对土地收购储备操作的几点建议
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问题 探 讨
对土地收购储备操作的几点建议
口 李凤 娟
土地储备是政府依照法律程序 ，运用市场机制 ， 按 地不能够尽快的出让 出去 ，那 么银行或财政 的资金利 照土地利用总体规划和城市规划 ， 通过征用 、 无偿或有 息对土地储备机构将是一笔沉重 的负担 ，搞 的不好就
偿收回、 置换等取得的土地前期开发 、 整理、 储存一定的 成 了赔本 的买卖 。土地储备根本 目的是为了保证政府 建设用地 ， 以供应和调控城镇各类建设用地需求 ， 确保 的土地供应制度的实施 ，那么规划储备和信息储备完
投入不甚积极 ， 即便能够拿 出有限的资金也要求尽快 的 土地供应制度 的有效实施 。如果储备机构不能很好 的 予 以 回笼 。 在 金融方 面 ， 根据 中国人 民银 行 ２ ０ ０ ３年［ １ ２ １ １ 解决这些实际操作中的具体 问题 ，那势必造成新的不 体 现 不 出土 地 作 为 资产 和 资 源 的 具体 功 能 ， 号 文件 规定 ：对房 地 产开 发项 目采取 紧缩 政 策 的 同时 ， 安定因素 ，
营上 的压力 。 二、 实际储 备风 险很大
综上所述 ， 在我省土地的收购储备应以规划储备和
信息储备 为主， 实际储备只能作 为辅助 的方式 ， 只有在 时机成熟和各个方面条件都 比较完备的情况下才适合
在我省土地市场流转 的速度相对 南方省市是 比较 进行实际收购储备。 （ 作者 单位 ： 绥 化市 土地 收 购储 备 交易 中心 ） 缓慢的 ， 而实际储备势必 占用大量的资金 ， 如果储备 土
政府土地供应管理制度的实施 。 在具体实践中土地储备 全 可 以达 到 这 个 目的 ，并 且 不 必 承担 实 际 面 临 的经 营 风险 ， 通过 比较通畅的信息渠道 ， 以及短期土地开发的 又分实际储备、 规划储备 、 信息储备等 ３ 种形式。 在很短的时间内取得土地使用权 ， 避免 了大 我 国近年来 极 力提倡 土地储 备这 种土 地运 作模 风险测评 ， 式， 通 过土地 的收购 和储备 ， 不 仅使 土地所有 者 的地 量资金的长期投入 ， 既避免 了风险又节约 了成本 ， 而且 位得到充分体现 ， 而且加强 了政府宏 观经济 的调节 能 土地储备机构可单独完成操作 ， 简便易行 。同样 ， 控制 了土地的供应 ， 调控了房地产市场 ， 何乐而不为 呢。由 力。 政府通过对土地 的一级垄断有效合理 的配置 土地 资源和土地资产 ，使得 土地 的分配更加合理有 序 ， 减 于土地储备 机构一般都属于政府事业单位或 国家事业 少土地投机行为 的发生 。 土地 收购储备作 为政府 垄断 性质 的企业 ， 沟通渠道顺 畅 ， 对有价值信息的获得也相 那么完全可 以打信息提前量 的牌 ， 在 预知 土地 一级市 场 ， 优化 配置 土地资源 的行为 ， 对 我 国土 对 比较容易 ，
对政府土地储备机构也实行紧缩贷款 。所 以 ， 融资的困 失去土地在经济运行 中的应有作用 ，使土地储备机构
难现在也 比较突出， 争取的难度很大 。而规划储备和信 的形象受到不必要的影 响 ，失去了土地储备机构存在 息储备就不必着重考虑这些问题 ， 资金的使用也是短期 的现 实意 义 。 的有保障的具体行为 ， 不必担心资金的长期使用造成经
但推广 的价值不 大。在我省 ， 特别是不发达市县 不宜
从 目前现有的情况看 ， 在实际储备 中， 国家 和地方
大力提倡 ， 而规划储备 和信 息储 备应该是我省 首选 的 的 储 备 制 度 只是 解，却对如何收 回土地的具体措施没有 比较具体 的规 定， 缺乏真正可操作性 ， 如何 收回闲置和可利用 土地 ， 如何 给原土地使用者加 以补偿 等等一系列问题都 亟待 在实际储备中， 需要金融部 门和地方财政 的大力支 持， 否则仅仅一个土地储备机构是很难完成土地收购储 加以解决 。而土地储备机构又和开发商有着本质 的区
ｑ 黑 龙 江 国 土 资 源 ２ ｏ １ ７ ． １ １
地 市 场 的作 用 是 不 容 低 估 的 ， 对 于 经 济 的影 响也 是 显 的前提下进行土地收购。储备 的时间短 ， 风险也就小 ， 而 易 见 的 。但 是 ， 对 于 实 践 中 的 收 购 储 备 一 直 处 于 探 所 以说规划储备 和信息储备在规避风险上也有着 比较 索 阶段 ， 没 有 成 型 和 固定 的 样 板 ， 虽 然 有 些 地 方 已 经 明显 的优势 。 作 了有 益 的探 索 和 尝试 ，也 取 得 了一 定 的 实 践 经 验 ， 三、 实 际储 备在 具体 操 作上 有很 大 的难 度
一
、
实际储 备 资金解 决 困难
备 的项 目的。而在我省地方财政资金都 比较紧张 ， 一般 别 ， 不能单纯以赢利为 目的 ， 还得综合考虑各个方面的 情 况 下很 难拿 出动 辄 百万 、 千 万 的资 金支 持储 备 机构 的 因 素 ， 比如公 共利 益 和 综 合 经济 环 境 等 ， 有 目的对 土 地 然后 出让 或 者租 赁 ， 有 计 划 供 地 以保 障 收购 。同时 ， 国土资源部门的上收也使财政部门资金 的 进 行 一级 开 发 ，
对土地收购储备操作的几点建议
口 李凤 娟
土地储备是政府依照法律程序 ，运用市场机制 ， 按 地不能够尽快的出让 出去 ，那 么银行或财政 的资金利 照土地利用总体规划和城市规划 ， 通过征用 、 无偿或有 息对土地储备机构将是一笔沉重 的负担 ，搞 的不好就
偿收回、 置换等取得的土地前期开发 、 整理、 储存一定的 成 了赔本 的买卖 。土地储备根本 目的是为了保证政府 建设用地 ， 以供应和调控城镇各类建设用地需求 ， 确保 的土地供应制度的实施 ，那么规划储备和信息储备完
投入不甚积极 ， 即便能够拿 出有限的资金也要求尽快 的 土地供应制度 的有效实施 。如果储备机构不能很好 的 予 以 回笼 。 在 金融方 面 ， 根据 中国人 民银 行 ２ ０ ０ ３年［ １ ２ １ １ 解决这些实际操作中的具体 问题 ，那势必造成新的不 体 现 不 出土 地 作 为 资产 和 资 源 的 具体 功 能 ， 号 文件 规定 ：对房 地 产开 发项 目采取 紧缩 政 策 的 同时 ， 安定因素 ，
营上 的压力 。 二、 实际储 备风 险很大
综上所述 ， 在我省土地的收购储备应以规划储备和
信息储备 为主， 实际储备只能作 为辅助 的方式 ， 只有在 时机成熟和各个方面条件都 比较完备的情况下才适合
在我省土地市场流转 的速度相对 南方省市是 比较 进行实际收购储备。 （ 作者 单位 ： 绥 化市 土地 收 购储 备 交易 中心 ） 缓慢的 ， 而实际储备势必 占用大量的资金 ， 如果储备 土
政府土地供应管理制度的实施 。 在具体实践中土地储备 全 可 以达 到 这 个 目的 ，并 且 不 必 承担 实 际 面 临 的经 营 风险 ， 通过 比较通畅的信息渠道 ， 以及短期土地开发的 又分实际储备、 规划储备 、 信息储备等 ３ 种形式。 在很短的时间内取得土地使用权 ， 避免 了大 我 国近年来 极 力提倡 土地储 备这 种土 地运 作模 风险测评 ， 式， 通 过土地 的收购 和储备 ， 不 仅使 土地所有 者 的地 量资金的长期投入 ， 既避免 了风险又节约 了成本 ， 而且 位得到充分体现 ， 而且加强 了政府宏 观经济 的调节 能 土地储备机构可单独完成操作 ， 简便易行 。同样 ， 控制 了土地的供应 ， 调控了房地产市场 ， 何乐而不为 呢。由 力。 政府通过对土地 的一级垄断有效合理 的配置 土地 资源和土地资产 ，使得 土地 的分配更加合理有 序 ， 减 于土地储备 机构一般都属于政府事业单位或 国家事业 少土地投机行为 的发生 。 土地 收购储备作 为政府 垄断 性质 的企业 ， 沟通渠道顺 畅 ， 对有价值信息的获得也相 那么完全可 以打信息提前量 的牌 ， 在 预知 土地 一级市 场 ， 优化 配置 土地资源 的行为 ， 对 我 国土 对 比较容易 ，
对政府土地储备机构也实行紧缩贷款 。所 以 ， 融资的困 失去土地在经济运行 中的应有作用 ，使土地储备机构
难现在也 比较突出， 争取的难度很大 。而规划储备和信 的形象受到不必要的影 响 ，失去了土地储备机构存在 息储备就不必着重考虑这些问题 ， 资金的使用也是短期 的现 实意 义 。 的有保障的具体行为 ， 不必担心资金的长期使用造成经
但推广 的价值不 大。在我省 ， 特别是不发达市县 不宜
从 目前现有的情况看 ， 在实际储备 中， 国家 和地方
大力提倡 ， 而规划储备 和信 息储 备应该是我省 首选 的 的 储 备 制 度 只是 解，却对如何收 回土地的具体措施没有 比较具体 的规 定， 缺乏真正可操作性 ， 如何 收回闲置和可利用 土地 ， 如何 给原土地使用者加 以补偿 等等一系列问题都 亟待 在实际储备中， 需要金融部 门和地方财政 的大力支 持， 否则仅仅一个土地储备机构是很难完成土地收购储 加以解决 。而土地储备机构又和开发商有着本质 的区
ｑ 黑 龙 江 国 土 资 源 ２ ｏ １ ７ ． １ １
地 市 场 的作 用 是 不 容 低 估 的 ， 对 于 经 济 的影 响也 是 显 的前提下进行土地收购。储备 的时间短 ， 风险也就小 ， 而 易 见 的 。但 是 ， 对 于 实 践 中 的 收 购 储 备 一 直 处 于 探 所 以说规划储备 和信息储备在规避风险上也有着 比较 索 阶段 ， 没 有 成 型 和 固定 的 样 板 ， 虽 然 有 些 地 方 已 经 明显 的优势 。 作 了有 益 的探 索 和 尝试 ，也 取 得 了一 定 的 实 践 经 验 ， 三、 实 际储 备在 具体 操 作上 有很 大 的难 度
一
、
实际储 备 资金解 决 困难
备 的项 目的。而在我省地方财政资金都 比较紧张 ， 一般 别 ， 不能单纯以赢利为 目的 ， 还得综合考虑各个方面的 情 况 下很 难拿 出动 辄 百万 、 千 万 的资 金支 持储 备 机构 的 因 素 ， 比如公 共利 益 和 综 合 经济 环 境 等 ， 有 目的对 土 地 然后 出让 或 者租 赁 ， 有 计 划 供 地 以保 障 收购 。同时 ， 国土资源部门的上收也使财政部门资金 的 进 行 一级 开 发 ，