国外经验对我国解决低收入群体住房需求的启示探讨

国外经验对我国解决低收入群体住房需求的启示探讨
我国住房问题是人们重点关注的民生问题，它关系到社会和谐发展和人民生活水平的提高。

目前房价的暴涨和人民尤其是低收入群体的需求矛盾相对突出。

国家重视解决低收入群体的住房问题，始终将改善居住条件作为城市化发展和住房制度改革的根本目的。

但我国在解决低收入群体住房问题上还存在一些不足。

新的时代需要新的改革思路，不妨借鉴国外一些发达国家解决住房方式多样化具体经验。

标签：住房多样化；低收入群体；保障住房；国外经验
一、房价爆涨与低收入群体住房需求的时代背景
我国住房问题是人们重点关注的民生问题，它关系到社会和谐发展和人民生活水平的提高。

目前房价的暴涨和人民对住房的需求尤其是低收入群体住房需求的矛盾相对突出。

随着房地产市场的繁荣，全国房价都有了成倍的涨幅。

以江苏徐州市为例，2009年徐州市中心的樱花小镇房子5000元一平方。

现在涨到10000多元一平方。

究其上涨原因，首先，建房成本的提升。

原材料、劳动力、土地价格都在上涨，房价上涨也是必然的。

其次，供求关系的影响。

目前住房市场已不能满足人民需求的增长，自住型、炒房型、投资型的需求增长而导致高、中、低端房价的快速上升，加剧了住房供求矛盾。

再次，人们买涨的跟风心态。

部分人看到高涨的房价走势担心未来的房价会涨得更高，去追赶购房，使买到房的庆幸自己“决策果断”。

没买房去追买，越追越涨，越涨越追。

结果，房价到了高不可攀的地步，再加上投资和投机的炒房族，因而推动房价暴涨，增加社会压力。

在当今金融危机背景下，受失业、下岗、减产、企业亏损等因素的影响，低收入群体有所扩大：一方面部分低收入群体因儿女到了就业、结婚年龄，有着对住房的需求，加上城市化进程发展，进城务工人员加入城市住房需求的行列，这部分群体大多租房住在城乡结合地带，无经济实力解决自己住房。

另一方面随着社会收入差距扩大，高收入阶层根据自己需要买到满意的住房，低收入群体虽有着对住房的大量需求但又因收入较低买不起住房，这是目前房价暴涨和人民需求尤其是低收入群体需求矛盾相对突出的时代背景。

二、国外主要发达国家解决低收入群体住房需求方式和取得经验
美、英、德、新家坡等国是市场经济调节机制的国家，但在住房问题上并没有完全靠市场来解决。

而是作为社会福利主要靠政府来统筹解决。

以德国低收入群体住房解决为例，首先，德国政府鼓励建房形式多样化。

根据《福利住房建设法》对建房的投资人，无论是个体、社会、团体、企业、都进行资助。

按照一定比例，向建设投资者提供无息建房贷款。

该贷款偿还期可以达30—35年期间。

投资者按照政府要求。

向低收入群体提供廉价租房。

房租标准不能超过建房成本价。

还贷结束后。

建房所有者可以按市场价格出租出售住房。

其次，低收入群体有住房补贴金制度。

承受租金一般按照家庭收入的25％确定。

政府根据个体家
庭人口、收入、住房面积、房租支出情况给予居民适当补贴，房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。

该项住房补贴金的实施，使大量低收入家庭从中获益，保证每个家庭都有足够的住房支付能力。

再次，租房群体受法律保护。

《租房者保护法》规定出租者不能随意提高房价，房价要在规定的指导价格上下浮动，提高房价需要书面说明理由和需要承租人同意等。

新加坡是世界公认解决居民住房较好的国家。

首先，住房由政府统一建设。

政府将住房财政预算纳入国家计划，由建屋发展局进行具体负责实施，制定建房发展规划、施工建设、房屋管理、出售、出租、肩负多样职能。

根据法令建屋发展局以低于市价获得建屋土地、银行低利率贷款、贷款以挂帐形式、政府不去追索还债等许多优惠方式。

来实现“居者有其屋”的目标。

其次。

住房价格低于市场价格。

为保障居民能够买得起组屋，其售价是由政府根据中低收入阶层的承受能力来确定，其远远低于市场成本价格，建房收支亏损由政府承担，政府核准后每年都从财政预算中给予补贴。

再次，确保每个家庭拥有一套组屋。

如果要再购买新房。

旧房必须退出来，防止投机多占，更不允许以投资为目的买房。

美国在解决低收入群体住房上其经历了直接提供公共住房(廉租房、经济适用房)——间接补贴房地产商(减少审批、扩大土地供给、减税、优惠贷款)——直接补贴低收入者。

(房租补贴)——鼓励低收入者买房。

(降低首付门槛、贷款贴息、或降低存贷款利息)目前美国实行的住房补贴政策是一种直接补贴。

即直接用于增加低收入家庭的住房消费补贴，享受补贴的群体必须符合政府规定要求，租房一般要拿出家庭收入的30％支付房租，剩余部分由政府补贴。

其目标是减轻低收入群体的住房消费负担，以达到政府提出的最低住房消费水平。

三、国外多样化住房方式给我国解决低收入群体住房需求的启示
通过对德国、美国的住房补贴。

新加坡祖屋建设等多样化方式的分析。

政府财政起着支撑的作用。

这是资本主义发展的新变化，也是社会和谐稳定的重要保证，这些举措体现了国家的社会福利政策，说明资本主义国家正悄悄发生部分质变。

资本主义国家住房福利政策已明显带有一些社会主义的性质，是国家垄断资本主义向社会主义发展的前奏。

作为以实现共同富裕为目标的社会主义中国。

更要注重解决低收入群体的住房问题。

国外多样化的成功经验给我国解决低收入群体住房需求的启示：
1.注重构建完善的住房保障制度体系。

首先，我国应在原有基础上尽快完善低收入群体建房租房等相关政策。

这是政府履行社会管理和公共服务职能的重要体现。

是对市场化住房的必要补充，也是社会福利和社会保障制度的重要组成部分。

住房政策对保障低收入群体基本权利的实现，促进社会全面和谐发展起着重要作用。

其次，以相关政策层面来确保社会公平原则。

从我国实际出发。

制定符合我国国情的举措，不断完善低收入群体住房准入退出机制。

学习国外“以自住为主”，规定新住房在一定年限不得在市场上出售、出租；不得用于商业性经营；有力的控制一个家庭须拥有一套房子，如果要再购买新房，旧房必须退出来，以防投机多占。

更不允许以投资为目的买房“炒房”。

政策定位如果出现一些新变化，需及时退出机制。

避免出现新的不公平。

2.注重构建完善的住房保障法律体系。

首先，认识住房保障制度的立法执法环节的重要性。

通过研究比较国外住房法律系列，借鉴发达国家住房法律保障的成功经验，以法律形式来确保我国建房住房保障。

这也是国家必要的管理手段和社会策略。

其次。

尽快构建一系列法律制度。

加快我国建房买房租房的立法，实践中依法强化住房保障，使社会在建房、租房、买房方面都有法律依据可循，使住房保障进入法制化的轨道。

再次，从完善市场经济和社会主义本质高度来认识。

我国搞市场经济时间很短，许多法制法规不健全，需在实践中不断建立和完善。

因此必须学习国外先进经验，补己之短。

资本主义发达国家解决低收入群体住房保障制度在于立法明确、法制健全。

而中国社会主义本质是解放生产力发展生产力，最终达到共同富裕。

因此我国更要通过法律形式来确保“居者有其屋”建房租房规划的贯彻实施。

要尽快从法律角度来解决低收入群体的住房保障问题，加大对建房、租房、经济适用房进人中的违法、违规的查处力度，使法律以公正性、强制性作为社会保障制度的支撑点。

这是稳步有序推进住房法律建设的根本保障。

3.注重构建完善的覆盖面广的住房公积金体系。

首先。

加强和完善住房公积金的监管。

这项工作量大面广。

政策性强，需要进一步加强研究，及时总结实践经验为扩大公积金范围奠定基础。

其次，构建覆盖面广泛的住房公积金制度。

让进城务工人员也要缴纳一定数量公积金，强化强制公积金储蓄制度。

初次缴存起点可定低些。

随着工资上涨适度提高公积金的缴存比例，扩大公积金积累总量，必要时可用公积金购买新房和二手住房。

使进城务工的低收入群体既有条件购房又不影响正常生活，并提高利用住房公积金的实效。

再次，发展住房储蓄、住房抵押贷款、和担保制度。

发展住房、婚嫁等储蓄，以解决公共住房资金问题。

在公积金贷款不符合时，已购新房可作为抵押贷款，并不断完善贷款担保机制，降低低收入群体申请贷款的门槛，提高低收入群体其购房能力。

4.注重构建政府完善的补贴金制度体系。

首先，政府可实施“住房金补贴”制度。

借鉴国外对低收入群体的补贴从间接到直接补贴政策，改变目前我国政府补贴主要是通过划拨土地，对开发商经行补贴，希望通过降低房价成本来间接补贴低收入者。

但在实施中存在许多漏洞和问题。

对有意愿，买房又符合标准的低收入群体给予一定数量的直接补贴。

这样既调动买房者的积极性，又克服间接补贴的许多漏洞，通过直接补贴使低收入家庭获得合适满意的住房。

其次，依据购房者的经济收入水平区分层次，严格按照家庭收入情况来确定享受住房保障补贴的档次，其首付款和还款方式都有所不同，设计出高收入者的住房福利少、低收入者的住房福利多的政策方案。

再次，制定住房收费减免政策。

满足五保户等确实无能力解决住房低收入群体需求，改善住房环境。

5.注重构建完善房地产税收调节体系。

首先，征收富有收入群体住房面积大的房产税。

对持有大面积房产所有者征收重税为了让富裕者多拿钱住好房，较高的税收增加购房者的负担，能抑制高收入者的炒房行为。

也增加了那些想通过“倒房”赚钱者的成本，从而减少投机倒卖房产的收入。

其次，对拥有多套住宅的家庭征收不动产房税。

使拥有多处房产的高收入者每年要支付高额的不动产税，加大对不动产高价房的征税力度，并以制度来防止隐匿或以他人名义倒卖房产行
为，使房产交易透明化，杜绝逃税、漏税问题。

再次，征收较高的遗产税。

让作为遗产重要部分的房产价值缩水。

推行这些措施使富裕阶层的投机行为受到严格控制，加上相关政策的有力配合，缓解住房市场供需矛盾。

我国在建设公共租赁房、经济适用房、限价商品房，解决青年一代、进城务工等低收入群体的住房问题上不是一帆风顺的。

这就需要我们在新时期转换新的改革思路。

当今世界各国市场经济体制模式尽管有许多差异。

各国住房保障制度设计的路径也有许多不同，但解决住房取得经验和好的方式都是在市场经济发展中逐步建立和完善的，我国必须学习借鉴国外先进经验，使住房福利政策的阳光照跃到中国社会的各个角落，使各个群体共享改革开放取得成果。

[参考文献]
[1]孙健波，我国中低收入者住房问题研究[J]，经济研究参考，2009，(46)
[2]刘嗣明，夏卫红，房地产“大盘”变化下中的收入者的住房问题研究[J]，党政干部学刊，2008，(09)。