房地产估价试题及答案

房地产估价试题及答案
案例1：
某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按
GP―95―签订了监理合同。

由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。

签订监理
合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。

因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。

问题:
项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下：
a、搜集有关资料;
b、分解监理合同内容;
c、确认监理非政府;
d、确定机构人员;
e、设计必须严格把关，按设计和施工两部分撰写规划;
f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。

你指出小册子中与否存有欠妥内容、为什么?
答案:
① e不恰当，设计阶段的监理规划不须要写下。

② 因为业主没有委托设计监理，仅签订了施工阶段工程监理的合同。

施工图纸质量
把关的工作可以在施工阶段监理规划中写。

③ f 欠妥，不须要分阶段撰写规划。

④ 因为监理规划是监理合同的细化，施工图纸是否完整对监理规划的内容影响不大。

案例2：
某商业楼建筑面积为�O，于年9月1日开工，年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋
混凝土结构，耐用年限为60 年。

业主于年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使
用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自年3月1日起至年2
月28日止。

在年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，
委托房地产估价机构估价。

(问题1) 使用成本法估价，排序该建筑物固定资产时，确认建筑物的余下经济寿命应当( )
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物坚固耐用年限排序
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已采用年限排序
(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )
A.收益年限应当按估价时点时的土地使用权余下年限排序
B.估价时点应设定为年3月1日
C.净收益中应当计入建筑物固定资产额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
(问题3) 估价机构评估出高商业楼在年3月1日的公开市场价值为万元。

近年来此类房地产的`价格年均下跌5%趋势仍将稳步。

另根据佳士得统计数据，此类房地产快速增值
的增值率为通常为其正常市场价格的70%。

估价机构向委托人递交的估价结果必须就是( )万元。

A.
B.
C.
D.
(问题4) 假设在年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比年3月1目的公开市场价值增加了500万元。

下列表述中正确的是( )
A.原抵押权人指出该商业楼已全部抵押，500万元变现无法再次成立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权
人以外的债权提供担保
C.业主指出该500万元属抵押物价值的追加部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖行，原抵押权人对该部分价值并无优先债券持有人权
D.该500万元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
案例3：
某市旧城改建亦须某沿街房屋展开征地，拆迁人依法获得了房屋征地许可证，房地产
管理部门申报了用资质的征地估价机构名单。

某被拆迁人看见申报名单后，前往其中一家
估价机构咨询，假如你做为该估价机构的一名房地产估价师，在招待该被拆迁人过程中了
解到其房屋原为私有住房并于5年前被改建为自营副食店。

问题：
1.你所在的估价机构通过什么途径以获取委托后就可以出示房屋征地估价报告?
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
答案：
1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，
一般由拆迁人委托。

2.该房屋用途性质建议征地当事人按以下原则确认：
①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
②当地政府对被征地房屋的用途性质判定存有特别规定的，从其规定;
③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;
④对被征地房屋的性质用途无法协商一致的，向城市规划行政主管部门提出申请证实。