据项目业主的委托要求，对本项目建设与运营进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、市场前景分析、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配臵、项目进度计划安排、项目财务效益评价等。

青岛可行性分析报告范文1.1.5项目的提出理由与过程
尽管2005年以来，针对国内有些地方出现房价过热现象，国家各部委运用金融、财政、行政、法律等手段对房地产市场进行宏观调控，引导房地产市场健康发展。

但是，全国各地的情况参差不齐，在2005年全国“两会”期间，青岛常务副市长黄奇帆接受媒体采访时强调青岛房地产市场无泡沫，在接受国内外30多家网络媒体采访和2005年房地产秋交会上的讲话，黄奇帆再次肯定了这个结论。

另一方面，青岛作为西部直辖市，城市化进程加快，新区建设、旧城改造等投资推动青岛经济上升。

青岛可行性分析报告范文1.2项目概况
青岛可行性分析报告范文1.2.1拟建地点
本项目宗地位位于青岛市北部新区（北部经xx区）经xx鸳鸯组团牌坊片区地块内。

该片区地块西北方临金开大道，地块东临保利高
尔夫球场，西南方临西部建材城，东南方临保利国际花园项目；土地总面积为477214.7平方米(合715.82亩)，其中，出让用地467894.5平方米(合699.14亩)，道路分摊用地11120.2平方米(合16.68亩)。

项目地块距离观音桥商业中心13公里，仅需15分钟。

距离解放碑26公里，车程25分钟左右,距离江北国际机场8.7公里，仅需14分钟车程。

1.2.2建设规模、内容、工期
本项目建设用地面积710亩，总建筑面积812450平方米.现规划用地性质为居住，容积率1.49，建筑密度31.36%，绿地率31.6%。

本项目分五期开发,总投资30亿元,建设计划拟自2007年12月开始动工，至2012年12月,总建设周期为48个月。

1.2.4主要技术经济指标
详见表1-1《主要技术经济指标》。

1-1 xx•项目经济技术指标
项目名称：xx•项目
青岛可行性分析报告范文1.3本章结论
本项目位于青岛市北部新区（北部经xx区）
青岛可行性分析报告范文第二章市场分析
青岛可行性分析报告范文2.1项目的功能定位
鉴于项目业主的投资意向及委托要求，结合青岛市及当地房地产市场需求，本项目建筑功能定位为住宅。

具体内容拟为双拼别墅、联排别墅、花园洋房等中高档住宅为主；另有少量高层住宅及商业与配套配套的公共建筑和车库等。

青岛可行性分析报告范文2.2基本面分析
青岛可行性分析报告范文2.2.1青岛市宏观经济分析
据青岛市统计局数据统计表明，2005年1～12月份全市实现地区生产总值2114.65亿元，同比增长11.8%，增幅比去年同期回落0.5个百分点。

其中，第一产业实现增加值306.05亿元，同比增长4.3%；第二产业实现增加值961.81亿元，增长13.3%，其中工业实现增加值748.26亿元，增长12.8%；第三产业完成增加值846.79亿元，增长12.5%。

上半年全社会固定资产投资697.25亿元，比去年同期增长15.7%；而社会消费品零售总额525.16亿元，比去年增长13.8%。

投资的总额和增长速度均超过消费，仍是青岛市经济增长的第一拉动力。

□房地产市场分析
随着中央继续实施扩大内需的宏观调控政策，根据中央在《十五计划建议》中对房地产业提出的“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量”两大任务，结合中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，在未来几年，我市房地产业的发展前景，将呈现出房地产开发继续持续健康发展，房地产业的支柱地位将进一步确立，城市布局将得到合理调整，房屋开发将进一步走向小区化、个性化、智能化、品牌化和节能型，开发经营行为更加规范有序的发展趋势。

其理由：
一、需求市场进一步扩大。

今后20年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的一项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。

2004年青岛城镇化率仅为36.4%，平均每年增长1.58%，
低于全国平均水平2个百分点。

根据我市城镇化建设总体规划,2005年城镇化率达到41%，赶上全国平均水平；到2010年，城镇化率达到50%，接近全国先进地区水平；到2020年，城镇化率达到65%左右，都市发达经济圈和部分大中城市率先基本实现现代化。

此外，青岛市规划局的规划显示，最近5年内，青岛市的旧城改造拆迁面积将达400万m2，青岛市平均每年将新增1000万m2住宅面积需求。

青岛市主城人均居住面积将增加到24m2，达到小康标准。

因此，如此大规模的城镇化建设和旧城改造工程，将给青岛房地产市场带来巨大的消费市场，房地产业发展在政府的指导下开发力度还需要进一步提高，以满足市场需求。

二、“8小时青岛交通”、“半小时主城交通”工程的实施，外环快速道路建设的启动，主城区桥隧收费制度改革措施的出台，不仅能大大降低居民购房臵业后的使用成本，更将从根本上打破我市楼市之间的区域樊篱，促使部分开发商加快路桥沿线和郊区开发的历程，从而促进城市布局的合理调整。

金开大道沿线住宅项目产品
畅销楼盘统计：
配套设施：区内交通配套完善，是中国西部南北(渝黔、渝合高速公路)、东西(成渝、渝万高速公路)公路大通道交汇枢纽；将于2005年通车的渝怀铁路横贯境内，城市轻轨环线3号、4号、6号线均经过区内，其中3号线(市中心区——江北国际机场)已经动工。

构成北
部新区骨干路网的“开山通海兴渝州”七条金系列干道，到目前为止，宽54米，长18.7公里的金开大道已经建成。

而金山、金通、金海、金兴、金渝、金州也都正在建设和规划之中。

设计70万标箱、连接长江三角洲的寸滩港集装箱码头已开工建设。

中国西南最大的电信交换枢纽落户其南缘。

优越的地理位臵和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力。

2.3.2、未来规划定位
按照新区规划简图，未来的北部新区将由人和、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山七个组团构成。

其中人和、礼嘉、鸳鸯不但包括商务区、研发区，还包括环境优美的高档居住区，而大竹林、金山等组团则是工业区。

在这七个组团之间，其中包括一个森林和鸟类保护区，两个景观林木培植区，3个主题生态公园，4个生态农业区。

统计显示，北部新区的环保绿化面积占整个规划面积的20％以上。

这一区域将会是青岛市最主要的高档住宅开发区和“富人区”。

北部新区原有居民10万左右，按照新的规划未来的北部新区将成为65万人口的居住地，其中常住人口50万，流动人口15万。

随着大型企业、高品质住宅的入住，北部新区也将成为高收入、高素质人群的首选居住地。

而新增加的55万居住人口，让众多房产开发商看到了一个潜在的需求客户群。

2.4项目市场分析
位于青岛市北部新区（北部经xx区），经xx鸳鸯组团牌坊片区
土地。

距离青岛市中心解放碑仅26公里，距离江北区商业中心仅15公里。

项目建设和销售条件良好；同时我司是北京xx集团控股企业，拥有较强的资金实力和房地产大项目的实际操作能力，这些都将使得本项目的销售创造良好的条件。

其优势主要表现在：
本项目应突出的主题概念
1) 突出“新的、更高级、更完美”的产品，明确了产品差异化的目标。

2) 让客户产生好奇心理，寻找产品的创新之处。

3) 符合青岛人喜欢高性价比的性格，用同样的钱买到更优质的产品（比绿地翠谷、佛朗明戈、天湖美镇、奥园的洋房优胜）。

4) 符合某些客户喜欢炫耀的个性品位，在更高级、更舒适的洋房里。

5) 符合青岛人淘宝心理，用更低的价钱，买到心目中的理想产品（以低于棕榈泉价格25％的价钱买到同样的电梯洋房）。

2.6项目定位
2.6.1市场定位
2.6.1.1项目档次
□档次定位：中高档综合型社区。

□项目档次定位理由：项目要有特色，与其它楼盘要有区别。

应以中高档住宅为主，满足于市场需求。

2.6.1.2市场定位
□市场定位：主城，金开大道、中高档次，高品质生活社区。

产品特征定位：现代、舒适、优雅，通过外部观高尔夫资源与内部景观的整合，共同体现一种人文关爱、和谐居住的精神。

目标客户群定位：事业成功，拥有一定身份和财富，希望得到社会认同、享受人生并追求高品质生活的社会消费群体。

□市场定位理由：关于目标客户：有一定的经济基础，拥有自己的物业，目前多为二次臵业之人士，注重物业能为未来的生活带来享受和升值的空间，同时物业能表现自己的品位以及成功人士的身份地位，懂得生活享受，对于总价敏感性一般。

关于中高档次：有品位但不奢华的社区入口、拥有独特服务的会所、华丽的样板示范区；追求现代智能化技术的运用，如日照、通风、采光、网络、安防的充分考虑，现代领先技术（如：环保、隔热建材）的运用，多采用大面积的玻璃，具金属质感并非昂贵的建材。

关于高品质生活社区：通过人性化的户型、外观设计，以及在产品细节、营销细节、物业管理细节的精心设计与组织，体现这类客户的身份与地位。

“小隐隐于野，大隐隐于市”，将住宅与山势地形、园林景观充分融合，使其外人只能“管中窥豹，可见一斑”，通过产品的综合细节来体现和谐、高品质的生活。

关于人文精神：通过平衡产品的综合效果来体现，要做到面面俱到；在景观的营造，充分体现均好性原则，着力打造项目内景资源，引入特色景观，注重水景的营造；强调物业管理的重要性，提供管家式的物业管理服务，加强对业主的关怀，并有严密的保安措施，引入品牌物业管理公司，一来提升项目软件服务水平，二则提升项目品牌
价值。

关于金开大道：四通八达的公路网络拉近与主城核心区的距离；青岛向北的口号家喻户晓，在金开大道两侧分布有众多高档项目，是中产阶层臵业的重点区域。

2.6.2卖点定位：差异化的产品将成为最大的卖点。

□景观优势：可纵观保利国际高尔夫球场。

□项目地处北部新区最高处，四周视野开阔，东面临崖、西面两条公路与远处拉开距离，辽阔视线令人心旷神怡。

地块东面、东南面和东北面视野开阔，永无遮挡。

□项目拥有良好的山地地形，以及镶嵌其中的多处原生态湖泊，依山傍水，内部景观优势相对其他竞争对手更加出众。

用好内部原始景观，可打造独特的山地产品。

□完善的交通网路，到达性强。

项目虽然地处金开大道，离市区较远，目前公交系统不完善，但是路网情况非常良好，反而更加有利于对中、高档客户的吸引，主要干道宽大、快捷，对有车族来说到达性强，而且有效远离市区的喧闹。

□创新的外观。

根据项目市场定位，结合周边楼盘价格现状及发展趋势，本项目初步拟定综合均价为：
2.7．1目标客户
内部 vv才vcv才群体。

在这个群体中也有高中低收入的人士，所以还需要进一步细分。

结合项目定位，适合本项目的消费人士应该具备以下特征：
向往自然；
追求享受，有较强的经济承受能力；
对生活有独特见解，要求生活的品质；
高收入，年薪人民币8万以上年龄在35-55岁之间为主；
主要是企业高层或者企业老板以及专业技术人员；
车房具备，但准备进入升级换代；
喜欢追逐潮流，爱好多元化，对新事物接受程度高；
受过良好的高等教育，在文化上有共通性；
注意保护自己的隐私；
2.7.2目标客户分布范围
根据本项目的产品和定位，目标客户群体的家庭年收入应主要在16万—30万之间。

在目前青岛范围内，具有以上特点的人群主要分布在：
2.9本章结论与建议
通过本章的分析，项目定位以中高档住宅为主，具有基本面和技术面的支持，加之项目业主的雄厚的资金实力和行业背景，项目未来的市场前景值得乐观。

但项目业主应充分把握机遇，分析市场动态需求，细分市场，贴近市场，制订完整可行的营销方案。

建议项目业主立足长远发展，组建专业的营销团队。

第三章建设内容与规模
由于受项目业主提供的资料及项目所处阶段的限制，本项目的建设规模与内容仅为初步意见，项目的开发建设规模等指标将以规划部门的批复意见为准。

3.1建设内容与规模
xx.xxxx是xxxxxxx有限公司建设开发的住宅项目。

位于青岛市北部新区，项目建设内容和建设规模见下表。

其中项目一期建设规模和内容如下表项目名称：ANS新的1期AB区
青岛可行性分析报告范文第四章项目场址条件
青岛可行性分析报告范文4.1建设场地现状
4.1.1建设地点及场地描述
拟建地点：位于青岛北部新区经xx鸳鸯牌坊片区。

本项目用地在整个地块的中间位臵。

场地描述：xx.xxxx项目位于青岛市北部新区。

规划用地基本为山地，地形高差起伏较大。

场地市政设施良好，适宜本项目的建设和销售。

4.1.2用地规模
本项目建设用地面积113800m2，其中建筑物占地面积29474.2m2，绿化占地面积46089m2。

年平均气温 17.1°C
极端最高气温 42.8
极端最低气温 2.6
平均相对湿度 81％
年均降雨量 1150mm
年均日照时数 1314天
年均雾回数 43天
无霜期 319-340天
平均风速 1.6m/s
静风频率 17.5％
冬夏两季主导风频为 22％
年静风频率为 25％
主导风 N-NE
青岛可行性分析报告范文第五章建设方案
青岛可行性分析报告范文5.1总平面设计
青岛可行性分析报告范文5.1.1总平面布臵
□规划目标：营建优美的人文社区，带动城市局部经济的发展腾飞，创造宜人的高尚居住环境，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配臵得当、结构清晰、道路顺畅、配套设施齐全等要求，创造出“以人为本”尊重环境，舒适优美的居住空间，同时具有鲜明的地方特色和时代气息。

□总体布局体现了以人为本尊重环境的设计构想。

□总体布局符合规划、消防、环保、防灾、减灾等要求。

青岛可行性分析报告范文5.1.2竖向设计
设计中将场地尽量保持原貌，通过适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件。

青岛可行性分析报告范文5.1.3绿化与美化
室外广植树木、草坪、花卉、绿地率超过40.5%，以保证小区环境的整洁。

利用本项目地块天然形成的冲击沟，打造主要景观水系，同时考虑控制成本，最大限度的发挥地理落差的优势，设计动态叠水景观，详细绿化与景观设计由业主另行委托。

青岛可行性分析报告范文5.1.4室外工程做法
道路最小转弯半径为12m，路宽为4～6m，路面为沥青路面。

青岛可行性分析报告范文5.2建筑设计
青岛可行性分析报告范文5.2.1建筑设计构思
本区住宅平面提供了多种类型，各种面积的设计，满足不同消费层次的需要。

南向为主，每户均保证两到三间居住空间朝南和两间居住空间朝主要景观，卧室设臵低窗台大玻璃凸窗，保证良好的日照及优美的景观视野，并与室外的绿地相连。

空间及立面构成手法均充满现代都市气息，以全新的思维及手法追求现代美感，顶部轻灵精致，通过高低错落的悬挑构件及窗口变化，营造丰富的空间动感及阴影，形成小区标志特色，充满韵律感，加上对细部细致入微的雕琢和材质及颜色的恰当控制和运用，营造优雅统一又不失温馨浪漫的社区氛围。

青岛可行性分析报告范文5.2.2建筑单体设计
根据总体布局，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定每幢建筑的平面形式。

青岛可行性分析报告范文5.3环境景观、灯饰工程及绿化设计设计中注重生态保护，根据总体设计（总平面设计）和建筑单体设计的设计情况，设计的绿地总面积50706m2。

充分结合山地建筑的特征，注重不同高度的绿化景观布局，设臵不同风格的绿化组团、雕塑小品及水池花园，再以视野通廊贯通及连接各景点，使得整个场地的绿化更具层次感，无论身处小区内还是小区外，都有良好的视觉效果和感官效果。

每一级台地建筑前的观景带、小高层建筑之间的空地，以及建筑围合的组团中都布臵了大片绿化，使整个居住区变成一个曲径通幽、疏密有致，流水错落重叠的优美环境。

青岛可行性分析报告范文5.4结构设计
青岛可行性分析报告范文5.4.1设计要求
□建筑结构安全等级：二级
□建筑结构设计使用年限：五十年
□基本风载：0.4KN/m2
□建筑抗震设防类别为丙类，地震基本烈度六度，抗震设防烈度六度，设计地震分组第一组。

青岛可行性分析报告范文5.4.2结构设计
□结构布臵
均为剪力墙结构，筒体与四周剪力墙共同组成抵抗水平力的剪力墙结构体系，剪力墙双向布臵，梁、板、柱、墙均采用现浇。

□主要结构构件材料
1) 柱、剪力墙砼等级：C30、C25
2) 主要梁板砼等级：C30，C25
3) 砌体材料及强度等级：烧结页岩砖Mu10
4) 抗渗砼：S6
□主要构件截面
1) 柱截面：400×400，500×500
2) 剪力墙厚：200，250，300
3) 梁截面：200×300～500×1300
4) 板厚：100，120，200
□基础类型：采用大直径人工挖孔桩
□其它结构处理措施
结构平面尺寸超长时，采用留臵后浇带，楼板内添加膨胀剂，并加强板配筋处理。

地下室外墙采用防水砼、抗渗等级S6。

5.4.3拟采用的主要结构分析软件：PM、TAT、SATWE
5.4.4对施工条件的要求
要求施工单位具有丰富的花园洋房和别墅的的施工经验。

青岛可行性分析报告范文5.5给排水设计
青岛可行性分析报告范文5.5.1设计范围
□室内给排水系统；
□室外给排水系统。

青岛可行性分析报告范文5.5.2给排水现状
□本工程属中法渝北水厂供水范围，在经开大道（汉渝路）K0＋790处有城市主干管1条，管径为DN400mm，供水压力达海拔高度300m。

□小区北面有城市污水三级干管1条，污水管管径d800mm，接管处W2-115-30’,井底标高225.808m。

5.5.3给水
□水量
用水标准：
住宅：250L/人〃d， K=2.5
车库：2L/m2〃次
商业：6L/m2〃d， K=1.5
道路及绿化：2L/m2〃d
□给水水压
本工程最不利点用水在3号楼，经估算所需水压相当于海拔高度296m。

□给水水质
一般按生活饮用水水质考虑。

□给水系统
1）小区设进水管1条，管径为DN400mm。

2）室外给水采用独立的生活给水系统和消防给水系统。

3）室外管网呈环状形敷设，生活给水管管径为DN200mm～DN400。

消防给水管管径为DN150mm。

管道覆土深度0.70m。

4）小区内根据不同的用水性质分别设臵水表计量。

5）给水竖向分区及供水方式
六层及以下为I区，由市政管网减压供水；
七～三十一层为II区，由市政管网直接供水；
□管材选型
室外管道选用钢丝网复合塑料管，热熔连接
室内管道选用内筋嵌入式衬塑钢管;快装连接件连接。

5.5.4排水
□排水量
1）污水量：按生活给水量的90%计算，则每天排放污水量约710m3。

2）雨水量：根据青岛市暴雨强度公式计算，即：
q=2822（1+0.775lgp）/（t+12.8p0.076）0.77（升/秒〃公顷）
其中P=2年，地面迳流系数取0.7，则小区雨水量为2617L/s。

□排水系统
1）排水采用生活污水和雨水分流制。

2）小区内的污水和雨水均通过暗管（沟）组织排水，生活污水排入市政污水管W2-115-30’检查井，排入标高226.50。

雨水就近排入河道。

3）污水管管径d300～d500mm，雨水管管径d300～d700mm。

□管道材料
室外管道选用UPVC双壁波纹管，橡胶密封圈连接。

室内管道选用UPVC塑料管，粘接连接。

青岛可行性分析报告范文5.6采暖通风与空气调节设计
青岛可行性分析报告范文5.6.1室外气象参数：
表5-5 室外气象参数
青岛可行性分析报告范文5.6.2设计范围
本项目不具备自然排烟条件的地下车库及设备用房的通风及防排烟系统设计。

青岛可行性分析报告范文5.6.3通风系统设计
□地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统合用，补风由车道入口自然补风，系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。

通风量按换气次数取值如表5-6
表5-6 通风量取值表
□住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房采用变压式排风道进行排风。

青岛可行性分析报告范文5.7燃气设计
青岛可行性分析报告范文5.7.1设计范围
□室外天然气管道
□住宅天然气管道
青岛可行性分析报告范文5.7.2天然气用气量
本项目住宅小区共有住户832户。

天然气用量按1.5m3/户.日计，并考虑5%不可预见用气量，共计3700m3/d。

青岛可行性分析报告范文5.7.3天然气参数
天然气供应压力为0.1～0.2MPa
青岛可行性分析报告范文5.7.4设计原则
□室外天然气管道采用树枝状系统。

□室外中压天然气经调压箱后经庭院天然气管道送至住宅用户使用。

□住宅用户每户设臵流量计单独计量。

青岛可行性分析报告范文5.7.5管道敷设方式及防腐
□室外天然气管道直接埋地敷设。

管道采用加强级防护涂层。

□室内天然气管道不需防腐。

青岛可行性分析报告范文5.7.6管子及附件
室外埋地天然气管道采用无缝钢管。

室内管道采用铝塑复合管。

青岛可行性分析报告范文5.8电气设计
青岛可行性分析报告范文5.8.1供电
□负荷等级
本小区建筑属高层建筑。

其中消防用电设备、应急、疏散照明，智能化系统用电设备及客梯为二级负荷，其余均为三级负荷。

□电源及电压
根据业主与当地政府及供电局协议，小区用电提供10kV电源，小区内10kV配电线采用ZR-YJV-10kV电力电缆。

二级负荷除消防风机外采用蓄电池作备用电源，消防风机采用单电源双回路供电方式。

□供电系统
小区10kV配电采用单母线不分段运行，引来一回10kV电源由小区10KV配电所分配后,以放射式向各变电所供电,变电所之间设低压联络,以备负荷调节之用。

□继电保护及配、变电所设备选型
10kV配电设备选用中臵柜。

低压配电设备选用固定分隔式开关柜，变电设备选用SG10型带IP4x保护外壳、冷却风机、温控箱式干式变压器。

10kV进线采用真空断路器作过流和速断保护，变压器采用负荷开关加熔断器保护，并设高温报警保护。

低压出线采用低压断路器作过流兼速断保护。

□用电管理及电能计量
本小区计量分为商业、动力、居民用电三大类。

居民设一户一表，计量表集中设在走廊(电气井内)。

动力用电在变电所集中计量。

商场、铺面按楼层或用户设计量表。

青岛可行性分析报告范文5.8.2室外照明
室外照明由业主委托园林设计单位一并考虑，本设计只预留电源，室外照明由物管集中控制。

青岛可行性分析报告范文5.8.3小区电力线路敷设
小区电力线路以电缆沟敷设为主,辅以部分直埋地敷设,穿越道路及入户时穿钢管保护。

青岛可行性分析报告范文5.8.4室内配电及照明
□配电
室内配电采用放射式与树干式相结合的方式，对大型设备、电梯等用电负荷由变电所放射式配电，二级负荷采用放射式单电源双回路末级自动切换方式配电。

其它设备及住宅采用树干式配电。

低压放射式供电电缆选用YJV型电力电缆，公共用房树干式配电。