物业管理第六章

2.对原有房屋接管验收程序
（1）移交人书面提请接管单位接管验收。 （2）接管单位按规定进行审核。对具备条件的, 应
在15日内签发验收通知并约定验收时间。 （3）接管单位会同移交人进行检验。 （4）对检验中发现的危损问题, 进行处理 （5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、
附着物, 核实房屋使用状况。 （6）经检验符合要求的房屋, 接管单位应签署验收
2.对于不影响房屋结构安全和设备使用安全 的质量问题, 可约定期限由建设单位负责维 修, 也可采取费用补偿的办法, 由接管单位 处理。
我认为我们 应当严肃对待 这个问题！
（二）原有房屋的接管验收
▪ 1接管验收应具备的条件: ▪ a. 房屋所育权、使用权清楚。 ▪ b．土地使甩范围明确
这社会什么都 讲条件！ 我这 么帅还怕找不 到Girl friend！
三、物业的接管验收
在对物业验收无误的情况下，可以对其进行接管。接管 验收的程序同样要针对新建楼宇和原有房屋区别对待。内容见P63.交接 双方都要尽到各自的责任。要求 交接双方应尽的责任为: 1为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收 应具备条件和应检查提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管 验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收 合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。 2接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格， 组织复验。
B.公共配套设施接管验收标准
15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂 缝，池内无杂物。
16.护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。 17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。 18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗
漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、 无锈蚀。 19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表 面平整光洁。
（一）新楼宇接管验收的标准 11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现
象。 12、漏电保护安全可靠，电器插座安装平
整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已 接通正常。 13、有线电视已开通，信号良好。 14、开关安装平整、牢固，开关灵活，接 触良好。 15、照明安装牢固，完好无损，反应灵敏， 发光正常。 16.水表（表前安装截止阀）、电表、气表 安装牢固，读数正常，无损伤.
证书； 13)砂浆、混凝土试块试压报告； 14)供水、供暖、管道煤气的试压报告
(五)接管验收应提交的资料
2.原有房屋接管验收应提交的资料 (1)产权资料 1)房屋所有权证； 2)土地使用权证； 3)有关司法、公证文书和协议； 4)房屋分户使用清册； 5)房屋设备及附着物清册。 (2)技术资料 1)房地产平面图； 2)房屋分间平面图； 3)房屋及设备技术资料
第一节 物业的接管与验收
一、物业接管验收的概 念及标准
概念
基
提交材料
作用
本
物业接
内
管验收
容
标准
条件
原则
一、物业接管验收的概念及标准
（一）物业接管验收的概念 物业管理企业的接管验收: 是指接管产
权单位、建设单位或个人托管的新建设房 屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满 足使用功能为主要内容的再检验。
▪
通过接管验收, 一方面使工程质量达到
要求, 减少日常管理进程的维修、养护工作；
（三）物业接管验收的条件
物业接管验 收的条件
新建房屋
原有房屋
1、建设工程全部施工完毕，并 已经竣工验收合格 2、供电、采暖、给水排水、卫 生、道路等设备和设施能正常使 用 3.房屋幢、户编号已经有关部门 确认
1、房屋所有权、使 用权清楚 2.土地使用范围明确
22、暗埋线管及走向有明显标识。 23、开关、插座、照明、空调机
座等设施应满足使用要求。 24. 其他配备设施要求齐全、完 好，型号与设计相符，状态正常。
B.公共配套设施接管验收标准
1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热 层、防水层完好。
2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离， 坡度适宜、平整。
3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。
C.设备机房接管验收
1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳， 安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理， 符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表 面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。
2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态 良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良 好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具 有防止老鼠等小动物出入的防护措施。
2、楼地面 楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；
整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂； 块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺 棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明
(一）新楼宇接管验收的标准
4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱 皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污 渍。
5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2 厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。
坏程度。 （4）查验房屋使用情况（包括建筑年代、用
途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。 评估房屋现有价值、建立资料档案
3.质量与使用功能的检验
B.危险和损坏问题的处理 （1）属于有危险的房屋, 应由移交人负责排
险解危后, 始得接管。 （2）属有损坏的房屋, 由移交人和接管单位
协商解决, 既可约定期限由移交人负责维修, 也可采用其他补偿形式。 （3）属法院判决没收并通知接管的房屋, 按 法院判决办理。
10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。 11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。 12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全
设施齐全，排水设施良好。
13、单车、摩托车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防 护和排水设施良好。
14.明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装 牢固、平稳。
6.木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均 匀、油漆完好光亮。
(一）新楼宇接管验收的标准
7、门、窗: 1）门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，
零配件齐全，位置准确，无翘曲变形； 2）门锁、窗销连接牢固，开启灵活； 3）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损
伤； 4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整； 5）电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、
二、接管验收的标准 （p60-63)
(一）新楼宇接管验收的标准(分三 部分）
A .楼宇主体工程接管验收标准
B.公共配套设施接管验收标准
C.设备机房接管验收
二、接管验收的标准 （p60-63)
(一）新楼宇接管验收的标准(分三部分） A .楼宇主体工程
1、主体结构 1）内、外墙不得渗水、开裂； 2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出 口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、 不渗漏。
（一）新楼宇接管验收的标准
17、卫生洁具安装牢固，配件齐全， 无污渍和刮花，接口密实，无渗 漏现象，无堵塞，排水通畅。 18、给水设施安装牢固，接口密 实，无渗漏、无锈迹、无异味、 流水通畅，有足够压力。 19、地漏、排水管道安装牢固， 配件齐全，接口密实，无渗漏现 象，无堵塞，排水通畅，完好无
（一）新楼宇接管验收的标准
完好、无锈迹； 6）不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固； 7）高档装饰门装饰完整。
(一）新楼宇接管验收的标准
8、楼梯、扶手:
钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完 好，色泽均匀，表面平滑；
砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝 严密、牢固。
10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起 和缺角，对缝平直。
7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性 能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷） 措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及 运行管理要求。
【资料】对以上质量问题的处理
1.影响房屋结构安全和设备使用安全的质量 问题, 必须约定期限由建设单位负责进行加 固补强返修, 直至合格。影响相邻房屋的安 全问题, 由建设单位负责处理。
工程质量问题对物业产生不良影响的时间是很长的，有时给后期物业管理带来巨大的困难，因此，物业管理企业在进行物业 验收时必须细致入微，否则将严重损害业主的利益。
(五)接管验收应提交的资料
1．新建房屋接管验收应提交的资料
(1)产权资料
1)项日批准文件；
2)用地批准文件；
3)建筑执照；
4)拆迁安置资料
(2)技术资料
第六章 物业管理的进驻阶段
。
本章学习

主要内容
1.物业的接管与验收
（1）物业接管验收的概念及标准 （2）物业的接管验收 （3）接管验收注意事项
2.楼宇入伙
（1）楼宇入伙要的手续 （2）楼宇入伙的基本程序 （3）楼宇入伙要做的工作
3.物业的装修管理
（1）违章装修的预防措施 （2）装修审批操作 （3）装修的监理 （4）装修验收
7
物业的承接验收包括两个方面的问题
▪ ①有关物业的验收手续的问题。即查清物业 的基本状况, 了解物业的质量、共用部位和共 用设施设备、物业管理用房等情况, 发现物业 中存在的问题则尽量与建设单位或业主委员 会协商解决, 避免发生纠纷。
▪ ②物业资料的移交问题。物业资料属全体业 主共同所有, 在物业管理中, 这些资料对于物 业管理企业进行物业管理, 提供物业服务是相 当重要的, 因此须将这些资料移交物业管理企 业。
（二）物业接管验收的作用
▪ ①明确双方的责、权、利关系
▪
通过接管验收, 签署一系列文件, 实现权
利和义务的转移, 在法律上办公室清楚交接双
方的关系；
▪ ②确保物业具备正常的使用功能
▪
通过物业管理企业的接管验收, 能进一
步促使施工或开发企业按标准进行规划和建
设, 充分维护业主和自身的利益；
▪ ③为日后管理创造条件
合格凭证, 签发接管文件, 办理房屋所有权转移登 记。 （7）移交人配合接管单位接接管单位的规定与房 屋使用人重新建立租赁关系。
3.质量与使用功能的检验
A.质量与使用功能的检验: （1）以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作
检验依据。 （2）从外观检查建筑物整体的变异状态。 （3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损
(四)物业接管验收的原则
1. 用制度来保证接管验收的规范性，依法接管 物业管理企业的接管验收要严格依照《房屋接管验收标准》执行，应对在验收中查出的各种问题做详尽记录，该返工的要返
工，属无法返工的问题应提出索赔。返工没有达到规定要求的，不予签字，直到达到接管要求。但是，对于大规模的物业，难免 出现一些不尽人意之处，接管验收人员应共同协商，力争合理、圆满地解决接管验收过程中发现的问题。 2. 细致入微与整体把握相结合的原则
5.消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良 好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备 安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通 风、采光良好，符合专业及运行管理要求。
C.设备机房接管验收
6.给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状 态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀 门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置 完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、 防潮良好。
4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损， 工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。
5.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死 株，无大面积杂草；绿化水管布局合理， 阀门开关灵活，安装稳固。
B.公共配套设施接管验收标准
8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。 9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供
水口。
3.中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能 达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采 光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面 油漆完好，无损伤。
C.设备机房接管验收
4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好， 配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装 牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防 护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。
B.公共配套设施接管验收标准
6.道路： 1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂； 收缩缝大小均匀成直线； 2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤； 3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺 棱掉角；
4）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。 7、室外消防栓：
1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净； 2）消防设施配件齐全，摆放整齐； 3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充 足。
1)竣工图纸: 包括总平面、建筑，结构、设备、附属 工程及隐蔽管线的全套图纸；
2)地质勘查报告；
3)工程合同及开工、竣工报告；
4)工程预决算；
5)图纸会审记录；
(五)接管验收应提交的资料
▪ (2)技术资料 6)工程设计变更通知及技术审定单(包括质量事故处理
记录)； 7)隐藏工程验收凭证； 8)沉降观察记录； 9)竣工验收说明书； 10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书 11)新材料、构配件的鉴定合格证书； 12)水、电、采暖、卫生洁具、电梯等设备的检验合格