XX花园策划

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1． 地理位置 2． 主要經濟指標 3． 4．
專案規劃 戶型指標
⑴． 按戶型劃分（暫定） ⑵． 二期設計戶型建議 10
第三部分：SWO 分析
[S]
11
[W]
11
3．[O] 專案機會
12
[T]
脅
第四部分：專案定位策略
12
1. 目標客戶群說明 13
2. 專案品牌定位策略 13
3. 樓盤品質定位策略
4. 物管定位策略 14
16 5. 宣傳定位策略
18
第五部分：專案營銷推廣
1. 專案現場包裝 18
2. 建設步驟建議 18
3. 廣告推廣策略 第六部
分：專案銷售策略 第七部分：宣傳推廣計劃
重慶南方集團永川南方花園策劃（部分）
隨著西部大開發的進一步深化， “渝西經濟走廊” 經濟發展迅速， 永川這個年輕的城市乘著西部大開發的東 風進入了經濟發展的快車道。

近兩年來以“渝西廣場” 、“陽光花園”、“偉映- 帝琴花園”爲代表的一批有影 響的樓盤將永川房地産推向了一個新的發展時期。

永川南方花園專案是重慶南方集團有限公司回應西部大 開發的號召，本著服務永川、建設永川的目的，在永川市南大街投資開發的大型專案，是永川市列爲“市 委、市府形象工程”的大型園林式住宅小區。

第一部分：市場分析
第二部分：永川南方花園專案概況
1． 永川市基本情況
2． 永川市房地産市場基本情況 3． 永川市場特點分析 4． 永川房地産發展趨勢 5．
主要競爭對手分析
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1. 永川市基本情況
轄區 1575 平方公里， 34 個 11 個，各類專業技術人員 2 萬余人，大專院校 3 所，中專技工校 16 所，
醫療機構 111個，三資企業 40 餘家。

擁有全國發行的報紙兩 家《永川日報》 、《渝西經濟》，電臺 1家（永川市電臺） 、電視臺兩家即永川電視臺和永川市有線電視臺。

2. 永川市房地産市場基本情況
永川市現有房地産開發商 45 家，其中 38家三級資質開發企業和 7 家二級資質開發企業， 97年以來，主要 集中在永川市開發區和現在市區中心地段開發，去年全市在建專案共 65個，面積萬平方米， 擬建專案 7 個 面積萬平方米。

以單棟多層臨街居多，有少量高層電梯房和別墅。

其特點是區位很好，處在成熟社區、周邊市政配套設施齊全，結構採用底層（商場）框架，商場以上住宅 部分均爲磚混結構。

這種混合結構多爲 8 層，戶型設計單一，主力戶型爲三室二廳和四室二廳，面積 平方米至 130 平方米，沒有成規模的小區和完善的配套及環境。

目前樓價分低檔、中檔和高檔，基本情況如下： 樓盤名 住宅單價 門面單價 地理位置 特點 銷售狀況 裕豐商住樓 360 元/ 平方米 2800 元/平方米 彙龍大道汽車城對面 已售 50% 福星樓 350 元/ 平方米 2000 元/ 平方米 兩區 已售
70%
大衆園 正街 420元/平方米次街 390元/平方米 正街 3000元/ 平方米次街 2200元/平方米 南大街小橋子中 心轉盤 經濟適用房 已售 80%
全發綜合樓 頂層 400 元/平方米其他樓層 450 元/ 平方米 3000 元/平方米 本專案範圍內南大街辦事處正對 面 已售 85% 志新大廈 3~6層460元/平方米 7層440元/平方米頂層 400元/平方米 內街 2500元/平方米沿河 3000元/ 平方米 農科所河對面永川二環路旁 已售 40% 低檔樓盤爲多層磚混結構，是由小開發商開發的單棟樓。

如： 中檔樓盤爲多層小高層磚混結構，地段位置較好，由中等實力開發商聯建多棟連體住宅，爲半合圍狀，有 廣場和綠地，如： 樓盤名 住宅單價 門面單價 地理位置
奧的斯 3100 型電梯，地處成熟社區，市政設施較好 已售 65%
渝西光華世紀廣場 3~8 層均價 660元/ 平方米頂層 590元/ 平方米 錦華樓 1~2層爲光華家電通訊電腦城 6000 元/ 平方米、外街
10000元/ 平方米、內次街 6000元/平方米 位於永川市商業中心、 商業街西大街與玉屏路、 西外老街圍合處 錦華樓、盛華樓、風華
樓均爲 9 層住宅，盛華樓、風華樓底層是門面與光華大廈後面形成
接
20
第二階段：樓盤品質塑造 22 第三階段：營造銷售氛圍
24
第八部分：媒體廣告
第一部分：市場分析
第 階 段
永川古爲梁州屬地、至今有 1200年歷史， 1992年 3月經國務院批准撤縣建市， 鄉鎮街道辦事處， 631 個行政村，市區常住人口 11 萬，中央、市屬科研單位
100
特點 銷售狀況 陽光花園 均價 580元/ 平方米 25 隊長途汽車站 四室二廳雙衛錯層面積平米、 三室二廳雙衛錯層面積平米、 三室二廳雙衛 A 面
積平米、 B 面積平米、二室一廳一衛平米、 海通大廈 560 元/ 平方米 臨街 3000 元/平方米次街 2300 間 已售 60% 高檔樓盤爲高層、電梯，有廣場和少量配套環境，位處成熟社區、 樓盤名 住宅單價 門面單價 地理位置
特點 銷售狀態 公交商廈 均價 800 元/ 平方米 位於內環路與瀘州街交叉口
B 面積平米 已售 60% 元/ 平方米 內環路與瀘州街交叉處到火車站之 市政配套較好。

如：
全歐式風格、 框架結構， 有全落地客廳玻璃窗，
一條18 米寬的商業步行街，門面大部分是還建面積已售70%
光華大廈A型四室二廳雙衛，面積平米，價格1080元/平方米B棟二躍層面積平米，價格1180元/平方米
B棟三躍層面積平米，價格1280元/平方米光華廣場已售80%
旺城山莊1280 元/平方米位於永川市望城山山腰，東鄰城市公園，北靠渝西步行街52 幢別墅和少量多層
公寓，和式風格。

A1別墅316平米、車庫22平米。

A2別墅302平米（2層）、車庫22平米。

B1別墅326 平米（3層）、車庫22平米。

C1別墅210平米（3層）。

D1型三室二廳雙衛錯層式公寓126平米。

D2型三室二廳雙衛錯層式公寓134 平米已售10%
綜上事例可知，在永川市現有房地産市場尚無真正意義上的規模開發小區的情況下，永川南方花園專案憑藉農科所地塊，“麻柳河”天然水景的環境地理優勢，和南方集團公司規模開發的成功經驗與開發實力，營建永川市“園林式生態住宅小區” ，必將成功地創造較好的經濟效益和社會效益。

3.永川市場特點分析
⑴. 由於小城市房價低、面積流行較大的大戶型。

⑵. 由於房地産發展尚處於早期，消費者偏好錯層，並認爲是流行高檔戶型。

⑶. 消費者對小區房的瞭解甚爲貧乏，對好房子的定價更缺少評判標準。

⑷. 各鄉鎮級領導和一批農村鄉鎮外出經商人士亦有改變現有住房條件的需求。

⑸. 現有住宅開發主要集中在永川市開發區和市中心地帶，住宅部分爲磚混結構，成本較低，戶型設計一般，沒有規模和配套環境。

4. 永川房地産發展趨勢
永川市現在正處於房地産開發的早中期，以市中心城市改造爲重點的商品房開發存在明顯的區域不平衡性。

但是隨著人們對生活質量的要求不斷提高對居住環境的要求也逐漸提高，我南方集團有限公司在城鄉結合部南大街的開發將會把這種不平衡性縮小。

5. 主要競爭對手分析⑴. 偉映- 帝琴花園該專案由深圳建築設計院重慶分院進行建築設計，環境景觀由浩豐園藝景觀設計公司設計，銷售代理由重慶偉聯銷售代理公司公司代理。

專案以多層建築爲主，配以部分別墅的園林花園小區，中庭地下層爲停車場，專案位於永川經濟開發區腹地彙龍大道第二轉盤，總占地110畝，總建築面積15萬平方米，綠化率達40%。

由永川偉映實業開發，售樓部設在彙龍大道第二轉盤處，屬臨時售樓部，一期完工後拆除。

售樓部周圍綠化基本完成。

永川偉映實業是永川三大房地産開發商之一，公司前身是永川茶山尚的一家旅遊經營單位，其開發的偉映東嶽農貿市場位於彙龍大道第一轉盤處，屬多排連排樓，是永川近年湧現的優秀樓盤之一，現已全部賣完。

它爲偉映實業在永川房産開發贏得了較好的聲譽和較高的知名度。

其價格爲：平層均價520元/平方米、躍
層均價590元/平方米、寫字樓780元/平方米；兩層住宅別墅面積372平方米，均價988元/平方米。

位於彙龍大道第二轉盤的帝琴花園，分四期建成。

主要爲7~8層的多層建築，少數別墅主要分佈在第四期“冬景園”。

小區成“田”字型佈置，主要有兩個大入口[ 見方點陣圖] 進出小區，中央活動區內設有游泳池、大型背景音樂、兒童活動區和休閒廣場。

一期“夏景園”主要以高大綠色植物環園四周，中間爲小橋、卵石、流水、涼亭等景致。

308套住宅中躍層占建面的35%，錯層面積120~130平方米占建面50%，平層面積80~100平方米，占建面的15%。

其規劃建設的二期“春景園”主要景觀以花草爲主，強調春暖花開後所成景致。

三期“秋景園”以紅葉和秋季喬樹、果樹爲主表現秋景。

四期“冬景園”突出冬季景象以石山水景爲主表現冬景。

①小區中央背景音樂② 可視對講電話③ 紅外線周界監控④ 園區閉路監控⑤
⑥ 漏電保護⑦塑鋼窗
智慧化系統有：室
外表出戶
室內① 燃氣泄漏報警② 手動緊急報警系統③ 紅外線室內監控報警④ 寬帶網入
戶⑤ 門磁防盜⑥子母防盜門
推廣宣傳：
*.該小區5月18日已開始諮詢，但具體房價、物管、付款方式均未出臺。

*. 望城北路中段單立柱T 型跨街廣告牌一塊。

*. 彙龍大道第一轉盤到第二轉盤，公路兩邊路燈杆上雙面燈箱廣告。

*. 由體育館發往現場售摟部購房直通車一輛。

月28 日在渝西會展中心召開了一次新聞發佈會。

、8月份在永川市體育場和渝西廣場組織了幾次促銷宣傳活動。

、8月份在永川日報上刊發了4次廣告，並協辦專欄出軟性文章3次。

、8月份做報刊夾頁3次。

與永川電視臺合辦偉映-帝琴花園專題節目2次。

準備在渝西廣場建一永川最大戶外廣告牌。

準備做永川市內公交車身廣告。

市政配套及交通：
①. 彙龍大道是永川市政府規劃的重點工程，也是新城區主要交通幹道，路面平整寬闊。

②. 市政府將遷到該專案正對面
③. 永川市人民醫院在該專案對面，其職工大摟主體已完工。

④. 業主子女上學可就近讀彙龍幼稚園、彙龍小學、永師附中，但辦學質量較差。

目前偉映正聯繫與永中聯合辦學。

⑵. 昌州城市花園位於小南門（川主溝）至英井路區內，與電影院、文化館、寺廟、永川中學、紅旗小學、客運中心、演藝中心、人民醫院、大南門商業中心完全連成一體，繁華紅塵一牆之隔，出入相當便捷。

與南方專案相比，由更成熟的社區和商業環境。

區點陣圖：
專案占地110 畝，總建築面積140000平方米，綠地22000 平方米，一期工程占地44畝，總建築面積58566 平方米，綠地7800 平方米，住宅16000平方米，商用門面12000平方米，還建房20500 平方米，車位120 個，中心商業步行街8000平方米（商場未計入總建面中），幼稚園一所600 平方米，會所650 平方米，展覽館1200平方米，寫字間600 平方米。

一期住宅全爲多層和別墅，其中多層主要是8 層，平街一層爲商業門面，2~8層爲住宅。

主要戶型及分配百分比
戶型種類面
平層二室一廳56 平方米10% 二室二廳80 平方米/85 平方米20%
三室二廳115 平方米/120 平方米/130 平方米50% 錯層四室三廳180 平方米10% 另有6棟別墅，面積每棟300 平方米。

小區特點：陽臺爲弧型陽臺，窗爲陽光窗，外牆色調以黃色爲主，上部紅色。

小區內修有商業步行街，設計與渝西廣場架空層相似，該
專案二期規劃用地66 畝，總建面88000 平方米，全爲永川南方花園專案。

其戶型及所占比例較能體現永川的市場需求，值得我們留意。

第二部分：永川南方花園專案概況
20%爲白色，下部80%爲黃色，層頂爲蘭色或橙底層爲商業步行街，上部作爲小廣場。

7~8 層的多層住宅。

處在成熟商業區，區位優於我
1． 地理位置 地處重慶作物研究所，即永川西南面南大街，緊靠市中心，麻柳河上游（長約 2． 主要經濟指標 專案占地公頃（計 334 畝），總建面積約 30 萬平方米，其中一期主要經濟技
術指標如下： 用地面積 總建築面積 住宅面積 道路面積 廣場、水體面積 臨街商店公建面積 折算綠化面積 地下車庫面 積 綠化率 總居住戶數
93809 平方米 128630 平方米 98060 平方米 平方米 平方米 22143 平方米 37805 平方米 3.
專案規劃 ⑴. 專案總體規劃在於創建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區。

本著 築人性化原則，在整體規劃上突出以下特點：
① . 林蔭步行道沿麻柳河兩岸環繞並貫穿全區。

②
. 以 30米以上寬的景觀大道和 16 米寬的步行街爲全區骨架。

在充分考慮環境均好性、 分離等原則的基礎上將小區分爲 A 、 B 、 C 、 D 、 E 五個組團，讓更多住宅有良好的景觀朝向。

③
. 小區景觀大道和步行街對外開放， 將是該區域乃至整個城市
的公共空間。

而各組團間相對獨立， 各自圍
合成院落。

在保證小區與城市相融的同時又充分保證了業主生活的私密空間。

⑵建築風格 ① . 半坡屋頂與屋頂花園及外飄塑鋼陽光窗等有機結合，既有古典風味又具現代特色。

②
. 在立面造型上，採用三段設計，充分運用豐富的古典建築符號和線腳，白色的玻璃和高檔的白色塑鋼 窗，加上淺灰色的高級外牆面
磚，使各組團色彩雅致和諧。

4.
戶型指標
⑴. 按戶型分（暫定）
1 90-100 114 144 0 30 8
2 0
2 100-145 426 426 0 11
3 315 0 3 150-200 141 2
4 117 6 18 0 4 201-250 18 0 18 0 0 18
計 699 564 135 149 415 135
占戶數比例
⑵二期戶型設計建議 面積（含公攤） 85-95 平方米 110-125 占建面 30% 50% 20%
建議戶型面積需求 客廳開間、面積＞ 20 m 客廳開間 M 面積＞ 20 m 客廳開間、面積＞ 25 m 衛生間＞ 5 m 主衛＞ 5 觀景陽臺＞ 4 m 次衛＞ 生活陽臺＞ 3 m 儲物間＞ 2
m 起居室＞ 12 m,可不單獨設置
原因 ①老年人與年輕人生活習慣、生活需求不同，需分開居住。

老年人喜靜，且社交範圍相對較窄，生活 所需空間相對較小。

②剛踏入社會的年輕一族需購房組織家庭， 但因經濟不太寬裕， 對小戶型的需求較大。

③ 部分 30-40 歲的公職人員，其父母居於農村或其他地方，現家庭經濟狀況允許將父母接到身邊，但又不 願父母影響自己現有的生活方式， 有購置小戶型供父母居住的願望。

④父母爲子女購房組織小家庭。

觀景 陽臺＞ 4 儲物間＞ 3 m' 生活陽臺＞ 3 m 觀景陽臺＞ 4 m
2 公里）處。

6648 平方米 % 695
21 世紀居住建
集中與分散、 動靜
戶型面積m2/戶戶數平面布局 結構形式 三室二廳二衛一廚 三廳三衛一廚 平層
錯層 躍層
平方米 130-150 平方米
餐廳＞ 8
餐廳＞ 8
餐廳＞ 10 m 廚房＞ 6 m 廚房＞ 7 m 廚房＞ 7 m
主臥＞ 14 m 主臥＞ 14 m 主臥＞ 15 m 次臥＞ 11 m 次臥＞ 11 m 次臥＞ 11 m m 主衛＞ 5 m 4 m 次衛＞ 4 m
①永川市常住人口21 萬，其中在職工作人員依靠國家或單位集資建房，獲得産權或買斷公房産權占房地産市場的45%。

另有30%是當地老居民，房屋産權由祖輩處繼承所得。

實際通過購買商品房獲得房屋産權的消費者占房産市場的25%。

以上所獲産權的住房一般檔次不高，戶型不合理，配套不齊全，有 2 次置業需求。

對面積要求適中，戶型、環境和配套要好。

②原居民住房面積偏小，且多居於舊城改造範圍，配套和環境
較差，有2次置業需求。

③家庭人口不多，交際廣泛，時有來訪人客，需有客房供客人居住。

生活陽臺＞
3m
①家庭人口多，需購置較大戶型。

②交際廣泛，時有親朋好友來訪，爲休息、娛樂互不干擾，需購置躍層。

③經濟富裕，需住房豪華氣派的需購置躍層。

*門面開間，開間與進深比例約爲1：3，單個門面面積控制在40-60 平方米；*底層反躍設計是爲減少底層門面進深，同時豐富底層住宅的結構變化；
* 景觀陽臺面積暫按50%計算，生活陽臺面積全算。

第三部分：SWO分析
1.[S] 專案優勢：
⑴. 集團公司的品牌優勢。

⑵. 永川南方花園專案的規模優勢。

⑶. 永川南方花園戶型等的“人性化”設計處處體現企業“以人爲本”的經營理念。

⑷.16米寬步行街、30余米寬景觀大道等的繁華與獨立圍合而成組團的寧靜相得益彰，充分體現專案的規劃優勢。

⑸. 緊鄰永川市中心（離渝西廣場僅800 多米），周邊購物、交通、教育、醫療、銀行等配套齊全，尤其本專案位處“麻柳河”上游，水清樹綠，獨具區位優勢。

⑹. 社區內配套齊全，備有會所、游泳池、籃球場、超市、幼稚園、音樂廣場等設備設施。

⑺. 小區直飲水系統將改變永川市飲用水差的歷史，讓小區內居民戶戶喝上質優價廉的純淨水。

⑻. 小區優秀的物管服務將給小區居民一個全新的、安全的、舒適的生活環境。

⑼. 永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支援。

2.[W] 專案劣勢
⑴. 專案所屬地塊目前尚未形成較有規模的開發，交通設施等不夠完善，南大街鐵路橋在心理上更是交通瓶
頸。

永川市民目前仍習慣上把專案所在地——南大街片區理解爲城郊結合部，市政配套設施不夠成熟，人氣渙散。

⑵. 目前房價普遍較低，專案配套設施多，施工條件差，增大了建設成本，提高了成本控制難度。

⑶. 城北新區是市政府近幾年的發展方向，將給專案銷售帶來一定影響。

3.[O] 專案機會
⑴. 在西部大開發的帶動下，永川市近年經濟發展迅速。

⑵. 永川市目前還沒有成規模開發的大型園林式小區，永川市目前開發商中實力普遍較弱，競爭力不強。

⑶永川市物業管理水平很低，在這裏我們的物管優勢明顯。

⑷城北新區的成熟尚待時日，給了本專案運作的時間。

客源。

第四部分：專案定位策略
在營銷方面，充分展示品牌開發商的優勢，給消費者信心的同時充分滿足業主尊榮感； 在本質塑造方面，充分展示區域、規模、規劃、配套等優勢； 在服務方面，售前、售中、售後均充分體現人性關懷，以人爲本的理念。

3.
樓盤定位策略 由於歷史、地理等原因永川房地産開發比較滯後，從現有土地資源分佈和開發商實力情況來看近兩年會出 現大量的小
區，但不會出現大型成規模小區。

隨著社會生活水平的不斷提高，人們對生活居住的質量要求 也隨之提高。

小區綠化、配套、物管等逐漸成爲一些收入穩定的公務員和高收入經商人士（如電信、銀行、 政府部門和一部分擁有黃金鋪位的工商戶、私營企業主等）二次置業的必要條件。

永川南方花園專案針對年收入 2 萬元、積蓄 以超越永川現有小區和競爭對手的環境景觀、 進而吸取消費人群。

如： 小區配置採用： ⑥. 小區直飲水系統到戶 ⑦ . 贈送花台，
戶戶有景 ① .A 級環境外觀設計
②.游泳池、網球場、會所、釣魚池 ③.局部底層架空
休閒空間
④.
步行街、兒童遊樂場、公共廁所 ⑤. 晨跑小徑、室外健身設施 ⑥ . 南大街入口處設紅綠燈、 ⑦ . 親水人行道 ⑧ . 幼稚園（一級標準） ⑨ . 老人、嬰幼兒、孕婦用品專賣 農貿市場、超市、銀行和郵政等
②
.電子巡更 ③.三表出戶 ④.對講系統 ⑤.24小時閉路監控 ⑥.寬帶
網入戶
特別是通過中軸上修建一條 在鎖定目標客戶群的同時，吸引潛在客戶。

4. 物管定位策略
永川南方花園物業管理服務由具有一級資質的重慶南方花園物業管理有限公司提供。

永川南方花園將積極 引進重慶或國內各發達地區先進物業管理理念和服務體系， 並結合本地人力資源組建專門的物業管理公司， 爲小區業主提供高檔次、超值、周到、高效、方便、稱心的服務。

一、物業管理服務專案
⑴. ⑵.
⑶. ⑶.
市場容量有限，存有客源分流的危險。

隨著永川市城市建設的展開，一些有實力、有經驗的開發商即將進入，加劇了市場競爭。

永川市大量的集資建房減少了集團購賣的可能。

永川市一部分低擋樓盤僅售
350元/就-400元/就左右與本專案均價 800元/就相差一半，將分流部分
1.
①． ②． 目標客戶群說明
公務員、教師：收入一般但相對穩定，對環境及按揭等有較高要求； 小企業主、經商成功人士：有一定的消費實力，支付能力強，對交通等有較高要求； 鄉政一級領導班子的目標客戶群：收入較高且往往有隱性收入，注重戶口、子女就學、家屬就業等。

③． 2. 專案定位策略
根據上述目標客戶群體的特點，本專案定位爲高檔樓盤，價格取中高水準，針對二次置業者及相對成功人 士。

6 萬元以上的目標客戶群，把樓盤定位於大規模高檔小區， 小區配置和物業管理等方面來體現樓盤個性， 突出樓盤品質， 室內 ①. 子母防盜門 ②. 塑鋼陽光窗 ③. 空調及冷凝水預置 ④ . 預留煙道 ⑤ . 水、電、氣、閉路、
電話到戶 室外 音樂廣場、
並設有公交車站和治安崗亭 市場 ⑩. 學校、醫療保健、 智慧化：①.小區背景音樂
30 米寬的景觀大道， 與步行街和親水綠化觀光道相互輝映， 把樓盤定格於高檔，
1、 清潔衛生：小區公共場所和共用部位的衛生清掃、垃圾清運及經常性的 保潔。

2、
綠化日常維護管理：對綠化物進行修枝整形、澆水、施肥、治蟲，保持 綠化物生長良好。

治安管理：設安全保衛人員對小區進行安全防範和治安管理工作。

保正常使用。

7、 道路維護：對小區內的小區級道路（不含市政道路）進行日常養護維修， 保證道路良好。

組織兒童假期各類培訓 10、醫療看護
12、客人接送（汽車、火車、輪船、飛機） 13、家電安裝維修 14、業主（住戶）自有設備設施定期維護
（三）、無償（超值）服務
1、日常家政服務：代辦電話安裝申請；代辦有線電視開通；代辦天然氣開通；代訂牛奶；代辦收發報刊； 特快專遞；臨時代爲保管物
品；組織家庭裝修講座；代叫計程車；叫起床。

2、文化娛樂服務：代聯繫舉辦喜事慶典；提供棋類活動場所；舉辦居家常識講座；組織居民攝影展；組織 小區休育活動；組織小區老年
人活動；建立老年人活動組織等。

3、醫療服務：建立住戶醫療檔案；配備急救箱，急救藥品；住戶生病代爲聯繫醫院等。

4、園藝綠化：提供家庭園藝諮詢。

5、安全服務：義務檢查安全用電、用氣情況；義務宣傳家庭安全用電、用氣、消防常識。

二、物業管理服務承諾 （一）、保修期維修 自工程竣工驗收之日起計，負責代表業主聯繫，督促保修單位按發展商提供之《質量保證書》的約定期限 完成。

（二）、常規期維修
接到維修 /投訴， 10分鐘內答復；維修請求 /投訴記錄後，物管工作人員 30分鐘內到現場；除大、中修外， 一般維修三小時內處理完畢。

（三）、清潔服務 生活垃圾袋裝化，定期滅四害；可回收利用資源（廢金屬、玻璃製品、塑膠製品等）分類存放，定期收集、 清運；廢舊電池專門存放，定期回收。

（四）、保安服務
3、 共用蓄水池的維護：定期清洗、消毒，保證飲用水符合衛生質量標準。

水電維護：對業主共用的供水、供電管線設施進行日常養護維修，保證 正常使用。

排汙設施維護：清疏和維修業主區用的排水排汙下水管道、化糞池，確
4、
5、
6、
房屋共用部位日常維護：對房屋屋頂、外牆、 養護維修，保持完好。

（二）、有償服務 房屋代管、代租、代售 代商品
8、
1、 3、 5、 7、 搬家
商務服務（票務、打字、複印、傳真等）
樓道等公共部位進行日常
2、家庭清潔（鐘點、長期）
4、代購、租、育花木 6、代送鮮花、禮品
8、
9、洗車
11、空房看管
334
小區內組團與組團公共範圍機動巡邏； 組團門崗和內部機動巡邏；設中央控制室， 智慧安保系統集中監控。

（五）、環境園藝 定期修剪、補栽；定期施肥、除蟲；景觀水池定期清洗、消毒；道路、景觀照明完好充足。

另：永川南方花園物業管理費標準
根據同類小區收費標準，暫定爲： 無電梯住宅：元 / （按建築面積計算） 有電梯住宅：元 / （按建築面積計算） 商業門面： 元/ （按建築面積計算）
以上價格的最終執行價格以物價部門核准標準爲准。

5.
宣傳定位策略
“導入期” 嫁接南方集團公司開發實力和企業品牌形象作爲重點宣傳。

展開，以“康居樂園”鎖定訴求目標客戶——年齡在 25-45 歲的企業管理人員、國家公
務員、 衛生從業人員以及收入相對穩定的私營企業主和擁有黃金鋪位的工商戶。

“營造期”從品質、 服務等方面及“柳河都市人家”著手，將高檔生活小區不可阻擋的魅力完全釋放，給目標客戶一片尋夢的 天空。

第六部分 . 專案營銷推廣
1．專案現場包裝 工地周圍採用磚砌圍牆，刷白後畫上宣傳畫，樹“康居樂園”形象，營造“永川南方花園，柳河都市人家” 親和氣
氛。

售樓部裝修簡潔明瞭，採用大幅落地玻璃窗，增加室內通透性，室內佈置重點突出南方集團企業形象，售 樓部家俱以及室內色調應溫馨，儘量營造親和氣氛，讓客戶走進售樓部就象走進朋友家一樣自然親切。

交 易談判時如朋友間知心交談。

售樓部外環境由圍牆圍合而成，依地塊情況建議設一停車場、一休閒娛樂場（南大街附近沒有廣場或步行 街），從而讓附近的居民休閒娛樂到售樓部來，進而集聚人氣。

停車場與休閒娛樂場用綠化帶分隔。

休閒娛 樂場內設戶外娛樂健身器材如：綜合秋千架、鐵吊椅等，環境表現綠化。

2.
建設步驟建議 建議以步行街和景觀大道爲小區建設骨架，沿景觀大道逐步擴散建設。

以景觀大道爲引入，有利 於展示南方集團的雄
厚實力和企業形象，增加專案社會信譽度，有利於銷售工作的順利展開，同時游泳池 計劃在 2002 年 6 月份以前投入使用，以便形象地展示規模小區的配套優勢。

3. 廣告推廣策略 永川南方花園是南方集團走出重慶市區的首個大型專案，在永川得到了當地政府的高度重視，被 列爲“永川市委、市
府形象工程” ，集團公司也確定將該專案建設成永川市“園林生態住宅小區” 。

爲將專 案全面、準確地推介給消費者，並且創造良好的銷售環境，推廣將分“導入” 、“說服”、“營造”三個階段 進行。

“導入期” [2001 年 9 月中上旬至 9 月下旬 ] 主要採用“阻隔策略”嫁接重慶南方集團公司品牌，告知消費者“永川
南方花園”是占地 畝的高檔次的園林式生態住宅，是由重慶市著名房地産開發企業南方集團在永川開發的“永川市委、市府 形象工程”，並且詳盡介紹重慶南方集團企業以及南方集團的開發業績，進行嫁接品牌。

以工地圍牆看板、 電視廣告、戶外廣告牌、車身廣告和報紙廣告推出，勸阻消費者推遲購買其他商品房，防止客戶分流。

說服期” 宣傳圍繞
高檔”、“最佳” 文化、教育、
區位、人性化。