从特大火灾看物业保险的重要性

查 ，在有关涉及物业管理 的 ２ ０多个 问
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物 业责任险难成 气候 的原 因，主 要 是 由于 物 业服 务 企 业 总体 规 模较 小 ，经济效益不佳 。尽管不少企 业知 道所 辖房屋建造年份较早 ，房屋 老化 严重 ，基础设施较差 ，居住环境和 防 范设施 都存在不少安全 隐患 ．也知 晓 购 买 物 业 责任 险 能 弥补 部 分 经济 损
０ 给物业服 务企业和 居民带 来的经济损 得数百万元赔偿 。从 上述两个例子可 些房屋 中 使 用年限超过 １ 年 的房屋
失
以看 出引入物业保 险机制的必要性 。
占了 ９％ 以上 ， ０ 房屋陈旧、 设施 老化 ．
２０ ００年 中国人民财产保 险公司 存在着不少安全隐患 。统计资料显示 ，
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盾 ，多一 事还不如少一 事 ．因而缺少 务企 业购买 。通过 加强立法 ，强制 引 了购 买物业风 险与意外事故 责任保险 参与物业保险的热情 。
（ ）物业保险推广不 力 四 尽管 中国人 保 、平安 、太 平 、太 平洋等保 险公司先后推 出了物业责任 入 物业保险 ，减少 或物业风险 ．建立 费用。在香港 ，很多社 区由业主法 团
业 想参与保险 ．但可供 选择的物业责 综合 险 和 社 区公众 责任 险 的运 作 模 职工最低工资已由 １９ 年 的 ２０元调 ３ ９ １
任 险险种不 多 ，很难 引起物业服务企 式 ，由政府每年从 地方财政 、住房公 整至 ２ １ 年 的 １８ ， ０１ ０元 增幅达到 ５ １ ２ ．
三是每年 从政府部 门给予 老 额外项 目的增 多 ．物业服务企业入 不 三 引 入 物 业 保 险 机 制 对 策 责任 险 ；
研 究
旧小 区的物 业补贴款 中拿 出部分 资金 敷 出的矛盾十 分突 出。调整老 旧房屋
在 十二五 ”期 间着手为老 旧房 用于物 业保 险 ； 四是 多方筹 措 资金 ． 物业收 费标 准已成为 当务 之急 。要以
物业 管理行业 引入保 险机制 已是 业服务企业理论 ，却很少想 到每年花 来人 工和 管理 成本的不断增加 ，加上 大 势所 趋 ，但 目前存在 的物业保 险意 费几十元或者数百元 ．以防范包括房 老 旧房屋 的物 业收 费 多年 未作 调整 ， 识淡 薄 、物 业管理政策法规缺 失、物 屋在 内的多种风险 。 业服 务企业心有余 力不足 、物业责任 险推 广不力等 因素 ，给物业保险机 制
上 海 房 地
从特大火灾看物业保 险的重要性
文 ／吴鸿根
他 相关 的物 业 险种 。引入 物 业保 险 ， 就是通过 购买物业责任 险来预防房屋 安全风 险 ，一旦房屋遭遇 意外事故 而 造成 经济损失 ，由保 险公司提供经 济
补偿 。物业保险是 以社 会经济 互助的
方式 ，用分散缴纳保 险费的办 法建立 保险基金 ，以补偿企 业或个人 在社会 经济和 日常生活 中因意外事故 所致的 财产损 失和 人身伤害 ，从经济 上解决 人们在遭 受损失之后 的补偿 问题 从 而有效减 少和 转移风险 ．为企业经营 和居民安居营造和谐稳定 的环境 。
据统计 ，上海现有 各类居 住房屋
业管理行业所 面临的安全风险越 来越 因遭受台风暴雨侵袭 ，导致雨水倒 灌， ５０ ．２亿平方米 ．其 中职工住 宅、新 式 大 ，而很 多风 险仅 仅靠物业服务 企业 Байду номын сангаас成停 放在小 区地下车库 内的 １Ｏ辆 里弄 旧式里弄 、简屋等房屋 ４ ７ 亿 ５ ．５ 自身 的能 力是无法抵御 的 ，因而需要 宝 马、奔驰等 高档汽车遭 到不 同程度 平方米 ，占居住房屋总量的 ９ ．２ ： ４ ６％ ．３亿 在物业管理 中引入保险机 制 ．通 过购 的淹浸 ，经济损失高 达千万元 ，物业 物业服务企业管理的居住房屋 ４６ ２ 买物业责任 险 ，减少火灾等 意外事故 服 务企业 因为投保 了物业责任险而获 平 方米 ，占居住 房屋总量的 ９ ％ 。这
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企 业 元 气 大 伤。惨 痛 的教 训 告 诉 我
们 ．必须 重视 物业管理 中存在 的安全 风险 。近年来因 电路老化引发 的火灾 ； 安全措施 不当或警告标识不 明显 引
起居 民滑倒 、碰撞 、坠落 ； 水管爆裂 、
合 险和 公众责任 险而获得 ５０万元 的 ０ 保 险金 ．负责房 屋管理 的物业服务企 业 因没有 购买物业责任险 ，而未获赔 偿 。 目前 ，上海 ２０个街道 已基本实 ２ 现 了社 区综合保 险的全覆盖 。但上海
给 经济拮据的物业服 务企业 带来沉重 物业服务企业和 居民的物业保险意识 第一个将物业保 险纳入 法律的城市 。
的经济负担 。一家物业服务 企业曾发 较为淡薄 ，对潜在 的物业风 险认识不 由于缺少相应 的政策 法规 支撑 ．一旦 生过 一起意外伤 亡事故 ，造成 ２人死 足 往往抱有侥 幸心理。物业服务企 遭 遇意外事故 ，无法为物业管理提供 亡。 由 于未 投 物 业 保 险 ，赔 偿 的 几 十 万 资金全 部 由物业服 务 企业承 担 ， 法律和政策保障 。 （ ）物业服务企业力不从心 三 在 １ １ 胶 州路 特 大火 灾事 １・ ５ 故 中 ，江 宁路街 道 由于投保 了社 区综
业责任险 的企业不足 １％ ，而从事老 ０ 旧房屋物 业管理 的企业 购买物业责 任险 的更是凤 毛鳞角。据对上海某房 地集 团的调 查 ，该 集团旗下 ７家物业 服务企业均未购买过物业责任险 。
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房屋 ，其 中大多数是有着几十年房龄 事故不下几十起。据 ２ １ 年下半年对 ００ 浦东世博 园区周边 小 区居 民的问卷调
政 策法规体系不够健全 等原 因，加上 运作 ”的方式 ，对 房龄较 长 、基础设 均 每 平 方 米为 ０ ２ ３元。而 物 业人 员 物业责任险险种单一 、投保费用较高 、 施较 差 、存在潜在 安全风 险的老 旧房 的收入 、企业办公费 用等 则在逐年提 保 险公司推广不 力 ，不 少物业服务企 屋实施强制保 险 ： 二是参 照街道社 区 高 。以职工最低 工资标 准为例 ，上海
受伤 ２ １ ，直接 财 产 损 失 ７ ２０ ７ 灾保险理赔过 程 中，物业服务企业 因 ７人 ９９ ． 阳市物业管理条例 》则 明确规 定 ，前
万元 。
事 实上 ．物业服 务企业每年都 要 公 寓大楼投保 含有火灾责任 的家庭财 险 ．业主大会成立后 ，是 否购 买 由业 面临不少 由意外事故 引发的 民事赔偿 产险的居民寥寥无几 。从 中可 以看出 ． 主大会决定 。沈 阳市也 由此成 为全国
２３ ９３家物业服务企业中 ，真正投保物
水淹造成 居民财产损失等意外事故 呈 上升趋 势 ，居住 安全已成为居 民关注 的物 业管理首要 问题 。据调 查 ，上 海
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家房地企业管理着 １０ ０多万平方米 ４ 的老 旧房屋 ，每年 引发的火灾等意外
较为完善的物业管理政策法规体系。
（ 三）列为政府实事工程
出面 ，为 房屋 统 一购 买公 众责 任 险 ．
购买物 业保 险 的费 用，通过 适 当提高
政府部 门应将物 业管理 引入 保险 物业 收费标准来解决 。在上海 ，售后
险 ，但 由于企业和居 民物 业保 险意识 机制列为政府 实事工程 ， 一是按照 ” 政 公房物 业收费过低 已是不争的事 实。 淡 薄 、物 业服 务企 业 心有余 力不足 、 府推 动 、多方参 与、齐抓 共管 、商业 据统计 ，上海售后公房物 业管理费平
保 险 行 业协 会 要 加大 宣传 力度 ， 成本 。通过 多管齐下 ，各种措施并举 ． 物业保 险新险种 ，供物业服务 企业和 定期组 织保 险公司深入住 宅小区开展 为物 业服 务企业和居 民提供 更好的安 业委会选 择 ．并以团购方式确 定较为 设摊咨询服务 ，同时借助报刊 、广播 、 全保障 。 电视 、网络 等媒体广为 宣传 ，让 企业 （ 四）设立物业管理安全基金 低廉的保 险费 用。
业的兴趣 ．难 以形成 物业保险 的规模 积金增值 收益 保 障性住房建设基金 倍 ，而售后公房物业 管理费还维持在
效 应。
中拿 出一定 的资金纳入财政预 算 ，为 １ 年前的较低 水平上。加上物 业行风 ５ 直管售后公 房等保 障性物业投保物 业 建设 实事工程 、旧住 房综合整治等
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业缺乏房屋保 险意识 ，加 Ｉ 、绎营 投保金 额支付保险费 。这对微利行业 － ｆ
状况不佳 ，因而不会 主动去购买物业 的物业服务企业来说 ，无疑加重 了经
二 、 引入 物 业 保 险 机 制 面 临 保险 。不少居 民面对火灾 、伤害 盗 济 负担 ，况且 发生索赔的概率又不是 随着近年 抢等意外事故 ，或怨 天尤人 ，或找物 很 大 ．故参保积极 性不高 ： 的困难和 问题
的引入带来 了不少困难和 问题。
收不抵支 的矛盾本 已十分突 出，实在 是力不从心 如果让业委会购买保险 ．
（ ）物业管理政策法规缺失 二
我 国现 有 的 《 权法》 物业 管 则要通过三分 之二居民同意 ．不仅 增 物 、《 理条例》 上海市住宅物业管理规定》 加 了工作量 ．弄不好还会 引发新 的矛 、《
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∞９年 ，上海火灾事 故多达 ６ ８ ０ ６起 引入 物 业保 险 机 制 的 必 率先推 出了物业责任保 险。 目前 平 ２
要性
安 太平 、太 平洋 、大地 、安信 农保 死亡 ６ 人 ．受伤 ４ ３ １人 ．直接 财产损
９０万元 ，其中房屋火灾 占了很大 １ １ 上海胶州路 特大火灾事 等保险 公司均已推 出物业责任 险和其 失 ３ ９ １・ ５
屋建立安全档 案的 同时 ．加快构建 物 设立物业 安全专项基金 五是对物 业 调整 老 旧房屋 物业 收 费标 准 为契 机 ． 业保 险机制 。 （ ）增强居民物业保险意识 一 服务企业购 买保险提供政策 支持 ，将 将物业保 险纳 入新的收 费标准 。在 此 投保物 业责任险的费 用列入物 业服 务 基础上 ．由保 险公司开发适销 对路 的
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工海房 地
部分 。另据统计 ， ０ ０ １ ６ ２ １ 年 至 月份 ，
全 国发生火灾 ７ ３７ ，死亡 ６ ６ ， ３１ 起 ５人
（ ）物业保 险意识淡薄 一
等法律法规 ，都没有相关 的物 业保 险
０１ 月 沈 在 １ １ ”上海胶 ， 路 特 大火 条款 。而 ２ １ 年 １ １日实施 的 《 １・ ５ Ｊ ｔ 、 Ｊ 没购买 物业责任险而未获赔偿 ； 师 期 物业 服 务 企 业必 须 购 买 公众 责 任 教
失 ，但 购 买物 业保 险须按 房屋 面积 、
题 中，居 民最关心 的小区安全 问题排 在了首位 。因此 ．必须吸取 ”１・ １ １ 上海胶，Ｉ 大火 灾事故教训『 Ｊ 路特 ｔ 、 ，在全 力做好安全 防范工作 的同时 ，尽快引 入 物业保险机 制 ，利 用保 险手段 来化 解物业管理 中发生 的 自然或人为的意 外 事故 ．减 少意外事故给企业和 居 民 造成 的经济损失 。
１ １， １－ ，上海胶州路特 大火 灾事 故发生后 ，由于受灾房屋所在 的江宁 ５ 故 给 居民的生命财产 造成 了严 重伤 路 街道投保 了社区综合险和 公众 责任 害和 巨大损 失 ．也 为我们敲响 了安全 险 ，因而获得 了 ５０万元 的保 险金 。 ０
警钟。随着上海老 旧房屋 的增 多 ，物 另外 ．地处徐 家汇的东方曼 哈顿小 区