【精品报告】开封2018年住宅及商业产品市场调研报告(最终)
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节 2016年年报和2017年一季报房地产行业年报、季报财务数据大幅增加 (5)一、2016 年营收、归母大幅增长 (5)二、2017 年一季度归母净利润大幅增长 (7)三、房地产行业龙头企业强者恒强 (9)第二节房地产行业二级市场收益排名居中，市盈率快速修复 (12)一、房地产行业二级市场收益排名居中 (12)二、房地产行业市盈率/市净率偏低，市场表现有望回升 (12)第三节房地产行业投资、销售、库存走势较为稳定 (15)一、房地产投资 (15)二、房地产销售 (17)三、房地产库存 (18)第四节房地产行业对经济的贡献保持高位运行 (20)一、房地产行业对GDP 的贡献率 (20)二、房地产税收对政府收入的贡献 (21)第五节限购、限贷政策全部解析 (24)一、317 限购政策 (24)二、利率未变，各限购城市调整基准利率倍数 (26)第六节房价解析 (28)一、价格指数 (28)二、房价的定位 (30)三、哪些地区将会有发展机会 (30)四、房价爆发的时间周期，房企营收增速时期 (32)第七节房地产行业领先企业分析 (33)一、招商蛇口 (33)二、新城控股 (35)图表1：2016 年营业总收入 (5)图表2：2016 年归母净利润 (5)图表3：2016 年净资产收益率 (6)图表4：2016 年资产负债率 (6)图表5：2017 年一季报营业总收入 (7)图表6：2017 年一季报归母净利润 (8)图表7：2017 年一季报净资产收益率 (8)图表8：2017 年一季报资产负债率 (9)图表9：2016 年年报统计 (10)图表10：2017 年1 季报统计 (10)图表11：2012 年-2016 年归母净利润前十企业出现频率 (11)图表12：今年截至于5 月26 日各行业收益情况对比 (12)图表13：申万行业市盈率（TTM）比较 (12)图表14：申万行业市净率（TTM）比较 (13)图表15：房地产市盈率（TTM）走势 (13)图表16：房地产市净率（P/B）走势 (14)图表17：全国房地产开发投资完成额 (15)图表18：40 大中城市房地产开发投资完成额 (15)图表19：月度购置土地面积 (16)图表20：月度土地购置费 (16)图表21：商品房销售面积:累计值和累计同比 (17)图表22：商品房销售额:累计值和同比 (18)图表23：房屋施工面积:累计值和同比 (18)图表24：房屋竣工面积:累计值和累计同比 (19)图表25：各行业GDP 累计同比贡献率 (20)图表26：各行业对GDP 累计贡献率同比单位：% (20)图表27：房地产业贡献率单位：% (21)图表28：2015 年全国主要政府收入与支出项目单位：亿元 (22)图表29：土地出让金近年收入与同比单位：亿元和% (22)图表30：百城平均价格指数 (25)图表31：主要限购城市 (25)图表32：贷款利率 (26)图表33：百城房价与同比单位：元，% (28)图表34：一线城市价格与同比单位：元，% (28)图表35：二线城市价格与同比单位：元，% (29)图表36：三线城市价格与同比单位：元，% (29)图表37：一线及强二线城市、长江经济带、海上丝绸之路、粤港澳大湾区 (31)图表38：营业总收入单位：亿元和% (33)图表39：归母净利润单位：亿元和% (34)图表40：营业总收入 (35)图表41：归母净利润 (36)表格1：主要政策发布 (24)第一节2016年年报和2017年一季报房地产行业年报、季报财务数据大幅增加一、2016 年营收、归母大幅增长2016 年年报，房地产行业2016 年营业总收入16257.57 亿元，同比增长30.9%；归母净利润1375.59 亿元，同比增长40.7%；净资产收益率12.73%，同比增长11.9%；资产负债率77.26%，同比增长0.9%。
开封房地产市场分析报告
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
开封房地产市场分析报告开封古称汴梁，位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。
开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。
国务院批准的《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。
全市总面积6444平方公里，人口480万，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口80万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。
开封是一座具有悠久历史的文化名城。
地处中原腹地、黄河之滨的开封，是中华民族的主要发祥地之一，迄今已有2700多年的历史。
春秋时期，郑庄公在此修筑储粮仓城，定名为“启封”，取“启拓封疆”之义，后避汉景帝刘启之讳改名为开封。
战国时期的魏，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周，北宋和金均定都于此，素有“七朝都会”之称。
尤其是北宋时期，从陈桥兵变到南宋偏安，历经九帝168年，“人口逾百万，货物集南北”，是当时全国的政治、经济、文化中心，也是国际性的大都会，有着“琪树明霞五凤楼，夷门自古帝王州”、“汴京富丽天下无”的1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
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2018年房地产市场调研分析报告报告编号：OLX-GAO-003完成日期：2018-08-28目录第一节房地产行业相关政策分析 (5)一、政策底部构建，利率上行空间有限 (5)1、调控分化，主流城市政策难再加码 (5)2、人才新政起效，二线或迎改善契机 (5)3、居民按揭仍紧，但利率上行空间或有限 (6)4、房企银行信贷从紧，4月信托发行再收紧 (7)二、房地产投资市场分析 (9)第二节房地产行业发展现状 (11)一、商品房销售和待售情况 (11)二、房地产开发企业到位资金情况 (12)三、房地产行业城市现状 (13)四、土地市场现状 (14)五、房地产行业重点企业 (15)六、房地产行业发展趋势 (16)第三节房地产市场格局分析 (19)一、销售预计温和下行，投资韧性较足 (19)1、三四五线销售韧性超预期，预计全年温和下行 (19)2、一二线去化率维持高位，期待供给改善 (20)3、销售强韧性带动新开工回升 (21)4、土地市场趋于理性 (22)5、全年投资增速预计6.5%左右 (23)二、集中度稳步提升 (24)1、销售集中度提升，拿地集中度趋缓 (24)2、海外、ABS融资相对畅通，规模房企优势凸显 (26)3、2014和2018年行业及公司基本面比较 (27)4、2014和2018年资金面比较一览 (28)第四节投资策略 (30)图表1：实施人才引进新政的代表性城市住宅成交同比增速 (5)图表2：居民中长期贷款（亿元） (6)图表3：十年期国债收益率领先房贷利率 (6)图表4：银行对房企信贷不断收紧 (7)图表5：房企发债渠道相对畅通 (7)图表6：4月信托发行现负增长（1年半来首次） (8)图表7：资产证券化异军突起 (8)图表8：2017年-2018年上半年全国房地产开发投资增速 (9)图表9：房地产市场开发景气度 (10)图表10：全国商品房销售面积及销售额增速 (11)图表11：全国房地产开发企业本年到位资金增速 (13)图表12：全国商品房销量单月同比 (19)图表13：分城市商品房销量增速 (19)图表14：重点城市去化率维持高位 (20)图表15：重点城市仍受供给主导 (21)图表16：分城市新开工面积增速 (21)图表17：2018年全年新开工增速预计4%左右 (22)图表18：分城市新开工面积增速 (22)图表19：百城宅地市场供需矛盾改善 (23)图表20：房地产开发、土地、施工投资累计同比 (24)图表21：资金面紧张影响施工进度 (24)图表22：销售及拿地集中度（按面积） (25)图表23：行业并购规模持续扩大 (25)图表24：A股5家龙头房企与板块杠杆率比较 (26)图表25：房企库存降至历史低位 (27)图表26：行业去化率达到历史新高 (27)图表27：龙头业绩保障度达历史最高水平 (27)图表28：龙头连续3年销售高增 (28)表格1：今年以来调控升级及放宽的城市一览（标红为升级城市，标黑为放宽城市） 5表格2：2018年1-6月份全国房地产开发和销售情况 (12)表格3：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 (13)表格4：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产销售情况 (13)表格5：房企主要融资一览（亿元） (26)表格6：A、H股主流房企2014和2017年融资成本比较 (28)表格7：2014年Q1及2018年Q1房企主要融资渠道比较 (28)表格8：主要推荐标的一览 (30)第一节房地产行业相关政策分析一、政策底部构建，利率上行空间有限1、调控分化，主流城市政策难再加码自2018年以来，城市间调控加速分化，市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级，而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象（人才落户、公积金额度上提等），我们认为这与“防止大起大落，保证行业平稳健康”的调控目标吻合。
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2018年房地产行业市场调研分析报告目录政策环境综述：调控城市扩容且调控措施多元化 (6)成交市场综述：各线城市成交热度均下行 (12)总体成交市场分述：行政调控加上信贷收紧导致总体成交进一步下滑 (12)各线城市成交分述：一二线同比降幅扩大，三线有所降温 (19)土地市场综述：宅地成交量跌价涨，溢价率回落显著 (24)土地市场分述：土地供需量同比下滑，出让金同比显著上涨 (24)住宅用地市场分述： 4 月宅地成交量跌价涨，溢价率回落至 50%以内 (29)资金环境综述：按揭贷利率及房企资金成本均上行 (39)银行个人按揭贷分述：首套房按揭贷优惠占比回落，利率加快上行 (39)上市房企融资分述：关注资金端收紧对房企资金成本的影响 (47)附录：最新限购限贷政策汇总表 (58)图目录图 1：去库存周期对应土地供应政策 (6)图 2：2017年4月重要中央政策一览（按照时间排序） (10)图 3：2017年4月重要地方政策一览（按照时间排序） (11)图 4：全国重点40城市商品房成交指数 (13)图 5：限购和非限购城市成交指数 (13)图 6：重点40城市及限购、非限购城市成交同比增速 (14)图 7：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） (15)图 8：全国26城市商品房库存面积及去化周期 (15)图 9：全国32城市住宅库存面积及去化周期 (16)图 10：全国商品房销售批售比 (16)图 12：15个重点城市二手房销售指数 (18)图 13：全国重点城市二手房价格指数 (18)图 14：中原二手房指数 (19)图 15：广发各线城市成交指数 (20)图 16：广发各线城市成交同比情况 (21)图 17：4大一线住宅库存（万方）及去化周期 (21)图 18：16个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 (21)图 19：12个三四线住宅库存（万方）及去化周期 (22)图 20：各线城市房价环比情况 (22)图 21：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (23)图 22：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (23)图 23：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） (24)图 24：300城市土地整体供给情况 (25)图 25：一线城市土地整体供给情况 (25)图 26：二线城市土地整体供给情况 (26)图 27：三四线城市土地整体供给情况 (26)图 28：300城市土地整体成交情况 (27)图 29：一线城市土地整体成交情况 (27)图 30：二线城市土地整体成交情况 (28)图 31：三四线城市土地整体成交情况 (29)图 32：300城市住宅用地供给情况 (29)图 33：一线城市住宅用地供给情况 (30)图 34：二线城市住宅用地供给情况 (30)图 35：三四线城市住宅用地供给情况 (31)图 36：300城市住宅用地成交情况 (31)图 37：一线城市住宅用地成交情况 (32)图 38：二线城市住宅用地成交情况 (32)图 39：三四线城市住宅用地成交情况 (33)图 40：300城市供给/成交住宅用地规划建筑面积（万平米） (35)图 41：300城市供给住宅用地规划建筑面积同比 (35)图 42：300城市成交住宅用地规划建筑面积同比 (36)图 43：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 (36)图 44：300城市住宅用地成交楼面价指数* (37)图 45：35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 (39)图 46：533家银行首套房利率变化情况 (40)图 47：533家银行首套房利率分布 (41)图 48：450家提供优惠利率的银行分布情况 (41)图 49：重点城市4月份首套房贷利率 (42)图 50：重点城市4月份提供优惠利率的银行数量占比 (42)图 51：533家银行首套房首付比例占比分布情况 (43)图 52：35重点城市二套房贷款平均利率走势 (45)图 53：4月35重点城市二套房贷利率分布 (45)图 54：单月境内银行贷款规模 (47)图 55：单月银行贷款数量与单笔贷款规模 (47)图 56：上市房企单月信托贷款规模 (48)图 57：单月信托贷款数量与单笔贷款规模 (48)图 58：单月委托贷款规模 (49)图 59：单月委托贷款数量与单笔贷款规模 (49)图 60：公司债预案数量和募资规模（单月） (50)图 61：成功发行的公司债募资规模（单月） (50)图 62：中期票据预案数量和募资规模（单月） (51)图 63：成功发行的中期票据募资规模（单月） (52)图 64：单月海外银团贷款规模 (52)图 65：单月海外银团贷款数量与单笔贷款规模 (53)图 66：单月海外发债规模 (53)图 67：单月海外发债数量及单笔发债规模 (54)图 68：上市房企开发贷、信托贷款、委托贷款成本 (55)图 69：上市房企公司债及海外债发行成本 (55)图 70：定增预案数量和募资规模（单月） (56)图 71：成功实施定增的数量和募资规模（单月） (57)图 72：最新政策汇总表格（一线城市和二线城市） (58)图 73：最新政策汇总表格（续表，省份、三四线城市和县级市） (58)表目录表 1：《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》政策细则 (7)表 2：热点城市限售年限一览 (9)表 3：热点城市“限价”政策一览表 (9)表 4：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米） (17)表 5：2017年4月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 (34)表 6：全国土地出让金 TOP20（2017年4月） (37)表 7：一线和二线城市土地市场情况（2017年4月） (38)表 8：4月份全国十大首套房贷利率最低城市 (42)表 9：重点二线城市首套房首付比例分布 (44)表 10：35重点城市二套房主流首付比例一览 (46)政策环境综述：调控城市扩容且调控措施多元化2017年4月，中央层面继续强调“因城因地因层施策去库存”，政策前期着力点主要在需求端，而本月中央则针对供给端出台新政。
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2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长 (6)一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15% (6)二、热点一二线城市成交量仍将低位运行 (7)三、三四线城市有望持续体现销售韧性 (9)四、单月销售增速延续全年W型走势的后半段 (11)第二节投资和新开工无显著下行风险 (13)一、预计全年房地产开发投资额同比上涨7%，新开工面积同比上涨10% (13)二、未来三年1500 万套棚改计划提供有力支撑 (15)三、下半年开发商土地投资热情仍将延续，地价难以松动 (16)第三节行业端政策平稳，信贷端风险较大 (18)一、一二线城市政策加码压力已部分释放，三四线市场政策支持不会主动收紧 (18)二、按揭投放量预计边际上将持续收缩，风险可能出现于年尾 (19)第四节本轮调控期内，行业集中度将加速提升 (22)一、龙头房企货源充足，成本优势显著，逆势积极推盘 (23)二、一二线城市供应收缩推高去化率，三四线城市势头强劲支撑销售表现 (25)三、资产负债表强劲，融资依旧通畅，助力龙头房企逆势扩张 (26)第五节行业重点企业分析 (29)附录：城市能级分类 (34)图表目录图表1：2017 年新建商品房销售面积预计同比涨10% (6)图表2：2017 年新建商品房销售金额预计同比涨15% (6)图表3：年初至今全国商品房销售面积和金额分别同比增长14.3%和18.6% (7)图表4：超高、高能级城市新建商品住宅销售面积历史同比增速 (8)图表5：2016 年四季度超高、高能级城市销售基数受调控影响大幅走低 (8)图表6：低能级城市销售势头保持强劲 (9)图表7：三四线城市已开工库存未出现显著下降 (9)图表8：各线城市已开工库存去化月数 (10)图表9：各线城市土地库存规模 (10)图表10：各线城市土地库存去化月数 (11)图表11：预计单月销售面积同比增速全年呈W型走势 (12)图表12：预计2017 年房地产开发投资额同比增7% (13)图表13：预计2017 年房屋新开工面积同比增10% (13)图表14：年初至今房地产开发投资额和房屋新开工面积分别同比增长8.8%和9.5% .14图表15：年初至今三四线城市新开工面积同比增速远高于一二线城市 (14)图表16：2018-2020 年全国计划建设棚改住房1500 万套，年均500 万套 (15)图表17：前四个月一二线和三四线市场住宅用地成交量同比增速分别为18%和14% (16)图表18：前四个月住宅用地成交量较去年同期有所提升，但与2013-2014 年同期水平仍有距离 (16)图表19：三四线市场住宅用地平均溢价率自年初持续上行 (17)图表20：当前一二线城市房价同比增速已有明显收窄；政策调控通常出现于房价同比增速高于10%时 (18)图表21：当前一二线城市房价环比增速已回落至1%以下；政策调控通常出现于房价环比增速连续三个月超1%时 (18)图表22：调控政策集中出台后一二线城市地价仍维持上涨态势 (19)图表23：重点城市首套房平均抵押贷款利率持续提升 (20)图表24：提供贷款利率优惠的银行比例显著降低 (20)图表25：前五个月居民家庭中长期贷款新增额累计2.3 万亿元，同比上涨13% (21)图表26：以TOP20 房企市占率为例，市场集中度在行业调控期提升较快，而此轮提升速度显著高于过去 (22)图表27：本轮调控期内，龙头房企销售额增速显著超过全国 (22)图表28：2017 年1-5 月龙头房企销售增速远超行业平均 (23)图表29：龙头房企土储大多可满足4 年以上销售 (24)图表30：龙头房企土地成本占销售均价比例仍位于较低水平 (24)图表31：龙头房企预计今年仍可实现销售高增速，同时高增速基于高去化率，销售质量有保障 (25)图表32：一二线城市开盘去化率走势 (25)图表33：内房股龙头公司净负债率及融资成本2016 年明显改善，资产负债表强劲 26图表34：龙头房企融资成本在2016 年明显改善 (27)图表35：预计龙头房企2017 年底在手资金量仍处高位，对2018 年到期债务覆盖倍数充足 (27)图表36：龙头公司延续2016 年的强劲表现，2017 年继续实现销售高增长 (29)图表37：龙头房企下半年新货储备丰富，给销售表现提供强支撑 (29)图表38：龙头公司高增长的同时注重把控去化率 (30)图表39：内房股核心净利润已开启强劲增长 (31)图表40：内房股核心净利润率也不断提升 (31)图表41：龙头房企2016 年底已售未结已高度锁定2017 年预测结算收入 (31)图表42：预计公司2017-18 年毛利率将延续恢复态势，为利润增长再添助力 (32)表格目录表格1：预计2017 年按揭贷款投放总额达6 万亿元左右 (20)表格2：融资环境持续收紧背景下，龙头公司融资依旧通畅，工具多样，且成本未见明显抬升 (28)表格3：重点房企月度销售数据 (30)表格4：城市能级分类 (34)第一节下半年销售增速走弱，但全年仍将维持正增长一、预计新房销售面积全年同比上涨10%，销售额同比上涨15%展望下半年，我们判断新房销售面积和金额同比增速受基数效应和调控政策影响整体可能出现下行，但全年仍有望实现同比正增长。
开封市-房地产市场报告
开封市房地产市场报告一、开封市概况1、区位与交通开封市位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。
开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。
2、行政区划分开封市总面积6444平方公里，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。
3、人口情况开封市总人口486.30万人。
（2009年开封统计公报）4、城市规划情况根据开封市城市总体规划(2008-2020)拟定，开封的城市性质定位为国家历史文化名城，文化旅游胜地，河南中原城市群核心城市之一。
开封城市职能是郑州都市圈的重要功能区，要建设成为面向国际的文化旅游基地，中原教育培训基地，中原特色产业发展区，全市商贸、社会服务和管理中心。
开封市的城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。
形成“一带，两廊，三片”的空间结构。
（1）、西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能。
（2）、中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。
（3）、北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城。
（4）、东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。
（5）、南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。
（6）、“一带”即综合功能带。
在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。
以郑开大道—大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。
（7）、“两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。
南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。
（8）、“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现 (5)一、17年以来楼市成交持续下降 (5)二、一二线城市房价涨幅持续回落调控成效显现 (7)三、预计开发投资增速拐点将现 (10)四、土地成交年内高点或已现 (11)第二节下半年资金流动性将进一步趋紧 (16)第三节楼市进入新一轮调控周期 (19)第四节房企业绩有支撑强者愈强将进一步凸显 (23)第二节房地产行业领先企业分析 (25)一、招商蛇口 (25)二、保利地产 (26)三、华夏幸福 (27)四、华发股份 (28)五、深振业A (29)图表1：全国商品房累计销售面积 (5)图表2：全国商品房累计销售额 (5)图表3：全国商品房单月销售面积 (6)图表4：全国商品房单月销售额 (7)图表5：70大中城市房价同比变化 (8)图表6：70大中城市房价环比变化 (8)图表7：一二三线城市住宅价格同比变化 (9)图表8：一二三线城市住宅环比变化 (9)图表9：房地产开发投资增速变化 (10)图表10：全国土地累计购置面积 (11)图表11：全国土地累计成交价款 (12)图表12：100大中城市单月土地成交建面 (13)图表13：100大中城市单月土地成交总价 (13)图表14：100大中城市土地成交楼面均价 (14)图表15：100大中城市土地成交溢价率 (14)图表16：房地产开发资金来源合计 (16)图表17：房地产开发资金来源变化 (16)图表18：SHIBOR隔夜利率变化走势 (17)图表19：房价走势情况 (19)图表20：上市房企一季度营业总收入 (23)图表21：一季度净利润同比变化 (23)图表22：销售商品收入现金占当期营收比例 (24)表格1：近十年楼市调控政策及成效汇总 (20)第一节楼市销售量价增速下降调控成效显现一、17年以来楼市成交持续下降2017 年1—4 月全国商品房销售面积合计4.16 亿平方米，其中住宅销售面积合计3.65 亿平方米，同比分别上升15.7%和上升13%。
开封市场调研报告
开封市场调研报告调查时间：3月20日至3月23日调查对象：开封市区（鼓楼区、龙亭区、顺河回族区、禹王台区金明区、）以及所辖四个县市 (杞县、通许县、尉氏县、兰考县) 和其中4个乡镇的二批、零售终端及餐饮终端。
调查方式：先对市场进行区域划分，之后进行重点抽样，然后进行数据统计调查目的：了解市场特点、渠道特征和消费习惯。
为我司产品融入市场提供相关依据地域特点：开封是北宋时的国都，简称汴，现为河南省地级市，是我国七大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城之一，位于中国中部，海拔69米至78米。
开封市土地总面积为628,240.26公顷，开封所辖区域地下资源已探明的有石油和天然气，预计石油总生成量为5.6亿吨，天然气储量为485亿立方米，现已大量开采利用。
煤炭资源埋藏较深，预测可靠储量为77.9亿吨。
此外，地下还有丰富的石灰岩、岩盐、石膏等矿藏。
开封优越的地理位臵使其成为北上南下、西进东出的枢纽城市，同时又是沿亚欧大陆桥东西双向开放、外引内联的对外开放中心城市，具有发展对外经济技术合作和进行大规模经济开发的广阔前景。
一、区域概况鼓楼区：面积 58.68平方千米，人口16.13万人。
龙亭区：面积 91.51平方千米，人口11.6万人。
顺河回族区：面积 86.73平方千米，人口24.11万人。
禹王台区：面积 57.05平方千米，人口14.83万人。
金明区：面积252.38平方千米，人口18.2万人。
杞县：面积1258平方千米，人口105万人。
通许县：面积767平方千米，人口60万人。
尉氏县：面积1257平方千米，人口87万人。
兰考县：面积1116平方千米，人口76万人。
二、酒水市场情况1、香型：此市场主流香型浓香型（有少量淡雅型品牌）。
2、主流品牌：高档：宋河中档：鹿邑、古井、泸州、姚花春低档：老村长、鹿邑、古井大曲这六类品牌在南阳市场已运作成熟，并且是区域强势品牌，消费者点名购买率较高，终端认可度也很高。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节2016年，一场去库存改变了过去的楼市周期 (6)一、土地创造信贷，信贷牵引楼市 (6)二、借助房贷，银行在改善自身的资产配置 (8)第二节2019年，两个孪生兄弟开始上演脱钩 (10)一、房企和银行脱钩，来自于银行依赖居民、房企依赖非银 (10)二、土地财政与地方财政脱钩，缘起土地收益的下降 (14)第三节2019年以后，全新纪元：从投资到消费 (18)一、弱化、并进而结束地产拉动投资的经济增长方式 (18)二、进入类比欧美日模式：地产拉动消费、进而影响经济的新纪元 (21)第四节再论如何理解当下：两个基本面、两个催化剂 (26)一、两个基本面：人口双向流动、库存40%临界点 (26)二、两个催化剂：信贷+棚改货币化 (28)第五节2017~2019年，可能是一次足够长的调整期 (32)一、金融利率和企业利率开始上行 (32)二、类比2013年，但是调整期会略长 (36)第六节未来地产的自白 (37)图表目录图表1：房地产周期其实是土地管控周期，带来的是行政和货币两大同向调控手段 (6)图表2：从2016年去库存以来，新增居民户中长期贷款保持高速增长 (7)图表3：更高的门槛意味着更高的信贷，所以反而刺激了购房需求 (7)图表4：2016年跟过去不一样的是行政调控与货币政策反向使用，形成行政收紧+货币宽松的局面 (8)图表5：M2-GDP-CPI这个指标大概领先资产价格一年左右 (9)图表6：房贷余额自2015年高速增长，占比由年底的15%增长到2016年底的18% (9)图表7：住户贷款余额占比由2012年的25%上升到2016年的31% (10)图表8：企业贷款余额占比由2012年的74%下降到2016年的67% (10)图表9：三四线城市地价占比约20%，一线占比约40% (11)图表10：2006年以来的房地产市场出现过4次量价齐跌 (12)图表11：2006年以来的量价齐跌情况中有3次伴随着降准降息 (12)图表12：地产产业链中开发商处于强势地位，但是这个链条的贷款到底有多少暂时不确定 (14)图表13：分税制改革和土地招拍挂后，地方政府对土地财政的依赖度大幅上升 (14)图表14：经济发展的三个阶段，第一个阶段是资本形成 (15)图表15：2013年开始，一线城市整体土地出让面积和金额呈下行趋势 (16)图表16：2013年开始，一线城市土地出让金占比地方财政逐渐下降 (16)图表17：按成交均价估算，中国当前已销售已竣工存量房屋价值约140万亿元，2%征收率则为2.8万亿元 (17)图表18：改革开放的时候中国GDP资本形成占比39%，消费占比61%. (18)图表19：印度独立十年后GDP中资本形成占比15%，消费占比88% (18)图表20：流动人口在2015年开始出现下降，2016年底为2.45亿人 (19)图表21：改革开放以来，城镇化增速在2010年达到顶峰后开始下降 (20)图表22：2015年底中国25~45岁的人口占比达32.4%，尽管趋势向下，但是对应的是4.5亿的劳动力 (20)图表23：轨交在过去得到了较快的发展，特别是2008年后的高铁 (21)图表24：2015年城镇居民人均可支配收入中财产性收入占比10% (21)图表25：一线城市财产性收入在2003-2007年间保持高速增长 (22)图表26：二线城市财产性收入在2003-2011年间保持高速增长 (22)图表27：三线城市财产性收入在主要在2010-2013年间高速增长 (23)图表28：一线和二线城市在过去6年房价涨幅分别为94%和35% (24)图表29：而三线城市在过去6年房价涨幅仅15%，弱于一二线表现 (24)图表30：1980年代开始美国房价与个人消费支出同比趋势大致相同 (25)图表31：自中国房地产起步以来房价与资本形成总额的趋势大致相同 (25)图表32：北京在2016年出现常住人口机械下降，人口外迁6.5万人 (27)图表33：上海2016年连续两年出现人口机械下降，累计外迁21.6万人 (27)图表34：目前东部和中部城市启动限购，并陆续伴随限购升级等政策 (28)图表35：基础货币余额自2011年二季度增速一直放缓 (29)图表36：货币乘数在2011年触底后一直放大，2016年达到峰值 (29)图表37：贸易差额在2015年达到高峰，2017年2月出现贸易逆差 (30)图表38：外汇占款自2014年达到顶峰后便开始逐渐下降 (31)图表39：美国制造业PMI自2016年以来基本上处于荣枯线之上 (31)图表40：欧元区制造业PMI自2016年开始逐渐回暖 (32)图表41：SHIBOR一个月利率自2016年四季度开始上行，当前为4.01% (32)图表42：GC001自2016年四季度开始大幅波动，收盘价最高达35.41% (33)图表43：长三角票据贴现利率自2016年11月开始上行，当前为4.00% (34)图表44：珠三角票据贴现利率自2016年10月开始上行，当前为4.05% (34)图表45：自2016年11月PPI与CPI的剪刀差在一直在拉大 (35)图表46：然而PPI的生产资料部分与CPI非食品类趋势都在上行 (35)图表47：国债和国开债收益率自2016年四季度开始上行，如果继续上行未来将对房贷形成挤占 (36)图表48：2013年1月出台国五条，3月出台8号文查非标，销售调整了有3-4个季度，今年可能会更长 (37)第一节2016年，一场去库存改变了过去的楼市周期一、土地创造信贷，信贷牵引楼市房地产的周期，就是土地管控周期，抑制土地过热所采取的抑制短期需求，带来了行政调控和货币政策这两大同向手段。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节节后至今需求端放量明显，供给端已有加速仍存缺口 (5)一、核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线外溢强劲 (5)二、一、二线加速住宅土地供应，缺口仍存 (13)三、多数热点城市存较大需求缺口，亟待供给端长效机制 (22)第二节两会统一思想各地跟进调控，供需端长效机制呼之欲出 (37)一、中央统一全年调控思路，住建部、国土部开启供给端调控 (37)二、地方集中调控需求端，供给端长效机制预计将迅速跟进 (38)三、住宅用地供应新政实效分析：北京为例 (45)图表目录图表1：48城一手房本月成交面积情况 (6)图表2：近3个月月度成交同比增速对比 (6)图表3：48城一手房成交面积：分城市类型 (7)图表4：48城一手房成交面积及同比 (7)图表5：17城二手房成交面积情况 (10)图表6：17城二手房近3月成交同比增速对比 (10)图表7：15城二手房成交面积：分城市类型 (11)图表8：15城二手房成交面积及同比 (11)图表9：一手房可售面积不去化时间：合计 (13)图表10：一手房去化时间：一线、二线、三四线城市 (13)图表11：一手房可售时间：一线、二线、三四线城市 (14)图表12：一线城市去化时间 (14)图表13：部分二线城市去化时间 (15)图表14：部分二线城市去化时间 (15)图表15：100个大中城市土地供给/成交建面 (16)图表16：100大中城市土地成交总价 (17)图表17：100大中城市土地成交均价、溢价率 (17)图表18：100大中城市土地供应建面累计同比 (18)图表19：100大中城市土地成交建面累计同比 (18)图表20：100大中城市土地成交金额累计同比 (19)图表21：住宅类土地3月供应建面 (19)图表22：住宅类土地3月成交建面 (20)图表23：成交住宅楼面均价（元/方） (21)图表24：成交住宅类用地溢价率%，三个月移动平均 (21)图表25：北京08年至今住宅供求情况 (22)图表26：北京08年至今住宅供给缺口 (23)图表27：天津08年至今住宅供求情况 (24)图表28：天津08年至今住宅供给缺口 (24)图表29：石家庄08年至今住宅供求情况 (25)图表30：石家庄08年至今住宅供给缺口 (25)图表31：广州08年至今住宅供求情况 (26)图表32：广州08年至今住宅供给缺口 (26)图表33：深圳08年至今住宅供求情况 (26)图表34：深圳08年至今住宅供给缺口 (27)图表35：上海08年至今住宅供求情况 (27)图表36：上海08年至今住宅供给缺口 (28)图表37：南京08年至今住宅供求情况 (28)图表38：南京08年至今住宅供给缺口 (29)图表39:杭州08年至今住宅供求情况 (30)图表40:杭州08年至今住宅供给缺口 (30)图表41:合肥08年至今住宅供求情况 (31)图表42:合肥08年至今住宅供给缺口 (31)图表43:武汉08年至今住宅供求情况 (32)图表44:武汉08年至今住宅供给缺口 (32)图表45：长沙08年至今住宅供求情况 (33)图表46：长沙08年至今住宅供给缺口 (33)图表47：南昌08年至今住宅供求情况 (34)图表48：南昌08年至今住宅供给缺口 (34)图表49：重庆08年至今住宅供求情况 (35)图表50：重庆08年至今住宅供给缺口 (35)图表51：成都08年至今住宅供求情况 (36)图表52：成都08年至今住宅供给缺口 (36)图表53：地方政府最新调控分布图（截至2017.4.5） (40)图表54：各城市最新去化时间汇总（预计上海、广州、杭州、南京、南昌、惠州将先行响应）. 44表格目录表格13：月成交情况总览 (5)表格2：3月重点城市成交情况 (8)表格3：2017年1季度40家检测企业销售情况 (9)表格4：3月部分城市二手房成交情况 (12)表格5：典型城市住宅2008年至今供销缺口（单位：万方） (22)表格6：各地需求端调控方式（截至2017.4.5） (38)表格7：各地政府最新限购、限贷政策（截至2017.4.5） (41)表格8：2017年最新住宅用地供应计划仍处近年最低水平 (45)表格9：2011-2016年住宅用地供应计划整体执行率不高 (46)表格10：保障房部分全额、超额执行，商品住宅部分执行率仅60% (47)表格11：5年住宅用地供应计划高于逐年累加值（商品住宅部分） (47)表格12：住宅用地实际成交远低于供应执行情况 (47)表格13：2017年住宅用地供应执行情况预测 (48)表格14：2017-2021年住宅用地供应执行情况预测 (48)表格15：预测至2021年商品住宅供需关系难以改善、逆转 (48)第一节节后至今需求端放量明显，供给端已有加速仍存缺口一、核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线外溢强劲一手房成交：一、二线城市成交大幅增加。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节存量经营与经营性地产 (5)第二节增量开发面临天花板和估值约束 (7)一、土地供应从总量上看依旧明显不足 (7)二、新开工开始落后销售、新房进入紧缺时代 (11)三、土地价格约束机制缺乏、溢价率居高不下 (15)四、开发销售模式的局限性和估值约束 (17)第三节存量经营的特征和分类 (23)一、存量经营的核心要素 (23)二、存量经营的三种典型业态 (25)第四节物流地产的典型代表及经营模式 (30)一、资源驱动型代表-宝湾物流 (31)二、基金驱动型代表-普洛斯 (33)三、产业链驱动型代表-京东物流 (38)第五节长租公寓的典型代表及经营模式 (41)一、分散式租赁代表-自如（Ziroom） (41)二、集中式租赁代表-世联红璞 (46)三、开发商切入租赁代表-泊寓 (50)图表目录图表1：经营性地产的表现形态、盈利模式和企业行为 (6)图表2：土地购置费与房地产投资变化趋势高度拟合 (7)图表3：国有建设用地供地（含存量和增量）显著回落/万公顷 (7)图表4：国有建设用地出让面积在2013年见顶后回落显著 (8)图表5：“建设用地供地-房地产用地”在2013年达到峰值 (9)图表6：2015年末我国土地利用现状（万公顷） (10)图表7：2015年末城市建设用地面积构成（平方公里） (10)图表8：商品房新开工-销售面积显著减少 (12)图表9：去年商品住宅销售面积显著超过新开工 (12)图表10：2016Q2开始全国商品房狭义库存见顶回落 (13)图表11：三四线城市库存高点不一，呈现见顶回落或高位盘整 (14)图表12：我过商品房四个维度的绝对库存量（亿平方米，建筑面积口径） (14)图表13：2016Q2开始全国商品房狭义库存见顶回落 (16)图表14：三四线城市库存高点不一，呈现见顶回落或高位盘整 (16)图表15：典型龙头房企销售净利率的变化趋势 (18)图表16：典型龙头房企加权ROE的变化趋势 (18)图表17：2011年后万科、中海股价表现显著强于估值表现 (20)图表18：保利、金地、中海和碧桂园过去六年估值对比 (21)图表19：美股D.R.Horton、Lennar股价与估值表现 (21)图表20：保利、中海和美股D.R.Horton、Lennar估值对比 (22)图表21：增量开发模式下利润来自开发过程中的地价增值和产品的差异化收益 (23)图表22：存量经营模式下的资产、内容和服务划分 (24)图表23：科创园区属于“大资产-小客户”业态模式 (26)图表24：物流地产属于“小资产-大客户”业态模式 (27)图表25：长租公寓以资产为基础但竞争力更多体现在运营和服务 (28)图表26：覆盖C端客户全生命周期的经纪业务、信息平台和衍生服务 (28)图表27：物流地产商主要可以分为三类（资源驱动、基金驱动和产业链驱动） (30)图表28：宝湾物流战略布局城市 (31)图表29：宝湾物流的经营模式（从开发到运营的重资产模式） (32)图表30：普洛斯净资产价值全球分布情况 (33)图表31：物流地产属于“小资产-大客户”业态模式 (34)图表32：普洛斯为客户提供物流相关的综合解决方案 (35)图表33：普洛斯在中国在营物流设施面积绝对龙头（百万方） (35)图表34：普洛斯通过基金放大杠杆实现资金快速周转 (36)图表35：普洛斯的网络规模效应通过循环持续扩大 (37)图表36：京东物流与配送服务不可分割 (38)图表37：京东物流多仓合一保证供货速度 (38)图表38：京东物流依赖互联网大数据和物流网络提供上门接货服务 (39)图表39：自如提供的四大类产品 (43)图表40：60万自如客年龄和职业构成 (43)图表41：自如的主要经营模式 (44)图表42：上海某自如驿外景 (45)图表43：自如五星级标准卫浴设施 (45)图表44：世联红璞拓展集中式公寓的核心优势 (47)图表45：世联红璞在广州的公寓布局 (47)图表46：世联红璞拓展集中式公寓的核心优势 (49)图表47：世联红璞在广州的公寓布局 (49)图表48：泊寓全国布局情况 (52)图表49：泊寓（北京长阳半岛店）实拍 (52)图表50：泊寓的主要经营模式 (53)表格目录表格1：增量开发vs存量经营 (5)表格2：核心位置优质物业运营模式代表及核心指标 (25)表格3：宝湾物流部分运营项目经营指标 (32)表格4：自如的大致发展历程和重要事件 (41)表格5：世联红璞的大致发展历程和重要事件 (46)第一节存量经营与经营性地产“增量开发”和“存量经营”是我们在机构路演和研究报告中反复提及的两个词。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录一、驱动房价的需求因素：人口与流动 (4)1.1 存量人口需求 (4)1.2 潜在人口流入需求 (9)二、驱动房价的供给因素：库存与土地 (10)2.1 房地产库存 (10)2.2 土地供给 (13)三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值 (14)3.1 信贷数量：M2与住房贷款 (14)3.2 利率水平：住房贷款利率 (16)3.3 估值水平：房价/收入比 (19)四、驱动房价的政策因素：房地产调控 (21)五、结论与展望：中国城市房地产的绩优股和潜力股 (23)图表目录图表 1：35 个大中城市的房价累积涨幅与常住人口/户籍人口 (4)图表 2：房价累积涨幅与常住人口/户籍人口之间的线性方程 (5)图表 3：35 个大中城市的房价累积涨幅与工作人口/常住人口 (6)图表 4：房价累积涨幅与工作人口/常住人口之间的线性方程 (6)图表 5：35 个大中城市的房价累积涨幅与小学生在校人数增速 (8)图表 6：35 个大中城市的房价累积涨幅与小学生在校人数增速之间的线性方程 (8)图表 7：小学生在校人数持续增加&排名前 10 城市，房价与小学生人数之间的线性方程 (9)图表 8：35 个大中城市的房价累积涨幅与优质公共资源 (9)图表 9：35 个大中城市的房价累积涨幅与优质公共资源之间的线性方程 (10)图表 10：35 个城市的 2011-2015 年的平均人均广义库存和 2015 年来的房价涨幅12图表 11：人均广义库存和 2015 年来的房价涨幅之间的线性方程 (12)图表 12：累计土地购置面积和房价涨幅之间没有显著负相关性 (13)图表 13：人均土地购置面积和房价涨幅之间的负相关性相对明显 (14)图表 14：70 个大中城市住宅价格同比与 M2 同比 (15)图表 15：住宅价格同比与个人住房贷款余额同比 (16)图表 16：住宅价格与住房贷款利率 (17)图表 17：住宅价格同比与首套房贷款利率 (17)图表 18：住宅价格与住房贷款利率优惠占比 (18)图表 19：2016 年一季度个人购房贷款平均利率 (19)图表 20：35 个城市的 2011-2015 年的平均房价/收入比和 2015 年来的房价涨幅 . 20图表 21：房价/收入比和房价涨幅之间的线性方程 (20)图表 22：房价周期与调控政策 (22)图表 23：房价周期与调控政策 (22)图表 24：七因素指标的各个城市排名 (24)图表 25：35 个大中城市房价驱动因素基本面强弱综合排名 (25)图表 26：35 个大中城市房价累计涨幅排名 (26)图表 27：35 个大中城市房价上涨空间排名 (26)图表 28：35 个大中城市中的“绩优股”和“潜力股” (27)一、驱动房价的需求因素：人口与流动人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。
开封市市场调查报告
开封市市场调查报告一、调研目的和背景自古有“京畿府州”的美誉，位于河南省东部、黄河南岸的开封市，是中国历史文化名城之一。
开封市作为河南省副省级城市，拥有丰富的历史文化资源和旅游资源，同时也是河南省的政治、经济、文化、教育、科技、交通和金融中心。
本次调查旨在了解开封市市场的现状和发展潜力，为市场的开发和促进经济的发展提供参考。
二、调研方法和范围本次调研采用了问卷调查和实地访谈相结合的方法。
我们以开封市的居民和企业为调研对象，涵盖了不同年龄、性别、职业等方面的代表性人群。
调研时间为一个月，范围包括开封市的主要商业区和旅游景点等地。
三、调研结果1. 开封市的市场状况根据调查结果，开封市的市场较为活跃，商业街区内聚集了大量的商铺和商业机构。
开封市的商业形态多样，主要有商场、超市、专卖店等，以及餐饮、娱乐等休闲消费场所。
同时，发现开封市的市场竞争激烈，同类型的商业机构数量较多，产品和服务的差异性不明显。
2. 消费者需求与行为根据调研结果，开封市的消费者对生活用品、餐饮、休闲娱乐等方面的需求较为旺盛。
消费者的消费行为主要以线下购物为主，但线上购物的趋势也逐渐增加。
消费者对产品质量和价格敏感度较高，追求价廉物美的产品。
3. 市场发展潜力根据调研结果，开封市市场的发展潜力较大，主要体现在以下几个方面：（1）旅游市场：开封市作为中国历史文化名城，拥有丰富的旅游资源。
调研结果显示，开封市的旅游市场需求量大，但目前旅游产品种类较少，开拓更多的旅游产品可以进一步满足市场需求。
（2）特色产品：根据调研结果，开封市的特色产品有烧饼、开封菜等。
发展特色产品可以加强市场竞争力，吸引更多的消费者。
（3）电商市场：调研结果显示，开封市的线上购物需求逐渐增加。
开拓电商市场，提供便捷的购物渠道可以拓宽市场辐射范围，吸引更多的消费者。
四、建议和展望根据调研结果，我们对开封市的市场发展提出以下建议：1. 注重产品和服务的差异性，开发更多具有创新和特色的产品，吸引消费者，增加市场竞争力；2. 加强线上销售渠道的建设，提供方便、快捷、安全的购物体验；3. 挖掘和开发市场的潜力，提供更多满足消费者需求的旅游产品，拓展旅游市场的规模和影响力；4. 加强市场竞争意识，提高服务质量和产品品质，提升消费者的满意度；5. 增加市场宣传和推广力度，提高市场知名度和美誉度。
房地产调研报告范文 开封房地产调研报告 精品
房地产调研报告范文开封房地产调研报告第一部分开封经济社会及房地产市场发展状况
一开封经济发展状况
1.经济总量及产业结构
2.招商引资
3.固定资产投资持续较快增长
4.市民生活水平
5.商业经济发展
6.整体经济地位低,城市竞争力弱
7.商业经济省内排名
二、郑汴一体化政策对开封商业地产影响
三、房地产市场状况
1.市场整体销售及投资状况
2.90㎡以下住宅销售及投资状况
3.房价走势
第二部分商业地产发展状况
一商业地产市场发展状况
1.2019年及2019年
第一季度商业地产开竣工及投资状况
2.2019年及2019年
第一季度商业地产销售状况
二、商业地产分布状况
1.开封市商业格局
2.重点商业区域基本状况
3.大型综合商业体体量及业态分布
4.本项目周边楼盘临街商业体分布情况
三、重点区域商业地产租售价格及商业定位
1.西区竞争楼盘及重点地段商业地产租售价格
2.老城区主要商业体及重点地段商业地产租售价格。
【房地产市场报告】开封市-房地产市场报告
开封市房地产市场报告一、开封市概况1、区位与交通开封市位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。
开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。
2、行政区划分开封市总面积6444平方公里，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。
3、人口情况开封市总人口486.30万人。
（2009年开封统计公报）4、城市规划情况根据开封市城市总体规划(2008-2020)拟定，开封的城市性质定位为国家历史文化名城，文化旅游胜地，河南中原城市群核心城市之一。
开封城市职能是郑州都市圈的重要功能区，要建设成为面向国际的文化旅游基地，中原教育培训基地，中原特色产业发展区，全市商贸、社会服务和管理中心。
开封市的城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。
形成“一带，两廊，三片”的空间结构。
（1）、西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能。
（2）、中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。
（3）、北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城。
（4）、东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。
（5）、南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。
（6）、“一带”即综合功能带。
在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。
以郑开大道—大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。
（7）、“两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。
南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。
（8）、“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。