收益还原法过程
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
收益还原法实例
收益还原法具体测算过程(二）收益还原法测算过程（简述技术过程）由于估价对象作为商铺用途，属于典型收益性物业，具有明显的收益特征，其租赁市场较活跃，有关数据较易取得和预测，故可通过租赁收入扣除由出租人负担的费用后计算其在未来使用年期内每年净收益，然后按一定的折现率折算到估价时点上，再求和，即可求得估价对象房地产价值，今次为抵押房地产估价，由于注重预期风险，且估价对象收益较持续平稳，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，收益法采取净收益不变的公式计算。
计算公式为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）N]其中：V表示待估房地产价值；A表示房地产年纯收益；Y表示报酬率；n表示剩余收益年限。
评估测算过程：1、测算有效毛收入（1）、测算租金价格（要进行简化）经过对估价对象周边房地产市场调查，结合估价对象的特点，选取了文明北路东侧商铺等三个类似成交案例为比较案例，估价计算过程见表1、2、3。
表1、编制比较因素条件说明表修正，区域因素及个别因素修正，列表如下：表3、编制比较因素系数及测算过程表估价对象单价=(105.04+105.73+108.04) ÷3=106.27（元/平方米）（2）、使用现状分析估价对象目前由业主自己经营,商业策划较好,不存在长期租约限制问题,也未发现存在非法占用或受其它限制而影响房地产价值的情况。
（3）、有效出租面积或有效出租率说明估价对象有效出租面积占比率较高，约占总面积的95%。
（4）、空置率与租金损失情况分析估价对象所处地段较繁华，空置率较低，该地段地面商铺较少出现空置情况,因而平均空置率约为2%。
（5）计算年有效毛收入年有效收入=月租金×12×建筑面积×有效出租率×年平均空置率= 2、其他收入押金利息：利息按以押金10000元为基础计算，其利率为现行利率为年利率 5.31%为基准计算,则押金年利息为:10000×5.31%=531元，折合3、运营费用估价对象的正常运营所需税费用具体见下表：4、计算年净收益净收益=租金有效毛收入+其他收入-运营费用5、净收益变化趋势分析2007年以来,茂名市商铺类房地产价格一直呈上升态势,但租金价格相对增长较缓慢。
5第五章 收益还原法
则有：
Vn
an Kn r
aN VN KN R
如果： 如果：
an=aN=a R=r
则有：
RKn Vn VN rK N
Kn 则有： Vn VN K N
第五章 收益法
例5-8
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元 /㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。
1 1 30 1 8 % K 30 V V 5000 4720 . 40 元 /平方米 30 40 K 1 40 1 40 1 8 %
a i
通常以年为单位
第五章
收益法
二、净收益每年不变
a1=a2=a3=……=an=a
a
0 1
a
2
a
3
a
……
a
…n-1 n
a a a a V ...... 2 3 n 1 r 1 r 1 r 1 r
a 1 V 1 n r 1r
第五章
收益法
第五章
收益法
§5-1
一、概念
收益法概述
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利 率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观 合理价格或价值的方法
二、适用范围
有收益 有潜在收益的房地产
三、理论依据
预期原理
第五章 收益法
§5-1
四、操作步骤
收益法概述
1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、估算潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3、估算有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到 的收入
——有限年公式 ——无限年公式
收益还原法过程
收益还原法过程土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称二、委托估价方三、受托估价方四、估价目的五、估价依据六、估价基准日七、估价日期八、地价定义九、估价结果十、需要特殊说明的事项十一、土地估价师签名十二、土地估价机构第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述二、地价影响因素分析第三部分土地估价一、估价原则二、估价方法与估价过程Ⅱ收益还原法收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
收益还原法利用了经济学中的预期收益原理，土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性，任一土地的客观合理价格，为该土地的产权人在拥有该土地的期间内从中所获得的各年纯收益的现值之和。
1、计算年房地产总收益结合估价对象周边实际状况，本次评估估价对象所在区域写字楼市场平均租金取1.7元/平方米·天。
根据目前青岛市该区域房地产市场租赁情况，类似项目的出租空置率约为10%。
年房地产总收益=租金×365×建筑面积×（1-空置率）2、计算年房地产总费用（1）年管理费指对出租的物业进行必要的管理的费用，根据青岛市商业物业出租的一般情况以及待估宗地的具体情况，取年租金的2%。
年管理费=年租金×2%（2）年维修费指为保证物业正常使用每年需支付的修缮费，根据项目用地的实际情况，维修费取房屋重置价的1.5%。
①计算房屋重置单价房屋重置价是指假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用和正常的利税；本次评估采用成本法计算房屋重置单价。
A、建安工程费根据现场勘察及委托方提供的资料，待估宗地地上建筑物共五层，参照青岛市《2012年建筑安装工程平方米造价指标》，建安工程费取1200元/平方米。
B、勘察设计费和前期工程费根据青岛市同类建筑物在估价时点的建设工程状况，勘察设计费和前期工程费按照建安工程费的10%计取，则：勘察设计费和前期工程费=建安工程费×10%C、城市基础设施配套费按照《青岛市各区域城市基础设施配套费收费标准（2012）》，青岛市市内三区城市基础设施配套费取293元/平方米。
收益还原法
收益还原法
收益还原法是一种估计特定事件或小组对总体影响的方法。
它通过将具有特定事件或小组的收益与没有此事件或小组的收益进行比较，来估计该事件或小组带来的绝对收益。
收益还原法的步骤：
1.测量拥有特定事件或小组的收益；
2.测量不拥有特定事件或小组的收益；
3.计算拥有特定事件或小组的收益减去不拥有此事件或小组的收益；
4.把得到的差值（即拥有特定事件或小组的收益-不拥有此事件或小组的收益）作为特定事件或小组的收益。
房地产估价方法收益还原法
1、计算K40和K30:分别为0.978，0.943 2、求取30年收益权利的价格
=2500×0.943/0.978 =2410元
使用年限相差10年（25%），为什么两者的收益权 利价格却只相差90元（3.75%）？
资金等值概念
❖ 不同年限价格之间的换算隐含着的基本前提是：
❖ 报酬率r相等且大于零
解：本题通过基准地价求取பைடு நூலகம்宗工业用地目前的价格，实际上 就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年(原 取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。具体计算略
N0是估价对象的剩余使用年 限
Ni是第i个比较案例的剩余使 用年限
对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：
(1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金 增值。
(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资 的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得 的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应 得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所 应获得的补偿。
4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；
5、公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为 月、季、半年等。
(二)净收益每年不变 净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限 年；二是收益期限为有限年。 1、收益期限为无限年
2、收益期为有限年
万元
❖ 假设某宗房地产在未来40年内的年纯收益为50万元，报酬 率为8%，求其未来各年的收益现值。
(1 0.5%)12 1 6.17%
第3节 收益法的基本公式
(一)最一般公式
收益还原法
一、收益还原法的基本公式：（一）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式P=a1/(1+r1)+ a2/(1+r1) (1+r2) +…+a n/(1+r1) (1+r2)…(1+r n)（二）土地纯收益、还原率不变的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P=a/r[1—1/(1+r)n]（三）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）r不变且大于零P=∑a i/(1+r)i+ a/r(1+r)t （无限年期）P=∑a i/(1+r)i+ a/r(1+r)t[1—1/(1+r)n—t]（有限年期）t纯收益有变化的年限（四）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式P=∑a i/(1+r)i+ p/(1+r)t t未来土地价格已知的年限（五）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P=a/(r+s)P=a/(r+s){1—[(1)/(1+r) ] n} r不变，递增时r〉s，递减时（r+s）〉0纯收益第一年a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n（六）纯收益按等差级数递增或递减时的土地价格计算公式（有限年期和无限年期）P= a/r±b/r2P= (a/r±b/r2) [1—1/(1+r)n] +b/r[n/(1+r) n]纯收益第一年a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±（n-1）b二、总纯收益计算方法：根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况：1、土地租金2、房地出租的租金3、企业经营收益土地纯收益的计算可以根据具体评估对象的不同和总收益、总费用的计算方式不同采用不同的计算方法（1）土地租赁中的土地纯收益土地纯收益=年租金总收入—年总费用（2）房屋出租中的土地纯收益土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益房地纯收益=房地出租年总收入—房地出租年总费用房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价—房屋总折旧房屋总折旧额=房屋年折旧额*已使用年限（3）企业经营中土地纯收益企业经营纯收益=年经营总收入—年经营总费用土地纯收益=企业经营纯收益—非土地资产纯收益三、总费用的计算（一）土地租赁中的总费用的计算单纯土地租赁总费用包括：1、土地税2、管理费（一般以租金额的3%计算）3、维修费（二）房地出租中的总费用1、管理费（以年租金的2%~5%）2、维修费（按建筑物重置价的1.5%~2%）3、保险费（按建筑物重置价或现值乘以保险费率，1.5‰~2‰）4税金（分为月租在120元以下只缴纳12%房产税，在120元以上除房产税外，还按租金额缴纳营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05）5、计算房屋折旧费年折旧费=（房屋重置价—残值）/耐用年限=[房屋重置价*（1—残值率）] /耐用年限=房屋重置价/房屋可使用年房屋可使用年=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限（三）企业经营费用的计算通常包括：原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用按经营方式分为：（1）经营性企业费用包括：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等；（2）生产性企业费用包括：生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用和管理费用等计算方法;1、根据企业的财务报表进行分析调整计算2、根据企业生产经营或服务的项目计算（平均成本）四、还原率种类：1、综合还原率r 2、建筑物还原率r23、土地还原率r1 （安全利率+风险调整值）(r1＜r ＜r2)三者换算公式：r=（r1L+ r2 B）/(L+B) r=[ r1L+( r2+d)B] /(L+B) L地价B建筑物价格d建筑物折旧率五、利用收益还原法评估承租土地使用权价格P=PR/r（1—1/（1+r）n）PR赢余租金（市场租金与实际租金的差额）r承租土地使用权还原率六、实例1、某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。
第五章收益还原法PPT课件
原 法
基例 本子 思可 想以
息额，来求这笔存款的本金是多少？只要将每年的 利息除以银行的年存款利率，就能知道本金是多少 了。
原 理
：说 ——假定银行年利率为10%，则年利息额为30万 明 元的本金应为：本金＝30／10%＝300万元。这笔 银行存款本金就相当于这栋住宅楼的出售价格。
用公式直观的表示，即为：房地产价格＝纯收益／利率
二 过对各种可能的费用支出作全面分析，将一般正常合理的
节 年支出加总即为总费用。其中包括：投入成本之外的税收
和维修费用、房地产折旧及其他费用等。
收
4）纯收益。分为实际收益和客观收益
益 ——实际收益，是指在现 ——客观收益，是指按一般正
还 原 法 步 骤 与 计 算
状下实际取得的收益。一 般不能用于评估。这是因 为，个人的经营能力、管 理水平对实际收益影响很 大，若以实际收益进行资 本还原，将会得到不切实 际的结果。
骤 即，纯收益是由总收益扣 而在社会上得到更大的信任和
与 除取得该收益所必需的总 更多的支持。这些利益不是单
计 费用而求得，一般以年为 独存在的，计算总收益时，应
算 计算单位。其表达式为： 该对这种无形收益予以考虑。
公
式 纯收益＝总收益－总费用
第
３）总费用，是指为创造收益所投入的直接必要劳动与资 本费用。不同情况下，总费用所包含的项目是不同的。通
原 还原，从而求得该出租房 收益，再以对应的还原利率
地产的收益价格。
进行资本还原，从而求得该
理
企业用房地产的收益评估价
格。
第 一 节 收 益 还 原
２．评价
——市场比较法，虽然也
—产比价来益—首益产房— 估 较 格 源 的—先，的地收—价客，现收，或估产益—方观并值益该者价不还待法地且总还方有，适原估相求还和原法潜对用法 房比取说；法 在 无 ；只较待明地，纯收其也适，估了产与收益次有用不房该未其益的，其于仅地价来他的公即有局能产格纯房房共使纯限够的的收地地用是收性：能地易它并因—产格客的成比产当仅没；—造形观成本较的事仅有价成地本角成客价人是说费的求价度本观格的以明用原取格说估地，经价价角因了，明价求而济格格度，待但价法取且行求形说虽估仅格，待符为价成明然房仅，从估合，格的了比地是无房房交但，原价较产从法地
房地产评估——收益还原法
四、未来若干年后的房地产价格已知p103
当未来某年的房地产价格已知，而已知 房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不 变是特例），r每年不变且大于零时，房地 产价格的计算公式如下：
ai pt P i t ( 1 r ) ( 1 r ) i 1
如果净收益每年不变为A,则房地产价格为
A v r
V —房地产在估价时点的收益价格 A—房地产每年净收益(假设发生在年末) r —房地产的资本化率（折现率）
适用条件：（1）净收益每年不变为A； （2）资本化率r每年不变且大于零； （3）收益年限为无限年
[例5-1 ]有一房地产正常情况下 的年纯收益为20万元，资本化 率为10%，其经济耐用年限可 V 视为无限年，试计算该房地产 的收益价格。
六、净收益按一定比率递增的公式
有限年
n A 1 g r g时，v 1 (r g ) 1 r An r g时，v 1 r
假设前提是：（1）净收益按等比级数递增 （2）收益年限n为有限年。 【例5-9】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20 万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基 础上增长2％；该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房 n 地产的收益价格。 A 1 g
例题p119-17
3、市场比较法中土地使用权年限的修正p101-11
三、房地产净收益在未来的前若干年有变化的公式
无限年
Ai A v i t ( 1 r ) r ( 1 r ) i 1 t 净收益有变化的年限
t
假设前提是： （1）净收益在前t年（含第t年）有变化， 分别是 A1，A2，…，At ,在t年以后无变化为A； （2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。
收益还原法的估价步骤
收益还原法的估价步骤从收益还原法估价的基本原理和公式来看，收益价格的估算涉及纯收益、还原利率、使用年限等因素。
因此其估价程序和方法就与这些因素的确定和计算有关，并由这些计算步骤和影响因素所构成。
一般而言，收益还原法的估价程序由以下步骤构成。
（1）收集相关资料。
（2）估算年总收益。
（3）估算年总费用。
（4）确定土地纯收益。
（5）确定土地还原利率。
（6）确定收益年限。
（7）计算收益价格等。
一、收集相关资料运用收益还原法估算土地价格需要收集的资料主要包括以下几个方面。
（1）待估土地和与待估土地特征相同或相似的土地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
（2）出租性土地及房屋的宗地应收集3年以上的租赁资料。
（3）经营性土地及房屋的宗地应收集5年以上的营运资料。
（4）直接用于生产的土地应收集过去5年中原料、人工及产品的市场价格资料。
以上所收集的资料应是持续、稳定的资料，能反映土地的长期收益趋势。
在资料调查与收集的基础上，应根据收集资料的类别和特点分级归档。
对于应用收益还原法估价时，应根据待估土地的位置和特点，选择同一级别相同或相似性质的适宜调查样本作为下一步计算的依据。
二、估算年总收益（一）土地收益的概念总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的年收益。
具体地说，总收益是指待估土地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续和稳定的年收益或年租金。
估算总收益时，首先应分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。
土地收益可以分为实际收益和客观收益。
实际收益是在现状下实际取得的收益。
因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行还原，就会得到不切实际的结果。
一般来说实际收益不能直接用于估价。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的、个别的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。
收益还原法
收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金①租金案例因素条件说明②因素条件指数及修正⑵土地年总收益2.土地年总费用①土地使用税②土地管理费③相关税金3.土地年纯收益4.收益价格附：估价案例附：收益还原法收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.土地年总收益⑴土地租金根据委托方提供的资料及估价人员调查收集到的资料，本次评估选择了与估价对象区域条件相同的仓储出租案例，通过因素修正确定年租金。
确定方法如下：A、租金案例因素条件说明我们对估价对象及比较实例进行实际调查，估价对象与比较实例的各因素条件见表1-2《因素条件说明表》。
表1-1 案例租金说明表案例位置使用权人土地用途土地面积(m2) 出租时间年租金比较实例1 ##县##镇##镇粮库仓储用地2318 2015.12 3.4万元比较实例2 ##县##镇##镇水果站仓储用地2463 2015.12 3.6万元比较实例3 ##县##乡##乡居民工业用地1982 2015.12 3.0万元表1-2 因素条件说明表因素条件##县－1 比较实例1 比较实例2 比较实例3 年租金（元/㎡）待估14.67 14.62 15.14 交易时间2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 土地用途工业用地仓储用地仓储用地工业用地土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地位置位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内交通状况距主干道500-1000米或距次干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米邻交通型次干道或距主干道小于500米对外交通便捷度距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右距##火车站大于10公里，距乡镇汽车站1公里左右基础设施完善度红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般红线外四通，完善度一般产业集聚度聚集度较高聚集度一般聚集度一般聚集度一般规划限制无限制无限制无限制无限制宗地地势山坡地形，坡度平缓平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏宗地形状较规则较规则较规则较规则临路状况临近乡村道路临近县道临近县道临近县道土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地利用率容积率0.1～0.05，利用率较低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低容积率＜0.05，利用率低B、因素条件指数确定及因素修正①土地位置修正。
土地估价方法之一收益还原法
复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
第二章-收益还原法
1、计算总收益：分析可能产生的各种收益，按 客观、持续及稳定等原则确定。
2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产 的收益等。分析可能产生的各种费用支出，计算 加总一般正常合理的必要年支出。
3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和 房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。
4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重要 因素，要慎重选择。
(2)计算出租总费用
1）年税金：20×450=9000(元) 2）年管理费：162000×5％=8100(元) 3）年维修费：1500×450×3％=20250(元) 4）年保险金：1500×450×0.3％=2025(元) 5）年折旧费：1500×450÷49=13775.5(元)
年总费用： 9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5(元)
②土地年纯收益＝企业经营年纯收益－非土地资产年纯 收益
➢ 4、自用土地或待开发土地纯收益的计算
采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益 的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比 较修正，求得其土地纯收益。
五、土地还原率
1、定义：是用以将土地纯收益还原成为土地价格的 比率。
2、还原率的种类：土地还原率、建筑物还原率、综 合还原率。
①管理费：以年租金的2%—5%计；依管理面积 平均计算。
②维修费:可按建筑物重置价的1.5%—2%计算。 ③保险费：一般按房屋重置价或现值乘以保险费
率计算。 ④税金：关于税收标准，国家及各城市均有规定
⑤房屋年折旧费：
年折旧费
房屋重置价1 残值率
耐用年限
当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，其
计算公式如下：
收益法还原法-土地估价模板
（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。
则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。
根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。
本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。
据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。
本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。
若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。
土地估价方法之一收益还原法
5、实际计算中常见错误
（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误
（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限
（3）有几个还原率时，还原率采用不准
（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。
例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
（1）承租土地使用权的概念
（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。
（6）土地价格确定
土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：
a 1
（2）收益还原法的适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法
（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
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土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
二、委托估价方
三、受托估价方
四、估价目的
五、估价依据
六、估价基准日
七、估价日期
八、地价定义
九、估价结果
十、需要特殊说明的事项
十一、土地估价师签名
十二、土地估价机构
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
二、地价影响因素分析
第三部分土地估价
一、估价原则
二、估价方法与估价过程
Ⅱ收益还原法
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。
收益还原法利用了经济学中的预期收益原理，土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性，任一土地的客观合理价格，为该土地的产权人在拥有该土地的期间内从中所获得的各年纯收益的现值之和。
1、计算年房地产总收益
结合估价对象周边实际状况，本次评估估价对象所在区域写字楼市场平均租金取1.7元/平方米·天。
根据目前青岛市该区域房地产市场租赁情况，类似项目的出租空置率约为10%。
年房地产总收益=租金×365×建筑面积×（1-空置率）
2、计算年房地产总费用
（1）年管理费
指对出租的物业进行必要的管理的费用，根据青岛市商业物业出租的一般情况以及待估宗地的具体情况，取年租金的2%。
年管理费=年租金×2%
（2）年维修费
指为保证物业正常使用每年需支付的修缮费，根据项目用地的实际情况，维修费取房屋重置价的1.5%。
①计算房屋重置单价
房屋重置价是指假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用和正常的利税；本次评估采用成本法计算房屋重置单价。
A、建安工程费
根据现场勘察及委托方提供的资料，待估宗地地上建筑物共五层，参照青岛市《2012年建筑安装工程平方米造价指标》，建安工程费取1200元/平方米。
B、勘察设计费和前期工程费
根据青岛市同类建筑物在估价时点的建设工程状况，勘察设计费和前期工程费按照建安工程费的10%计取，则：
勘察设计费和前期工程费=建安工程费×10%
C、城市基础设施配套费
按照《青岛市各区域城市基础设施配套费收费标准（2012）》，青岛市市内三区城市基础设施配套费取293元/平方米。
D、宗地内基础设施建设费
该费用包括宗地内基础设施及围墙、水池、绿化等费用，根据青岛市同类项目配套情况，确定估价对象宗地内基础设施建设费取300元/平方米，由于其计算基数为土地面积，则按照建筑面积取费如下：宗地内基础设施建设费=300×土地面积÷建筑面积
E、管理费
根据青岛市同类项目的一般情况，管理费按A、B、C、D四项和的2%计算，则：
管理费=（A+B+C+D）×2%
F、利息
根据同类工程建筑工期情况，计息期按1年计算，城市基础设施
配套费在开发前期一次性投入，建安工程费、勘察设计费和前期工程费、宗地内基础设施建设费、管理费用等在开发期内均匀投入，利息率根据同期中国人民银行公布的一年期贷款利息率6%计算。
利息=城市基础设施配套费×〔（1+0.06）1-1〕+（建安工程费+勘察设计费和前期工程费+宗地内基础设施建设费+管理
费）×〔（1+0.06）0.5-1〕
G、利润
根据青岛市类似房地产开发项目的平均利润情况，确定该项目年投资利润率为15%，则：
利润=城市基础设施配套费×〔（1+0.15）1-1〕+（建安工程费+勘察设计费和前期工程费+宗地内基础设施建设费+管理
费）×〔（1+0.15）0.5-1〕
H、税金
销售房地产需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、地方水利工程建设基金等，税率共计5.7%，
I、不可预见费
不可预见费指项目在设计变更及施工过程中可能增加的工程量所带来的费用，根据青岛市同类项目的一般状况，不可预见费按照第A—H项和的5%计算：
房屋重置单价为第A—I项之和。
重置单价=建安工程费+勘察设计和前期工程费+城市基础设施配套费+宗地内基础设施建设费+管理费+利息+利润+税金+不可预见费结合估价对象实际状况，本次评估房屋重置单价取2400元/平方米。
②计算房屋重置价
房屋重置价=重置单价×建筑面积
③计算年维修费
年维修费=房屋重置价×1.5%
（3）年保险费
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付
的费用。
一般可按房屋的重置价或现值乘以保险费率计算。
我国房屋的保险费率是1.5‰～2‰；本次评估按照重置价的2‰计算。
年保险费=房屋重置价×2‰
（4）年税金
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定，房产税为年租金的12%；根据青岛市相关规定，营业税5%、城市维护建设税为营业税的7%，教育附加费为营业税的3%，地方水利建设基金为营业税的1%，地方教育附加费为营业税的2%，印花税为合同价的0.05%；税金共计为年租金的17.7%，
（5）年房屋折旧费
待估宗地的土地使用年限为自估价基准日起40年，房屋耐用年限大于土地使用年限，本次评估房屋耐用年限设定为40年，残值率为0。
年折旧费=房屋重置价×（1-残值率）÷耐用年限
综上可得，年房地产总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
3、计算年房地产纯收益
年房地产纯收益=年房地产总收益-年房地产总费用
4、计算房屋现值
根据委托方提供资料及估价人员的现场勘察，待估宗地地上房屋建成于2001年，维护情况良好，房屋成新度设定为90%。
房屋现值=房屋重置价×成新度
5、计算房屋年纯收益
房屋纯收益是指房屋本身所产生的纯收益，不包括土地产生的纯收益，根据青岛市房地产市场状况以及市场相似风险的投资回报率，确定该地区的房屋还原利率为8%。
年房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率
6、计算土地年纯收益
土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益
7、计算土地总价格
本次评估考虑未来10年租金逐年递增，第11年及以后年租金收益不再变化，则待估宗地土地总价格计算公式如下：
⎥⎦
⎤⎢⎣⎡+-⨯=n r r a P )1(11 P —-土地总价格
a —土地年纯收益
r —-土地还原利率（根据青岛市基准地价确定土地还原利率为6%） n —-租金收益年限（本次评估收益年限取土地使用权出让法定最高年限40年）
8、计算土地单价
土地单价= 土地总价÷土地面积
三、估价结果。