云南省房地产估价师《制度与政策》：物业服务企业资质管理制度试题

云南省房地产估价师《制度与政策》：物业服务企业资质管理制度试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为18０分钟，总分１０0分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内,持转让合同到＿_土管部门备案。

ﻭ A．规划ﻭＢ．土地ﻭ C.房地产开发
D.建设
2、某购房者向银行申请了4０万元的抵押贷款,按月等比递增还款。

已知抵押贷款年利率为6．6％，期限为１0年，购房者月还款额的增长率为0。

５%，则购房者的首次还款额是__元.ﻭA．2040.8ﻭＢ.3４５1。

83ﻭC．５08９.1 D．6666。

7
３、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年挣收益分别为15万元、１8万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为８％,则该宗房地产的收益价格最接近于＿_万元。

ﻭＡ.２８０ﻭB．285
C．290
D．295
4、下列不属于无偿收回土地条件的是__。

ﻭ A.城市规划区范围内ﻭ B．除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外ﻭC．以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地D．超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的
５、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为_＿。

ﻭＡ.产权调换
B.货币补偿
Ｃ.产权调换或货币补偿ﻭ D.不予补偿
6、为评估某住宅20０4年10月1日的正常市场价格,在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下:成交价格为４０00元／㎡,成交日期为2004年5月１日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1。

08７,已知从２０04年5月1日到1０月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨１%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元/㎡。

ﻭA：３７90
B:4２３8
C:4658ﻭＤ:466３ﻭE:工业用地的监测点评估价格
７、某地区商品住宅价格自１９97年至20０2年分别为31０0元/m2、3260元／m2、３44０元／m2、3620元／m2、３８00元/m2、3980元/ｍ2,采用平均发展速度法预测20０3年住宅价格为()元/m2。

ﻭ A.４120ﻭ B.４1４9
C.418４
D．421６
8、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。

A:中位数ﻭＢ:众数
C：平均数ﻭD：分位数ﻭE：工业用地的监测点评估价格
9、反映企业长期偿债能力的指标是＿_.
Ａ．流动比率
B．速动比率ﻭＣ.资产负债率
D.存货周转率
1０、某房地产投资项目的总投资为5０00万元,其中投资者投入的权益资本为200万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元,则该投资项目的资本金利润率为＿＿。

ﻭ A.12%ﻭB．20%
C.24%
D．3０%
１１、民事法律关系是指由民法确认和保护的关系。

ﻭA：人身
B:社会
C：经济
Ｄ:财产ﻭE:执行层的组织协调
１2、某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年，残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为（）.ﻭA．43.2%ﻭB．50%ﻭ C.56。

8%ﻭ D.7０％
13、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于_＿.ﻭA.疗养区B．居住区ﻭ C.工业区ﻭD．大学区
14、已知某地区某类商品住宅200０年至２0６5年的价格依次为:１９00元／m ２、1960元/m２、２010元／m2、2０65元/ｍ2、２125元/m2、２180元/m2,预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为()元/m2。

A.22９2ﻭ
B.2２36
C．22４０
D．2290
１5、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少,估价未来期限内每年平均空置率由现在的１５％上升为25％,每月可出租面积租金为７0元/㎡,又知该写字楼可出租面积为10０0㎡，运营费用率为４0％.假设该写字楼可出租剩余年限为3０年,投资报酬率为8%，其他条件保持不变,则该写字楼将产生的贬值.【２005年考题】ﻭＡ：548．19万元
Ｂ：558．１5万元
C:567.3９万元ﻭＤ:６７５.40万元
Ｅ：工业用地的监测点评估价格
16、利用__,可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值,且令其权数相等,而将以前的权数视为零。

A．移动平均法ﻭB.指数平滑法
C．加权指数法ﻭD．移动平滑法
17、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是.
A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本
B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失ﻭ C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失ﻭ D:建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
E:工业用地的监测点评估价格
18、从事房地产估价,首先要有房地产.
A:估价业务
Ｂ：估价目的ﻭC:估价对象ﻭD:估价程序ﻭE：工业用地的监测点评估价格19、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，受理拆迁估价技术鉴定后,估价专家委员会应当指派人以上单数成员组成鉴定组,处理拆迁估价技术鉴定事宜．ﻭA：1
Ｂ:３
Ｃ:7ﻭD：10ﻭＥ：房地产估价机构必须加盖公章
２0、某宗房地产建筑物建成于１9９1年10月1日,经济寿命为6０年。

后于１9９6年10月1日补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起)。

２006年10月１日对该房地产进行评估。

经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元,建筑物重新购建价格为3０00万元，残值率为0.则在估价时点(２00６年１0月1日)该房地产的评估价值为_＿万元。

ﻭA．4０91ﻭ B.４182ﻭC．４250ﻭD.５0０0
21、房地产投资决策分析主要包括＿＿和项目财务评价两个部分。

ﻭＡ.价格分析ﻭ B.市场分析ﻭ C.产品分析ﻭ D.成本分析
22、假设银行一年期存款利率为2.2８%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为１2％,房地产投资市场的系统性市场风险系数为0。

6,则房地产投资的预期收益率为
A：4.４2%
B:８。

１１%ﻭC：8.13%ﻭD：9.54%ﻭE:借款合同
23、房地产投资方案比选通常是在＿_之间进行。

A．独立方案ﻭＢ．互斥方案ﻭC.净现值法ﻭD．等额年费用法
24、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定,应当经_＿的业主同意。

Ａ.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数ﻭ C.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上
D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数
2５、某宗房地产交易中,买方付给卖方25００元／㎡，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的３%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于元/㎡。

Ａ:２4２7
B:２500ﻭＣ:257５
D：2632ﻭE:工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共2５题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得0。

５分) 1、运用收益法估价一般可以分为__四个步骤进行。

①求取报酬率或资本化率、收益乘数;②预测估价对象的未来收益；③搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料;④选用合适的收益法公式计算收益价格。

A．①②③④
B．②③④①ﻭC．③②①④ﻭD．③①②④
２、关于企业所得税税率,下列说法正确的有__。

ﻭ A.企业所得税法定税率33％Ｂ．对年应纳税所得额在３万以下（含３万)的减按1８％的税率征收ﻭC．对年应纳税所得额在3万至10万以下（含1０万）的减按２７％的税率征收
D.对年应纳税所得额在3万以下(含３万）的减按25％的税率征收
3、下列关于价格弹性的表述中，正确的有_＿。

ﻭA．供给价格弹性一般为正值Ｂ．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性ﻭＣ．需求价格弹性永远为负值
D.当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性ﻭＥ.一般来说,时间越长,需求和供给都越有弹性
4、债券按发行方式分类，可分为__。

ﻭＡ．附息债券ﻭB．贴现债券
C.公募债券ﻭＤ.私募债券
E.长期债券
5、关于高层建筑地价分摊的方法,下列说法正确的是(）。

ﻭA.地价分摊有按建筑面积、建筑物价值、土地价值三种方法ﻭ B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物ﻭ D．因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行
E.高层建筑地价分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊,也适用于同一层不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊
６、下列影响购房者购买行为的因素中,属于心理因素的是_＿．ﻭ A.生活方式ﻭB．受教育程度ﻭC．购买动机
D．自我形象
7、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段,容易形成管理和决策风险。

具体体现在。

A:资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险ﻭB：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力ﻭＣ:由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还
Ｄ：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险
Ｅ:资金来源与资金流动性无关
8、关于房地产投资特性的说法正确的是__。

ﻭA．所谓“房地产的价值就在于其位置”,就是强调不可移动性对房地产投资的重要性.ﻭ B.房地产的自然寿命比经济寿命长得多,我们看到的一些项目被拆迁是因为其自然寿命终结了,没有在被使用的价值。

C．对于特殊物业高速公路，由于对其施工技术和建筑水平要求很高,耐用期限会很长,所以其适应性很强。

ﻭ D．世界上没有完全一样的东西，这可以很好的解释房地产价格的异质性。

9、其他条件相同，期房价格一般＿_现房价格.ﻭＡ．高于
B．低于
C.等于ﻭD．不可比
10、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是＿_．ﻭ A.新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请ﻭ B.城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民,原集体土地全部转为国有土地。

原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起9０日内申请登记
Ｃ．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起,10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
D.房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补
发，登记机关应当做出补发公告，经６个月无异议的方可予以补发房屋权属证书11、房地产总登记应由__在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。

ﻭ A．当地政府土地管理部门ﻭB．当地县级以上人民政府房屋管理部门ﻭC．当地县级以上人民政府ﻭ D.当地县级以上人民政府土地管理部门
12、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。

A：实体法ﻭB:普通法
C:特殊法
D:程序法ﻭE:一般法
１3、国际货币基金组织就是使用＿_这种“投资”定义统计国际收支平衡．A.以资产为基础ﻭＢ．以企业为基础
Ｃ.以交易为基础ﻭD.以价值为基础
14、地产业投资的物业类型包括＿_。

ﻭＡ.居住物业ﻭB．商用物业
Ｃ.工业物业
D.特殊物业
E.运输物业
15、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分,形成不同偏好的细分市场的模式是＿_。

Ａ．同质偏好市场ﻭB．分散偏好市场ﻭＣ．个别偏好市场
D.集群偏好市场ﻭ
E.弥隙市场
16、下列关于城市规划实施控制,表述不正确的是_＿.ﻭＡ．一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式ﻭＢ.规划审批的主要依据是控制性详细规划,同时还考虑其他相关因素
C．我国的城市规划控制基本上属于通则式
Ｄ.我国的城市规划控制基本上属于判例式
17、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是_＿。

A.支付土地出让金的贷款ﻭＢ.支付开发费用的短期资金或“建设贷款”C．用于土地储备的贷款ﻭ D.项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”
E.住房抵押贷款
18、＿_实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验,同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。

ﻭA．因子推演法
B．趋势平滑法
C.加权平均法ﻭ
D.回归分析法
19、房地产保险中,涉及房地产的人身保险主要包括{ )。

A：建筑工程团体人身意外伤害保险ﻭB:贷款购房保证保险
C：建筑工程承包合同保险ﻭＤ:安居定期保险
Ｅ:贷款购房保证保险
2０、经营性国有土地使用权可以通过方式取得。

ﻭA:行政划拨ﻭ B:招标出让ﻭ C:拍卖出让
Ｄ:协议出让ﻭE：挂牌出让
２1、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得１０２分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得９7分,则个别因素修正系数为＿_。

Ａ．１。

05ﻭB．0.95ﻭＣ.0。

98ﻭＤ.1。

0３
22、《物业管理条例》确定的基本制度包括＿_.
Ａ.业主大会制度ﻭB．业主公约制度
C.住宅小区治安管理制度
D．住宅小区综合验收制度ﻭＥ.住房专项维修资金制度
23、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于_＿万元。

ﻭA．3０
Ｂ．50
Ｃ．100
D．150
2４、关于资金时间价值的说法,错误的是__。

ﻭA.现在的1０0万元与５年后的100万元的价值相同ﻭB.现在的１00万元可能与５年后的14８万元价值相同C．现在的１00万元可能与2年前的121万元价值相同
D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
2５、某企业200９年的净利润为50万元，该年度的资产平均总额为20０万元。

则该企业的资产报酬率是.
Ａ:10%ﻭB:２5%
Ｃ：５０％ﻭD:75%ﻭE：执行层的组织协调。