2016年下半年贵州房地产估价师《相关知识》：考试特点模拟试题

2016年下半年贵州房地产估价师《相关知识》：考试特点模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡(年末收取)。

出租运营费用为每年50元／㎡。

假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。

A：3300
B：3324
C：3335
D：3573
E：工业用地的监测点评估价格
2、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。

假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。

A：3439
B：3473
C：3508
D：3608
E：工业用地的监测点评估价格
3、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。

A：围墙工程费
B：电力设施工程费
C：居委会用房建设费
D：人防工程费
E：工业用地的监测点评估价格
4、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是。

A：二者往往是甲方与乙方的合作关系
B：建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方C：房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方
D：房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。

A．经批准占用的耕地
B．经批准占用的土地
C．实际占用的耕地
D．实际占用的建设用地
6、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。

A：8579万元
B：8653万元
C：8760万元
D：9941万元
E：工业用地的监测点评估价格
7、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

A．7
B．10
C．15
D．20
8、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。

后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。

A：375
B：450
C：500
D：600
E：工业用地的监测点评估价格
9、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。

A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.0万元
10、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．经营成本
B．物业档次
C．业主目标收益要求
D．同类型物业的市场供求关系
11、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。

A．宏观区位
B．中观区位
C．微观区位
D．其他区位
12、将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是。

A：开发-销售模式
B：开发-持有-出租-出售模式
C：购买-更新改造-出租模式
D：购买-更新改造-出租-出售模式
E：借款合同
13、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为
二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。

A：0.4、0.4、0.2
B：0.3、0.4、0.3
C：0.4、0.2、0.4
D：0.4，0.3、0.3
E：工业用地的监测点评估价格
14、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由无偿收回土地使用权并予以公告。

A：乡级以上政府
B：县级以上人民政府
C：市级以上人民政府
D：省级以上人民政府
E：执行层的组织协调
15、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。

A．2000
B．1900
C．2100
D．1905
16、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。

A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同
B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》
C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定
D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．减少
B．增加
C．不变
D．可能增加也可能减少
18、划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过__的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。

A．3个月
B．6个月
C．1年
D．2年
19、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。

A．概算指标
B．概算定额
C．预算定额
D．施工定额
20、地产的__，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。

A．不可移动性
B．寿命周期长
C．弱流动性
D．政策影响性
21、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。

A．半个月至一个月
B．一个月至三个月
C．一个月至六个月
D．三个月至六个月
22、按照规定，商品房预售合同签约之日起日内，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。

A：30
B：45
C：60
D：90
E：执行层的组织协调
23、拍卖的基本原则不包括__。

A．公开原则
B．保留价原则
C．公正原则
D．公平原则
24、在房地产相关业务中，目前没有__职业责任保险。

A．工程师责任
B．注册会计师
C．开发商
D．律师
25、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。

A．下降
B．上升
C．不变
D．不能确定
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。

A：区位
B：用途
C：权利性质
D：总价
E：外观
2、自然周期的__始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。

A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
3、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是。

A：《暂定资质证书》有效期为3年
B：房地产开发主管部门可以视企业经营情況延长《暂定资质证书》的有效期C：房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年
D：自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长
E：自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长
4、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。

A．抵押贷款还本付息
B．管理人员工资
C．公共设施维修费
D．保险费
5、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易包括子市场。

A：租赁
B：析产
C：保险
D：作价入股
E：借款合同
6、收益法中所指的收益是__。

A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益
7、下列关于维修基金管理的表述中，错误的是__。

A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管
B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用
D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主
8、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为。

A：固定价格合同
B：包工包料合同
C：独立承包合同
D：成本加酬金合同
E：计量估价合同
9、以下项目中，构成商品住宅价格的有。

A：征地费及拆迁安置补偿费
B：地段差价
C：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D：住宅建筑、安装工程费
E：非住宅小区级的公共建筑的建设费用
10、2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万㎡，其中可供销售的住宅面积为1800万，可供出租的住宅面积为450万；当年销售和出租的房屋总面积为2750万，其中销售的住宅面积为1680万，出租的住宅面积为320万。

该市2008年住宅市场吸纳率为。

(2009年试题)
A：71.11%
B：88.89%
C：91.67%
D：93.33%
E：借款合同
11、股份制包括等企业组织形式。

A：无限公司
B：有限公司
C：两合公司
D：股份有限公司
E：合伙企业
12、下列__等是影响房地产制度的政策因素。

A．税收政策
B．人口素质
C．经济发展状况
D．特殊政策
E．有关规划和计划
13、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应__。

A．大于名义利率
B．小于名义利率
C．等于名义利率
D．等于周期利率
14、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。

A．投保人与保险标的
B．被保险人与保险标的
C．保险事故与保险标的的损失
D．保险人与保险标的的损失
15、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。

A．前期价格指数
B．定基价格指数
C．长期价格指数
D．环比价格指数
16、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为分析。

A：区域房地产市场
B：全国性房地产市场
C：专业房地产市场
D：细分房地产市场
E：项目房地产市场
17、按照污染物排放的形式，污染物可分为。

A：点源
B：高架源
C：地面源
D：线源
E：面源
18、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。

A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
19、要做到现金流量折现，首先应做到。

A：后续开发经营期间究竟多长要估算准确
B：各项支出收入何时发生要估算准确
C：各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确
D：投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致
E：各项支出、收入发生的机率
20、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括__。

A．建立房屋权属登记信息查询制度
B．更新查询信息
C．及时提供查询
D．指定专人负责查询工作
E．不得擅自扩大查询范围
21、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有__。

A．利息备付率
B．偿债备付率
C．内部收益率
D．资产负债率
E．速动比率
22、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均收益率为20％，则房地产业的系统性市场风险系数是。

A：0.25
B：0.50
C：1.50
D：2.00
E：借款合同
23、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5％，按月等额偿还。

如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为元。

A：3456.09
B：3505.95
C：3509.74
D：3705.73
E：借款合同
24、某房地产开发公司在城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为500万元建筑工期为18个月。

该房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件。

按照规定，其到位资金原则上不少于__万元。

A．100
B．120
C．150
D．250
25、进度计划管理通常采用横道图和__。

A．资金流动计划图
B．网络图
C．直方图
D．控制图。