汉中市某大厦建设项目可行性研究报告

汉中市某大厦建设项目可行性研究报告
汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目可行性研究报告二○ 一○ 年六月目录目录第 1 章总论11.1 项目背景.11.2 项目概况.2第 2 章市场分析与建设规模42.1 汉中市房地产市场分析.42.2 汉中市商业用房市场分析.102.3 建设规模.11第 3 章场址选择123.1 建设地址及概况.123.2 建设条件.14第4 章建筑方案174.1 建筑设计指导思想与原则.174.2 项目总体规划.184.3 建筑方案.19第 5 章环境影响评价235.1 环境质量标准.235.2 项目对环境的影响.235.3 施工期间的环保措施.235.4 环境影响综合评价.24第6 章劳动安全卫生及消防266.1 安全卫生危害因素分析.266.2 劳动安全设施及措施.266.3 消防.26第7 章项目管理28第8 章项目实施进度计划298.1 建设工期.298.2 项目招标.298.3 项目实施进度安排.29目录第9 章投资估算及资金筹措329.1 投资估算依据.329.2 建设投资估算.329.3 资金筹措.34第10 章财务评价3510.1 编制说明.3510.2 经营收入.3610.3 成本费用估算.3610.4 销售税金和利润测算.3710.5 现金流量分析.3710.6 项目效益分析.3710.7 偿债能力分析.3810.8 财务评价结论.39第11 章社会评价40第12 章研究结论41第1 页第1 章总论1.1 项目背景
1、项目名称威龙综合大厦建设项目
2、项目建设单位汉中市汉台区张万营村
3、项目提出的理由（1）按照汉中市城市总体规划，要加快中心
城市的建设，拉大城市骨架，扩展城市空间，增强中心城市聚集、辐射和带动功能。

威龙综合大厦的建设符合汉中市城市总体规划和近期规划要求。

汉中市“突破性发展”的战略确定了城市规模超100 平方公里、城市人口达100 万的近期发展目标，该定位给威龙综合大厦带来人流、商流、活动流的广阔市场空间。

（2）在国家加大固定资产投资力度的大背景下，汉中市迎来了前所未有的投资高潮。

在基础设施建设力度加大和流通产业蓬勃发展的双重影响下，汉中市的商业活动越来越活跃，带来巨大的商机的同时，也带来了众多的外来商人。

在提供商业用房的基础上，提供优质的公寓住宅是方便商户投资、经营的良好举措。

威龙综合大厦的建设，将极大的满足商户在经营门面的同时，有着便利的居住设施，这一举措必然吸引众多商户来当地投资。

（3）项目的地理位置和周边环境适合商业开发，加上成熟区土地的稀缺、高科技元素在该项目中的运用，从房地产经济学的角度看能发第 2 页挥土地的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。

（4）近来年，汉中城市规模越来越大，发展越来越好。

但随之而来的问题是由于大量土地被占用，许多农民没有工作，没有收入。

张万营村二组的村民也存在着这样的问题，为了妥善解决村民无收入的问题，提高本项目建设。

综上所述，威龙综合大厦建设项目既符合汉中市城市发展规划，符合商业人士对商业用房的需求，也将满足外来人员的居住需求。

该项目区位优势显著，开发的商业价值巨大，投资环境良好，开发条件具备，时机成熟，其必要性和紧迫性十分充足。

1.2 项目概况
1、项目建设地点项目建设地点位于汉中市汉台区青龙路西段以南、西一环路北段以东、前进西路以北的区域内。

该地段交通方便，基础设施及公建配套设施完善。

2、建设内容及规模拟建项目总占地面积7.3 亩，建筑面积11700㎡。

总建筑面积11700㎡道路硬化1416.18㎡绿化面积1500㎡绿化率30.83容积率2.4第3 页建筑密度40.07
3、项目总投资本项目总投资2720.56 万元，建设资金来源为企业自筹资金1720.56万元，申请银行贷款1000 万元。

4、主要技术经济指标项目完成后，可实现年销售收入624.00 万元，利润总额367.90 万元，销售净利润率49.35，投资利润率16.97。

项目寿命期内净现值为200.32 万元，内部收益率为13.08，动态投资回收期19.49 年，静态投资回收期9.03 年。

第4 页第2 章市场分析与建设规模2.1 汉中市房地产市场分析
1、汉中市简介汉中市位于陕西省西南部，辖11 个区、县，总面积2.7 万平方公里，人口380.14 万。

作为连接陕、甘、川经济交往的陕西西南部中心城市，汉中市近年来经济得到持续快速的发展，2008 年，汉中市全年实现生产总值352.61 亿元，增长12.5；全社会消费品零售总额108.53 亿元，增长24.8，成为陕西省经济发展较快的地区之一。

与此同时，汉中市在绿色产业和基础建设方面也取得骄人成绩，全社会固定资产投资持续增加，2008 年固定资产投资达到163.63 亿元，增长36.3。

基础设施的大力投入使汉中市招商引资环境进一步得到改善，城市规模得到快速扩张，为本市的房地产市场营造了巨大的发展空间。

2、汉中市近几年房地产业发展状况分析汉中市自改革开放以来，在汉中市政府的带领下，经过380.14 万人民的努力，城市面貌经已发生了巨大的变化，人们生活环境得到极大改善，这些变化主要得益于房地产业的快速发展。

“九五”以来，汉中就一直着手房改工作，全市共有800 多个单位的7 万多名职工参与了标准价及成本价出售公有住房工作，出售公有住房面积总计达到400 余万平方米，占可出售公有住房的95，并将回收的2 亿多元用于支持住房建第 5 页设和职工购房开支。

同时，汉中市不断摸索住房货币化道路，并为全市住房分配货币化方案打下了良好的基础。

2008 年，全市房地产开发投资22.99 亿元，增长0.6，其中住宅16.92 亿元，增长7.9；商品房屋销售面积106.5 万平方米，降低1.03 ，其中住宅101.2 万平方米，降低1.0 ；商品房销售额20.6 亿元，增长8.6，其中住宅18.04 亿万元，增长18.9。

资质以上建筑企业93 个，完成建筑业总产值25.09 亿元，增长22.6；实现工程结算收入17.56 亿元，增长9.3；实现利润2065 万元,增长26.8 ;房屋建筑施工面积420.32 万平方米，增长11.3，竣工面积151.62 万平方米，降低4.2。

受国际金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速的影响，目前我国经济运行中的困难增加，外部需求明显收缩，部分行业产能过剩，企业生产经营困难，城镇失业人员增多，经济增长下行的压力明显加大，保持农业稳定发展和农民持续增收难度加大。

为了拉动内需，国家加大基础设施投资力度，带动了房地产市场的发展，此背景下，全市开发企业也呈现同步增长，截。