房地产公司经营计划与目标

二○○五年经营目标与经营计划
一、概述：
为了适应房地产市场竞争之激烈环境，重庆东方房地产开发有限公司（以下简称“东方地产”）在2005年应充分把握市场机会、快速拓展项目开发业务，同时也需要进一步提升公司管理水平，加大管理规范化力度，倡导职业心态，培养职业经理阶层，提高各项工作的专业化水准。

2005年，在东方地产内将推行信息资源共享，提倡信息“中性”概念，以信息的扁平化和信息工作的规范化来提高管理透明度。

2005年，东方地产还要建立具有强适应性的东方地产企业文化。

东方地产在2005年将致力于授权团队走向成功。

企业需要员工的责任心和信心，员工只有感到企业重视、尊敬和信赖他们，感到自己是企业中的一员，才会有信心和责任感。

加强团队建设，在职员间建立起支持、激励及巩固的关系，接纳每个成员扮演不同的角色，分工合作，正视每一位员工的贡献，我们信任和尊敬每一位员工并不断致力于营造一个良好的工作环境，让每一个人都能贡献自己的聪明才智。

同时东方地产要更有效地整合公司的各项资源，以适应极具颠覆性的二十一世纪经营环境。

善待员工、善待顾客、善待合作伙伴。

坚持规范化管理，保持可持续发展的竞争优势将是我们东方地产未来发展坚持的目标，2005年将是我们的“管理提升年”。

2005年我们的经营目标是：
1.1、规模目标
2005年开工面积34万平方米，竣工面积18万平方米（部分为结构完成），实现销售收入50281万元，“东方美地”可入伙户数：520户。

1.2 、利润目标
净利润：5082万元。

1.3、经营管理目标
建立管理流程化和制度化体系平台；建立一支稳定的高素质的员工队伍；初步建立企业品牌形象。

二、经营基础
东方地产成立于1999年9月15日，是重庆东银实业（集团）有限公司的子公司。

目前，公司下设总经理办公室、工程管理部、人力资源部、财务管理部、规划设计部、销售策划部、项目开发部、材料设备管理部、合同预算部等9个职能（业务）部门。

截至2004年12月31日，公司实现住宅销售14200平方米，实现销售收入3897万元，净利润－769.74万元。

其中“东方美地”销售10718平方米，实现销售收入3267.88万元；“南城花园”销售3482平方米，实现销售收入629.18万元。

截至2004年12月31日公司资产总额43689万元，资产负债率56.7％。

截止2004年12月31日公司有职工69人（不含物业管理公司），其中具有高级技术职称的 3人、中级技术职称的 21人，平均年龄
32岁，具有大专及以上学历 59人，其中具有硕士及以上学历 2人。

（含物业管理公司110人。

）
三、经营方针
坚持诚实与正直、信守承诺的原则；
不断追求企业利润的稳步增长，以支持企业长远发展；
追求与合作方的双赢，以更好地满足客户需要。

四、2005年度经营目标
4.1销售目标
50281万元
净利润目标
5082万元
4.2各项目的销售目标分配如下：
4.2.1“东方美地”销售收入： 38881万元
销售面积：90850平方米，平均销售单价：4110元/平方米；销售收入：37341万元
车库销售：220个，销售单价：70000元/个，销售收入：1540万元
4.2.2“农业园”销售收入：11400万元
销售面积：32571平方米，平均销售单价：3500元/平方米。

五、2005年度项目经营计划
5.1 东方美地项目
5.1.1技术经济指标
总用地面积：232亩、总建筑面积：21万平方米(一期工程98828.11平方米，二期工程112407.56平方米)、容积率：1.4。

项目的经济指标如下表：
5.1.2进度实施计划
2005年开工面积：11万平方米；竣工面积：10万平方米（部分结构）；
一期交房时间：2005年8月28日、2005年10月28日；
二期全部设计图纸：2005年4月30日前完成；
二期施工：2005年4月（西区）、2005年8月（东区）；
一期二组团开盘：2005年5月；
二期开盘：2005年10月。

5.1.3投资计划
2005年东方美地项目预计投资23934万元。

其中土地费用：2950万元，前期工程费：1751万元，建筑安装园林工程：15093万元，工程建设其他费用15万元，预备费：1004万元，管理费用：520万元，销售费用：1701万元，财务费用：900万元。

5.1.4资金筹措计划
外部融资：6000万元，销售收入再投入：16000万元，项目的资本金投入：1934万元。

5.2 农业园项目
5.2.1项目技术经济指标
总用地面积（红线面积）：493亩、总建筑面积：44万平方米、容积率：1.3。

项目的经济指标如下表：
5．2．2进度实施计划（一期）
2005年开工面积：8万平方米，竣工面积：4万平方米(结构)；
概念规划：2005年2月14日（3月18日前调整概念规划，确定建设规模）；
项目定位报告：2005年2月20日；
商业、首期住宅和售楼部的报建方案：2005年3月18日；
控规通过：2005年3月18日；
方案通过：2005年4月19日；
初步设计完成：2005年4月22日；
初步设计通过：2005年5月15日；
一期平场图：2005年4月15日；
一期基础图：2005年5月13日；
一期施工：2005年5月；
规划许可证：2005年6月6日；
施工许可证：2005年6月14日；
销售大厅开放：2005年5月；
一期开盘：2005年10月。

5.2.3投资计划
2005年农业园项目预计投资32365万元。

其中土地费用：16100万元，前期工程费：1566万元，建筑安装园林工程：11138万元，工程建设其他费用11万元，预备费：1154万元，管理费用：925万元，销售费用：871万元，财务费用：600万元。

5.2.4资金筹措计划
外部融资：16000万元，项目资本金投入：11000万元，预售收
入再投入：5365万元。

5．3东方大街：
5．3．1项目技术经济指标
项目总用地面积：188亩，总建筑面积：359743平方米，容积率4.13. 项目的经济指标如下：
假设租赁部分在2019年－2043年的25年中，每年保持租赁收入在12696万元，净利润在5680万元的水平上，以8％的资产净收益率进行计算，在2019年租赁物业价值为60639.25万元。

5．3．2进度实施计划
2005年开工面积10万平方米；竣工面积4万平方米（结构）；
一期施工：2005年7月；
销售大厅开放：2006年1月
一期开盘：2006年3月
5．3．3投资计划
2005年东方大街项目预计投资：11907万元。

其中土地费用：5607万元（其中拆迁费用：3000万元），工程建设费用：6000万元，其他费用：300万元。

5.3.4资金筹措计划
由于东方大街项目2005年无销售收入，投资需要的资金由外部融资8000万元和项目的资本金3907万元解决。

5．4雅迪项目：
5．4．1项目技术经济指标
总用地面积40亩、总建筑面积：10.5万平方米、容积率：3.5。

项目的经济指标如下表：
5．4．2进度实施计划
2005年开工面积5万平方米；
概念规划：2005年5月
项目定位报告：2005年4月；
控规通过：2005年4月；
方案通过：2005年7月；
初步设计完成：2005年8月；
初步设计通过：2005年8月；
施工图纸设计：2005年9月；
施工：2005年10月；
销售大厅开放：2006年1月；
开盘：2006年3月。

5．4．3投资计划
2005年雅迪项目预计投资4932万元，其中：土地费用：960万元，前期工程费：772万元，工程费用：3100万元，其他费用：100万元。

5.4.4资金筹措计划
由于雅迪项目2005年无销售收入，投资需要的资金由外部融资3432万元和项目的资本金1500万元解决。

2005年四个各项目的投资合计为：73138万元，各项目须从
外部融资合计为：33432万元。

加上新增土地储备400亩的预计支出8000万元和对绿地东方的投资2250万元，公司2005年需要外部融资43682万元。

六.项目管理目标
6．1项目月度计划执行率：85%
6．2客户满意度：90%（客户满意度可通过销售现场调查或委托中介公司对客户跟踪调查）。

七、业务拓展
7.1 土地储备总量
储备土地资源，是公司可持续发展的一项重要业务。

目前公司除了“东方大街”188亩、“东方美地”232亩、“农业园”490亩和“雅迪项目”40亩可开发外，北碚项目由于目前存在诸多不确定因素，故暂不考虑该项目。

2006年公司的销售目标为10亿，而现有项目在2006年预计可实现的销售收入为6亿，按照公司目前项目发展状况，需要在2006年有新项目能实现4亿的销售额才能达到2006年的销售目标，故2005年应着手储备相对成熟，能开发的土地资源，计划400亩。

储备量分布：主城区内约150亩，近郊250亩。

2007年公司的销售目标为15亿，同时我们还将准备到新的城市开展业务。

为此，2005年公司将同时进行四个项目的运作，2006年将实现六个项目的运作，而到2007年要实现跨地区运作，这就要求公司在2005年对国内市场作充分的市场调查和分析，在此基础上拟
定部分候选区域后再展开充分的调研，进行对比和科学、客观的分析，拟定跨区域运作计划。

7.2 保障措施
（1）外部融资和项目资本金保证
（2）专门的小组负责土地储备；
（3）建立一套土地储备评判标准；
（4）积极寻找可储备的土地资源；
（5）建立外区域市场调查小组和制定调查内容。

八、企业管理及品牌塑造
8.1企业管理
加强和完善职工委员会的职责和功能；简化管理流程，提高工作效率；强化有效沟通；提高个人执行力，主动发现问题，主动解决问题；充分授权，有效监督；进一步加大部门经理的职、权、利；完善各级人员绩效考核，严格执行奖惩措施等。

8.2品牌塑造
2005年是东方地产品牌建设最实质性的一年！品牌应该成为东方地产的一面旗帜，是东方永续经营的前提，也是东方地产经营的结果。

2005年的品牌策略：
1)精细化的产品创新策略
精：是指我们东方地产必须树立精品意识，这也是东方地产创建品牌的精髓。

细：是指我们东方地产必须做好每一个细节，是我们追求完美品
质的最高境界。

我们必须在我们涉足房地产市场之初就始终坚持“精细化”的产品创新策略，在产品研发、项目建设中精益求精、大胆创新、追求人性化的建筑设计和园林规划，共同合力打造“创造都市休闲居住空间”。

2)跨地域的品牌创新策略
产品有生命周期，而品牌没有生命周期，但品牌有老化的可能。

东方地产为实现今年提出的品牌战略的需要，为未来跨地域经营发展战略所需要，必须完成《东方文化手册》、《东方品牌管理手册》和《东方地产VI规范手册》，公司将在2005年上半年全面启动企业CI形象战略工程。

通过塑造东方地产的企业文化，使东方地产的企业理念被每一位员工理解和支持，从而加强员工的凝聚力，通过东方地产企业品牌和企业形象的提升，以达到拉动我们楼盘销售之目的。

3)人性化的服务创新策略
在市场经济的今天，我们都明白“谁拥有顾客谁就拥有市场”，我们为真正赢得消费者的心，东方地产必须实施顾客满意的经营战略，将人性化创新服务列为客户服务工作的重点内容。

塑造“东方地产”品牌形象，实现品牌和以客户为中心的发展策略，不仅强调优质的售后服务，也要逐步提高售前服务和售中服务的水平，提高二次成交率和推荐购买率。

建立和强化全程营销概念，以准确判断重庆市尚未得到满足客户的需要和欲望，并找出一个能够最好地为其服务的目标市场，从而实现销售目标和迅速提升东方地产
的品牌形象和知名度。

8.3团队建设
通过塑造人性化的工作环境，充分发挥人才资源优势，进而形成一支团结协作、进取创新的职业团队。

定期（预计每季度一次）举办员工活动，加强团队凝聚力。