甘肃省房地产估价师《制度与政策》：本课程学习安排试题

甘肃省房地产估价师《制度与政策》：本课程学习安排试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、市场比较法是将__与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A．估价对象
B．估价目标
C．估价手段
D．估算价值
2、房地产投资的缺点是（）。

A．相对较高的收益水平
B．易于获得金融机构的支持
C．抵消通货膨胀的影响
D．投资回收期较长
3、__是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。

A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
4、住房公积金管理的基本原则是__。

A．低存低贷
B．住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督
C．维护住房公积金所有人的合法权益
D．通过安全运作实现合理增值
5、如果整个投资市场的平均收益率为15％，国债收益率为9％，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。

A：10.38％
B：11.07％
C：12.45％
D：13．62％
E：借款合同
6、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。

空心砖是指孔洞率不小于的砖。

A：5％
B：8％
C：10％
D：15％
E：执行层的组织协调
7、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。

A：44％
B：50％
C：67％
D：94％
E：工业用地的监测点评估价格
8、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。

(2008年试题) A：由国家无偿收回
B：自动续期
C：应于届满前6个月申请续期
D：应于届满前1年申请续期
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。

A：17.13％
B：18.30％
C：18.61％
D：21.47％
E：工业用地的监测点评估价格
10、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。

A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
11、在一国金融机构体系中居领导核心地位。

A：政策性银行
B：非银行金融机构
C：中央银行
D：商业银行
E：执行层的组织协调
12、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块乙的总地价为．【2005年考题】
A：65．4万元
B：81．8万元
C：87．2万元
D：109．0万元
E：工业用地的监测点评估价格
13、某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为0.5，楼面地价为600元/m2。

现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，楼面地价为800元/m2。

理论上应补地价的数额应为__万元。

A．1450
B．2900
C．320
D．2500
14、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。

A．建筑剖面图
B．建筑构造详图
C．建筑平面图
D．总平面图
15、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。

A：操作风险
B：信用风险
C：市场风险
D：法律风险。

E：借款合同
16、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A．出售
B．抵押
C．转让
D．经营
17、A房地产开发公司在B市城市规划区內建设一住宅小区，该项目工程合同价为1000万元建筑工期为25个月。

A房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的词明文件，其到位资金原则上不少于万元。

A：100
B：300
C：500
D：800
E：执行层的组织协调
18、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。

A．统一房地产范围
B．统一付款方式
C．统一价格单位
D．统一市场状况
19、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
20、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。

建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。

A：1 700
B：2 000
C：2 100
D：2 400
E：工业用地的监测点评估价格
21、房地产之所以有价格，需要具备的条件中，不包括__。

A．有用性
B．有效需求
C．稀缺性
D．排他性
22、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。

拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。

则该地块总价为__万元。

A．102
B．52
C．54
D．103
23、写字楼分类过程中需考虑的因素有（）。

A．写字楼的级别
B．写字楼的物业管理
C．写字楼的级别，写字楼的位置
D．写字楼的位置，交通方便性，建筑形式
24、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的交通通达程度
B．停车的便利程度
C．物业的周围环境
D．物业所处区域的繁华程度
25、制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

A．横道图法
B．网络图法
C．进行图法
D．工序图法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（）。

A．房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B．房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C．房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D．估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
2、自然周期的__始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。

A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
3、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。

A：业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同
B：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同
C：物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间
D：《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会
E：《物业服务合同》合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位
4、由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是__。

A．汇票
B．本票
C．支票
D．银行券
5、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。

(2003年试题)
A：供给价格弹性一般为正值
B：当供给价格弹性为∞时，称供给完全无弹性
C：需求价格弹性永远为负值
D：当需求价格弹性为∞时，称需求有完全弹性
E：一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
6、有A、B两宗面积较小的相邻土地，各值30万元。

如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。

在这种情况下，如果地块A的拥有者购买地块B，则正常成交价格为__万元。

A．30
B．50
C．30～70
D．70
7、写字楼租户的选择，考虑的主要准则是。

A：潜在租户所经营业务的类型及其声誉
B：财务稳定性和长期盈利的能力
C：所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容
D：租户的经营管理水平
E：租户对写字楼内其他客户的影响
8、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。

A：预告
B：变更
C：更正
D：异议
E：执行层的组织协调
9、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，应该为该耕地被征用前3年平均年产值的__。

A．2～4倍
B．4～6倍
C．6～8倍
D．8～10倍
10、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A．签订估价委托合同之日
B．发放抵押贷款之日
C．完成估价对象实地查看之日
D．未来处置抵押房地产之日
11、某地区某类房地产1998～2004年价格如下表所示：某类房地产1998～2004年价格(房地产价格单位为元/m2)
A．年份
B．1998
C．1999
D．2000
E．2001
F．2002
G．2003
H．2004
I．2005
J．房地产价格
K．1800
L．2000
M．2220
N．2460
O．2730
P．3030
Q．3360
R．
12、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。

A：房地产业与建筑业既有联系又有区别
B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质
D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业
E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业
13、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是。

A：属地管理原则
B：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C：房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记
D：房屋的所有权人和使用人为两个人
E：执行层的组织协调
14、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有。

A：资金实力
B：企业信誉
C：企业偿债能力
D：项目获利能力
E：资金担保方式
15、某临街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。

根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(即50英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1200
B．1150
C．1100
D．1050
16、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。

A：独一无二
B：寿命长久
C：供给有限
D：价值量大
E：保值增值
17、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。

A．人工费
B．办公费
C．法定税费
D．保险费
18、我国传统的城镇住房制度的特点包括。

A：国家统包的实物福利性住房制度
B：市场供应的实物福利性住房制度
C：低租金的实物福利性住房制度
D：无限期使用的实物福利性住房制度
E：无偿分配的实物福利性住房制度
19、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．95.40
B．97.87
C．98.55
D．99.33
20、下列关于招标的说法，不正确的是__。

A．房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式
B．通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单
位
C．开发商公开招标项目应授标给最低报价者
D．邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目
21、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用__求取。

A．市场比较法
B．基准地价修正法
C．假设开发法
D．成本法
22、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经__讨论决定。

A．征收人
B．被征收人
C．房屋征收部门办公会议
D．政府常务会议
23、我国经营性金融机构，包括。

A：商业银行
B：政策性银行
C：非银行金融机构
D：中国银行
E：中国人民银行
24、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有__。

A．单元估算法
B．概预算定额法
C．工程量近似匡算法
D．蒙特卡洛模拟法
E．单位指标估算法
25、下列代理行为中，属于滥用代理权的是。

A：指定代理
B：委托代理
C：双方代理
D：法定代理
E：执行层的组织协调。