德胜·沫若公馆2012年营销推广策略(住宅 商业)156p

竞品分析 阳光城三期一批次户型
竞品分析
竞品优劣势分析
优势 楼盘集中临河建设，与老生活区分离，构成了沙湾区新生活住宅区 户型多为100㎡左右的三房两厅，迎合市场需求（多为三代共住一房） 距生产区较远，空气质量较好
劣势 周边及自身商业配套不健全 距中心城区较远，生活便捷度不高 建筑密度偏高，小区档次整体较低 部分户型存在缺陷
产品分析
一批次 126套
临街
项目一期批次划分： 临街为一批次 中庭为二批次 临河为三批次
二批次 154套
三批次 154套
临河
产品分析
一期户型概况
注：测绘公司尚未测出各户型最终参数，因此以上数据只作暂时之用
产品分析
可观河景
一批次： 17层电梯公寓A1户型 共30户
户型概况： 104㎡ 三室两厅双卫 观景阳台+生活阳台 可观河景 针对客群： 投资型、改善型用户 如事业单位员工、企业中高 层员工、个体商户
我们要卖给谁？
客群定位
次主力客群 主力客群
营销推广策略——商业客群
我们的客户在哪？
营销推广策略——商业客群定位
从我们前期详尽的市场调研分析中可以明晰的得出：本项目目标客群定位为沙湾以及周边乡 镇上做生意的个体老板，中高层管理人员和老板，沙湾政府部门及企事业单位中高层人员，以及 部分熟悉沙湾并且与沙湾有关联的成都及郊县有投资意识的中高层收入人群，他们是城市生活中 具有较强经济实力的群体，有一定社会地位，对生活的品位有一定的要求；投资或者消费对他们 来说主要是满足时尚消费的需要，同时又作为特定的标签来展示实力与身份。
产品分析
可观河景
可观河景
二、三批次 32层电梯公寓B2户型 共62户
户型概况： 79.2㎡ 两室两厅单卫 观景阳台+生活阳台 可观河景 针对客群： 刚需型用户 如下辖乡镇购房者、打工族
产品分析
可观河景
可观河景
二、三批次： 32层电梯公寓B1、B3户型 B1共61户 B3共62户 户型概况：
117.6㎡
挨着的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可 先租再售，品牌商家的入驻完全可以促进销售）），
商铺划分
4号楼1F商家落位示意 4号楼1F商业：目前商铺共计13个，面积共1686平方米。 商铺面积在70㎡--308㎡之间，其中面积在100㎡以下的有7个，面积在100-200㎡之间
最大的达到193㎡。 商铺划分建议：尽量将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可购买挨着
的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可先租再售， 品牌商家的入驻完全可以促进销售）），
商铺划分
5号楼2F商家落位示意 5号楼2F商业：目前商铺共计3个，面积共1629平方米。 商铺面积在349㎡--854㎡之间，其中面积在350㎡左右的仅有2个，最大的达到854㎡。 商铺划分建议：尽量将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可购买挨
截止2012年1月6日，诚意金客户达到68组，现每日 来访量达到15-25组。开盘当日销售：48套，9号销售2 套，10号销售2套，共计：52套
优惠政策：一次性5%，分期3%，按揭2%；其中开盘 前交纳3万诚意金享受额外1%价格优惠，开盘当天认购 享受额外1%价格优惠，开盘当天12：00以前认购再享受 1%额外价格优惠，最高可达8%。
买挨着的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要， 也可先租再售，品牌商家的入驻完全可以促进销售）），
人流动线
强制人流动线 动线理由：1、最大化利用主力商家（生活超市、影院等）客流量
2、避免1F商铺经营死角，保证了商铺客源，提高了商铺商业价值
（参考成都城市综合体布局）
营销推广策略——住宅客群
商铺划分
2、3号楼1F商家落位示意
2、3号楼1F商业：目前商铺共计21个，面积共2490平方米。 商铺面积在85㎡--149㎡之间，其中面积在100㎡以上的有15个，80-90㎡之间的仅有
6个。 商铺划分建议：尽量将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可购买
挨着的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可 先租再售，品牌商家的入驻完全可以促进销售）），
商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可先租再售，品牌商家的 入驻完全可以促进销售）），
商铺划分
5号楼1F商家落位示意 5号楼1F商业：目前商铺共计12个，面积共1486平方米。 商铺面积在65㎡--193㎡之间，其中面积在100㎡以下的仅有2个，100㎡以上的有10个，
套三：A3户型 102.43㎡ 三室两厅双卫 观景阳台+生活阳台 观景效果较好，可展现项目的高品 质生活体验和户型的多功能变化
商业业态规划及产品分析
业态规划
项目定位：集大型综合超市、五星级酒店、数码影城 、时尚休闲特色街区等为一体的商 业城市综合体。 业态规划：生活超市、影院、服饰、百货、高端餐饮、休闲娱乐等 招商进展：主力商家谈判中（计划于2012年1月底主力店商家意向签约） 开业时间：预计2012年11月16日，主力店商家入驻开业
德胜·沫若公馆2012年营销推广策略 住宅+商业
成都奥特莱斯企业管理有限公司 2012年1月
说明：本项目的商业和住宅营销推广策略在2011年11月已经分别向甲方提报过，此次是把商业和住宅融合在一起进行提报。
目录
市场概况 营销推广策略
市场概况 营销推广策略
住宅市场概况
市场概况——住宅
沙湾市场近期概况 竞品分析
区域商业氛围现状——市场空白
集中消费领地 目前乐山沙湾的商业市场都是零星商业，没有一个成规模、上档次、规范化管理的集中购物
领地，如：标准超市，以目前沙湾的居住人群及消费力，包括城市未来发展趋势足以支撑一个 超市，一个2000平米的中偏高档的精致生活超市。 酒店配套
完全空白 其他休闲商业服务（如休闲娱乐等）
产品分析
可观河景
一批次： 17层电梯公寓A2户型 共66户
户型概况： 83.3㎡ 两室两厅单卫 观景阳台+生活阳台 可观河景 针对客群： 刚需型用户 如下辖乡镇购房者、打工族
产品分析
可观河景
一批次： 17层电梯公寓A3户型 共30户
户型概况： 102.43㎡ 三室两厅双卫 观景阳台+生活阳台 可观河景 针对客群： 投资型、改善型用户 如事业单位员工、企业中高层员 工、个体商户
产品分析
注：
敬请甲方提供各户型面积赠送比例及准确面积
2021/1/13
产品分析
户型优化建议： B2户型在设计上入户门 正对着卧室门，所谓门对 门，穿心剑，在风水上是 非常忌讳的！修改建议： 把入户门向左移下。
入户门可 改在此处
产品分析 产品优劣势对比：
优势
劣势
户型设计合理 观景效果好
产品单一 单价较高
我们的客户在乐山、成都
营销推广策略——商业客群定位
奥特莱斯，立足于成都。拥有耕耘在成都多年的人力资源，历经代理的高端项目不计其数， 积累了大量的投资商业的权势兼有的人群，如：富力天汇城（市中心）、摩根中心（海椒 市）、都江堰古城特色街区改造（都江堰）等。丰富的经验和专业的人员是奥特莱斯最优厚 的资源。
着的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可先租 再售，品牌商家的入驻完全可以促进销售）），
商铺划分
5号楼3F商家落位示意 5号楼3F商业：目前商铺没有进行划分，整层销售，面积共948平方米。 商铺划分建议：尽量将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可购买
的有6个，最大的面积是308㎡，有1个。 商铺划分建议：尽量将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可购买挨
着的多个商铺，自行撤除隔墙即可；若先有品牌商家需有大面积的经营需要，也可先租 再售，品牌商家的入驻完全可以促进销售）），
商铺划分
4号楼2F商家落位示意 4号楼2F商业：目前商铺共计2个，面积共584平方米。 商铺面积一个275㎡，一个309㎡。 商铺划分建议：尽量将商铺划小，控制商铺的总价。（若客户需要大面积的，可购
市场概况——住宅
沙湾市场近期概况 竞品分析
竞品分析
公园一号
二期于2011年10月18日开盘,共200余套，其中 多层住宅160余套，均价为2800元/㎡。电梯公寓 40余套，均价为3000元/ ㎡ 二期面积区间95 ㎡160 ㎡，主力面积为100 ㎡-127 ㎡，二期优惠政 策:分期优惠3%,一次性优惠5%
44
商铺划分
2、3号楼2F商家落位示意 2、3号楼2F商业：目前商铺共计5个，面积共2549平方米。 商铺面积在393㎡--831㎡之间，其中面积在393㎡左右的有2个，465㎡左右的有2个，最大的
达到831㎡。 商铺划分建议：尽量将商铺划小室两厅单卫
观景阳台+生活阳台
可观河景
针对客群：
投资型、改善型用户
如公务员、事业单位员工、
企业中高层员工
产品分析
可观河景
可观河景
二、三批次 32层电梯公寓B4、B5户型 B4共61户 B5共62户
户型概况： 103.2㎡ 三室两厅双卫 观景阳台+生活阳台 可观河景 针对客群： 投资型、改善型用户 如事业单位员工、企业中高 层员工、个体商户
北京人的金街
区域商业氛围现状——酒店现状
沙湾目前的酒店现状主要有以下几方面的表 现： 1、沙湾无星级酒店； 2、沙湾酒店数量较少，客房数少，档次不高； 3、承接酒席是酒店经营的主要收入来源之一； 4、酒店经营淡旺季不明显，周末与平时的入 住率差距不大。平均入住率约70%； 5、酒店分布在核心商圈周边； 6、旅馆等主要集中在火车站、汽车站等交通 枢纽。
开盘后到现场看房人数较多，人气较足，签约 及交纳定金客户约25-30组。销售中心备有电炒锅、 毛毯等礼物，凡交纳定金客户，即可领取。
竞品分析 公园一号二期一批次在售户型
M、 A1为目前销售最快户型
竞品分析
M、 A1户型
竞品分析
阳光城
三期于2012年1月7日开盘,共228余套，全为多层住 宅，面积区间：80平-110平，其中100-110平套三为主 力户型，开盘均价：3000元/ ㎡
几乎全是低端小店商业，根本无法支撑当地人群的消费需要。
市场概况——商业
区域商业氛围现状 周边商业概况
周边商业
临街商 铺
目前项目周边在售和待售的商铺均是临街的底商，与本项目的商业定位不在 同一档次，竞争力相对很弱。
2021/1/13
本项目的发展机遇
通过与周边商发展情况的比较，本项目正好填补了沙湾区域商业的空白，本项目面临着良 好的发展机遇。
市场概况 营销推广策略
策略思路
我们要卖什么？ 我们要卖给谁？ 怎么吸引他们？
怎么让他们下单？
产品分析
目标客群定位 项目亮点 推广思路 媒体组合
2012年销售计划
蓄客策略 价格策略 促销策略
营销推广策略
我们要卖什么？
住宅产品分析
产品分析
项目一期房源：
2栋17层电梯公寓 2栋32层电梯公寓 公寓总量434套 套二户型128套 套三户型306套 均价：3000元/㎡
市场概况
整体
沙湾市场整体去化速度过低，市场前景不容乐观
竞品
竞品主要集中在下游临河区域，距主城区较远 周边及自身商业配套不健全 建筑密度偏高，小区档次整体较低，部分户型存在缺陷
商业市场概况
市场概况——商业
区域商业氛围现状 周边商业概况
区域商业氛围现状——超市现状
沙湾的超市相对较少，目前最大的超市即是“家家乐超市”，经营面积尚不足1000平米， 商品种类还是以传统百货类日用消费品、珠宝、电器等组成，在卖场陈列与服务方面相对比较 规范，但缺乏标准的业态配比及卖场布局，动线不清晰、服务意识较差。
通过对比我们发现——产品优劣势相当
产品分析
样板间建议： 项目营销推广费用预算有限;一期户型种类较少（共6种户型）;且多数户型空间
布局存在雷同。因此，根据工程进度，经过细致分析，全面综合考虑，建议样板间 户型选取套三和套二各一种。
套二：A2户型 83.3㎡ 两室两厅单卫 观景阳台+生活阳台 观景效果较好，可展现项目的高 品质生活体验和户型的实用性
沙湾市场近期概况
现沙湾在售楼盘有两个，分别是公园一号和阳光城。公园一号一期共280套， 2010年2月开始蓄客，2010年7月开盘，至2011年6月底已售277套。阳光城二期共 370套， 2010年6月开始蓄客，2010年11月开盘，至2011年10月底，已售350余 套，现余10余套。
2011年初至今,沙湾单盘月均走量为28套。