住户手册

共谊·北都
住
户
手
册
重庆君晖物业管理有限公司
目录
致辞
共谊·北都物业概况
入住须知
住户报修程序图
业主临时公约
物业服务协议
装修管理规约
安全用水、电、气管理规约
消防管理规约
消防安全责任书
治安管理规约
突发事件应急指南
电梯使用管理规约
环境卫生管理公约
停车场管理规约
招牌、广告管理规约
承诺书
致 辞
尊敬的业主：
至此乔迁之际，重庆君晖物业管理有限公司全体员工怀着热忱、真挚、喜悦的心情欢迎您及您的家人入住本小区，并向您及您的家人表示真诚的祝贺！
如今，当您成为“君晖物业”大家庭一员的时候，我们特意编写了这本《业主手册》，供您及您的家人了解本小区的物业服务运作情况及方便您的居家生活。

《业主手册》的各项管理规定及注意事项，旨在保障本小区内各项设施设备使用功能的正常发挥和全体业主的共同利益。

衷心感谢您对君晖物业的信任，更期待在为您服务的过程中能得到您充分的理解、鼎力支持和通力合作。

服务因您而生，愿我们在未来的日子里相依相伴，为营造一个温馨、舒适、安全、文明、和谐的生活环境而共同努力，愿您在本小区生活甜美、身体健康、万事顺心！
重庆君晖物业管理有限公司
全体员工
共谊·北都物业概况
本小区位于潼南县江北新城兴潼大道，由重庆市共谊房地产开发有限公司设计的多层、高层住宅小区，小区1-6号楼为7层的多层住宅，7号楼为26层的高层电梯住宅，小区总占地面积为22666.79㎡，总建筑面积为63388.99㎡，7号楼负一层为车库及设备房，1-6号楼一层、7号楼1-2层为商业用房，可经营餐饮、百货、娱乐场所等。

本小区配备有可视对讲系统、中央监控系统、消防控制系统，7号楼配备两台电梯、自备发电机等；小区设有物业管理用房，体育活动场
所，健身场所，儿童游乐场所。

小区的开发商为重庆共谊房地产开发有限公司，现已经开发有“金桂苑”、“紫薇名居”、“广电名都”、“共谊·北都” 等楼盘，在多年的开发中，坚持诚信公平、服务社会、追求卓越、建树品牌的宗旨，致力于成为地产行业的佼佼者。

小区的物业服务单位为重庆君晖物业管理有限公司，成立于二00五年，注册资金50万元，是一家具有独立法人资格、获得国家三级物业管理企业资质的专业物业管理公司。

公司现有员工30余人，其中大专以上学历的有8人，有5人具有中、高级技术职称，管理人员全部持有物业管理岗位或经理培训合格证书。

公司施行现代化企业管理模式，独立经营，自我发展。

在当前行业竞争激烈的市场中，公司以营造温馨、舒适、高质量、高品位的环境空间为目标，以服务社会、创造和谐社区为己任，用高标准、高效率、高专业内抓管理、外抓形象，把业主的满意视为企业的标准，以“业主至上，服务第一”为服务理念，始终把为业主营造整洁、舒适、便捷、文明的居住与工作环境作为工作目标，不断提升服务品质，努力提高管理水平，与广大业主朋友携手共建温馨、优雅、舒适、文明的美好家园。

入住须知
一、业主接到“入住通知书”后应在规定的时间内办理入住手续。

二、接房入住程序：
(一)、办理入住：
1、业主办理入住手续时，请带上入住通知书、购房合同及交款票据，先在开发单位（重庆共谊房地产开发有限公司）完清相关购房手续，领取开发单位出具的交房通知书。

2、凭印有重庆共谊房地产开发有限公司鲜章的交房通知书到共谊·
北都物业管理单位君晖物业客户服务中心办理接房。

（二）、接房程序：
1、凭购房人身份证原件和复印件一张，购房合同、专项维修资金发票和复印件一张在客户中心办理接房，家庭成员每人一张一寸近期彩色照片交客户服务中心存档。

2、接房时请仔细检查房屋结构和设施是否完好，厨、卫是否有堵、漏现象，然后在房屋验收交接单上签字确认。

3、请您认真阅读《前期物业服务合同》、《业主临时公约》及本手册其他内容并签订，并将本手册内容告知您的家人。

（三）、接房时应交款事项：
1、房屋尾款、契税、房屋专项维修基金（未完清者）；
2、物业服务费：
住宅：按房屋建筑面积计算0.50元/㎡/月；
门市：房屋建筑面积计算1.00元/㎡/月；
3、装修保证金：住宅1000元/户，商业3000元/户；装修除渣费：房屋建筑面积计算3.00元/平方米。

三、装修办理程序：
（一）、业主同装修负责人一起携带以下资料到客户中心办理：装修施工平面设计图、水电管网布置图各两份，施工单位营业执照、资质证书、电工操作证复印件一份。

（二）、装修工人每人交一张近期一寸彩色照片，身份证复印件两份，办理装修出入证。

（三）、装修期间，装修工人应缴纳电梯使用费，电梯使用费在出入证有效期内有效。

（四）、缴纳房屋装修保证金，装修验收合格且入住3个月厨卫无渗漏又无其他装修问题后，保证金全额退还（不计息）。

（五）、按建筑面积收取装修垃圾清运、处置费。

四、报损报修：
住户报损报修，可拨打电话，也可以到客户服务中心或就近向当值保安反映。

报损报修时请讲明门牌号、故障状况，以便得到准确及时维修。

五、物业服务电话：
六、常用电话：
匪警：110 潼南县自来水公司电话：
火警：119 潼南县电力公司电话：
查号：114 潼南县燃气公司电话：
急救中心：120 潼南县有线电视公司电话：
消费维权：12315 潼南县电信公司电话：
共谊·北都住户报修程序图
一、一般情况报修：
客户服务中心
住户维修队
二、紧急情况报修：
维修队
住户客户服务中心
注：1、属有偿服务部分，维修单上注明维修费收费金额。

2、报修电话：
“共谊北都”业主临时公约
第1章总则
第一条为维护本物业全体业主的合法权益，保障物业的安全和合
理使用，维护公共秩序，创造良好的环境，根据国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》以及相关法律法规的规定，制订本临时公约。

第二条本公约对全体业主及物业使用人均有约束力。

物业使用人违反本公约的规定，相关业主应当承担连带责任。

物业的所有权发生变更时，原业主对本临时公约书面承诺的效力及予新的物业继受人。

第三条本临时公约的解释适用中华人民共和国的法律、法规和有关政策以及重庆市的法规政策。

本临时公约与相关法律、法规和有关政策相抵触部分无效，但不影响本临时公约其它部分的效力。

第二章物业管理区域概况
第四条本临时公约所涉及物业管理区域的基本情况如下：
物业名称：共谊北都
物业类型：住宅物业
座落位置：潼南县江北新城兴潼大道
占地面积：22666.78平方米
建筑面积：63388.99平方米
物业管理区域四至：
东至：奋进大道
南至：夏露街
西至：血站
北至：兴潼大道
建设单位：重庆市共谊房地产开发有限公司
第五条按照有关法律法规的规定和物业买卖合同的约定，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由本栋建筑物的全体业主共同享有的共用部位，包括本栋建筑
物的承重结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板等）、公共门厅、走廊通道、楼梯间、户外墙面、屋顶等。

2、由本栋建筑物的全体业主共同享有的共用设施设备，包括本栋建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、、照明设施、消防设施、避雷装置等。

3、由物业管理区域内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备，包括道路、围墙、绿地、沟渠、池井、照明设施等。

第六条建设单位的基本情况如下：
名称：重庆市共谊房地产开发有限公司
法定代表人：刘益
注册地：潼南县桂林街道办事处兴潼大道155号
注册资本：2000万元
联系电话：44590622
第七条在本物业管理区域内，根据物业买卖合同约定的部位或设施设备为重庆共谊地产有限公司所有。

重庆市共谊地产有限公司行使以上部位或设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。

第八条本物业管理区域内的物业管理用房由重庆市共谊房地产开发有限公司按照规定配置，属全体业主所有，由重庆君晖物业管理有限公司在物业服务合同期限内无偿使用。

第三章物业的使用
第九条业主对物业的专有部位享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍建筑物的正常使用，不得损害其他业主的合法权益。

第十条业主应按照有利于物业外貌保持，使用安全方便等原则，妥善处理供水、供电、排污、通行、通风、采光、装饰装修、环卫、环保等方面的相邻关系。

第十一条业主应按照规定的房屋用途使用房屋。

需改变房屋用途
的，业主应当在征得相邻业主同意后，报有关行政主管部门批准，并告知重庆君晖物业管理有限公司。

第十二条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知重庆君晖物业管理有限公司，并与其签定装饰装修管理服务协议。

业主应交纳装修垃圾处置费的标准为3元/平方米，应交纳装修保证金标准为住宅1000元/户，商业3000元/户，装修验收完毕后3个月内退还装修保证金。

业主应按照装饰装修管理服务协议，遵守装修注意事项，不得从事装饰装修中的禁止行为。

第十三条因装饰装修房屋影响共用部位、共用设施设备的安全使用和维修养护以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条业主应在指定地点放置装饰装修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所，业主应严格遵守装修施工时间：上午： 8时至12时下午：14时至18时
其他时间不得施工，以免噪音扰民。

第十五条业主安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，没有预留位置的，应当按重庆君晖物业管理有限公司事先指定的位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理措施。

第十六条业主及物业使用人使用电梯应遵守本物业区域的有关规定，为确保安全，儿童应在大人陪同下乘坐电梯；运送货物应使用载货电梯，拆除、损坏电梯设备的应承担赔偿责任。

第十七条本物业区域的停车库或停车场仅用于停泊机动车，车位的业主或使用人应遵守区域停车场规则的有关规定。

第十八条业主和物业使用人饲养动物，应当遵守我市相关的政策法规，不得妨碍公共卫生、公共安全及公共安宁。

第十九条在物业使用中，禁止下列行为：
1、未经相关业主许可并依法办理有关手续，擅自改变房屋结构和
外貌；
2、擅自占用或损坏公共楼梯、扶手、走道、地下室、平台、外墙、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施设备；
3、擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、共用场地搭建建筑物、构筑物；
4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施；
5、在非指定的位置倾倒或抛弃建筑垃圾杂物；
6、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒有害物或超标噪音；
7、未经许可并办理相关手续，在物业管理区域内私设摊点；
8、在外墙上私开门窗或乱安装、乱张贴、乱涂画；
9、利用物业从事危害社会公共利益的活动；
10、法律、法规、规章禁止的其他行为。

第四章物业的维护
第二十条重庆共谊房地产开发有限公司按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

在保修期内，存在的质量问题建设单位将及时修复，重庆共谊房地产开发有限公司拒绝修复的，业主可以自行或者委托重庆君晖物业管理有限公司修复。

修复费用由重庆共谊房地产开发有限公司承担。

第二十一条保修期满后，业主自行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁。

业主应维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使用相关业主的专有部分时，相关业主应给予必要配合。

第二十二条因维修物业或公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和重庆君晖物业管理有限公司的同意，
并在约定期限内恢复原状。

第二十三条本区域物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，相关业主可以提请重庆君晖物业管理有限公司进行维修养护，费用由责任人承担。

第二十四条重庆君晖物业管理有限公司对物业的共用部位、共用设施设备进行维修养护时，有关业主应当给予配合。

业主阻扰维修养护的进行，造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。

第二十五条重庆君晖物业管理有限公司为维修养护需要必须进入物业的专有部分时，会事先通知相关业主，相关业主应当配合和支持。

紧急情况下，无法通知相关业主的，为公共利益的需要，重庆君晖物业管理有限公司可在本地派出所或居民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修，并于事后及时通知相关业主。

第二十六条本建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由本建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占本栋建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业区域内全部物业建筑面积的比例分摊。

《前期物业服务合同》约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护，其费用从物业管理费用中支付，物业共用部位、共用设施设备的其他维修及更新改造费用从专项维修资金中列支。

第二十七条本物业管理区域专项维修资金的收取、使用、管理，按国家规定执行。

因重庆市共谊房地产开发有限公司或业主大会未批准使用专项维修资金影响物业的大中修和更新改造的，免除重庆君晖物业管理有限公司的责任。

第二十八条物业所有权因买卖、交换、继承、赠予等原因发生变
更时，专项维修资金不予退还，原业主名下的专项维修资金归继受人所有。

第五章物业的管理
第二十九条在业主大会成立之前，全体业主同意由重庆市共谊房地产开发有限公司在物业管理中代行业主大会的以下职责：
1、制定业主临时公约；
2、选聘物业管理企业，签定前期物业服务合同；
3、决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；
4、制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

第三十条本区域全体业主一致同意重庆共谊地产有限公司委托重庆君晖物业管理有限公司进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，绿化管理，公共秩序维护，车辆停放管理，档案资料管理，装修管理，公共物业经营等等。

第三十一条为保证有效的管理，全体业主同意在管理服务工作中授予重庆君晖物业管理有限公司以下权利：
1、根据本公约制定必要的规章制度，并以有效形式督促业主和使用人遵守；
2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反本公约及公众管理制度的行为；
3、在物业管理区域内公布违规业主的姓名及其违约情节；
4、对欠费业主停止特约服务直至其履行交费义务。

第三十二条全体业主同意，以下条件造成的损失，可免除重庆君晖物业管理有限公司的责任：
1、因物业本身固有瑕疵造成的损害；
2、因维修、养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水停电或停
止共用设施设备的使用；
3、因不可抗力导致的中断服务；
4、因非物业管理企业责任造成的供水、供电、供气、通讯及其他共用设施设备的障碍和损失。

第三十三条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制。

物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和重庆君晖物业管理有限公司的合理利润。

（1）、高层住宅按建筑面积物业服务费：0.50元/平方米/月，电梯费：30元/户/月；
（2）、多层住宅按建筑面积物业服务费：0.50元/平方米/月；
（3）、商业（门面）按建筑面积物业服务费：1.00元/平方米/月；
（4）、室内停车位物业服务费：80.00元/个/月；
露天停车服务费：小车50.00元/辆/月，摩托车30.00元/辆/月。

业主向重庆君晖物业管理有限公司交纳物业服务费后，重庆君晖物业管理有限公司按前期服务合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由重庆君晖物业管理有限公司享有或承担。

第三十四条共用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，合理向业主分摊计收。

第三十五条业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有物业的服务费用。

物业的服务费用按季交纳，各业主应在每季度第一个月前15日内履行交费义务。

第六章业主的共同利益
第三十六条建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经相关业主和物业管理企业同意并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用、变更构造和颜色或设置广告物；物业管理区域内的道路、绿地、围墙等设施，业主和物业使用人应按设置目的与通常的使用方法使
用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。

第三十七条利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、重庆君晖物业管理有限公司的同意后，按照有关规定办理有关手续，经营所得收益用于补充专项维修资金和社区公益活动开展。

第三十八条本物业管理区域内的停车场地由重庆市共谊房地产开发有限公司所有：
业主可以向重庆市共谊房地产开发有限公司交纳停车费，优先使用上述停车场地。

重庆君晖物业管理有限公司按照室内车库80.00元/个/月的标准提取停车物业服务费。

业主自行购置车位的，应按80元/个/月的标准向重庆君晖物业管理有限公司交纳停车物业服务费。

第三十九条 因破旧、地震、火灾、水灾或其重大变故致使建筑物存在危害公共安全的危险时，经业主大会决议，可以拆除或重建。

第四十条建筑物及其附属设施的拆除、重建、费用分摊、收益分配等重大事项，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第四十一条个别业主违反本公约，侵害全体业主的共同利益的，在业主大会成立之前，由重庆君晖物业管理有限公司向相关业主主张权利。

第七章违约责任
第四十二条业主、使用人违反本临时公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，应按应交金额每日千分之三的标准支付违约金，业主未按规定交纳物业维修基金的，应按应交金额每日千分之三的标准支付违约金。

拖延费用在两个月以上的，重庆君晖物业管理有限公司将依据本临时公约的授权，向违约业主提起诉讼。

第四十三条业主违反本公约关于物业的使用、维护和管理的规定，妨碍物业正常使用或造成物业损坏或损失的，相关业主可以授权重庆君晖物业管理有限公司制止，也可依据本临时公约自行向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼，请求排除妨碍，恢复原状、赔偿损失、消除影响。

第四十四条业主违反本公约关于业主的共同利益的规定，怠于履行应尽义务，导致公共利益受损的，应承担相应的违约责任。

全体业主可授权重庆君晖物业管理有限公司予以处理，必要时可向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼。

第四十五条重庆市共谊房地产开发有限公司未能履行本临时公约第八条、第二十条规定的，业主可向房地产行政主管部门投诉，还可向重庆市仲裁委员会申请仲裁或向法院提起诉讼，请求赔偿经济损失。

第八章附则
第四十六条本临时公约中物业的专有部分是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或区域，包括该空间或区域内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施；物业的共用部位、共用设施设备是指物业管理区域内的专有部位以外的，属于单体建筑物所有业主或全体业主共同所有或共同使用的场所、空间、设施和设备。

第四十七条业主转让或出租物业时，应提前三天书面通知重庆君晖物业管理有限公司，并要求物业买受人签署本临时公约承诺书或在租赁合同中规定承租人应遵守本临时公约。

第四十八条本公约由重庆市共谊房地产有限公司解释。

本物业管理区域的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主公约，本临时公约作废。

第四十九条本公约一式三份，重庆市共谊房地产开发有限公司、重庆君晖物业管理有限公司和潼南县房管局各执一份。

本公约副本若干
份，每个签署承诺书的业主各执一份。

第五十条本公约自签订之日起生效。

重庆市共谊房地产开发有限公司
承诺书
重庆市共谊房地产开发有限公司：
本人/本公司为“共谊北都” 单元层室（号停车位）（以下简称该物业）的买受人，为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，保证物业管理工作正常进行，本人/本公司同意并申明如下：
一、确认已详细阅读“重庆市共谊房地产开发有限公司”制定的“共谊北都业主临时公约”（以下简称“业主临时公约”）；
二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主临时公约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；
三、本人/本公司同意承担违反业主临时公约的法律责任并同意对该物业使用人违反业主临时公约的行为承担连带责任；
四、本人/本公司同意在将该物业转让、馈赠或变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺书，在重庆市共谊房地产开发有限公司/重庆君晖物业管理有限公司收到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效。