云南2017年房地产估价师理论与方法：统一财产范围考试试卷

云南省2017年房地产估价师《理论与方法》：统一财产范围考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某建筑物的建筑面积为200面，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ 近，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为．【2004年考题】
A：10. 2万元
B：11 ．0万元
C：11 .3万元
D：11 .5万元
E：工业用地的监测点评估价格
2、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。

A：既是外墙也是纵墙
B：既是外墙也是横墙
C：既是山墙也是纵墙
D：既是山墙也是横墙
E：执行层的组织协调
3、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。

A.1个月
B.6个月
C.3个月
D.1年
4、__是指外汇买卖活动的总称。

A.外汇市场
B.外汇总市场
C.汇兑买卖
D.汇兑市场
5、某商铺建筑面积为500面，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35 年.市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/近，运营费用率为租金收
入的25%.该类房地产的报酬率为10%，则该商铺的价值为.【2006年考题】A：521万元
B：533万元
C：695万元
D：711万元
E：工业用地的监测点评估价格
6、二级中误差公式为。

A：0.02+0.0006S
B：0.01+0.0003S
C：0.02+0.001S
D：0．04+0．003S
E：执行层的组织协调
7、估价权益是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产，下列选项中不能被称为估价权益的是。

A：租赁权
B：地役权
C：土地使用权
D：抵押权
E：工业用地的监测点评估价格
8、近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在h以上。

A：1
B：1．5
C：2
D：3
E：执行层的组织协调
9、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。

如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。

则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。

A．1.07
B．1.47
C．2.07
D．3.33
10、某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。

则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了一元/m2。

A．1900
B．2500
C．650
D．600
11、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是__。

A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性
12、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。

A.14140 元/m2
B.42421 元/m2
C.56561 元/m2
D.60000 元/m2
13、以集体所有制企业的房地产抵押的必须经通过。

A：集体所有制企业工会
B：集体所有制企业职工（代表）大会
C：集体所有制企业股东大会
D：集体所有制企业董事会
E：执行层的组织协调
14、下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是__。

A.单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算
B.二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算
C.同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积
D.设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积
15、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。

A.租金收入
B. 土地出让收入
C.长期抵押贷款
D.净经营收入
16、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。

A.假设开发法是一种科学实用的估价，其基本理论依据与市场法相同，是替代原理
B.对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产难以采用假设开发法
C.假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等
D.假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余17、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A.出租的房地产
B.自用的房地产
C.餐饮的房地产
D.营业的房地产
18、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。

A：过去数据简单算术平均法
B：过去数据加权算术平均法
C：未来数据简单算术平均法
D：未来数据资本化公式法
E：工业用地的监测点评估价格
19、以中外合资企业的房地产抵押的必须经通过，但企业章程另有约定的除外。

A：工会
B：职工（代表）大会
C：股东大会
D：董事会
E：执行层的组织协调
20、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A：30
B：45
C：60
D：90
E：房地产估价机构必须加盖公章
21、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。

A.市场状况
B.经济状况
C.物价状况
D.房地产状况
22、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和__的，免征土地增值税。

A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
23、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为__。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04% 24、按照规定，商品房预售合同签约之日起日内，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。

A：30
B：45
C：60
D：90
E：执行层的组织协调
25、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。

A：225. 00 万元
B：237. 50 万元
C：381. 25 万元
D：395. 83 万元
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列属于普通股股东享有权利的有。

A：参加股东大会的权利
B：参加表决的权利
C：股票转让权
D：公司剩余财产的分配权
E：对公司债务负有限责任
2、凡综合风险度超过__的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
3、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。

A.第一阶段初期
B.第二阶段
C.第一阶段后期
D.第三阶段
E.第四阶段
4、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。

从投资的角度来看主要有。

A：风险因素
B：资本化率
C：通货膨胀率
D：投资利润率
E：资金总额
5、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率。

A：小于20%
B：满足目标收益率要求
C：大于20%
D：不满足目标收益率要求
E：借款合同
6、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B.可比实例的交易类型与估价目的吻合
C.可比实例的规模与估价对象的规模相当
D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
7、在运用成本法时最主要的有。

A：区分计划成本和实际成本
B：区分实际成本和客观成本
C：结合实际成本来确定评估价值
D：结合实际开发利润来确定评估价值
E：结合市场供求分析来确定评估价值
8、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，
约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80由? /户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万而。

A：1260
B：1380
C：1440
D：2100
E：借款合同
9、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自__之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。

A.使用土地
B.土地使用权出让合同生效
C.土地使用权出让金缴纳
D.土地使用证取得
10、影响工程造价的主要因素包括。

A：基本构造要素的单位价格
B：基本构造要素的实物工程质量
C：基本构造要素的实物工程数量
D：基本构造要素的实物工程概况
E：基本构造要素的实物工程特点
11、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起个月内未申请登记的，预告登记失效。

A：3
B：5
C：6
D：8
E：执行层的组织协调
12、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。

A：地上原有建筑物、构筑物拆除费用
B：原有建筑物、构筑物补偿费用
C：场地平整费用
D：通水、通电、通路的费用
E：公共配套设施建设费
13、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为__年。

A．1
B．2
C．4
D．5
14、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是。

A：管道渗漏为1年
B：五金件损坏为2年
C：管道堵塞为6个月
D：电器开关损坏为6个月
E：供冷系统损坏为1个供冷期
15、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是__。

A.资金运动的时间始点
B.日历年度的年初
C.某一基准时刻
D.既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
E.既可有现金流入也可有现金流出的时间点
16、下列属于《城市房地产转让管理规定》中可以不办理出让手续的是。

A：部队营房用地
B：私有住宅转让后，改变居住性质的
C：城市中心广场用地
D：转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
E：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的17、通过资产负债表可以了解。

A：企业的经济实力
B：企业的偿债能力
C：企业的经营能力
D：企业获得的利润总额和分配情况
E：企业未来的财务趋向
18、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。

A：容积率
B：土地用途
C：土地开发程度
D：评估单位
E：土地使用权性质
19、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。

A．2360
B．2500
C．2722
D．2845
20、关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是__。

A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D.当计息周期为"月”时，实际利率小于名义利率
21、下列对核算内容说法正确的是__。

A.管理费用支出核算
B.住房公积金的缴存核算
C.业务收入核算
D.业务支出核算
22、我国经营性金融机构，包括。

A：商业银行
B：政策性银行
C：非银行金融机构
D：中国银行
E：中国人民银行
23、住宅建筑净密度与等有关。

A：房屋建筑面积
B：建筑层数
C：层高
D：房屋排列方式
E：房屋间距
24、利率提高，对房地产投资的影响有。

A：导致房地产实际价值的折损
B：导致房地产实际价值的提高
C：加大投资者的债务负担
D：减缓投资者的债务负担
E：投资会提高
25、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。

其中期间费用包括。

A：管理费用
B：营业费用
C：财务费用
D：统筹费用
E：额外费用。