房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析(18)

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房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。

{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。

{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。

{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。

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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试卷及答案考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当（）。

A.完全相同 B.剧烈变动 C.差距加大 D.应当相近本题答案： 2、多项选择题搜集交易实例的途径有（）。

A.出国考察 B.向房地产交易当事人了解交易情况 C.与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料 D.同行之间相互提供 E.Internet 上搜索本题答案： 3、判断题在实际估价中，我们采用的是实际成本。

( ) 本题答案： 4、多项选择题商业保险包括( )。

A.保证保险姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.存款保险C.财产保险D.养殖业保险E.劳动工伤保险本题答案：5、多项选择题下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有( )。

A.用地面积B.建筑红线后退距离C.建筑高度D.建筑密度E.建筑间距本题答案：6、单项选择题豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为( )年A、40B、50C、66D、70本题答案：7、判断题单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。

( )本题答案：8、问答题计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。

该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。

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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案模拟考试考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。

下列属于限制物权的是( )。

A.益物权 B.所有权 C.债权 D.自物权本题答案： 2、多项选择题下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( )。

A 、使用磨损 B 、现行政策重大改变 C 、城市规划重大改变 D 、建筑技术进步本题答案： 3、判断题抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。

( ) 本题答案： 4、单项选择题房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。

姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------A、可比实例房地产B、估价对象房地产C、标准房地产D、类似房地产本题答案：5、单项选择题有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。

A、9B、13.5C、15D、18本题答案：6、多项选择题下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有( )。

A.用地面积B.建筑红线后退距离C.建筑高度D.建筑密度E.建筑间距本题答案：7、判断题在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。

估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。

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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法测考试题模拟考试卷考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

办公楼市场的主要特性有( )。

A.受区域质量影响大 B.与地区经济密切相关 C.受交通、通讯、配套设施影响大 D.本身品质与客户品质的一致性本题答案：A, B, C, D 本题解析：暂无解析 2、单项选择题在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为( )。

A.比较现期供求关系 B.比较未来供求关系 C.供给分析 D.需求分析本题答案：D 本题解析：暂无解析姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------3、单项选择题( )的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。

A.量表式问卷B.开放式问卷C.封闭式问卷D.量表问答式问卷本题答案：D本题解析：暂无解析4、单项选择题办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是( )。

A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势B.估算一定期限内每年的供给量C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据本题答案：A本题解析：暂无解析5、单项选择题房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是( )。

房地产估价师《理论与方法》真题及答案

xx年房地产估价师《理论与方法》真题及答案1、在房地产价格中，市场价格是( )。

A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。

参见教材P95。

【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进展考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。

A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

参见教材P173。

【该题针对“市场法概述”知识点进展考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承当，假设买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。

A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。

正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承当的应由卖方承当的税费【该题针对“交易情况修正”知识点进展考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。

A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。

参见教材P52。

【该题针对“房地产的含义”知识点进展考核】5、为评估某房地产xx年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为xx年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。

自xx年1月1日起至xx年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，那么就上述情况对该可比实例成交价格进展处理后的单价为( )元/㎡。

A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为xx年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。

房地产估价师《理论与方法》模拟习题及答案

房地产估价师《理论与方法》模拟习题及答案1.房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是（）。

A.房地产市场发展水平B.项目细部规划设计C.消费者的意向D.项目环境设计2.市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是（）。

A.对竞争项目的情况进行描述B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析3.在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为（）。

A.实践法B.回归分析法C.单项频数分布法D.交叉分组频数分布法4.在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是（）。

A.平均值B.中位数C.众数D.区域5.每一个数据与平均值之间的差值称为离差，（）就是离差平方的平均值。

A.均方差B.偏差C.方差D.标准差6.在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为（）。

A.比较现期供求关系B.比较未来供求关系C.供给分析D.需求分析7.封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是（）。

A.容易设计B.便于信息采集C.反映客观问题D.易于记录8.商业用房的需求是一种（），即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。

A.引致需求B.潜在需求C.因果需求D.集聚需求9.市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度（）;当吸纳程度较低时，竞争程度（）。

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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法模拟考试卷考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题不是影响房地产价格的区位因素是( )。

A.位置 B.交通 C.人文 D.环境本题答案： 2、单项选择题某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。

需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。

A.比较法 B.成本法 C.假设开发法 D.长期趋势法本题答案： 3、单项选择题房地产市场定性研究的小组访谈法中，一般由( )人的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题开展深入探讨，其主要日的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法极其原因，让研究室中产生的方案接受预先的检验，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。

A.5 B.7姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.10D.13本题答案：4、多项选择题下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有( )等方面。

A.调研各经营者采取的竞争策略及其走向B.调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平C.调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向D.调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向E.调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式本题答案：5、判断题房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。

( )本题答案：6、多项选择题马克思认为，对于任何一块产生地租的土地都可以归结为( )。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第1卷一.单选题(共10题)1.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能2.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。

A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况3.投资利润率的计算公式是()。

A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

其中正确的顺序应为（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。

A.房地租B.地租C.房租D.租金6.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。

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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试答案模拟考试卷考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题一般来说，开发经营期的起点( )A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合 C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合本题答案： 2、判断题大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。

( ) 本题答案： 3、单项选择题以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有( )。

A.基础设施完备程度 B.城市规划限制条件 C.地面形状、面积大小 D.环境景观本题答案： 4、判断题某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------前的收益价格估计为5200万元。

( )本题答案：5、判断题建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。

( ) 本题答案：6、多项选择题下列哪几项属于影响房地产价格的行政因素？（）A.房地产制度B.城市化C.城市规划D.城市发展战略E.政治安定状况本题答案：7、单项选择题现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

A.小于B.大于C.等于D.小于或等于本题答案：8、单项选择题路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？（）A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法本题答案：9、判断题房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。

2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(18)

一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．熟悉收益法的含义；2．熟悉收益法的理论依据；3．掌握收益法适用的估价对象和条件；4．熟悉收益法估价的操作步骤；5．掌握报酬资本化法最一般的公式；6．掌握净收益每年不变的公式；7．掌握净收益在前若干年有变化的公式；8．熟悉净收益按一定数额递增的公式；9．熟悉净收益按一定数额递减的公式；10．掌握净收益按一定比率递增的公式；11．熟悉净收益按一定比率递减的公式；12．掌握预知未来若干年后的价格的公式；13．掌握净收益测算的基本原理；14．掌握不同收益类型房地产净收益的求取；15．熟悉求取净收益应注意的问题；16．熟悉收益期限和净收益流模式的确定；17．熟悉报酬率的求取；18．熟悉直接资本化法概述；19．熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；20．掌握资本化率与报酬率的区别和关系；21．了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；22．掌握投资组合和剩余技术。

二、内容讲解第八章收益法及其运用第七节投资组合技术和剩余技术在收益法中，可以从房地产的物理构成（土地与建筑物）或资金构成（抵押贷款与自有资金）中求出各个构成部分的报酬率和资本化率，或者将其报酬率和资本化率运用到各个构成部分上以测算其价值。

一、投资组合技术投资组合技术（band of investment technique ）主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种。

（一）土地与建筑物的组合来源：建设工程教育网运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，例如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。

相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。

综合资本化率是求取房地价值时应当采用的资本化率。

这时对应的净收益应是建筑物及其占用范围内的土地共同产生的净收益。

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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考考试模拟考试卷考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。

A.6.6% B.5.8% C.6.2% D.6.4% 本题答案： 2、单项选择题某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.80% B.82% C.83% D.92% 本题答案： 3、单项选择题在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。

A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------约定B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求本题答案：4、单项选择题将房地产称为物业的国家或地区是（）。

A.法国B.意大利C.日本D.香港本题答案：5、多项选择题商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。

A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度本题答案：6、单项选择题房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是( )。

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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案模拟考试卷考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题下列哪些属于房地产市场状况的内容？（）A.政府出台新的政策措施 B.利率发生变化 C.出现通货膨胀 D.未正常负担交易税费本题答案： 2、单项选择题封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是( )。

A.容易设计 B.便于信息采集 C.反映客观问题 D.易于记录本题答案： 3、单项选择题房地产市场方案设计的( )原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。

A.经济性 B.灵活性 C.有效性 D.指向性姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

A.小于B.大于C.等于D.小于或等于本题答案：5、单项选择题理性的买者在购买商品时，会选择（）。

A.效用最大而价值最低的B.效用最小而价值最低C.效用最大而价值最高的D.效用最小而价值最高的本题答案：6、单项选择题在一般情况下，( )适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

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A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
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第10题
某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。