保利地产成本控制管理管理体系的建立

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执行脱钩的现象，真正做到“权责明晰〞有据可依。
责任本钱的分解思路
各部门各司其职 1、本部门费用 2、本专业端口本钱 ----土地本钱----投资治理中心 ----政府收费----开发部 ----设计费----技术部 ----营销费----营销中心 ----财务费用----财务部 ----建筑本钱----技术部+采购部+工程部 本钱数字是目标，是结果，关键的是工作质量
〔2〕保利地产企业本钱治理的四步法： 制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估
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第一步：如何建立目标本钱体系〔制定目标〕
1、目标本钱的定义 目标本钱是企业预先确定的，在肯定时期内和经过努
力所要完成的本钱目标，是本钱的操作线，是本钱治理的 根底。
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目标本钱的形成
1、投资决策
《工程投资可行 性汇报》
2、要树立高度重视方案治理的观念 公司方案一旦确定，竣工日期就必须保证。如果方案性不强，就会把正
常工期变成赶工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，本 钱违约金难以估量。
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3、要树立保利地产公司要做产品，而不是做作品的观念 要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，
—— 动态本钱 实际发生本钱 实付本钱
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动态本钱=合同本钱+非合同性本钱+待发生本钱 合同性本钱是动态本钱中变动性最大的局部。其“高变性〞决定
了它是本钱操作的重中之重。而非合同性本钱，如政府收费等则简单 操作。合同不确定性表现为“变更黑洞〞、“款项超付〞等本钱失控现 象频现。必需要以合同为中心。把目标本钱分解到合同中去，形成合 同目标本钱。
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2、作业过程治理——我们需要什么样的制度流程？
明确了“责任本钱体系〞，按部门/岗位对其负责的责任范围进行合并，我们就可 以得到部门/岗位的本钱、目标集合。但如何保证部门/岗位的本钱目标能够顺 利完成呢？为此我们要定义一整套完善的“作业过程指导书〞来对部门/岗位的 行为进行标准，也就是说必须从“制度流程〞的层面保证对目标本钱的执行， 保证对本钱的操作，这就是“作业过程治理〞。保利地产开发全过程中的本钱 治理分为假设干个相对独立的作业过程，并为每个作业过程定义相应的流程 制度标准，同时定义每个作业过程中与本钱操作相关的要点，包含量化的经 济技术评价指标，这样我们就可以在一般业务这个层面完成对本钱过程操作， 真正将本钱操作的执行力渗透到基层一线。
1、从生产周期来看 2、从销售形态来看 3、从产品形态来看 4、从地域来看 5、从财务角度来看 6、从价值链来看
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三、做好保利地产本钱治理要树立的观念
1、全员全程本钱操作观念 本钱是可操作的。本钱操作不光是本钱操作部的事，需要全体员工的共
同参与，要在工作中注意节约本钱和深刻挖掘降低本钱的各种潜能。 只有全体员工养成良好的本钱意识，才能使降低本钱的各种措施方法 和要求有力贯彻。
键因素！
影
响
100
投 资
95
的
程
度
75
〔
〕
60
工程决策 初步设计 技术设计
施工图设计打算
设计
招标、发包
设计要求改变〔设 计标准、平面安排 等〕
%
施工图设计
35
25
施工阶段设计变更、发包
10
1/4
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工程进展时间
工程立项决策阶段需要注意的问题： 1、定位是关键。 不要为立项而立项，应建立在认真、客观的调研和分析之上，选择有
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这个阶段要特别注意以下几点： 保利地产首先是做产品，不是做作品，要以挣钱为目的。克
服重技术、轻经济的思想。 本钱型城市〔如X、X、X等〕要永远关注核算和操作，对设
计本钱优化要放在第一位。 产品型城市〔如X、X、X、X等〕在关注核算和操作的前提
下，可以进行价值创新。 在同一城市也应特别注意产品型地块〔如珠江新城〕和本钱
型地块〔如西子湾〕的差异。
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正确运用限额设计
所谓限额设计，就是按照批准的可行性研究汇报的投资估算 操作初步设计。按照批准的初步设计概算操作技术设计和 施工图设计，同时各专业在保证到达使用功能的前提下按 分配的投资限额操作设计，严格操作不合理变更，保证总 投资不突破。 〔国际广场案例〕
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2、保利地产面临的最大困难是什么？ 投入增加了、收入降低了、利润压缩了 利润=收入-本钱
结论： 工程利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！ 未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而低本钱的公司
将成为未来的胜者！ 本钱治理显得尤为重要！企业未来的生命线！
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二、保利地产本钱治理的特点
数据累积 成果应用
本钱数据库的数据标准：数据引用与置换。 本钱数据累积，是还击串标的有力武器，是各部门 本钱操作沟通的平台，是对手研究的执行沉淀。 本钱数据库是一个企业业绩评估〔绩效考核〕
制定了目标本钱，明确了责任体系，同时对作业过程进行了实际的跟 踪操作，在完成了前面三个步骤后，最后我们就可以依据执行结果对 相关业绩进行评估和考核。
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用工具管人： 本钱治理涉及领域多，治理环节复杂，通过信息化手段将投资测
算目标、合同预算、合同结算、付款等业务集合在一起进行预算操作、 全程预警、汇总分析。并且通过多个工程累积，形成企业本钱治理知 识库沉淀下来，不因人员的流动而流失。
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本钱数据库建立方法与意义
资源调研 标准定位
合同执行 与后评估
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本钱治理体系的梳理图1
作业过程本钱操作〔一般工作的本钱治理〕
筹划/设计
建筑过程
销售/客服
本钱治理之 完成
本钱治理体系的建立与实施
目标建立
目标实施
目标完成
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本钱治理之 根底
本钱治理体系的梳理图2
全成本管理的实现
绩效考核
流程绩效
业务绩效 岗位绩效
本钱优势
本钱治理之目标
盈利完成
产品品质 开发进度
目标本钱测算4
确定目标本钱
《价格材料本钱 合理性评估》
横向制约
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《部品标准选 择审批表》
《目标本钱 指导书》
2、目标本钱的治理
偏差
PDCA
成本信息月报分析
动态成本信息 反馈
设立目标成本（审批及修订）
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3、目标本钱建立的难点 目标本钱编不准怎么办？ 相关部门参加了吗？——全本钱！ 目标本钱规划深度够吗？ 各项本钱有依据吗？——标准、市场、测算能力 数据库建立起来了吗？
优势的工程； 重点对市场现行售价和预期走势进行精确的调查推断，确定目标售价。
2、技术可行性分析是前提。 对产品定位要建立在技术方案可行的根底之上。
3、土地猎取本钱优势是工程成功之本。 土地价格无论以何种方法取得，均应事先做到心中有数。
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〔二〕关于设计阶段的本钱操作
科学合理的设计可以降低10%的工程造价，以下是操作设计的五大策略： 1、实行设计方案的招投标，优化设计。 2、实行限额设计，有效操作造价。 3、加强对设计图纸的会审与审查。 4、深刻应用价值工程原理。 5、采纳合同措施，有效操作造价。
保利地产本钱治理制度文件〔链接〕
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制度流程体系-----专业集成
策划阶段：工具/方法 1、成本调研 2、成本—盈利测算 3、策划团队
建造阶段：作业控制 1、采购有效性 2、项目管理 3、成本信息披露
建立成本目标 落实成本目标
设计阶段：流程节点控制 1、设计任务书---成本控制要求 2、设计评审—成本校核 3、设计深度与标准---成本依据
核算体系、本钱决策体系、本钱操作体系和本钱考核体系。实行统一 领导、分级治理的原则，建立本钱责任制度，保证目标本钱的顺利完 成。
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2、保利地产本钱治理系统应包含三个层面的内容： 本钱治理的流程与制度体系。从治理层面而言，这是最根底的治理工作； 每一个阶段的操作要点和知识累积； 从战略角度优化本钱结构。
保利地产本钱操作治理
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讲义提纲
一、保利地产本钱治理的重要性 二、保利地产本钱治理的特点 三、保利地产本钱治理要树立的观念 四、保利地产本钱治理体系的建立 五、保利地产本钱治理每个阶段操作要点和知识累积
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一、保利地产本钱治理的重要性
1、形势回忆——我们怎么样一路走来
关键词： 温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让 火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包 转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房 严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降
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三条线： “动态本钱〞反映任意时段工程的综合本钱及结构分布。“实际发
生本钱〞指的是工程当前已审定的工程量与动态本钱比照，可反映出 工程整体进度。“实付本钱〞指实际已支付的款项与实际发生本钱比 照，反映出款项的支付进度。做到动态本钱一月一清，设计变更、工 程签证均当月结清，填报本钱月报表，形成动态治理的好习惯。
从战略角度所进行的本钱优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如依据 客户细分而进行的产品标准化、品牌模块化、集团战略采购等等。
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3、如何建立本钱治理体系 〔1〕目前公司的本钱治理现状：
本钱目标治理较粗放； 责任体系不完善； 本钱绩效考核力度不够； 动态本钱监控分析、反响、指导力度不够。
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管控体系
流程/指引/表单 管理规范/细则
权责架构
五、保利地产本钱治理每个阶段操作要点
立项阶段
交付阶段效劳
治理费
设计阶段
本钱操作 营销费 最终到达利润最大化 财务费
施工阶段
开发间接费
招标阶段
采购阶段
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〔一〕谁是对保利地产投资影响最大的阶段？
——结论：工程立项决策是主要因素，设计方案优化是关
作业过程成本控制日常工作的成本管理成本管理体系的建立与实施目标实施目标实现销售客服建造过程策划设计目标建立成本管理之基础成本管理之实现成本管理之目标成本优势产品品质开发进度全成本管理的实现管理规范细则流程指引表单权责架构绩效考核管控体系流程绩效岗位绩效业务绩效盈利实现成本控制最终达到利润最大化交付阶段服务立项阶段设计阶段招标阶段采购阶段施工阶段管理费财务费开发间接费营销费一谁是对保利地产投资影响最大的阶段
要注意创新的幅度和价值，预防产品创新超过市场预期而产生风险， 即创新要符合工程的实际情况。
4、赚钱的工程才是好工程的观念。 站在保利地产商的角度看，只有赚钱的工程才是好工程。
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四、保利地产本钱治理体系的建立
1、保利地产本钱治理体系 本钱治理体系，即按照本钱治理职能，建立科学的本钱目标体系、本钱
2、工程筹划
工程定位：概念 性方案设计
3、方案设计 确定产品标准
4、初步设计
确定产品各分部、 各专业标准
4、施工图设计
投资估算
目标本钱测算1 〔立项本钱〕
《立项本钱 审批表》
概念性方案设计 概算
方案设计概算
初步设计概算
施工图预算 工程量清单
目标本钱测算2 〔定位本钱〕
《定位本钱 审批表》
目标本钱测算3
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目标本钱够深度吗？
专业端口本钱清单 〔政府收费/营销费用/财务费用。。。〕
建筑本钱清单及依据 ——合同清单：合同范围与技术标准 ——部品清单：标准/〔材料表〕
设计托付与设计深度〔任务书〕 设计能做什么？ 合同分判的筹划
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第二步：明确岗位职责
1、建立责任体系。 〔链接保利地产本钱操作指导书〕
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关于本钱治理的流程与制度体系包含：〔分别从事前、事中、事后反 响，以及责任与鼓舞机制方面治理〕
目标本钱治理体系 动态本钱治理体系 责任本钱治理体系 本钱后评估
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关于本钱操作要点和本钱数据的累积则是建立在肯定流程的标准之上的对开 发过程的每个环节的本钱操作的知识与经验的传承。如：对规划的严格审批、 工程招投标的操作、售楼价格的审定、本钱利润的考核等等。
责任本钱体系目标是明确专业职能部门的本钱治理职责，并借助技术经 济指标反响，考核评价各职能履行情况。“责任本钱〞答复的是在本 钱治理相关业务中谁来做？做什么的问题。我们有哪些岗位与本钱操 作有关？做什么？这些岗位分别对哪些本钱操作指标负责？怎么负责？ 如何评价？责任本钱体系包含四大要素：即责任范围、责任部门/相关 部门、评价指标、评价部门。完成上述要素的定义，我们就可以建立 起责任本钱体系的根本框架，从而在组织架构的层面保证目标本钱的 精确执行。落实责任到岗位，落实到责任人，最大程度的减少目标与
我们强调在工程执行过程中，能对工程的全本钱进行实时测算，只有这样才 能操作本钱，援助决策。如果只能在工程结束时才得到数据，实际上只有根 本的本钱核算功能，对本钱操作都没有任何援助。木已成舟，谈操作都晚了。
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如何完成动态本钱监控？
概括为：“一个中心，三条线〞。
一个中心 —— 以合同为中心
三条线
评估与考核：事前/事中控制 1、动态评估工具 2、绩效指标体系化 3、奖惩重点与力度
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第三步：跟踪执行——即动态本钱体系
经过前两个步骤，“目标明确，责任清楚〞之后，我们便进入：目标本钱执 行过程跟踪——动态本钱。动态本钱是工程实施过程中的预期本钱，通过实 时反映目标本钱与动态本钱的差异，援助有关部门及时发觉问题并解决问题， 完成对本钱的操作。动态本钱的核心是“实时性〞，动态指的是在整个过程 中每一点都能实时掌握工程最新本钱状态。