富力（沈阳）房地产开发有限公司、凌建桥商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

富力（沈阳）房地产开发有限公司、凌建桥商品房销售合同
纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院
【审结日期】2022.02.21
【案件字号】(2022)辽01民终192号
【审理程序】二审
【审理法官】杨帆谢宏吕长辉
【审理法官】杨帆谢宏吕长辉
【文书类型】判决书
【当事人】富力(沈阳)房地产开发有限公司;凌建桥
【当事人】富力(沈阳)房地产开发有限公司凌建桥
【当事人-个人】凌建桥
【当事人-公司】富力(沈阳)房地产开发有限公司
【代理律师/律所】朱晓明北京隆安(沈阳)律师事务所
【代理律师/律所】朱晓明北京隆安(沈阳)律师事务所
【代理律师】朱晓明
【代理律所】北京隆安(沈阳)律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】富力(沈阳)房地产开发有限公司
【被告】凌建桥
【本院观点】上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定新证据质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
【指导案例标记】0
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【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

现被上诉人未按照合同约定向上诉人支付购房款，已构成违约，故根据《商品房买卖合同》第七条之规定，上诉人享有合同解除权，一审判令解除合同并由被上诉人按照累计应付款的3%向上诉人支付违约金并无不当。

关于上诉人主张一审应适用《商品房买卖合同》补充协议第二条第7款，而不应适用《商品房买卖合同》第七条的问题，虽补充协议亦有关于解除合同后违约责任的约定，但该约定写明在按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任后，另需按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，增加了买受人的违约责任，按该标准计算违约金数额已接近被上诉人首付款金额，且本案并非被上诉人主动提出退房，不属于《商品房买卖合同》补充协议第二条第7款约定的情形，故一审适用《商品房买卖合同》第七条计算违约金并无不当，对上诉人的该项主张不予支持。

关于上诉人主张本案系因被上诉人原因致使合同解除，被上诉人作为违约方，应承担本案全部诉讼费用的问题，因上诉人主张的违约金数额大部分未得到支持，故一审认定由上诉人承担
大部分诉讼费并无不当，对上诉人的该项主张不予支持。

综上，上诉人富力(沈阳)房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1295元，由上诉人富力(沈阳)房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 18:19:41
【一审法院查明】一审法院认定事实，2017年5月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定被告向原告购买位于大东区×××路××××号××××××号房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积87.88平方米，总价597752元，原告应于2017年1月26日交纳首付款30752元，于2017年7月26日交纳首房款3万元整，于2018年1月26日交纳房款67000元，贷款金额47万元整，同时办理贷款相关手续，贷款金额须于45日内到达出卖人指定账户中。

合同第七条约定：买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超出180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。

原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条约定：买卖合同签订并生效后，除买卖合同及本补充协议约定的一方有权解除合同的情况外，任何一方不得单方解除合同，如因买受人自身原因退房，或银行要求出卖人回购等原因需解除合同的，必须事先征得出卖人同意，同时买受人向出卖人支付合同总价款10%的违约金，并承担解除合同的所有费用。

被告于2016年12月18日向原告支付购房款1万元、于2017年1月26日向原告支付购房款20752元、于2017年8月10日向原告支付购房款3万元，以上共计60752元，被告此后未继续向原告支付购房款，亦未向银行申请购房贷款。

原告已向沈阳市房产局申请将原、被告签订的《商品房买卖合同》登记备案。

【一审法院认为】一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经一审法院传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其
放弃了答辩和质证的权利，一审法院根据原告的陈述及提供的证据对本案事实予以认定。

原、被告于2017年5月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当履行承诺。

现被告未按照合同约定向原告支付购房款，已构成违约，根据合同约定，原告有权要求解除合同，故对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，合同解除后，被告应配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续。

【二审上诉人诉称】富力(沈阳)房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。

事实和理由：一、《商品房买卖合同》补充协议第二条第7款约定，如因买受人自身原因逾期支付房款的，出卖人有权解除合同，且买受人应按照商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。

合同签订后，上诉人为被上诉人办理了商品房买卖合同登记备案手续，但被上诉人却因自身原因未向上诉人支付购房款，构成逾期付款，应按照《商品房买卖合同》补充协议第二条第7款之约定承担违约责任，上诉人据此向被上诉人主张案涉商品房总价款10%的违约金。

但一审判决却援引补充协议第七条之约定进行裁判，属合同条款引用错误。

二、本案系因被上诉人原因致使合同解除，被上诉人作为违约方，应承担本案全部诉讼费用，一审判决判令上诉人承担大部分诉讼费用违反《诉讼费用交纳办法》规定，应予纠正。

综上，上诉人富力(沈阳)房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
富力（沈阳）房地产开发有限公司、凌建桥商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
(2022)辽01民终192号当事人上诉人(原审原告)：富力(沈阳)房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区轩兴路18-4号。

法定代表人：杨培军，该公司董事长。

委托诉讼代理人：朱晓明，北京隆安(沈阳)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：凌建桥。

审理经过上诉人富力(沈阳)房地产开发有限公司因与被上诉人凌建桥文商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院(2021)辽0104民初2118号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称富力(沈阳)房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。

事实和理由：一、《商品房买卖合同》补充协议第二条第7款约定，如因买受人自身原因逾期支付房款的，出卖人有权解除合同，且买受人应按照商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。

合同签订后，上诉人为被上诉人办理了商品房买卖合同登记备案手续，但被上诉人却因自身原因未向上诉人支付购房款，构成逾期付款，应按照《商品房买卖合同》补充协议第二条第7款之约定承担违约责任，上诉人据此向被上诉人主张案涉商品房总价款10%的违约金。

但一审判决却援引补充协议第七条之约定进行裁判，属合同条款引用错误。

二、本案系因被上诉人原因致使合同解除，被上诉人作为违约方，应承担本案全部诉讼费用，一审判决判令上诉人承担大部分诉讼费用违反《诉讼费用交纳办法》规定，应予纠正。

二审被上诉人辩称凌建桥未答辩。

原告诉称富力(沈阳)房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》；2.被告支付逾期付款违约金59775.2元；3.被告协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；4.被告承担诉讼费、保全费等。

一审法院查明一审法院认定事实，2017年5月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定被告向原告购买位于大东区×××路××××号××××××号房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积87.88平方米，总价597752元，原告应于2017年1月26日交纳首付款30752元，于2017年7月26日交纳首房款3万元整，于2018年1月26日交纳房款67000元，贷款金额47万元整，同时办理贷款相关手续，贷款金额须于45日内到达出卖人指定账户中。

合同第七条约定：买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超出180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。

原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条约定：买卖合同签订并生效后，除买卖合同及本补充协议约定的一方有权解除合同的情况外，任何一方不得单方解除合同，如因买受人自身原因退房，或银行要求出卖人回购等原因需解除合同的，必须事先征得出卖人同意，同时买受人向出卖人支付合同总价款10%的违约金，并承担解除合同的所有费用。

被告于2016年12月18日向原告支付购房款1万元、于2017年1月26日向原告支付购房款20752元、于2017年8月10日向原告支付购房款3万元，以上共计60752元，被告此后未继续向原告支付购房款，亦未向银行申请购房贷款。

原告已向沈阳市房产局申请将原、被告签订的《商品房买卖合同》登记备案。

一审法院认为一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经一审法院传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院根据原告的陈述及提供的证据对本案事实予以认定。

原、被告于2017年5月26日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当履行承诺。

现被告未按照合同约定向原告支付购房款，已构成违约，根据合同约定，原告有权要求解
除合同，故对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，合同解除后，被告应配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续。

根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定，因被告逾期付款而导致合同解除的，被告应按累计应付款的3%向原告支付违约金，故一审法院认定被告应向原告支付违约金17932.56元(597752元×3%)，扣除该笔违约金后，原告应向被告返还购房款42819.44元(60752元-17932.56元)。

原告要求被告按照双方签订的《商品房卖买合同》补充协议第七条的约定，向其赔偿合同总价款10%的违约金，但本案中并非被告因自身原因要求退房，不符合该条款约定的情形，故对于原告的此项主张，一审法院不予支持。

一审法院判决：一、解除原告富力(沈阳)房地产开发有限公司与被告凌建桥于2017年5月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告凌建桥于判决生效之日起十日内配合原告办理撤销双方于2017年5月26日签订的《商品房买卖合同》的登记备案手续；三、原告富力(沈阳)房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向被告凌建桥返还购房款42819.44元。

如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1395元，由原告富力(沈阳)房地产开发有限公司承担1295元，由被告凌建桥承担100元；公告费560元，由被告凌建桥承担。

二审中，当事人未提交新证据。

本院查明本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

现被上诉人未按照合同约定向上诉人支付购房款，已构成违约，故根据《商品房买卖合同》第七条之规定，上诉人享有合同解除权，一审判令解
除合同并由被上诉人按照累计应付款的3%向上诉人支付违约金并无不当。

关于上诉人主张一审应适用《商品房买卖合同》补充协议第二条第7款，而不应适用《商品房买卖合同》第七条的问题，虽补充协议亦有关于解除合同后违约责任的约定，但该约定写明在按《商品房买卖合同》第七条承担违约责任后，另需按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，增加了买受人的违约责任，按该标准计算违约金数额已接近被上诉人首付款金额，且本案并非被上诉人主动提出退房，不属于《商品房买卖合同》补充协议第二条第7款约定的情形，故一审适用《商品房买卖合同》第七条计算违约金并无不当，对上诉人的该项主张不予支持。

关于上诉人主张本案系因被上诉人原因致使合同解除，被上诉人作为违约方，应承担本案全部诉讼费用的问题，因上诉人主张的违约金数额大部分未得到支持，故一审认定由上诉人承担大部分诉讼费并无不当，对上诉人的该项主张不予支持。

综上，上诉人富力(沈阳)房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1295元，由上诉人富力(沈阳)房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长杨帆
审判员谢宏
审判员吕长辉
二〇二二年二月二十一日
法官助理李春
书记员许璐本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

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