收益还原法过程

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

二、委托估价方

三、受托估价方

四、估价目的

五、估价依据

六、估价基准日

七、估价日期

八、地价定义

九、估价结果

十、需要特殊说明的事项

十一、土地估价师签名

十二、土地估价机构

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

二、地价影响因素分析

第三部分土地估价

一、估价原则

二、估价方法与估价过程

Ⅱ收益还原法

收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。收益还原法利用了经济学中的预期收益原理，土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性，任一土地的客观合理价格，为该土地的产权人在拥有该土地的期间内从中所获得的各年纯收益的现值之和。

1、计算年房地产总收益

结合估价对象周边实际状况，本次评估估价对象所在区域写字楼市场平均租金取1.7元/平方米·天。

根据目前青岛市该区域房地产市场租赁情况，类似项目的出租空置率约为10%。

年房地产总收益=租金×365×建筑面积×（1-空置率）

2、计算年房地产总费用

（1）年管理费

指对出租的物业进行必要的管理的费用，根据青岛市商业物业出租的一般情况以及待估宗地的具体情况，取年租金的2%。

年管理费=年租金×2%

（2）年维修费

指为保证物业正常使用每年需支付的修缮费，根据项目用地的实际情况，维修费取房屋重置价的1.5%。

①计算房屋重置单价

房屋重置价是指假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用和正常的利税；本次评估采用成本法计算房屋重置单价。

A、建安工程费

根据现场勘察及委托方提供的资料，待估宗地地上建筑物共五层，参照青岛市《2012年建筑安装工程平方米造价指标》，建安工程费取1200元/平方米。

B、勘察设计费和前期工程费

根据青岛市同类建筑物在估价时点的建设工程状况，勘察设计费和前期工程费按照建安工程费的10%计取，则：

勘察设计费和前期工程费=建安工程费×10%

C、城市基础设施配套费

按照《青岛市各区域城市基础设施配套费收费标准（2012）》，青岛市市内三区城市基础设施配套费取293元/平方米。

D、宗地内基础设施建设费

该费用包括宗地内基础设施及围墙、水池、绿化等费用，根据青岛市同类项目配套情况，确定估价对象宗地内基础设施建设费取300元/平方米，由于其计算基数为土地面积，则按照建筑面积取费如下：宗地内基础设施建设费=300×土地面积÷建筑面积

E、管理费

根据青岛市同类项目的一般情况，管理费按A、B、C、D四项和的2%计算，则：

管理费=（A+B+C+D）×2%

F、利息

根据同类工程建筑工期情况，计息期按1年计算，城市基础设施

配套费在开发前期一次性投入，建安工程费、勘察设计费和前期工程费、宗地内基础设施建设费、管理费用等在开发期内均匀投入，利息率根据同期中国人民银行公布的一年期贷款利息率6%计算。

利息=城市基础设施配套费×〔（1+0.06）1-1〕+（建安工程费+勘察设计费和前期工程费+宗地内基础设施建设费+管理

费）×〔（1+0.06）0.5-1〕

G、利润

根据青岛市类似房地产开发项目的平均利润情况，确定该项目年投资利润率为15%，则：

利润=城市基础设施配套费×〔（1+0.15）1-1〕+（建安工程费+勘察设计费和前期工程费+宗地内基础设施建设费+管理

费）×〔（1+0.15）0.5-1〕

H、税金

销售房地产需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、地方水利工程建设基金等，税率共计5.7%，

I、不可预见费

不可预见费指项目在设计变更及施工过程中可能增加的工程量所带来的费用，根据青岛市同类项目的一般状况，不可预见费按照第A—H项和的5%计算：

房屋重置单价为第A—I项之和。

重置单价=建安工程费+勘察设计和前期工程费+城市基础设施配套费+宗地内基础设施建设费+管理费+利息+利润+税金+不可预见费结合估价对象实际状况，本次评估房屋重置单价取2400元/平方米。

②计算房屋重置价

房屋重置价=重置单价×建筑面积

③计算年维修费

年维修费=房屋重置价×1.5%

（3）年保险费

指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付

的费用。一般可按房屋的重置价或现值乘以保险费率计算。我国房屋的保险费率是1.5‰～2‰；本次评估按照重置价的2‰计算。

年保险费=房屋重置价×2‰

（4）年税金

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定，房产税为年租金的12%；根据青岛市相关规定，营业税5%、城市维护建设税为营业税的7%，教育附加费为营业税的3%，地方水利建设基金为营业税的1%，地方教育附加费为营业税的2%，印花税为合同价的0.05%；税金共计为年租金的17.7%，

（5）年房屋折旧费

待估宗地的土地使用年限为自估价基准日起40年，房屋耐用年限大于土地使用年限，本次评估房屋耐用年限设定为40年，残值率为0。

年折旧费=房屋重置价×（1-残值率）÷耐用年限

综上可得，年房地产总费用=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）

3、计算年房地产纯收益

年房地产纯收益=年房地产总收益-年房地产总费用

4、计算房屋现值

根据委托方提供资料及估价人员的现场勘察，待估宗地地上房屋建成于2001年，维护情况良好，房屋成新度设定为90%。

房屋现值=房屋重置价×成新度

5、计算房屋年纯收益

房屋纯收益是指房屋本身所产生的纯收益，不包括土地产生的纯收益，根据青岛市房地产市场状况以及市场相似风险的投资回报率，确定该地区的房屋还原利率为8%。

年房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率

6、计算土地年纯收益

土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益