第九章-房屋管理与维修实务

圆柱
4739.7 2
3496.8 0
113.44 129.48
141.00 0
1.190 0.980 0.210 3.100 0.400 13.400 10.300
— 11.024
机械 磨石机3kw
台班
21.58 5.000 5.00编0辑版p5p.p0t00 5.000 6.000 6.01400
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根据房屋修缮工程预算的编制步骤
1.计算工程量
计算工程量需根据所使用的当地预算定额中的说明和 工程量计算规则来计算。
如该地区《房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表》 的《说明》指出修补防水工程定额系指工程量单块面 积在10m2以内的项目，超过10m2时分别执行拆除工程 和新做防水工程。《工程量计算规则》指出屋面的拆 除按屋面的实拆面积以平方米为单位计算，各种防水 做法的屋面工程量按实做防水面积以平方米为单位计 算。
1.030 0.830 0.210 2.700 0.400 4.000 9.000 9.000 9.466
129.00 0
1.550 0.830 0.210 2.700 0.400 4.000 9.000 9.000 10.358
126.00 0
1.190 0.980 0.110 3.100 0.400 13.400 10.300 10.300 10.853
同时由表可知，用水磨石对混凝土墙进行中级装饰，每完成
100 m2墙面的水磨石装饰，消耗的人工费是2777.60元，消耗的
材料费是956.02元，消耗的机械费是107.9元，消耗的直接工程
费是3841.52元。
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其 中 名称 人工
材 料
定额编号
15-142 15-143 15-144 15-145 15-146 15-147
项
目
基 价 （元）
人工费（元） 材料费（元） 机械费（元）
综合工日
单位 工日
水泥砂浆1:3
m3
水泥白石子浆1:1.25 m3
水泥浆
m3
硬蜡
kg
油石
kg
草酸
kg
金刚石200×75×50 块
火碱
kg
其他材料费
元
砖墙 中级 高级
混凝土墙 中级 高级
方柱
3711.3 2
2678.4 0
935.02 107.90
m2墙面的水磨石装饰，消耗的人工工日数量是112个工日，消 耗的材料数量分别是：水泥砂浆（1:3）1.03 m3；水泥白石子浆 （1:1.25）0.83 m3；水泥浆0.210 m3；硬蜡2.7 kg；油石0.4 kg； 草酸4 kg；金刚石（200×75×50）9块；火碱9 kg；其他材料费 9.466元，消耗的机械数量是磨石机（3kw）5个台班。
“××省房屋修缮工程取费标准”
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一、施工组织措施费
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接下来根据上述取费标准和表1、表2列 表计算该维修工程所需花费的全部费用，即 工程造价。
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序 号
项目
计算方法
1
直接工程费
∑（定额单价×工 程量）
2
直 接 费
施工技术措 施费
∑（定额单价×工 程量）
6
卷材防水层
10m2 61.365
525.5+（36.24+20.24） ×0.64+0.64×0.64×4=563.29 563.29+（36+0.64×2+20+0.64×2）
×2×0.43=613.65
7
铲除垃圾外运 100m3 0.063 [525.50+115.52×(0.64+0.25)] ×0.01=6.283
根据工程所涉及的专业不同，定额主要分为建 筑工程定额、安装工程定额、市政工程定额、修 缮工程定额等。
根据制定定额的主体不同，定额主要分为全国 统一定额、行业统一定额、地区统一定额、企业 定额等。我们在房屋维修预算工作中常采用的是 地区的修缮工程定额，比如湖北省的房屋维修工 程采用的定额是《湖北省房屋修缮工程预算定额 统一基价表》。
四、房屋维修预算实例
（一）、屋面渗漏维修的预算
例：某市市区住宅楼屋面（图）原屋面防水具 体做法为：在空心楼板上抹水泥砂浆找平层， 直接做二毡三油绿豆砂。经过多年使用，现根 据现场勘查，防水层严重破损，需进行修缮， 修缮施工方案是：
1、铲除原防水层 2、在水泥砂浆找平层上刷冷底子油一遍，做 隔汽层
3、现浇1:12水泥蛭石保温层（坡度为1.5%） 4、水泥砂浆找平层20mm厚 5做新型三元乙丙防水卷材屋面
表1 屋面渗漏修缮工程量计算编表辑版pppt
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2.套定额
查阅该地区《房屋修缮工程消耗量定额 及统一基价表》，套用相关定额，计算 直接工程费。
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20
序号 1 2
定额编 号
项目名称
单位
铲除二毡三油绿豆
1-54
10m2
沙
1-55 铲除檐沟防水层 10m
数量
基价（元） 单价 合价
52.55 20.83 1094.62
计算工程量、套定额和取费。
对于不同维修方案的预算，取费的程序是相同的， 因此预算的关键在于前两步：计算工程量和套定额。
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27
注：以下例题仅处理前两步。
11.552 14.88 171.89
3
11-3
刷冷底子油
10m2 52.550 44.15 2320.08
4
10-57
现浇水泥蛭石 10m3
4.931 3333.16 16435.81
5
14-34 保温层上做保温层 100m2
5.633 660.96 3723.19
6
11-28
卷材防水层
10m2 61.365 462.70 28393.59
房屋维修与保养是物业管理的一个重要组成部分， 我国《物业管理条例》第54条规定：“住宅物业、住 宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连 的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳 专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用 于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的 维修和更新、改造，不得挪作他用”。
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7
建设部和财政部1998年颁发的《住宅 共用部位共用设施设备维修资金管理办 法》规定：“商品住房的维修基金全部由 购房人缴纳，购房人应当按购房款2%-3% 的比例向售房单位交纳维修基金”。专项 维修基金的使用、续筹应由业主大会决 定。
专项维修资金属业主所有
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8
二、房屋修缮工程预算的费用构成
（52236.85+0+1723.82+1753.72+2778.97） ×3.85%=2251.99
（52236.85+0+1723.82）×5.15%=2778.97
7
税金
（1+2+3+4+5+6） （52236.85+0+1723.82+1753.72+2778.97+2251.
×费率
99）×3.41%=2071.42
×2=115.52 （36+0.24）×（12+0.24）+8×（10+0.24）
=525.50
525.5×0.05+6.12×0.015×0.5×12.24×31.12
4
现浇水泥蛭石
10m3 4.931
+5.12×0.015×0.5×10.24×14.12=49.31
5 保温层上做找平层 100m2 5.633
9.57 25.11
4.63 13.37
2.57 1.00
108.00 0
1.240 0.830 0.110 2.700 0.400 4.000 9.000
— 9.159
127.00 0
1.750 0.830 0.110 2.700 0.400 4.000 9.000
— 10.034
112.00 0
7
2-47
铲除垃圾外运 100m3
0.063 1550.29 97.67
直接工程费
表2住宅修缮工程直接工程费编计辑版算pp表pt
52236.85
21
3.取费 取费主要是计算施工组织措施费、间接费、利润和
税金，取费的依据是当地相关工程的费用定额。如例 中该地区当期的房屋修缮工程费用定额取费标准如下：
房屋管理与维修实务
武汉职业技术学院建筑工程学院 ------张艳敏
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1
学习情境九 房屋维修预算
学习任务 任务一、维修工程预算 任务二、维修工程成本管理；
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2
职场典例10 ：
小区交房已经2年多了，最近三区A栋的一些业主反映A栋建 筑的外墙因雨水冲刷外墙涂料脱落，严重影响外观并会影响外 墙防水，要求进行外墙的修补和粉刷。业主们还听说房屋防水 过了2年保质期后的维修费用要由业主使用住房维修基金来支 付，但修补和粉刷A栋的外墙究竟要花多少钱呢？业主们商量 好一起到物业服务中心去询问一番。
修缮工程实际造价的确定，一般是在修
缮工程预算的基础上，根据国家有关规定 以及施工承包合同条件的约定，通过招投 标竞争确定合同价，再根据施工中发生的 变更因素对原合同价进行调整来实现的。
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5
任务一、维修工程预算
问题：如果你是物业管理公司的工程 部的人员，小区业主反映小区住宅外墙 破损，须进行维修，你应该怎么办？
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序号
项目名称
1 铲除二毡三油绿豆沙
2 铲除檐沟防水层
3
刷冷底子油
单位 10m2 10m 10m2
数量 52.55 11.552 52.550
计算式 （36+0.24）×（12+0.24）+8×（10+0.24）
=525.50 （36+0.24+0.64）×2+（12+8+0.24+0.64）
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3
作业单
问题 什么时候需要做房屋修缮预算？
答案
房屋修缮预算的费用由哪几部分组成？
完成房屋修缮预算的三大步骤
表9-1
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4
在房屋修缮工程开工前，业主委员会
或物业公司应预先计算完成修缮工程所需 的全部费用。并以此费用总额作为该修缮 工程承、发包双方核算工程款，最终确定 修缮工程造价的依据。
3
施工组织措 施费
（1+2）×费率
金额（元） 52236.85 0
（52236.85+0）×（2.7+0.6）%=1723.82
4 间 企业管理费 （1+2+3）×费率
接 5费
规费
（1+2+3+4+6）× 费率
6
利润
（1+2+3）×费率
（52236.85+0+1723.82）×3.25%=1753.72
接待业主们的是工程部的刘刚，因为刘刚在学校学习过房 屋修缮预算的相关知识还做过房屋修缮预算任务的实训，就详 细地与业主进行了解释。经过刘刚的一番解释，业主们明白了 房屋修缮的维修费用根据国家的规定由好几部分组成，维修费 用也是通过国家的规定的一定程序计算出来的，同时还涉及到 施工图纸、施工方案、当地的定额和物价水平等等。
4270.9 7
3149.6 0
1013.4 7
107.90
3841.5 2
2777.6 0
956.02 107.90
4353.3 0
3199.2 0
1046.2 0
107.90
4350.4 0
3124.8 0
1096.1 2
129.48
单价（元）
数量
24.80
171.72 578.57 436.20
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12
以《湖北省房屋修缮工程预算定额统一基
价表》为例，包括总说明、各章说明、各
章工程量计算规则和定额统一计价表四部 分。
其中以第十五章墙、柱面工程第三节装饰抹灰中
现浇水磨石的定额统一基价表为例说明定额计价表的 格式和内容，如下表9-2
由表可知，用水磨石对混凝土墙进行中级装饰，每完成100
8
工程造价
∑
52236.85+0+1723.82+1753.72+2778.97+2251.9
（1+2+3+4+5+6+7）
9+2071.42=62816.77
表3 修缮工程工程造价计算表
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26
由表3Байду номын сангаас到该住宅屋面渗漏维修工程的工程造 价为62816.77元
由以上的例题我们可以看出，完成维修预算的三大 步骤：
房屋修缮工程费用由直接费、间接费、利润和税金 构成，即房屋修缮工程费用=直接费+间接费+利润+税 金。 以湖北省为例具体费用构成，见下表9-1。
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9
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10
三、房屋修缮工程预算的编制步骤
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11
（一）、什么是定额
“定”就是规定，“额”就是额度或数量，在建 筑工程中，定额是指在正常的（施工）生产条件 下，完成单位合格产品所必须消耗的人工、材料、 机械的数量标准。
1先要现场了解情况，根据房屋图纸提出修缮方案 2然后找施工单位商谈维修事宜，商谈的焦点就是维
修报价，进场维修，进行房屋修缮预算 3最后根据预算和最终的造价进行房屋维修基金的划
拨。
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6
一、房屋修缮工程预算的含义
房屋维修工程预算是指在工程开工前
预先计算修缮工程造价的计划性文件。其 主要作用是承、发包双方核算工程款，最 终确定修缮工程造价的依据。