《经济法概论》第七章房地产法

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《经济法概论》第七章房地产法
三、房地产开发企业
2 房地产开发企业的设立条件 ❖ 有自己的名称和组织机构 ❖ 有固定的经营场所 ❖ 有符合国务院规定的注册资本 ❖ 有符合要求的专业技术人员 ❖ 法律、行政法规规定的其他条件
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三、房地产开发企业
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二、房地产法的体系
➢ 行政法规 1990年5月19日的《城镇国有土地使用权出让和转 让暂行条例》；1998年7月20日《城市房地产开发 经营管理条例》；1998年12月24日通过的《土地管 理法实施条例》（修正条例）；2001年6月6日《城 市房屋拆迁管理条例》；2003年6月8日《物业管理 条例》；2004年10月21日《国务院关于深化改革严 格土地管理的决定》；2006年12月31日修订的《城 镇土地使用税暂行条例》以及其他相关的行政法规
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二、房地产法的体系
2004年3月17日的《物业管理企业资质管理 办法》；2004年5月13日的《经济适用房住 房管理办法》；2004年7月20日修订的《城 市商品房预售管理办法》；2004年11月1日 修订的《建设项目用地预审管理办法》； 2005年10月12日的《房地产估价机构管理办 法》；2005年10月31日的《城市房屋拆迁工 作规程》；
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二、房地产法的体系
2006年1月13日的《房地产抵押估价指导意 见》；2006年8月28日的《房地产交易秩序 专项整治工作方案》；2006年10月31日的 《中国房地产经纪执业规则》；以及其他相 关部门规章 ❖ 地方性法规与地方性规章
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一、土地用途管制制度
3 土地使用的监督检查 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利 用总体规划确定的用途使用土地。县级以上 人民政府土地行政主管部门，有权对违反土 地用途管制的违法行为进行监督检查，并有 权追究违法行为者相应的法律责任
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二、房地产法的体系
v 房地产法的体系指由众多的调整房地产关系 的法律规范组成的内在有机联系的统一整体。 我国房地产法律体系按法律规范的地位划分， 一般由五部分组成：
❖ 宪法 ,1982年12月4日通过的《宪法》对房地 产开发建设及其管理作了原则性制度规定
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一、土地用途管制制度
1 土地利用总体规划 土地利用总体规划是在一定区域内，根据国 家社会经济可持续发展的要求和当地自然、 经济、社会条件，对土地的开发、利用、治 理和保护，在空间上、时间上所作的总体安 排和布局。
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一、土地用途管制制度
二、建设用地制度
1 建设用地的概念 ❖ 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。 ❖ 建设用地按土地所有权性质可以分为国家建设用地
和乡（镇）建设用地；按建设项目大小可以分为大 型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项 目用地；按利用性质可分为农业建设用地和非农业 建设用地
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二、建设用地制度
➢ 征用土地的审批权 《土地管理法》第45条规定，征用下列土地的，
由国务院批准：基本农田；基本农田以外的 耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。 征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、 直辖市人民政府批准，并报国务院备案
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三、房地产法律关系
3 房地产法律关系的内容。 房地产法律关系的内容是指房地产法律关系 主体所享有的权利和承担的义务。房地产管 理关系中，管理者与被管理者之间的权利义 务关系一般不对等；房地产交易关系中，当 事人之间的权利义务关系通常对等
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三、房地产法律关系
1 房地产法律关系的主体 房地产法律关系的主体即房地产法律关系的 当事人。他既是权利的享有者，又是义务的 承担者。主要包括国家机关、企业、事业单 位、社会团体、公民个人。
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三、房地产法律关系
2 房地产法律关系的客体。 房地产法律关系客体即房地产法律关系主体 的权利义务所共同指向的对象。房地产法律 关系的客体为土地和房屋。就土地而言，当 事人之间依法转让、抵押的不是土地所有权 而是土地使用权。但对房屋而言，房屋的所 有权与使用权都可以依法转让和抵押。
（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方 案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体 建设项目分别供地
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二、建设用地制度
3 国家建设征用土地 国家建设征用土地，是国家运用其行政权力 把农民集体土地转为国家所有的行为，它具 有以下法律特征
（1）征地主体的惟一性 （2）征地行为的行政性 （3）征地条件的补偿性
第二节：土地使用管理法律制度
v 土地用途管制制度 v 建设用地制度
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一、土地用途管制制度
v 土地用途管制制度是指国家通过编制土地利 用总体规划，划定土地用途区域，确定土地 使用条件，强令土地所有者、使用者严格依 照确定的用途利用土地的制度
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四、房地产开发用地制度
（1）土地使用权出让的主体一方特定 （2）土地使用权出让的权利义务内容受限 ➢ 土地使用权出让的方式
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第三节：房地产开发法律制度
v 房地产开发的概念 v 房地产开发的原则 v 房地产开发企业 v 房地产开发用地制度
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一、房地产开发的概念
v 房地产开发，指在依法取得土地使用权的国 有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 基础设施建设主要是指依照规划对土地进行 综合性的开发建设；房屋开发是指在具备建 设条件的土地上建筑各类房屋。
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二、房地产法的体系
➢ 法律
1986年6月25日通过，2004年8月28日第二次修订的《土地 管理法》；1989年12月26日的《城市规划法》；1994年7月 5日通过的《城市房地产管理法》；1997年11月1日通过的 《建筑法》；1999年8月30日通过的《招标投标法》。除上 述主要专门法律之外，还有其它主要相关法律：1986年12 月4日的《民法通则》；1991年6月29日《水土保持法》； 1995年6月30日的《担保法》；1999年3月15日的《合同 法》；以及其他相关法律等等。
3 房地产开发企业的设立程序 申请登记
审核批准
登记备案
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四、房地产开发用地制度
v 根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发用 地可通过两种方式取得：
1 土地使用权出让 ❖ 土地使用权出让的概念和特征
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定 年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支 付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让具有 以下法律特征：
2 土地登记 ❖ 土地登记是指国家依照规定程序将土地的权属、用
途、面积等情况登记在专门的簿册上，同时向土地 使用者颁发土地证书的制度。 ❖ 依据土地用途管制制度，土地权利未经登记不受法 律保护，改变土地用途须符合土地利用总体规划且 应履行合法批准手续，依法改变土地用途，应当办 理土地变更登记
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二、房地产法的体系
2001年4月4日的《商品房销售管理办法》； 2001年7月23日的《城市房地产抵押管理办 法》；2001年8月15日修订的《城市房地产 转让管理规定》；2002年5月9日的《招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定》； 2003年 6月26日《前期物业管理招标投标管理暂行办 法》；
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一、房地产法的概念
2 房地产法的调整对象 房地产法调整房地产关系，具体内容包括 ❖ 土地、房屋财产关系，包括因土地的所有权和使用
权，房屋的所有权和使用权所形成的财产关系； ❖ 土地利用和管理关系，包括在土地的规划、开发、
征用、保护、以及土地使用权的出让、转让、出租 和抵押过程中所形成的各种社会关系；
《经济法概论》第七章 房地产法
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2020/11/6
《经济法概论》第七章房地产法
第一节：房地产法概述
v 房地产法的概念 v 房地产法的体系 v 房地产法律关系
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《经济法概论》第七章房地产法
一、房地产法的概念
1 房地产法的含义 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。 狭义的房地产法仅指《城市房地产管理法》，该部 法律只适用于城市范围，且土地关系还须适用《土 地管理法》。广义的房地产法指调整因城市、农村 土地和房屋所形成的诸种社会关系的法律整体，包 括了狭义的房地产法。
《经济法概论》第七章房地产法
二、建设用地制度
➢ 征用土地的补偿安置 根据《土地管理法》第47条、第31条、第42 条和其他有关法规的规定，国家建设征用土 地，要给予被征地者以土地补偿费、安置补 助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新 菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦 费的补偿安置。
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一、房地产法的概念
➢ 房地产开发经营关系，即房地产开发企业在城市规 划区内国有土地上进行基础设施建设，房屋建设以 及转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的过 程中形成的社会关系。包括房地产开发关系和房地 产交易关系；
➢ 物业管理关系，即物业管理服务公司与物业所有人 （即业主）、使用人之间，就房屋建筑及其配套设 施和居住小区内各种管理项目进行维修、修缮与整 治的过程中所发生的一系列社会关系
二、建设用地制度
2 建设用地使用权 ❖ 建设用地使用权来源
建设用地必须是国有土地，包括国家所有和国家使 用的土地。主要有依据法律规定确定为建设用地的 国有土地、农村集体所有的土地已征用为国有并被 确定为建设用地的国有土地、国家已依法收回的国 有建设土地、国有未利用土地已改为建设用地的国 有土地
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二、建设用地制度
➢ 农用地转建设用地 农用地转建设用地须遵循以下程序：
（1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟 订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土 地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政 府。
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二、建设用地制度
（2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用 地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审 查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。 其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政 府在批准农用地转用方案时一并批准。
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《经济法概论》第七章房地产法
二、房地产法的体系
➢ 部门规章
1995年5月9日的《城市房屋租赁管理办法》； 1995年12月18日的《土地登记规则》；1997 年12月27日发布、2001年8月15日修正的 《城市房屋权属登记管理办法》；1999年3 月2日的《建设用地审查报批管理办法》； 2000年3月29日的《房地产开发企业资质管 理规定》；
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二、房地产开发的原则
➢ 严格执行城市规划 ➢ 坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一 ➢ 实行全面规划、合理布局、综合开发、配套
建设
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三、房地产开发企业
1 房地产开发企业的概念和种类 房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产 开发和经营的企业，主要有专营企业、兼营企业和 项目公司三类。专营企业是指以房地产开发经营为 主业的企业；兼营企业是指以其它经营项目为主， 兼营房地产开发经营业务的企业；项目公司是指以 开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业