房屋被查封后签订的买卖合同是否有效

房屋被查封后签订的买卖合同是否有效
房屋被查封后签订的买卖合同是否有效
【案情】2020年10⽉22⽇，邱某、游某签订房地产转让合同⼀份，载明游某将其所有的住房⼀套出售给邱某，合同对房屋⾯积、房屋价款、付款⽅式、过户时间等作出约定。

合同签订后，邱某通过中介公司向游某⽀付购房定⾦3万元和⾸付款5万元。

之后，邱某得知案涉房屋已被游某向银⾏抵押借款，且在合同签订前已被法院查封。

邱某遂诉⾄法院，要求解除与游某签订的房地产转让合同并⽀付违约⾦等。

【评析】本案中，对于邱某与游某签订的房地产转让合同是否有效，存在两种不同意见：第⼀种意见认为，根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》第三⼗⼋条规定，因合同签订前案涉房屋已被查封，故邱某与游某签订的房地产转让合同应⽆效。

第⼆种意见认为，该合同是双⽅当事⼈真实意思表⽰，不违反法律和⾏政法规的强制性规定，虽然房屋被查封⽆法办理产权变更登记，但买卖合同有效。

笔者同意第⼆种意见，理由如下：
民法典第⼀百五⼗三条规定，违反法律、⾏政法规的强制性规定的民事法律⾏为⽆效。

但是，该强制性规定不导致该民事法律⾏为⽆效的除外。

但书所谓“不导致该民事法律⾏为⽆效的”强制规定，是指民法理论“命令性规定”，亦即最⾼⼈民法院司法解释所说的“管理性强制性规定”。

区分效⼒性规范和管理性规范通常从以下标准进⾏判断：如果强制性规定明确规定了违反的后果是导致合同⽆效的，该规定应当认定为效⼒性规范；强制性规定虽未规定违反将导致合同⽆效，但违反该规定如使合同有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定为效⼒性规范；如果强制性规定仅关系当事⼈之间的利益，或者仅系为⾏政管理或纪律管理需要⽽设置的，应认定为管理性规范。

房屋被查封可能导致⽆法办理产权变更登记，当事⼈签订房屋买卖合同效⼒仅涉及合同双⽅当事⼈的利益，并没有损害国家利益和社会公共利益。

由此可见，城市房地产管理法第三⼗⼋条的规定属于管理性强制规定。

民法典第⼆百⼀⼗五条规定，当事⼈之间订⽴有关设⽴、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事⼈另有约定外，⾃合同成⽴时⽣效；未办理物权登记的，不影响合同效⼒。

换⾔之，合同是否有效，应当依据法律⾏为有效要件进⾏判断，⾄于未办理物权登记，不影响合同效⼒。

合同只是当事⼈之间的⼀种合意，并不必然与登记联系在⼀起，因为登记与不动产物权的变动是联系在⼀起的，是不动产物权变动的公⽰⽅法。

房屋被查封只是导致⽆法办理产权变更登记，是对物权变动的限制，因此，房屋被查封⽽签订的房屋买卖合同并不因⽆法办理产权变更登记，⽽否定其效⼒。

孙素华李德琴
转⾃：江苏法治报
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