揭秘“居住权”与“用益物权”：你的房产权益知多少？

揭秘“居住权”与“用益物权”：你的房产权益知多少？
举例：老人A出售房屋给B，双方约定B须允许A终生居住，此居住权伴随房屋转让一同设立。

然而，在办理房屋过户及居住权登记时，居住权部分因故未能即时登记，双方同意后续补办。

之后，B反悔，拒绝为A办理居住权登记。

一、具体分析
1.合同效力：老人A与B之间关于房屋出售及设立居住权的协议是双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，应视为有效合同。

即便居住权未即时登记，也不影响合同本身的效力。

2.居住权的设立：根据《民法典》第366条至第371条的规定，居住权可以通过合同方式设立，并应当向登记机构申请居住权登记。

居住权自登记时设立。

这意味着，虽然A和B之间有设立居住权的合意，但因为未完成登记手续，居住权在法律上尚未正式设立。

3.B的违约责任：B同意后续补办居住权登记但随后反悔，拒绝办理，构成对双方协议的违反。

A有权依据《民法典》要求B继续履行合同义务，即协助办理居住权登记，或者要求B承担违约责任，包括但不限于赔偿损失等。

解决途径：
1.协商解决：首先鼓励双方通过友好协商的方式解决争议，看是
否能找到双方都能接受的解决方案。

2.调解：如果协商不成，可以请求社区、居委会、消费者协会等第三方进行调解。

3.仲裁或诉讼：若上述途径均无法解决问题，A有权向人民法院提起诉讼或根据合同中的仲裁条款申请仲裁，要求法院或仲裁机构判决/裁决B履行合同义务，包括办理居住权登记，以及可能的损害赔偿。

4.证据保存：A在采取法律行动前，应确保保存好所有相关证据，包括但不限于购房合同、关于设立居住权的书面约定、双方通信记录（如邮件、短信）等，以证明双方的约定及B的违约行为。

尽管居住权尚未完成登记，但基于合同法的基本原则，A有权要求B履行合同义务，办理居住权登记，或者寻求法律救济以保护自身权益。

二、居住权
居住权是中国《民法典》中明确规定的一种用益物权，旨在满足特定人群的居住需求，保障居住者的居住安全和稳定。

居住权指权利人（居住权人）依据合同约定或遗嘱等，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。

居住权人有权按照合同约定的方式和范围使用他人的住宅，而住宅的所有权仍归
属房屋所有权人。

设立方式：居住权可以通过合同约定设立，也可以依据遗嘱设立。

设立居住权应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

未经登记，不发生效力。

期限：居住权的期限可由当事人自由约定，可以是终身的，也可以设定固定期限。

如果没有明确约定，视为居住权期限为权利人终身。

权利与义务：居住权人享有占有和使用房屋的权利，同时应当妥善使用和维护房屋，不得擅自改变房屋结构和用途。

房屋所有权人需尊重居住权人的居住权利，不得无故妨碍其居住。

终止：居住权在约定的期限届满或者居住权人死亡时自然终止。

此外，双方也可通过协商一致提前解除居住权，或者在居住权人严重违反义务的情况下，所有权人有权请求注销居住权。

对房屋转让的影响：设立居住权的房屋在转让时，居住权不受影响。

新房主必须尊重并接受已存在的居住权。

这意味着，即使房屋易主，居住权人仍然有权居住在房屋内。

三、用益物权
用益物权是中国物权法中的一个重要概念，指的是非所有人依法对他人的财产（主要是不动产，但也包括部分动产）所享有的占有、使用和收益的权利。

用益物权是一种限定物权，它并不涉及对物的最终处分权，即用益物权人不能随意出卖或者销毁标的物，只能在规定的范围内使用和获取收益。

主要的用益物权类型包括：
1.土地承包经营权：农民或其他主体根据承包合同，对集体所有的土地享有耕作、种植、养殖等农业用途的权利。

2.建设用地使用权：单位或个人依法取得对国有土地进行建设、利用的权利，用于建造建筑物、构筑物及其附属设施。

3.宅基地使用权：农村集体经济组织成员依法享有的在分配给其的宅基地上建造住宅及其附属设施的权利。

4.居住权：如前所述，指为满足生活居住需要，按照合同约定或遗嘱设立的，对他人的住宅享有占有、使用的权利。

5.地役权：指为自己土地的便利而使用他人土地的权利，比如通行权、引水权等，是一种辅助性的用益物权。

用益物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，一般也需依法登记才能产生相应的法律效力。

四、物权法定原则
物权法定原则，又称物权法定主义，是现代民法中关于物权制度的一项基本原则，其核心内容在于强调物权的种类与内容必须由法律明确规定，不允许当事人通过契约自由创设法律未规定的物权类型或改变既有物权的内容。

物权法定原则主要包括以下几个方面：
1.种类法定：即物权的具体类型，如所有权、抵押权、质权、留置权、地役权等，必须由法律直接规定，当事人不能自行创设新的物权类型。

2.内容法定：每一种物权的具体权能和效力，如占有、使用、收益、处分等，也由法律规定，当事人不得随意增减或改变这些法定内容。

3.效力法定：物权的效力，比如优先效力、追及效力等，同样受到法律严格限定，当事人不能通过协议加以变更。

4.公示法定：物权变动（如设立、转移等）的公示方式，如不动产登记、动产交付等，必须按照法律规定的方式进行，以确保交易安
全和第三人利益。

5.取得方式法定：物权的取得，包括原始取得和传来取得，其方式和条件也由法律作出规定。

五、房屋所有权
房屋所有权，又称为房屋产权，是法律赋予房屋所有者的一种基本财产权利，它代表了对房屋的全面支配权。

具体而言，房屋所有权包含以下四个方面的主要内容：
占有权：指房屋所有者对房屋的实际控制，即有权居住或以其他方式实际占用该房屋。

使用权：所有者可以按自己的意愿使用房屋，无论是居住、办公还是开展商业活动等。

收益权：房屋所有者有权从房屋的使用中获得经济利益，比如出租房屋收取租金。

处分权：这是所有权中最核心的部分，意味着所有者可以自由决定出售、赠与、抵押或以其他法律允许的方式处置房屋。

房屋所有权可以通过两种主要方式取得：
原始取得：指基于法律直接规定取得所有权，无需依赖原所有人的意志，包括依法建造房屋、继承无主房屋、没收房屋或合法添附（如翻建、加层）等。

继受取得：指通过原所有人的意志和法律行为从他人处获得所有权，常见的形式有买卖、赠与、继承和房屋交换等。

房屋所有权受到法律的严格保护，确保所有者的权益不受侵犯。

在中国，房屋所有权的设立、变更、转让和消灭，通常需要依法进行登记，以确保权利的公示性和对抗第三人的效力。

六、居住权登记流程
1.准备材料：居住权人和不动产所有权人需要共同准备居住权合同，或者居住权人单独准备有效的遗嘱、遗嘱人死亡证明，以及人民法院、仲裁机构出具的生效法律文书等证明居住权设立的文件。

2.申请提交：双方或居住权人单方面需前往当地政府的建设（房地产）主管部门或最近的不动产登记大厅窗口提交申请。

如果适用，携带居住权合同、遗嘱、死亡证明、法律文书等相关文件。

3.填写表格：在登记大厅窗口领取并填写居住权登记申请表，确保信息准确无误。

4.审批过程：不动产登记机构将对提交的材料进行审核，重点检查设立居住权的不动产是否已登记，居住权人身份是否为自然人，以及所
有提交文件的主体信息是否一致等。

5.缴纳费用：审批通过后，按照规定缴纳相关的登记费用。

6.领取证明：缴费完成后，符合条件的，登记机关会向申请人核发不动产登记证明，居住权正式设立。

整个流程体现了从申请、材料审核、缴费到登记证明发放的完整链条，确保居住权的设立具有法律效力，保护居住权人的合法权益。

需要注意的是，各地具体的办理细节可能会有所差异，建议在办理前咨询当地的不动产登记部门获取最新的流程指导和所需材料清单。

七、房屋转让流程
1.签订合同：买卖双方就房屋转让事宜达成一致意见后，签订正式的房屋买卖合同。

合同中应详细列明房屋基本情况、转让价格、付款方式、交房时间、违约责任等内容。

2.价格申报：根据当地规定，买卖双方可能需要向房地产交易管理部门申报交易价格。

3.缴纳税费：根据房屋转让的性质和价值，买卖双方需缴纳相应的税费，包括但不限于契税、增值税、个人所得税等。

部分地区可能还需缴纳公共维修基金。

4.提交材料：向房地产交易管理部门或不动产登记中心提交必要的申请材料，包括但不限于买卖双方身份证明、房屋所有权证、买卖合同、完税证明、测绘报告等。

5.申请过户：提交房屋转让申请，申请房屋所有权变更登记。

在一些地方，这一步可能需要先在网上签约系统进行房屋买卖合同的网签。

6.审核与评估：相关部门会对提交的材料进行审核，并可能对房屋进行实地勘查或价值评估。

7.立契过户：审核通过后，双方需到不动产登记机关办理立契过户手续，完成产权转移。

8.领取新产权证：房屋过户手续完成后，新的房屋所有权人可以领取新的不动产权证书，至此，房屋转让流程结束。

9.物业交接：最后，买卖双方应完成房屋的实体交接，包括钥匙、物业费、水电燃气等费用的结清和更名。

说明:本文仅代表个人观点，由累积的相关法律知识学习经验及互联网中的公开信息整理而成，供需要的用户学习、交流，相关费用并非资源的对价，而是收集整理劳动的对价，转载请注明出处，谢谢支持!。