城市更新单元规划

东晓街道独树村城市更新单元规划
本次汇报内容
01-项目背景
02-上层次规划落实与衔接
03-目标定位
04-本次规划方案
项目特点+经济技术指标+公共开放空间
05-规划综述
公共服务设施（类型面积位置）+市政交通
01-项目背景02-上层次规划落实与衔接
03-目标定位
04-本次规划方案项目特点+经济技术指标+公共开放空间
05-规划综述公共服务设施（类型面积位置）+市政交通
项目背景
⏹2012年12月，本更新单元列入《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》。

⏹2013年10月，获更新单元土地信息核查的复函（深规土一局函[2013]1410号）。

⏹2014年2月，项目征求罗湖区职能部门意见，并根据意见进行解释回复及修改完善。

⏹2014年4月，项目通过深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局初审，并已根据意见进行修改完善。

⏹2016年，项目报罗湖区更新局审查。

概况：本项目属于城中村改造，位于罗湖布心片区，西临布吉路，北临围岭公园，毗邻罗湖水贝黄金珠宝产业聚集基地，区位优势明显。

⏹规划范围
规划调整范围
计划批准范围
本次拆除用地范围直接沿用计划批准范围： 拆除用地范围：17016.5平方米
序号项目数量1
拆除用地面积
17016.5其中
权属清晰用地面积10256.0未见征转记录用地面积6760.5其中
20%纳入政府土地储备1352.180%交由继收单位进行城市更新5408.42
合法手续完善用地
15664.4其中
不少于15%用于土地贡献3000.085%可用于开发建设12664.4其中
最大开发建设用地面积
14366.04 零星用地1701.7
更新单元用地面积：27981.4平方米 拆除用地面积：17016.5平方米 开发建设用地面积：14366.0平方米
移交用地面积：13615.4平方米 土地移交率：17.6% 土地贡献率：25.6%
⏹规划范围
依照《城市更新办法实施细则》以及《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》的规定，城市更新单元规划编制阶段可对计划申报阶段确定的“更新单元范围”进行深化。

本次规划对更新单元范围做出如下调整：
1.北部建设范围调整：调整法定图则宝润路北侧走向接驳规划支路，并调整其南侧线位，优化道路系统，考虑用地集约性，通过土地回购的方式，对零星用地（面积1701.7平方米）统筹规划、纳入更新单元建设范围，对155
2.1平方米用地通过腾挪的方式纳入建设范围。

2.东侧建设范围调整：调整法定图则建议性道路南侧线位，并拓宽至12米，优化道路系统的同时减少零星边角地。

3.占用英达花园的238.2㎡用地(②号用地），对该用地负有拆迁责任，但不参与贡献率计算。

4.拆除用地面积17016.5平方米，开发建设范围总面积14366.0平方米。

用于更新的土地贡献共3000.0平方米，纳入政府土地储备用地1352.1平方米，历史清退用地9263.3平方米。

法定图则
道路调整示意图
序号项目
数量1
拆除用地面积
17016.5其中
权属清晰用地面积10256.0未见征转记录用地面积6760.5其中
20%纳入政府土地储备1352.180%交由继收单位进行城市更新5408.42
合法手续完善用地
15664.4其中
不少于15%用于土地贡献3000.085%可用于开发建设12664.4其中
最大开发建设用地面积
14366.04 零星用地
1701.7
土地用地宗地贡献示意图
1被置换用地：1008.0m 2
置换1552.1m 2
2238.2m
2
置换用地：544.1m 2
被置换用地：
544.1m 2
置换用地：1008.0m 2
零星用地：
1701.7m 2
规划区内部建筑为城中村居住建筑，质量较差；
现状土地功能主要为城中村建设用地。

其中，商业
用地仅为景园招待所。

北侧S3用地由深圳市草莆独树实业股份合
作公司于2012年4月1日租给深圳市客运服务有限公司用作长途
客运站用途，2014年3月31日租赁期满，目前合同终止已不再续
租，故规划功能不必再沿用原S4功能。

现状建设概况
S3、E7用地土地租赁合同
客运站复函
城市始发站发班时间终点站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
08:30,13:00,13:20,14:00,14:10 潮阳客运站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
5:30 电白汽车站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
09:00,11:00,18:50,20:10,21:20 福州汽车站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
07:30--18:00 (每30分钟一班）海丰汽车站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
06:20~09:20约20分钟一班惠州汽车站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
09:00,11:00,11:30,12:00 揭西客运站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
13:00,13:10,15:00 连平汽车站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
06:00,15:00,18:00,18:10,18:30,
19:00
梅州汽车站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
10:10,10:30,11:20,20:10,21:20 泉州汽车站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
10:00,13:00,13:30,14:00,15:00,
15:30
汕头汽车总站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
08:00--19:00（每小时一班）汕尾霞洋客运站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
10:20,12:50,21:20 厦门汽车站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
08:00,09:00,09:20,09:50,18:30,
19:00,19:30,20:00,20:30,21:00
兴宁客运站
深圳东湖汽车站（独
树分站）
08:20,13:00,19:00 永春汽车站
北侧南侧现状用地分析图
用地北侧周边现状功能总体以居住小区为主，南侧为中华自行车厂已批在建旧改项目，周边公共设施已经较为成熟。

周边建设环境概况
现状-已批规划公共设施分布图
人口测算计算方式：居住区
居住区人口以住宅100平方米/户，公寓100平方米/户，城中村60平方米/户，每户3.2人计算，项目自身计算人口3200，与村委出示实际人口3223人基本相符。

得现状总人口21475人。

经核算规划无新增人口，故学位及公共设施无额外配套压力，建议规划统筹考虑。

序号居住区户数人口1英达花园47815302中华花园51416453大地花园55217664维富花园2166915双御雅轩1474706鹿鸣园34010887太阳新城75824268雍翠华府138044169松泉山庄19763010松泉阁19763011碧岭华庭1327424612翠景山庄9028813松泉公寓515
164814
独树村约1000户(现状建筑面积60002.27)
3200合计
6711
24675
现状人口统计表
本次汇报内容
01-项目背景
02-上层次规划落实与衔接
03-目标定位
04-本次规划方案
项目特点+经济技术指标+公共开放空间
05-规划综述
公共服务设施（类型面积位置）+市政交通
⏹上层次规划
深圳市罗湖03-04号片区【布心地区】法定图则(2001年批）
片区的功能定位：
“以居住为主、工业为
辅、配套设施齐备的综
合生活区地区整体发展
目标。

SITE
深圳市罗湖03-04号片区【布心地区】法定图则
⏹上层次规划落实与衔接
道路走向的调整与落实
1.宝润路北侧线位调整整体走向，改为接驳规划支路，南侧线位保持已有走向进行微调，但保持道路宽度为12米不作变更。

2.连通太白路及宝润路规划支路线型微调，并拓宽道路宽度至12米。

1.北侧S3用地由深圳市草莆独树实业股份合作公司于2012年4月1日租给深圳市客运服务有限公司用作长途客运站用途，2014年3月31日租赁期满，目前合同终止已不再续租，故规划功能不必再沿用原S4功能。

S3
2.商业用地为村里自建的景园招待所，与周边地块合并为二类居住用地。

C
⏹上层次规划落实与衔接
道路走向的调整与落实
1、法定图则要求现状保留
2、用地贡献
更新单元用地面积27981.4平方米，拆除用地面积17016.5平方米，移交用地共4352.1平方米，土地移交率17.6%，土地贡献率25.6%。

清退用地共9263.3平方米。

3、基于政策因素计算的容量
政策计算更新单元开发建设总量为77448.01平方米，容积率为5.39。

净拆建比仅为1.12，难以实现经济平衡。

4、公共设施
配置1500平方米的公共设施，其中社区管理用房300平方米、公交首末站1200平方米，社区体育活动场地场地面积200平方米，10KV 开闭所及专用变压器房250平方米。

⏹上层次规划落实与衔接
开发强度衔接
5、经济平衡校核
单元现状建筑量共60002.27平方米，规划建筑量共128500平方米，其中公共配套设施1750平方米，保障性住房8300平方米，扣除公共利益用房后，净拆建比：1:1.97。

6、市政专项研究结论
本项目按照12.85万平方米的建筑总量，市政设施经过校核，均能满足规划需求。

7、交通专项研究结论
根据深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司提供的《交通专题研究报告》，本项目按照12.85万平方米的建筑量，在相关改善措施能满足的情况下，项目新增交通量对评价范围内交通系统影响在可接受范围内。

综上，根据城市更新政策，考虑配建保障房的需求，以及项目经济测算，初步确定本项目建筑总量12.85万平方米，开发地块净容积率8.9。

本次汇报内容
01-项目背景
02-上层次规划落实与衔接
03-目标定位
04-本次规划方案
项目特点+经济技术指标+公共开放空间
05-规划综述
公共服务设施（类型面积位置）+市政交通
功能定位
笋岗
国际时尚消费中心
清水河
国际创意文化门户
水贝
全国性的珠宝时尚产业总部、设计营销中心及旅
游购物目的地
围岭公园
文化创意产业培育区
黄金珠宝产业集聚区
商贸发展区
SITE
时尚消费配套服务区
发掘区域价值，回应区域配套服务诉求
打造宜居城市综合体
打造为水贝—布心、笋岗清水河配置现代服务的、以居住为主的多功能综合社区。

营造宜人的居住、购物环境，塑造布心片区独特的城市景观形象。

综合社区
功能策划导向
公共配套设施
回迁住宅保障性住房“人居品质示范区”
公共价值导向改善独树村原居民的人居环境
为务工人员提供安居空间
对布心片区的公共服务补充
配套
“生态低碳示范项目”
生态价值导向
透水率设计等
街头绿地广场体育设施
低碳技术的应用
改善地区生活品质
“时尚型-生活服务示范项目”
商务公寓先进办公理念
生活超市配套性商业
市场价值导向娱乐休闲会所
完善地区购物设施，加强片区商
业氛围
完善布心片区的商务服务职
能
提供布心片区的配套服务设
施
功能定位及项目策划图
融合居住、商业服务、商务公寓为一体的宜居城市综合体。

随着区域改造的推进，布心地区的发展将承接为发展笋岗—国际时尚消费中心、清水河—都市创意总部基地配套的诉求，大力发展配套居住、商业服务等功能。

本项目位于布心地区的西南门户区位，在塑造丰富城市景观，为周边片区提供差异化功能与特色化空间体验有其特定的使命。

故本规划综合考虑布心片区城市定位，结合项目毗邻地铁的优势，
对项目用地集约化整合，改善片区交通微循环，优化立体慢性系统，将其定位为：时尚消费配套服务区，宜居城市综合体功能——住宅、办公、商业服务、商务公寓、文化娱乐。

本次汇报内容
01-项目背景
02-上层次规划落实与衔接
03-目标定位
04-本次规划方案
项目特点+经济技术指标+公共开放空间
05-规划综述
公共服务设施（类型面积位置）+市政交通
问题一：片区地块分散，缺乏纵向支路，目前周边小区到达南侧地铁站需绕行
问题二：公共空间缺乏
问题二：公共空间缺乏
问题三：周边紧邻居住区及幼儿园，旧改需考虑日照问题
问题三：周边紧邻居住区及幼儿园，旧改需考虑日照问题
问题四：周边存在地形高差
现状高程GIS 分析图现状坡度GIS 分析图
现状坡向GIS 分析图
本更新单元整体呈现北高南低，东高西低的趋势，规划应结合现状地形，考虑道路竖向及场地标高设计。

特点1：打通规划支路，改善交通微循环的同时，完善社区慢行系统
打通南北侧支路，对接景观步行主轴及导引地铁主要人流集散。

围岭公园
SITE
SITE
特点1：打通规划支路，改善交通微循环的同时，完善社区慢行系统
特点2：对接北侧居民区及南侧地铁站点，深化设计社区开放空间体系
通过公共空间的立体深化，完成对项目地块的一体化设计，整体统筹项目、地铁及周边项目
特点2：对接北侧居民区及南侧地铁站点，深化设计社区开放空间体系
特点2：对接北侧居民区及南侧地铁站点，深化设计社区开放空间体系
社区开放空间体系
社区开放空间体系
特点2：对接北侧居民区及南侧地铁站点，深化设计社区开放空间体系
通过公共空间的立体深化，完成对项目地块的一体化设计，整体统筹项目、地铁及周边项目
特点2：对接北侧居民区及南侧地铁站点，深化设计社区开放空间体系空中连廊系统与公共绿地无缝衔接
特点2：对接北侧居民区及南侧地铁站点，深化设计社区开放空间体系公共空间与周边广场的无缝衔接，并预留与南侧项目的立体对接口
特点3：作为建立宜居环境的前提，针对周边居住及幼儿园细致化日照敏感分析
日照问题严峻，主要研究01-02、01-03地块可见塔楼及裙房范围
特点3：作为建立宜居环境的前提，针对周边居住及幼儿园细致化日照敏感分析基地周边原始场地日照分析
此部分由第三方建筑设计院专业测算。

特点3：作为建立宜居环境的前提，针对周边居住及幼儿园细致化日照敏感分析规划日照分析
此部分由第三方建筑设计院专业测算。

01-01地块日照分析图01-02、01-03地块日照分析图
特点4：结合道路竖向及现状地形高差，细化场地设计
特点4：结合道路竖向及现状地形高差，细化场地设计
地块控制指标一览表
地块划分与指标控制图
地块划分与指标控制
开发建设用地技术经济指标一览表
项目
数量开发建设用地面积（m 2）
14366.0容积率
8.9计容积率总建筑面积（m 2）
128500其中
住宅
88900
（含保障性住房8300）
商业、办公及酒店26750
商务公寓11100
公共配套设施1750
其中社区管理用房300
公交首末站1200
10KV 开闭所及专用变压器房250地下商业建筑面积（m 2）750
备注:物业管理用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定，不纳
入公共配套设施。

地块编号
性质代码用地性质用地面积
（m 2）
容积率计容积率建筑面积（m 2）
地下商
业建筑面积（m 2）裙房覆盖率（%）塔楼覆盖率（%）绿化覆盖率（%）透水
率（%）
公共配套设施内容建筑限高（m ）停车位
（个）
备注
住宅商业、办公及酒店商务公寓
公共配套设施
合计01-01R2+C1二类居住
用地+商业用地8989.6
10.4570002400011100150093600-65502010公交首末站1200，社区管理用房300
200740
拆除重建01-02R2二类居住
用地2879.4
6.617000
2000——1900075040353510
社区活动体育场地
200（场地面积）150拆除重建01-03R2二类居住
用地
2497.0
6.414900
（含保障性住房8300）
750—
250
15900
-40
35
35
10
10KV 开闭所及专用变压器房250
150
-拆除重建
合计14366.0
8.9
88900
26750
111001*********
750
近期实施总平面考虑近期政策对接问题，提出空中连廊近期实施方案
连接01-02地块及01-03地块局部空中
连廊，待产权完全移交政府时联建。

架空连廊及首层架空应满足《深圳市
建筑设计规则》要求。

开发建设用地技术经济指标一览表
项目数量
开发建设用地面积（m2）14366.0
容积率8.9
计容积率总建筑面积（m2）128500
其中
住宅
88900
（含保障性住房
8300）商业、办公及酒店26750
商务公寓11100
公共配套设施1750
其
中
社区管理用房300
公交首末站1200
10KV开闭所及专用
变压器房250
地下商业建筑面积（m2）750
备注:物业管理用房按照《深圳经济特区物业管理条例》予以核定，不纳入公共配套设施。

功能分布
交通流线分析及消防流线组织
地下空间组织
地下商业面积750平方米。

地下空间01-01、01-02整体联建，无缝衔接。

其中，按照地面用地性质及出让类型分三种，分别为开发建设用地地下空间范围、贡献用地地下空间范围、清退用地地下空间范围。

01-02地块与01-03地块之间地库预留接驳口，待地面权属移交清晰后，通过招拍挂形式购买联建。

地下公共通道宽度不得小于9米，其净高不小于5米，其位置可在下阶段设计微调。

建设用地空间控制
1.周边退线：
规划地块沿新增规划支路增加挑檐等遮蔽措施，同时兼顾宝润路改线与用地集约性，建筑24米以下部分退地块线3米，建筑24米以上部分退地块线9米。

宝润路与规划支路交界处由于已预留足够管道及绿地等相关距离，局部零退线；建筑24米以下部分退线退地块线3米，建筑24米以上部分退地块线9米；临布吉路一侧退布吉路15米且退地块线3米，其余地块均建筑24米以下部分退线退地块线6米，建筑24米以上部分退地块线9米。

2.公共空间：
公共开放空间控制：提供公共开放空间总规模750平方米，其中01-01地块公共开放空间300平方米，01-02地块公共开放空间450平方米。

规划为步行街形式，在规划支路设置沿街布置，建议与公共绿地联合建设。

公共开放空间规模为投影覆盖面积大小，其面积大小不得减少，其边界及具体高程在下阶段设计可以微调。

3.地块出入口：
单元车行出入口共设置六个，道路车行开口应符合相关规范要求，其中01-03地块开口属紧急性消防车行出入口，平时禁止使用，紧急时可作为消防通道使用。

公交车车行出入口通过宝润路进入公交车行通道组织使用。

4.空中连廊及首层架空层：
连接01-02地块及01-03地块局部空中连廊，待产权完全移交政府时联建。

架空连廊及首层架空应满足《深圳市建筑设计规则》要求。

5.建筑高度：
结合地形影响，01-01地块塔楼高度控制在200米以内，南侧01-02、01-03地块控制在150以内。

6.建筑覆盖率：
本次汇报内容
01-项目背景
02-上层次规划落实与衔接
03-目标定位
04-本次规划方案
项目特点+经济技术指标+公共开放空间
05-规划综述
公共服务设施（类型面积位置）+市政交通
⏹配套设施落实与衔接
•图则为现状保留，无规划要求，客运站为临时场地目前租约已满，不再续租。

•更新规划根据人口规模按照《深标》的要求,设置共1200平方米公交首末站（附建01-01地块首层）+300社区管理用房（附建01-01地块首层）+200体育活动场地（附建01-02地块架空层）
•同时，因拆除原10KV开闭所及专用变压器房约200平方米，现原地块重建，其面积为250平方米。

公交首末站1200平方米社区管理用房
300平方米
社区活动场地
场地面积200平方米
10KV开闭所及专用变压器房
场地面积250平方米。