70政策的影响

房地产90/70政策对房地产的影响
水土
90/70政策出台已经两年多了。

其中包括前面一年多的时间里，发展商装糊涂，地方政府打太极，中央政府晕乎乎。

再有二年左右执行时间（生产期）政策的影响力应该在今年底到明年初开始逐步显现，我们不仿预估一下未来房地产的趋势。

一、对房价的影响
这可能是大家最关心的吧，据说引发这轮调控也是因为房价过高，造成的民生压力。

其实说是民生压力只是托词，（中国人民的承受力是举世无双的啦），真正的压力还是经济方面。

这个政策的设计初衷是希望增加中小型住房的供给（总套数），从面降低普通型房产的价格，设定90平方是根据小康标准的每人30平方居住面积为基数，以城市主要家庭为三口之家而定。

但是这个政策没有考虑到中国经济发展的不平衡，目前沿海发达城市的住宅正在由小康型向富裕型转换，统计数据表明，沿海城市居家型主力户型为110-140平方，而且以120平方最为热销。

投资型和过渡型主力户型以60-90平方，而且以70平方最为热销。

根据上述统计，对于70/90政策开发商最直接的应对措施就是采用合并户型，也就是从建筑设计上实现可以将两套70平方左右的小房子合并成一大户套，这样的套型组合既针对投资需求也适应居家需求可谓一举两得。

但是这样一来的大户主力套型就由120平方上升为140左右，建筑面积增加约17%。

换句话说，市场上的总供应套数因此减少了，可能从客观上加快房价上涨。

由于政策的影响，大户型成为稀缺产品，这将促使开发商推出更多的合并户型产品，同时为了适应两户合并的需要，建筑设计中将被迫牺牲小户型的合理性和舒适性，这些因素均导致中、小户型的实际供应量减少，这与政策的设计初衷是相违背的。

二、对行业的影响
小户合并成大户说起来简单，做起来并不容易，设计院方面显然并没有做好充分准备。

因此，90/70政策将对发展商的产品研发能力构成挑战。

另外在产品包装和营销方面也面临新的课题，比如户型的改变将带来生活方式和行为习惯的改变，如何进行合理引导和开发？些都是开发商需要深入研究的课题。

但是有一点是可以肯定的，政府为了控制经济运行和平抑民怨，必然继续加大对开发商经营行为的限制（尽管这种限制不一定合理也不一定有效），在同一政策的控制下，将出现产品趋同化，在相同产品的竞争中，品牌价值将进一步体现，有实力的发展商还可以进军高端产品市场，综合能力较弱的开发商可能被挤出门外。

房地产门槛进一步升高，龚断趋势加剧，长期来说是不利于房地产稳定和发展的。

三、对建筑技术的影响
合并户型对结构的影响比较大，对建筑师空间规划能力提出更高的要求。

为了实现空间的自由组合，开发商被迫投入更多研发成本，利润受到挤压，但却可能崔生一批新材料和新的施工方法，这将促使建筑技术（这里面自然也包括偷工减料技术）的提高。

另外，产品规格统一度提高将为造价管理和建筑工业化带来方便，对目前正在推广的全要素全过程造价管理方法带来更广阔的空间，有利的造价管理水平的提高。