香港天玺超高层豪宅案例简介

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物业特色
环回景观：醉人维港、蓝巴勒海峽、70万平方英尺绿化园林、九龙半岛、港岛中 高级用料及间隔 环至鱼门海景
特高楼底；高实用率；高私隐度；精挑细选的用料及设备；高尚品味，豪华格调； 个人化管理服务 名厂顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、Miele及Sub-Zero等)；使用钻石式玻 璃幕墙；多元化间隔设计；室內可用面积特高，非常实用；极少主力墙，间隔灵 一系列个人化服务为戶主提供贴身的物业管理服务 活 完善交通网络
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陆振球：天玺的销售心理学 ——营造稀缺
理论：营造稀缺是销售必杀技——要引发潜在买家的 购买欲，最有效的方法之一，是突出商品的稀有性或 稀缺性 操作： 强调楼盘是九龙站最后一期项目，除保留部分单位收 租之外，余下会发售的600伙更是分3年推出，每次只 售200伙 平面广告“Never Before Never After”暗示准买家， 如今次不入市，便沒有下次机会，而代理执行董事为 楼盘进行软销，也一再以同类楼盘，以前沒有，以后 也沒有，说其是「空前绝后」，以来突出其稀缺性 推出特色户接受洽购，最贵单位叫价超过每平方英尺 5万元，稍后宣布有关单位确以平方英尺价逾5万元售 出，而一般市民得知有关信息后，发展商再推出只低 数层，但平方英尺价可能低至2万余元的单位时，准买 家会觉得楼盘是平还是贵？
香港豪宅“天玺”逆势推出 每平米意向价 达32万
天玺是新地今年重点楼盘之一，去年9月公布未来九个月销售的楼盘 主要为天玺，以及位于新界区沙田和元朗的楼盘
价格

客户
登记客户：半年 二千登记，约八 成有兴趣买家为 欧美和澳洲的海 外人士和内地人 士，本地买家只 占少数 成交客户：30% 为内地客及海外 客

客户心理： 这个世界上你不好，不代表我们也不好 人永远都是从众的心理，我购买会不会很傻，还有 人跟我一样傻，就冲进去了

结论：可以做这样的逻辑宣传
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营销布阵
特别推售——从高往下销售，制造前所未 有的神话
特别推售——从最高价的单位开始销售，高开低走。 做最贵的户型，里面的户型图不是一次性全给，例如卖 A户型的时候没有样板房，卖B户型的时候给你看A的样 板房，卖C户型的时候给你看B的样板房—— 他们的概念是这样的，一般LV店中，大家会看到LV纪念 版大概是50万元，而且是没有得卖，有一个3万元的， 但是没有货，大家就会认为3万元很好—— 实际A户型是最好的，他打了高明的心理战，给你看的 是最好的，足以完全震撼，这样一户一户地推销采取层 层递进的方式，从高向低一层一层的推向市场。

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天玺 The Cullinan
地址：九龙柯士甸道西1号 发展商：新鸿基 座数：2 单位总数：825 单位间隔：2房 , 3房 , 4房 , 6房(4套) 建筑面积：标准单位约900-2300平方英尺，顶层复式约4100平方英尺 物业设施：「天玺」尊尚会所 ─「d‘Oro」，设施包括： Level 1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏酒廊、赏酒区、酒窖、多用 途宴会厅、用餐区、宴会厅 Level 2：健身馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室內运 动场馆 Level 3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲坐区、室內游泳池、暖水按摩池、 餐饮廊、女士休闲区、女更衣室、按摩池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区
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天玺九大物业特色
优越位臵
为香港新核心地带(香港最高环球贸易广场並设首个观光楼层，全球最高的酒店丽 规划 嘉酒店，香港首间W-Hotel，全港最高住宅項目) ；将成为全港的国际级地标豪宅； 毗邻时尚购物热点圆方及国际顶级酒店；位处香港未来西九龙商业及文化心脏地 完善社区规划，集豪宅、顶级商厦及名店购物商场；坐标香港最完善的交通枢纽； 带；顶级名校校网；优质社区群(高学历、高收入人士並兼具地位的精英) 顶级生活 庞大的区內基建投资(机场快线、西铁线及广深港高速铁路)；西九龙文化区及其 他大型基建使该区持续发展 全港最高及最优质的豪华住宅物业；骄人高度，气派不凡；全落地玻璃幕墙设计； 迷人景观 豪宅生活的新指标
天玺利用同一区域， 旁边是凯旋门，天 价估售，让大家对 西九龙进行关注， 使大家认为该区域 是回暖了，而且有 贵的价值。
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营销布阵
用不同的客户群进行营销——对症下药， 打尽从众客户
针对性宣传： 跟香港人宣传，购买这么贵的楼都是做金融的，而 且都是雷曼兄弟的客户，他的宣传都是内地客，讲粤 话的都不接待，现在说普通话的在香港是很威的 补习天王买天玺做宿舍
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天玺尊座——天玺Ⅱ
天玺II为综合性建筑，1至38楼为香港W Hotel，合共设 有393个房间，包括一间2,152平方英尺的总统套房。酒 店于2009年1月19日正式开业。酒店设施包括两间特式 餐厅(FIRE及Kitchen)、酒吧、健身室、售卖W品牌产品 的The Store及在76楼设有香港最高的游泳池。 建筑物50至70楼为服务式住宅“港景汇”，共设266个 房间，间隔包括开放式、1房、2房及3房，标准单位面 积464至1420平方英尺。设2间总统套房，均位于70楼， 面积为2290至3270平方英尺。50楼为住客设施层，内臵 健身室、阅读室、休闲区及洗衣房。 天玺II其余部份为“海钻玺”(12至38楼)及“天钻 玺”(67至93楼)。每个独立尊座设有本身的住客大堂、 专属住户电梯，两伙位于顶层91至93楼的至尊三层复式 单位，已正式命名为“至高无上”，面积逾4000平方英 尺，分别为六房三套房及六房四套房间格，特设私人天 际泳池及空中花园
九龙站上盖；位臵优越四通八达；完善铁路网：港铁东涌线、机铁快线及广深港 完美社区配套 高速铁路；毗邻西区海底隧道；位处交通交汇中心 全球第三高甲级商厦─环球贸易广场；全球最高酒店─香港丽嘉酒店；全港首家 新鸿基品牌 最前卫酒店─W Hong Kong 酒店；全港最高豪华套房酒店─港景汇；100万平 方英尺高级购物、饮食、娱乐、消闲集中地─圆方 本报告是严格保密的。 旗下凱旋门、四季酒店及四季汇蝉联「优质建筑大奖」殊荣荣获信誉品牌白金奖

银行
中银香港为天玺 20名客户提供包 按揭、代租管的 一条龙至尊理财 服务，买家可获 赠首年管业收租 服务费及中银理 财尊贵荟服务月 费
意向价达32万/ 平，其中社区园 景房的叫价在16 万/平,海景房为 22万/平,“至高 无上”的叫价则 高达54万/平
香港九龙站豪宅天玺介绍视频 ：
/cpn_newweb/detailv.aspx?video_code=UJZUYKBSKK&CestCode=EBPPWWPE
2,070
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图片展示
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“天玺”
——香港楼市复兴的风向标 世界排名单价第一贵
天玺：位处香港新核心地带、交通交汇中 心
位处香港新核心地 带—— 毗邻时尚购物热点圆方 及国际顶级酒店； 位处香港未来西九龙商 业及文化心脏地带； 顶级名校校网；

位处交通交汇中心— — 九龙站上盖；港铁东涌 线、机铁快线及广深港 高速铁路；毗邻西区海 底隧道；

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香港九龙站豪宅天玺广告 ： /show/zKzMk-WZZKfYhAe-.html
天玺尊座——天玺Ⅰ
天玺I为纯住宅项目，划分为五个 独立尊座，分别为“彗钻玺”(12 至38楼)、“月钻玺”(15至63楼)、 “星钻玺”(15至63楼)、“皇钻 玺”(67至82楼)及“日钻玺”(67 至93楼)。每个独立尊座均设有本 身的住客大堂、专属住户电梯，以 确保各区的独立性和私稳性，住户 只能透过智能卡识别进入自己所住 的专区及相关楼层。住宅标准层由 9伙至14伙不等，间隔由约800平 方英尺1房至逾2,200平方英尺4房 单位。
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天玺会所
天玺住客会所命名为 “d‘Oro” ，占地接近10平方 英尺，耗资5亿元打造。 会所占地3层，大堂楼底高度逾 10米。 设有“银影池”和“金镜池”泳 池，占地近2万平方英尺，其中属 室内恒温池的“银影池”，兼附 设暖水按摩池。池畔设有名为 “乐弛畔”的吧。屋苑会所备专 为小孩、甚至婴儿而设的“千卡 运动园”。安排“米芝兰推介食 肆”的厨师，为已预订宴会厅的 住客献技，炮制各式美食，而相 关费用将是采“用者自付”的原 则。
天玺虽然只有两座楼，但是做了七个大堂，大单位的 走大的大堂，小单位的走小的大堂，相互分开、相互 区隔——你住80平方米的，跟我住200平方米的走的 大堂是不同的——充分体现身份等级
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营销布阵
造势——不曾、不再，空前绝后，营造稀 缺
天玺广告片的成本不是很高，简单的剪接，但是将 “不曾不再”这一个点做到极致，名字跟钻石是相同 的，就是“天玺”， 不间断地播放广告片，用 cullinan、梦露的晚装、全球最贵的10万英镑的威士 忌来比喻天玺，然后带出天玺的不曾，不再，大力造 势。
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日钻玺部分单位情况
日钻玺SUN Sky (Cullinan I)
单位 建筑面积 楼层 87-90/F 83-86/F 2,289 2,289 1,752 1,752 1,396 1,397 1,238 1,237 1,721 ---A B C D E 平面图
82
67-81/F
特色单位
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天玺的营销布阵
2009年春节后的香港，大家认为香港也是风雨飘摇，天 玺销售超过了20万元/平方米的价格，如何做到？
展示
最重要的——造 势 营销布阵
特别推售
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用不同的客户群 进行营销
营销布阵
展示——体现不同身份等级，一进门就与 众不同
耗资3亿元打造中环国际金融中心，做了示范单位， 予VIP低调参观。