高房价之下,谁是赢家?谁是输家?

高房价之下,谁是赢家？谁是输家？
赵承业
【摘要】@@ 政府土地供应的垄断、过度投资投机活动、银行系统过度融资,推动了中国房价不断攀升,高房价将居民长期积累财富及未来财富转移到政府、开发商、投资者、投机者手中,高房价扭曲了社会财富分配机制,削弱并限制了居民正常物质
文化娱乐消费,加剧了社会两极分化,有损于国家金融安全与经济长期发展.
【期刊名称】《国际融资》
【年(卷),期】2010(000)005
【总页数】3页(P43-45)
【作者】赵承业
【作者单位】
【正文语种】中文
高房价将居民长期积累财富及未来财富转移到政府、开发商、投资者、投机者手中，高房价扭曲了社会财富分配机制，削弱并限制了居民正常物质文化娱乐消费，加剧了社会两极分化，有损经济长远发展与经济安全
政府土地供应的垄断、过度投资投机活动、银行系统过度融资，推动了中国房价不断攀升，高房价将居民长期积累财富及未来财富转移到政府、开发商、投资者、投机者手中，高房价扭曲了社会财富分配机制，削弱并限制了居民正常物质文化娱乐消费，加剧了社会两极分化，有损于国家金融安全与经济长期发展。

自1998年住房改革以来，全国商品房销售价格持续增长，且从2004年开始商品
房销售均价的年增长率高达10%～15%，2008年全国商品房销售均价较上年略微下降，2009年全国商品房销售均价达4,695元/平方米，较2008年全年销售均价增幅达23.5%。

一般而言，国际通行的居民住房开支，应占家庭收入的20%～30%左右，房价收入比(一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年平均收入之比)则在3～6之间。

当房价收入比高于10时，居民收入水平不足以负担高水平的房价。

据2008年《中国统计年鉴》数据显示，2007年，中国的房价收入比平均为15倍，北京为23倍。

在发达城市里，一套中型住宅动辄一二百万，二三百万元，房价高企不但使城市收入优越的企业白领、大学教授、机关干部等中产阶级买不起房，甚至连城市市长、部级官员也声称买不起房，至于中低收入的工薪阶层，其购房安居更是成为越来越远的梦想。

政府对土地供应的垄断，限制了土地供应方式。

在现行的土地招拍挂制度下，遵循价高者得地的交易规则，地价越高，地方政府卖地收入越多。

据国土资源部数据，2009年中国土地出让总价款为15910.2亿元，同比增加63.4%。

其中，招拍挂出让价款15098.亿元，同比增加6 6.5%。

房地产用地出让价款13391.8亿元，占出让总价款的84.2%。

北京2009年土地出让收入928亿元，其财政收入2027亿元，土地收入达到了财政收入的46%；杭州2009年土地出让收入预计1200亿元，其财政收入1019.43亿元，土地收入达到了财政收入的1.2倍；上海2009年土地出让收入达到了1043亿元，其财政收入2540亿元，土地收入相当于财政收入的41%。

其次，房地产业税费高企。

首先税收繁多，税收包括营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、耕地占用税、土地使用税、契税、土地增值税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等十几种。

据测算，房地产业税收占全中国总税收额的8%左右，扣除关税等特殊税种后，占一般工商税收额的比例高达15%左右。

另外
各种行政收费繁多，以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种。

2009年，深圳市地税部门共实现税收828亿元(不含契税)，其税收额全国排名第三，仅次于上海和北京。

总税收中，房地产业税收124.7亿元，增长34.2%。

2009年前11月，深圳市建筑业税收为58亿元，与同期房地产税收相加，总计约170亿元，已占同期总税额的22%以上。

2009年，为应对金融危机，深圳市地
税部门减征二手房等交易各项税收15亿元。

如果不考虑暂时性减税因素，深圳房地产业总税收占总税额比重就更大。

由于中国大部分产业产能过剩，技术创新不足，新兴产业与第三产业发展困难，大量的工商企业纷纷加入到房地产业。

大量的上市公司、国有企业特别是中央企业，携巨额资本投入到房地产业，从而不断推高土地价格，不断推高房价。

2009年，各个城市“地王”频出，令人目瞪口呆。

7月，长沙一块土地以92亿
元的价格成交，创下了中国土地公开出让市场上单宗土地的最高价。

12月22日，被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块经过44次举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，创全国地王新纪录。

12月底，上海新江湾城C6地块每平方米32484元的楼板价刷新全国纪录。

2009年的中国楼市成了冒险家的乐园。

据统计，136家央企中，逾七成企业涉足房地产业，其中以地产为主业的有16家，辅业包含房地产的则达80多家。

保利集团、中远集团、华润集团、中海地产等纷纷争当地王，如保利2009年投资约460亿元拿地，在南京、成都等城市创造地王。

由于中国房地产市场高速发展，房价不断攀升，各种社会资本及境内外游资如著名的温州炒房团、山西煤老板，国际投资银行等加入到房地产市场炒作。

受开发国际旅游岛利好刺激，今年1月以来1000多亿热钱从各地涌入海南, 海南
的房地产进入了疯狂炒作的阶段。

2009年全年，海南商品房销售面积560.34万平方米，同比增长50.5%；商品房
销售额351亿元，同比增长73.2%。

其中，在海南国际旅游岛上报国务院批准的
去年12月份，海南全省商品房销售面积124.69万平方米，占全年销售量的
22.25%，较之11月份环比上涨158.80%。

据中央电视台报道，2010年1月前
20天海南的商品房销售量560万平方米，已达到2009年全年的总和。

在2009年没有遭遇爆炒之前，三亚的房价跟青岛、大连、秦皇岛较为接近，海景房价格在每平米2万元左右，但如今三亚一线海景房一度普遍涨至3万～4万元
每平米，部分楼盘售价每平米超过10万元。

比如三亚大公馆的复式房，售价高达每平米12万元。

亚龙湾某别墅价格也达到了每平米12万元。

在三亚湾的豪宅“三亚国际公馆”，2009年9月到2010年1月，共调价四次，调价幅度分别为10%、10%、15%、35%，均价从每平米3万元，调至现在的每平米5.5万元。

据《中国新闻周刊》报道，30岁的胡君，在北京一家知名证券公司工作，月收入
在1.7万元左右。

妻子则在某国有银行营业部上班，每月收入在5000元左右。

结婚两年多来，夫妇二人一直奔波看房，但越看房价越涨。

2009年6月起，北京的房价开始突然上涨。

2009年11月份在市场传出二手房营业税等购房优惠政策将陆续取消的消息之后，胡君决定“赶快买房。

”11月初，
胡君终于买下了位于东城区和平里东街的和平新城一套100平方米的二手房，房
价共计200万元。

评估后只能从银行贷到120万左右。

胡君夫妻积攒的首付加上
胡君父母的积蓄，只能凑够60万。

无奈之下，胡君从四个朋友那里每人借了5万，付清了首付80万。

120万元的贷款，按揭年数20年，月均还款7233.71元。

再加上胡君向借钱朋友的承诺，20个月陆续还清20万元。

胡君月工资1.7万元，
全部用于还贷还不够。

日常的交通、生活开支等全部靠妻子的5000元工资支撑。

为了节省开支，妻子规定每个人每月的零花钱为500元。

20个月将近两年的时间，要做到接近‘零消费’，不知自己如何能熬过去。

胡君
有些恐惧，“原来还自诩自己是‘中产’，现在彻底被一套房子消灭了！”
由于中国工商企业近年经营困难，前景堪忧，中国银行业庞大信贷资本难以找到出路。

在房地产高速发展、房价不断攀升的预期下，银行业把房地产贷款作为最重要的业务来开拓，不断增加消费者的按揭贷款，不断加大对房地产开发商的各种开发与经营贷款，这一方面制造旺盛的市场需求，一方面催生了强大的市场供给。

据统计，2009年中国金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，其中房地产开发贷款
累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。

据调查银行业20%左右贷款余额给予房地产业，40%左右贷款虽然是贷给其他产业，但其抵押品是不动产。

此外，银
行对工商企业贷款通过各种形式流向房地产（如建筑企业对房地产开发商的垫资），所以，金融安全的一半系于房地产。

如果房地产泡沫破灭，全国房价大幅下调，必然危及金融安全。

高房价将居民长期积累财富及未来财富转移到政府、开发商、投资者投机者手中，高房价扭曲了社会财富分配机制，削弱并限制了居民正常物质文化娱乐消费，加剧了社会两极分化，有损经济长远发展与经济安全（详见前页高房价之下赢家输家一览表）。

世界许多国家都非常注重防范高房价对居民与社会的危害。

为了防止高房价对社会危害，新加坡80%的住房是保障性住房，法国、韩国都采取了转让第二套住房或
者第三套住房，征收高额所得税的办法。

中国政府可采用以下政策，控制房价增长对广大居民及社会经济造成的危害：
其一，改革政府垄断的“招拍挂”土地供应机制，限制房地产业的过度投资投机及过度融资行为，建立惠及大多数城镇居民的保障住房制度与普通商品房供应制度。

加大政府投入，大力发展以廉租房为主体的保障性住房，为占城市人口约30%～
40%的中低收入者提供住房。

北京市的经验：北京市2010年搞1000亿的土地一级开发。

其中50%要建成包括限价房、经济适用房和廉租房在内的保障性住房。

为了达到50%的一级开发土地用于保障性住房的建设，政府将把一级土地出让收入的一半以上，约300亿返还到保障性住房的建设当中。

过去三年来，北京市累计开工建设保障性住房2333万平方米。

其中，2009年新开工政策性住房面积938万平方米，占住宅施工面积的38%，比上年提高12.3%，预计北京2010年保障性住房的投放比例，将在2009年的基础上再提高12%。

北京拿出50%以上的土地出让金用于保障性住房建设，该比例在中国国内绝对是一个天量投入。

如果今年北京市按照这一政策执行下去，这么大的保障房建设量，对于普通商品房价格将起到很大的抑制作用。

大力发展中小户型普通商品房，为占城市人口约50%～60%的中等收入阶层提供住房保证。

改革普通中小户型商品房土地出让招拍挂制度，降低其土地出让成本，加大中小户型普通商品房土地供应；减少普通商品房开发税费种类并降低其税费水平；控制开发商开发普通住宅盈利水平；制定限制投资性购买普通商品房、禁止投机性炒作普通商品房的法规，采用开征物业税等税收手段，对投资炒房者所获的溢价收入征收高额税收。

其二，以市场化方式满足占城市居民人口约10%富裕阶层住房需求，严格限制低容积率高档商品房、豪宅、别墅的土地供应，提高其土地出让成本，以市场定价方式确定交易价格，以确保城镇土地资源优先向保障性住房及普通商品房供应。