三峡水库淹没商业用房价值评估方法的比较-httpwwwcqvipcom
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工作 中 ， 用前两种方法 比较繁琐 ， 应 工作量很大 ， 存在较大 的难 度 ， 门面系数法对于数 量较 大的房屋价值评估 ， 而 可以按 区域进 行划分后 ， 进行整体评估 ， 确定 区域 性的 门面系数。所 以， 在淹 没 门面房价值评估时采用基于路线价法的门面系数法较好 。 但是在具体评估过程 中 ， 由于每种评估方 法本身都 有其局 限性 ， 同时 由于每种评估方法 的估算判定过程不 同、 所依据 的数 据 和资料不 同， 因此数据 资料 的不 确定性对 各种方法 的估算判
② 部分淹没门面房的相对区位下 降 ， 例如从 １ 口岸 搬到 了 ３ 类
收 稿 日期 ：０７ ９— ５ ２０ —０ ２
作者简介 － 杨
桦 ， ， 庆 市移 民局 ， 程 师 。 男 重 工
维普资讯
人 民 长 江
２Ｏ ０７年
比较价格 ＝可 比实例价格 × 易情况修正 系数 ×交易 日期 交 修正系数 ×房地产状况修正 系数 在对水 库淹没 门面房实行 这一方 法时 ， 必须值的角度 ， 面的市场 比较法 、 前 收
益 法 比较 精 确 ， 是 对 于 大规 模 的淹 没 门 面房 补 偿 搬 迁 ， 但 在实 际
元的货币等价 ， 即值 １ ０ ０万元 。当然 ， 只是 为了便于理解 的一 这
种简单化 描述 ， 是在特定条件下才成立 的收益法特例 。 此方 法的计算 公式应是 ：
线价法是对临接道路且可及性 相 当的土地设定标 准深度 ， 选择 若干标 准宗 地求其平 均水平价格 ， 此平均水平 价格称为路 线 将
价， 然后再配合深度价格修 正率 表和其他 价格修正率表 ， 计算 出
临接该道路 的其他 土地价格 的一种估价方法 。
资料的数量必须能够满足 比价分析的需要 ； 两相 比较 的门面 ② 房必须有替代性 ， 这样 才存在 价格之 间的相 互牵 引； 资料 的 ③
本或过去的市场状 况 ， 而是基 于市场参 与者对其 未来所 能获取
的收益或得到的满 足 、 乐趣的预期。 举例来说 ， 某人有一处房产 ， 每年有 １ 万元 的纯收益 ， ０ 同时 此人有 １０ ０ 万元存入银行 ， 息为 １％， 利 ０ 因此 ， 此人 可以得 到与 上述房产相等 的年收益 。那么 ， 对此 人来 说 ， 该处房 产与 １０万 ０
有效 的参考 实例 ， 而对 于三峡库 区来说 ， 淹没 门面房量大 面广 ，
价区段 ； 设定标准深度 ； 选取标准宗地 ； 调查评估路线价 ； 制作 深 度价格修 正率表 和其 它价格修正率表 ； 计算 临街 土地价格 。 路 线价法 的计算 公式 ： 土地价格 （ 单价） ＝路线价格 ×深度价格修正率 ＋ 单价修正
有 门面 的 单 位 和个 人拥 有 了 大量 门 面 房 ， 是 发 展 造 成 的 问题 ； 这
运用 比较法一般分为下列 ７ 步骤 ： 个 收集交易实例 、 取可 选 比实例 、 建立 价格 可 比基础 、 进行 交易情况修 正 、 进行交 易 日期 修正 、 进行房 地产状 况 （ 包括 区位状况 、 权益状 况及实 物状况 ３ 方面 ） 正 、 修 求取 比较价格。 比较法计算公式 ：
三 峡 水 库 淹 没 商 业 用 房 价值 评 估 方法 的 比较
杨 桦 冯 俊 ２
（． １ 重庆 市 移 民局 ， 庆 ４０ ２ ； ２ 长 江 水 利 委 员 会 长 江 工 程 监 理 咨 询 有 限 公 司 ， 北 武 汉 ４ ０１ ） 重 ０ ００ ． 湖 ３００
摘要 ： 结合 三峡库 区淹 没商业用房（ 亦称 门面房屋 ） 的补偿安置 中出现过 的问题 ， 着重研 究从 土地 价值 、 地理 区 位 角度 ， 应用房地 产评 估理 论 ， 比较 了市场 比较 法、 收益法、 土地成本 系数法等方 法在 三峡淹没 商业 用房估价 中 的模拟理论应 用， 究上述评 估方法在特 定条件 下的应 用利弊 ， 研 比较提 出适 用于淹没 商业 用房 的价值 评估 办 法。总之 ， 门面房补偿 方法与政 策需要在 实践 中进一步研 究。
倍， 单位 门面 的平均营业额必然大幅度下降 ， 加上有 的新区大多
数 的 黄 金地 段 被单 位使 用 ， 得 原 淹 没 门 面 房 的移 民 没 有 好 的 使
区位 ， 其房屋的附加商业价值下降 ， 原来拥 有门面的移民的利益
遭到损害 ， 自然形成 了利益 冲突 ， 导致 了搬迁中的矛盾。这是一 个双因素问题 ： 迁建后 门面房 数量 和面积 数倍 增长 ， ① 原来 没
其形成替代关系的类似房地 产进行 比较 ， 以后者 已知 的价 格为 参照 ， 正得 出委 估房地 产最可 能实现 的合理价格 的一种 估价 修
方 法 。本 方 法 的 理 论 依 据 是 经 济 学 中 的 替 代 原 理 。可 以 看 出 ， 本 方 法 的立 足 点 在 于 当时 当地 的可 比房 产 价 值 。
街 道 的 门面 房 的 土 地 补偿 为 ｃ且 ｃ＞ ｂ ， 。 在 确 定 淹 没 门 面 房 的 补 偿 时 ， 可 以 得 到 门面 房 补 偿 的 门 就 面房系数。 门 面 房 系 数 Ｆ ＝ （ ｍ）（ ｃ＋ ／ ｂ＋ ｍ） 式 中 ｍ为房屋建筑造价。 门 面 房 补偿 价 ＝ 普 通 房 补 偿 价 × Ｆ
市 场 比较 法 是 指 依 据 市 场 销 售 资 料 ， 委 估 房 地 产 同 能 与 将
的 价 值 特 征 就 无从 体 现 ， 就 不 是 所 谓 的 门面 房 了 。而 从 迁 建 也 情 况 看 ， 于城 镇 迁 建 用 地 一 般 等 于淹 没 面 积 的 ２倍 ， 建 街 道 由 新 的 长 度 等 于 淹 没 街 道 的 ４倍 ， 建 门 面 面 积 等 于 淹 没 门 面 的 ８ 新
２ 问题及意义
截 至 目前 淹 没 门面 房 的 安 置 在 政 府 重 视 下 ， 取 了 多 种 政 采 策 措 施 得 以顺 利 进 行 ， 是 由 此 带 来 的 一 系 列 问 题 需 要 我 们 进 但 行 分 析 总结 。 如何 使 门 面 房 得 到 合 理 补 偿 和 有 效 搬 迁 ， 以 后 对
３ ２ 收益 法 （ ｃｍ ｐｒａｈ ． Ｉ ｏ ｅＡ ｐｏｃ ） ｎ
收益法是求取估价 对象未来 的正常净 收益 ， 选用适 当的资 本化率将其折现到估价 时点后 累加 ， 以此估算估 价对象 的客观
合理价格或价值的方法 。收益法 是 以预期 原理为基 础 的， 具体
地说 ， 房地产 的价值通常不是基于其历史价格 、 生产所投入的成
关 键 词 ： 业用房 ； 值 ； 估 ； 峡库 区 商 价 评 三 文献标识码 － Ａ 类 口岸 ， 是 城 市 规 划 划地 造 成 的 问 题 。 这 中 图分 类 号 ：Ｔ ２ ７ Ｕ ４
ｌ 概 述
三 峡 工 程 移 民安 置 量 大 ， 度 大 ， 种 矛 盾 和 问 题 错 综 复 难 各 杂 ， 县 城 搬 迁 中淹 没 商 业 用 房 （ 称 门 面 房 ） 补 偿 安 置 是 移 在 亦 的 民反 映 比较 多 的问 题 之 一 。淹 没 门面 房 数 量 大 ， 个 面积 小 ， 单 涉 及 人 员 多 ， 多 处 于 旧 城 繁 华 地 段 ， 数 房 主赖 以 为 生 ， 入 稳 且 多 收 定 ， 面 房 的补 偿 安 置 对 房 主 的生 产生 活影 响很 大 ， 民普 遍 反 门 移 映补 偿 偏 低 ， 者 不 满 意 安置 区 位 。 或 （）定 义 。根 据 门 面 房 的特 征 ， 面 房 可 以 定 义 为 ： １ 门 由于 所
可靠性 。 市场 比较法运用于淹没 门面房补偿 有利有弊 ， 一方 面它提 供 了一种能够 比较准确地反映 门面房 的估 价方法 ， 同时 由于方 法本身 的特点 ， 它最适合单个房地产的评估 ， 而且它要求 当地 的
该 方法 的基本思路是临街地 的土地价格随其 离开街道 的深 度 的增加而减少 。路线价法被认为是一种快速 、 相对公平合理 ，
额。
对每个门面房使用市场 比较法 ， 为耗 费人力和时间 ， 作量 较 较 工
大； 另外淹没当地的房地产交 易市场普遍存在不规范 、 不完善 和 规模较小 的情况 ， 是否能 够提供准 确可靠 的足够数量 的参考实
例也 不 可 确 定 。
可 以假设 ， 临街 的非 门面房 的土地 补偿 为 ｂ， 不 根据路 线 估价法 中的 四三二一法则 、 苏马斯法 则 （ｏ ｅ ｌ）霍夫 曼法 Ｓｍ ｒ ｒ ｅ 、 ｓｕ 则 （ ｏｍ ｎｒｌ）哈柏法则（ ａｐｒｕｅ 等都可 以求取得 到临近 Ｈ ｆ ａ ｅ 、 ｕ Ｈ ｒ ｌ） ｅｒ
值 ， 民安 置 规 划 中采 用 在 新 区相 应 区位 偿 还 门 面 的方 式 解 决 移
其研究 的必要性和 意义在 于 ， 当前各项建 设 已经普 遍实 在 行市场化运作 的背景下 ， 建设 的项 目不再过 多 的采取 政府性 新
的措 施 解 决 问题 ， 市 场 经 济 的 角 度 对 这 一 问 题 的研 究 ， 应 社 从 顺
在 补 偿 费 中没 有 得 到 体 现 。而 在 安 置 区 偿 还 的 门 面 区 位 优 势 又
３ 淹没门面房价值评估
淹没 门面房补偿 的核心 问题在于其价值 的合理确定 。围绕 评估价值这一核心 ， 我们可以结合在实际情况中应 用的可能 ， 比
较 以下 ３种 评 估 方 法 。
不 明显 ， 民觉得 不公平 ， 移 自身 的利 益没有得到 合理 的维 护 ， 因 而对搬迁产生了抵触心理 ， 为影 响迁建 的因素 之一 。 成
会进步 ， 符合法制要求 ， 能为进一步准确合理地测算和控制建设 总投资提供参考依据 ， 同时也 是房地 产评估理论 在我 国的水库 移 民搬迁 中的应用 的有 益探索 。
补偿 中的价值差异。 比如处于城市商业 中心 区的 ２ ２ 门面 ０ｒ 的 ｎ 房 ， 补偿金额仍然 等同于位 于城市郊 区的同结 构同面积 房屋 ， 其
的较大规模 、 较大数量的门面房 屋拆迁补偿 （ 或赔偿 ） 行价值 实 评估 ， 比选提出适用性强的基本评估方法 ， 是需要认真研究的问
题。
处地理 区位而附加 了一定商业价值 的临街房屋 。 （）淹没 门面 房 的商业价 值。在三 峡工程 移 民安置 中 ， ２ 淹 没 门面 房 的 补 偿 金 额 是 依 据 淹 没 房 屋 结 构 ， 照 核 定 的 补 偿 单 按 价乘 以淹没房屋面积确定 的 ， 补偿没有 考虑原 门面 的商业价 其
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第３ 卷 第 ｌ ８ ２期
２００７年 １２月
人 民 长 江
Ｙａ ｇｚ Ｒｉｅ ｎ ｔｅ ｖｒ
Ｖｏ ． Ｎｏ． ２ １３８． １ Ｄｅ ， ２ ０ ｃ． ０７
文章 编 号 － ０ —４７ （０７ １ ０ ６ —０ １ １ １９２ ０ ）２— ０ ５ ２ ０
能节省人 力 、 财力 ， 以同时对大量土地进 行估价 的方法 ， 可 特别 适用于土地课税 、 土地整理 、 征地拆迁或者其他需要在大范围 内
对 大 量 土 地 进行 的 估 价 。其 步 骤 一 般 分 为 下 列 ６个 ： 分 路 线 划
房地产交易市场较 为成 熟和具备 了一定 的规 模 ， 样才 能提供 这
（ ）淹 没 门面 房 搬 迁 的 区 位 。 门 面 房 的 商 业 价 值 ， 根 本 ３ 其
来 源 在 于 所 处 的 地 理 区位 。失 去 具 备 商 业 价 值 的 区 位 ， 面 房 门
３ １ 市场 比较 法 （ｈ ａ ｓＣ ｍ ａ ｓｎＡ ｐ ａｈ ． Ｔ ｅＳｌ ｏ ｐｒ ｏ ｐｒ ｃ ） ｅ ｉ ｏ
工作 中 ， 用前两种方法 比较繁琐 ， 应 工作量很大 ， 存在较大 的难 度 ， 门面系数法对于数 量较 大的房屋价值评估 ， 而 可以按 区域进 行划分后 ， 进行整体评估 ， 确定 区域 性的 门面系数。所 以， 在淹 没 门面房价值评估时采用基于路线价法的门面系数法较好 。 但是在具体评估过程 中 ， 由于每种评估方 法本身都 有其局 限性 ， 同时 由于每种评估方法 的估算判定过程不 同、 所依据 的数 据 和资料不 同， 因此数据 资料 的不 确定性对 各种方法 的估算判
② 部分淹没门面房的相对区位下 降 ， 例如从 １ 口岸 搬到 了 ３ 类
收 稿 日期 ：０７ ９— ５ ２０ —０ ２
作者简介 － 杨
桦 ， ， 庆 市移 民局 ， 程 师 。 男 重 工
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人 民 长 江
２Ｏ ０７年
比较价格 ＝可 比实例价格 × 易情况修正 系数 ×交易 日期 交 修正系数 ×房地产状况修正 系数 在对水 库淹没 门面房实行 这一方 法时 ， 必须值的角度 ， 面的市场 比较法 、 前 收
益 法 比较 精 确 ， 是 对 于 大规 模 的淹 没 门 面房 补 偿 搬 迁 ， 但 在实 际
元的货币等价 ， 即值 １ ０ ０万元 。当然 ， 只是 为了便于理解 的一 这
种简单化 描述 ， 是在特定条件下才成立 的收益法特例 。 此方 法的计算 公式应是 ：
线价法是对临接道路且可及性 相 当的土地设定标 准深度 ， 选择 若干标 准宗 地求其平 均水平价格 ， 此平均水平 价格称为路 线 将
价， 然后再配合深度价格修 正率 表和其他 价格修正率表 ， 计算 出
临接该道路 的其他 土地价格 的一种估价方法 。
资料的数量必须能够满足 比价分析的需要 ； 两相 比较 的门面 ② 房必须有替代性 ， 这样 才存在 价格之 间的相 互牵 引； 资料 的 ③
本或过去的市场状 况 ， 而是基 于市场参 与者对其 未来所 能获取
的收益或得到的满 足 、 乐趣的预期。 举例来说 ， 某人有一处房产 ， 每年有 １ 万元 的纯收益 ， ０ 同时 此人有 １０ ０ 万元存入银行 ， 息为 １％， 利 ０ 因此 ， 此人 可以得 到与 上述房产相等 的年收益 。那么 ， 对此 人来 说 ， 该处房 产与 １０万 ０
有效 的参考 实例 ， 而对 于三峡库 区来说 ， 淹没 门面房量大 面广 ，
价区段 ； 设定标准深度 ； 选取标准宗地 ； 调查评估路线价 ； 制作 深 度价格修 正率表 和其 它价格修正率表 ； 计算 临街 土地价格 。 路 线价法 的计算 公式 ： 土地价格 （ 单价） ＝路线价格 ×深度价格修正率 ＋ 单价修正
有 门面 的 单 位 和个 人拥 有 了 大量 门 面 房 ， 是 发 展 造 成 的 问题 ； 这
运用 比较法一般分为下列 ７ 步骤 ： 个 收集交易实例 、 取可 选 比实例 、 建立 价格 可 比基础 、 进行 交易情况修 正 、 进行交 易 日期 修正 、 进行房 地产状 况 （ 包括 区位状况 、 权益状 况及实 物状况 ３ 方面 ） 正 、 修 求取 比较价格。 比较法计算公式 ：
三 峡 水 库 淹 没 商 业 用 房 价值 评 估 方法 的 比较
杨 桦 冯 俊 ２
（． １ 重庆 市 移 民局 ， 庆 ４０ ２ ； ２ 长 江 水 利 委 员 会 长 江 工 程 监 理 咨 询 有 限 公 司 ， 北 武 汉 ４ ０１ ） 重 ０ ００ ． 湖 ３００
摘要 ： 结合 三峡库 区淹 没商业用房（ 亦称 门面房屋 ） 的补偿安置 中出现过 的问题 ， 着重研 究从 土地 价值 、 地理 区 位 角度 ， 应用房地 产评 估理 论 ， 比较 了市场 比较 法、 收益法、 土地成本 系数法等方 法在 三峡淹没 商业 用房估价 中 的模拟理论应 用， 究上述评 估方法在特 定条件 下的应 用利弊 ， 研 比较提 出适 用于淹没 商业 用房 的价值 评估 办 法。总之 ， 门面房补偿 方法与政 策需要在 实践 中进一步研 究。
倍， 单位 门面 的平均营业额必然大幅度下降 ， 加上有 的新区大多
数 的 黄 金地 段 被单 位使 用 ， 得 原 淹 没 门 面 房 的移 民 没 有 好 的 使
区位 ， 其房屋的附加商业价值下降 ， 原来拥 有门面的移民的利益
遭到损害 ， 自然形成 了利益 冲突 ， 导致 了搬迁中的矛盾。这是一 个双因素问题 ： 迁建后 门面房 数量 和面积 数倍 增长 ， ① 原来 没
其形成替代关系的类似房地 产进行 比较 ， 以后者 已知 的价 格为 参照 ， 正得 出委 估房地 产最可 能实现 的合理价格 的一种 估价 修
方 法 。本 方 法 的 理 论 依 据 是 经 济 学 中 的 替 代 原 理 。可 以 看 出 ， 本 方 法 的立 足 点 在 于 当时 当地 的可 比房 产 价 值 。
街 道 的 门面 房 的 土 地 补偿 为 ｃ且 ｃ＞ ｂ ， 。 在 确 定 淹 没 门 面 房 的 补 偿 时 ， 可 以 得 到 门面 房 补 偿 的 门 就 面房系数。 门 面 房 系 数 Ｆ ＝ （ ｍ）（ ｃ＋ ／ ｂ＋ ｍ） 式 中 ｍ为房屋建筑造价。 门 面 房 补偿 价 ＝ 普 通 房 补 偿 价 × Ｆ
市 场 比较 法 是 指 依 据 市 场 销 售 资 料 ， 委 估 房 地 产 同 能 与 将
的 价 值 特 征 就 无从 体 现 ， 就 不 是 所 谓 的 门面 房 了 。而 从 迁 建 也 情 况 看 ， 于城 镇 迁 建 用 地 一 般 等 于淹 没 面 积 的 ２倍 ， 建 街 道 由 新 的 长 度 等 于 淹 没 街 道 的 ４倍 ， 建 门 面 面 积 等 于 淹 没 门 面 的 ８ 新
２ 问题及意义
截 至 目前 淹 没 门面 房 的 安 置 在 政 府 重 视 下 ， 取 了 多 种 政 采 策 措 施 得 以顺 利 进 行 ， 是 由 此 带 来 的 一 系 列 问 题 需 要 我 们 进 但 行 分 析 总结 。 如何 使 门 面 房 得 到 合 理 补 偿 和 有 效 搬 迁 ， 以 后 对
３ ２ 收益 法 （ ｃｍ ｐｒａｈ ． Ｉ ｏ ｅＡ ｐｏｃ ） ｎ
收益法是求取估价 对象未来 的正常净 收益 ， 选用适 当的资 本化率将其折现到估价 时点后 累加 ， 以此估算估 价对象 的客观
合理价格或价值的方法 。收益法 是 以预期 原理为基 础 的， 具体
地说 ， 房地产 的价值通常不是基于其历史价格 、 生产所投入的成
关 键 词 ： 业用房 ； 值 ； 估 ； 峡库 区 商 价 评 三 文献标识码 － Ａ 类 口岸 ， 是 城 市 规 划 划地 造 成 的 问 题 。 这 中 图分 类 号 ：Ｔ ２ ７ Ｕ ４
ｌ 概 述
三 峡 工 程 移 民安 置 量 大 ， 度 大 ， 种 矛 盾 和 问 题 错 综 复 难 各 杂 ， 县 城 搬 迁 中淹 没 商 业 用 房 （ 称 门 面 房 ） 补 偿 安 置 是 移 在 亦 的 民反 映 比较 多 的问 题 之 一 。淹 没 门面 房 数 量 大 ， 个 面积 小 ， 单 涉 及 人 员 多 ， 多 处 于 旧 城 繁 华 地 段 ， 数 房 主赖 以 为 生 ， 入 稳 且 多 收 定 ， 面 房 的补 偿 安 置 对 房 主 的生 产生 活影 响很 大 ， 民普 遍 反 门 移 映补 偿 偏 低 ， 者 不 满 意 安置 区 位 。 或 （）定 义 。根 据 门 面 房 的特 征 ， 面 房 可 以 定 义 为 ： １ 门 由于 所
可靠性 。 市场 比较法运用于淹没 门面房补偿 有利有弊 ， 一方 面它提 供 了一种能够 比较准确地反映 门面房 的估 价方法 ， 同时 由于方 法本身 的特点 ， 它最适合单个房地产的评估 ， 而且它要求 当地 的
该 方法 的基本思路是临街地 的土地价格随其 离开街道 的深 度 的增加而减少 。路线价法被认为是一种快速 、 相对公平合理 ，
额。
对每个门面房使用市场 比较法 ， 为耗 费人力和时间 ， 作量 较 较 工
大； 另外淹没当地的房地产交 易市场普遍存在不规范 、 不完善 和 规模较小 的情况 ， 是否能 够提供准 确可靠 的足够数量 的参考实
例也 不 可 确 定 。
可 以假设 ， 临街 的非 门面房 的土地 补偿 为 ｂ， 不 根据路 线 估价法 中的 四三二一法则 、 苏马斯法 则 （ｏ ｅ ｌ）霍夫 曼法 Ｓｍ ｒ ｒ ｅ 、 ｓｕ 则 （ ｏｍ ｎｒｌ）哈柏法则（ ａｐｒｕｅ 等都可 以求取得 到临近 Ｈ ｆ ａ ｅ 、 ｕ Ｈ ｒ ｌ） ｅｒ
值 ， 民安 置 规 划 中采 用 在 新 区相 应 区位 偿 还 门 面 的方 式 解 决 移
其研究 的必要性和 意义在 于 ， 当前各项建 设 已经普 遍实 在 行市场化运作 的背景下 ， 建设 的项 目不再过 多 的采取 政府性 新
的措 施 解 决 问题 ， 市 场 经 济 的 角 度 对 这 一 问 题 的研 究 ， 应 社 从 顺
在 补 偿 费 中没 有 得 到 体 现 。而 在 安 置 区 偿 还 的 门 面 区 位 优 势 又
３ 淹没门面房价值评估
淹没 门面房补偿 的核心 问题在于其价值 的合理确定 。围绕 评估价值这一核心 ， 我们可以结合在实际情况中应 用的可能 ， 比
较 以下 ３种 评 估 方 法 。
不 明显 ， 民觉得 不公平 ， 移 自身 的利 益没有得到 合理 的维 护 ， 因 而对搬迁产生了抵触心理 ， 为影 响迁建 的因素 之一 。 成
会进步 ， 符合法制要求 ， 能为进一步准确合理地测算和控制建设 总投资提供参考依据 ， 同时也 是房地 产评估理论 在我 国的水库 移 民搬迁 中的应用 的有 益探索 。
补偿 中的价值差异。 比如处于城市商业 中心 区的 ２ ２ 门面 ０ｒ 的 ｎ 房 ， 补偿金额仍然 等同于位 于城市郊 区的同结 构同面积 房屋 ， 其
的较大规模 、 较大数量的门面房 屋拆迁补偿 （ 或赔偿 ） 行价值 实 评估 ， 比选提出适用性强的基本评估方法 ， 是需要认真研究的问
题。
处地理 区位而附加 了一定商业价值 的临街房屋 。 （）淹没 门面 房 的商业价 值。在三 峡工程 移 民安置 中 ， ２ 淹 没 门面 房 的 补 偿 金 额 是 依 据 淹 没 房 屋 结 构 ， 照 核 定 的 补 偿 单 按 价乘 以淹没房屋面积确定 的 ， 补偿没有 考虑原 门面 的商业价 其
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第３ 卷 第 ｌ ８ ２期
２００７年 １２月
人 民 长 江
Ｙａ ｇｚ Ｒｉｅ ｎ ｔｅ ｖｒ
Ｖｏ ． Ｎｏ． ２ １３８． １ Ｄｅ ， ２ ０ ｃ． ０７
文章 编 号 － ０ —４７ （０７ １ ０ ６ —０ １ １ １９２ ０ ）２— ０ ５ ２ ０
能节省人 力 、 财力 ， 以同时对大量土地进 行估价 的方法 ， 可 特别 适用于土地课税 、 土地整理 、 征地拆迁或者其他需要在大范围 内
对 大 量 土 地 进行 的 估 价 。其 步 骤 一 般 分 为 下 列 ６个 ： 分 路 线 划
房地产交易市场较 为成 熟和具备 了一定 的规 模 ， 样才 能提供 这
（ ）淹 没 门面 房 搬 迁 的 区 位 。 门 面 房 的 商 业 价 值 ， 根 本 ３ 其
来 源 在 于 所 处 的 地 理 区位 。失 去 具 备 商 业 价 值 的 区 位 ， 面 房 门
３ １ 市场 比较 法 （ｈ ａ ｓＣ ｍ ａ ｓｎＡ ｐ ａｈ ． Ｔ ｅＳｌ ｏ ｐｒ ｏ ｐｒ ｃ ） ｅ ｉ ｏ