上饶市物业管理办法

附件
上饶市物业管理办法
第一章总则
第二章业主、业主大会和业主委员会
第三章前期物业服务
第四章物业管理服务
第五章住宅专项维修资金和物业质量保修金
第六章物业的使用和维护
第七章法律责任
第八章附则
房地产,物业管理,房地产资料,物业管理资料
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主、使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

各县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）业主大会和业主委员会的业务指导；
（二）物业服务企业的资质、服务质量、物业服务招投标、物业服务合同的签订、备案的监督管理、物业承接查验；
（三）住宅专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理；
（四）受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉；
（五）物业使用和维护的监督管理；
（六）其他监督管理职责。

建设、规划、城管、环保、市政、公安、消防、价格、工商、环卫、绿化、人防、质监、民政等部门及供水、供电、供气等企业应当按照各自的职责，依法做好相关管理和服务工作。

第四条各县（市、区）人民政府、街道办事处、乡（镇）人民政府应牵头建立物业管理联席会议制度，定期召集各相关职能部门协调解决辖区内物业管理的突出问题和突发事件。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业管理和社区管理的相互关系。

社区居委会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。

社区居委会负责依法调解本辖区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

物业服务企业应当配合街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理的相关工作。

拒不配合的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以提请房地产行政主管部门依法处理。

第五条市物业管理协会是物业管理行业的自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展；负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，调解行业内部争议等。

第六条各县（市、区）人民政府应当制定扶持政策，采取措施，对配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物业管理的原有住宅小区进行整治改造，逐步实行物业管理。

推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业全面发展。

第二章业主、业主大会和业主委员会
房地产,物业管理,房地产资料,物业管理资料
第七条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。

第八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守（临时）管理规约和业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）遵守房屋装饰装修的有关规定；
（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（五）按照国家有关规定交纳维修资金；
（六）按时交纳物业服务费；
（七）法律、法规规定的其他义务。

业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》等法规规定和管理规约、议事规则及物业服务合同约定的权利，并应当履行相应义务，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

第九条物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域成立一个业主大会和一个业主委员会。

业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会和业主委员会，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会和业主委员会职责。

业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，每单元至少有二名业主代表。

业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

房地产,物业管理,房地产资料,物业管理资料
第十条物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上，或者首套房屋出售并交付使用满两年的，建设单位应当在30日内书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府要求召开首次业主大会，并报送下列资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。

建设单位未及时书面报告以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。

第十一条首次业主大会由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召集。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到要求成立业主大会的书面报告和有关资料后60日内组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、以及街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居委会的代表组成，成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%。

筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居委会的代表担任。

第十二条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居委会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责登记并作出答复。

第十三条业主大会筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。

业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

第十四条新建开发项目首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在物业交付使用前，依照与物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府协商确定的具体标准，将首次业主大会筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。

老住宅区首次业主大会会议的筹备经费，缴交了维修资金的住宅小区，可以从维修资金增值收益中申请，未缴交维修资金的住宅小区，由全体业主共同承担。

筹备经费应当专户储存，专款专用。

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

筹备经费的结余部分应当纳入维修资金或者根据
房地产,物业管理,房地产资料,物业管理资料
业主大会的决定使用。

第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）经业主委员会核实，有20%以上业主提议的；
（二）发生重大紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则规定的其他情形。

第十六条业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求街道办事处、乡（镇）人民政府协调并确定召集时间；逾期未召集的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召集或授权社区居委会组织召集。

业主大会会议议题涉及改选业主委员会及撤销现任业主委员会决定的，业主大会会议由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召集或授权社区居委会组织召集。

除业主委员会和街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居委会外，其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。

第十七条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等公告全体业主，并告知属地社区居委会。

业主可书面委托代理人出席。

物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。

业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或其书面委托的代理人应当列席会议。

业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。

第十八条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主与会，业主大会会议方为有效。

前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票发放表上签收确认。

第十九条下列事项由业主大会决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，逾期未参与表决业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。

业主大会或业主委员会的决定，应当自决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，业主大会或业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第二十条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按测绘机构的预测面积计算；尚未进行预测的，暂按规划面积计算。

（二）车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，应当在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定。

（三）业主的投票权按普通住宅每20平方米为一个计票单位，别墅每15平方米为一个计票单位；非住宅每10平方米为一个计票单位，不足的按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票。

第二十一条业主可以书面委托的形式，约定由物业使用人在一定期限内代其行使共同管理权，但物业使用人不得担任业主委员会委员。

第二十二条业主委员会是业主大会的执行机构，是代表全体业主对物业实施自治管理的自治组织，由业主大会选举产生，人数应为5至11人单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，业主委员会在日常工作中履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
房地产,物业管理,房地产资料,物业管理资料
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督维修资金的使用；
（五）协调业主和物业服务企业间的矛盾纠纷，协助物业服务企业催缴欠交的物业服务费；
（六）监督管理规约的实施；
（七）劝阻业主或者物业使用人违规违法装饰装修房屋；
（八）完善监督机制，设立监督小组，对日常工作和经费使用情况进行监督；
（九）可以根据实际工作需要，邀请一名所属社区的居委会干部在业主委员会中任职，对业主委员会的日常工作进行指导和监督；
（十）业主大会赋予的其他职责。

第二十三条业主委员会可以设立候补委员制度。

候补委员人数原则上不超过业主委员会正式委员人数的50%。

候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则等应当与正式委员相同。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的50%的，可以从候补委员中自动递补，并在本物业管理区域内公告；业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的50%的，应当重新选举业主委员会。

候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

第二十四条业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）履行业主义务，未欠交物业服务费和维修资金；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；
（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
（五）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。

第二十五条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费、违法出租房屋等情形且未改正的；
（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（五）被依法追究刑事责任的；
（六）法律、法规规定以及业主大会议事规则、管理规约约定的其他情形。

第二十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内持以下材料向所在地房地产行政主管部门备案：
（一）申请登记备案申请书；
（二）《管理规约》；
（三）《业主大会议事规则》；
（四）成立首届业主大会、产生业主委员会的会议记录；
（五）业主委员会人员名单、联系方式和基本情况。

第二十七条业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。

业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会委
房地产,物业管理,房地产资料,物业管理资料
员不能委托代理人参加会议。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第二十八条业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，由业主大会在议事规则中确定，任期届满六十日前，应当报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，开始筹备召开业主大会会议进行换届选举，选举产生新一届业主委员会。

业主委员会委员可以连选连任。

具体由业主大会在议事规则中决定，业主委员会委员资格任期届满即自行终止。

无正当理由逾期未换届的，物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调督促其尽快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

第二十九条未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的1/2的，在新业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居委会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下代行业主委员会职责。

第三十条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、公安机关督促移交。

第三十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益和业主合法权益。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门或街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主；所作出决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

业主不得擅自以业主大会或业主委员会的名义从事活动，并应当自觉执行业主大会或业主委员会依法作出的决定。

业主应当尊重业主委员会委员，通过合法途径提出诉求，不得组织、煸动对业主委员会委员的人身攻击和人格侮辱。

第三十二条业主大会、业主委员会日常工作经费由全体业主共同承担，工作经费可以由业主分摊，也可以在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备经营的收益和维修资金的增值收益中列支，具体额度在《业主大会议事规则》中约定，并在业主大会上表决通过后执行，候补委员不领取津贴。

业主委员会应当每年三月底前在物业管理区域内公告上一年度业主大会、业主委员会的经费使用情况，接受监督小组和全体业主的监督。

第三章前期物业服务
第三十三条开发建设单位在物业管理中承担下列义务：
（一）依照法律、法规规定和合同约定承担物业保修责任；
（二）依法参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会；
（三）依法提供物业管理用房；
（四）以未出售物业业主身份承担相关义务；
（五）法律、法规规定和合同约定的其他义务。

第三十四条建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准配置物业管理用房，物业规模较小的，提供的物业管理用房最少不得低于120平方米。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，最低不少于二十平方米。

建设单位应按照相关规定的要求规划、设计、建设社区用房。

第三十五条规划主管部门在新建开发项目审批立项时，应当要求开发建设单位在规划设计方案文本中确定物业管理用房和社区用房的具体位置。

物业管理用房和社区用房必须在地面以上，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于三层，且应当具有独立产权和进行简单装修，配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施，具备正常办公使用功能。

房地产,物业管理,房地产资料,物业管理资料
第三十六条物业管理用房、社区用房由建设单位无偿提供，产权属于全体业主，由房地产行政主管部门统一建档管理，在项目竣工验收合格办理物业交付时，移交物业服务企业、社区居委会使用。

物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、租赁、转让和抵押。

社区用房不得用于出租经营。

第三十七条建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前，应当向物业所在地的房地产行政主管部门申请划分物业管理区域登记，将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并告知物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府。

物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。

物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

已经实行物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的房地产行政主管部门申请登记。

第三十八条建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在办理新建开发项目《商品房预售许可证》之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施前期物业管理。

本办法所称前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。

第三十九条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

住宅物业管理招标应当采取公开招标方式，选聘优秀的物业服务企业和最佳的物业管理模式。

符合下列条件之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业：
（一）同一物业管理区域内，混合型物业总建筑面积低于3万平方米；单体高层物业建筑面积低于1万平方米或纯别墅区建筑面积低于1万平方米的项目；
（二）公开招标的投标人少于三人的。

（三）物业产权单一并由产权人自用的；
（四）已托管的物业，合同期满后，经双方协商同意续约的；
（五）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的或金融机构、工业厂区及其它不适宜采用公开招投标的物业。

符合前款第（一）、（二）项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经房地产行政主管部门批准；未经批准的，选聘行为无效。

第四十条建设单位应当在预（销）售物业之前制定《临时管理规约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位应当将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。

《临时管理规约》应当包括下列内容：
（一）物业管理区域道路、绿地等物业共用部位和景观设施、电梯水泵等共用设施设备的使用和维护规则；
（二）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；
（三）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；
（四）物业管理用房的使用和经营；
（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
（六）业主分担物业管理区域二次供水、电梯能耗费分摊等各类费用和分配各类收益的方式；
（七）违反规约应当承担的责任。

房地产,物业管理,房地产资料,物业管理资料。