20XX年四川宜宾市房地产开发环境报告 精品

一、20XX年一季度中国房地产发展状况
1.1前言
08年9月以来，随着美国“雷曼兄弟”银行倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。

在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。

11月中央出台“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。

在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。

今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。

针对这种情况，从5月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市，而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。

5月，全国工商联房地产商会发布“20XX年一季度中国房地产市场报告”。

该报告认为，20XX年一季度房地产市场已经触底。

房价是否下跌取决于房地产开发企业的资金压力。

从价格方面看，经历了目前一轮的房屋交易增加，房价继续较大幅度下跌的可能性随着企业资金压力的缓解而迅速减小，房地产市场已经触底，但判断房地产市场已经彻底回暖仍为时尚早。

未来一段时期，如果不出现外部环境的突然恶化，房地产市场很可能出现的局面是“两个市场并存”：普通住房市场供大于求的矛盾逐步缓解，价格企稳；高档住房市场和办公楼市场仍会持续调整态势
1.2全国09年一季度房地产开发完成情况
1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比1-2月提高3.1个百分点，比去年同期回落28.2个百分点。

其中，商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2%，比1-2月提高2.4个百分点，比去年同期回落31.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。

1-3月，全国房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-2月回落1.5个百分点，比去年同期回落14.8个百分点；房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-2月扩大1.4个百分点；房屋竣工面积9922万平方米，同比增长26.3%，增幅比1-2月回落2.7个百分点。

其中，住宅竣工面积8117万平方米，增长26.9%，比1-2月回落1.6个百分点。

1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%，而去年同期则是增长11.0%。

1.309年一季度全国商品房销售情况
1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。

其中，商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。

1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。

其中，商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长20%和14.4%。

1.4房地产开发企业资金来源情况
1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。

其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。

在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。

1.570个大中城市房屋销售价格指数
3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，比2月份降幅扩大0.1个百分点；环比上涨0.2%。

新建住宅销售价格同比下降1.9%，比2月份降幅扩大0.1个百分点；环比上涨0.1%。

分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.4%，比2月份涨幅高0.1个百分点；商品住宅销售价格下降2.2%，比2月份降幅扩大0.1个百分点，其中普通商品住宅销售价格下降1.8%，高档住宅销售价格下降3.7%。

与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格上涨0.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.2%，高档住宅销售价格持平。

分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%。

分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有29个，其中涨幅较大的城市是：银川7.3%、锦州5.0%、兰州和西宁4.6%、烟台3.9%；价格下降的城市有41个，其中降幅较大的城市是：深圳下降12.2%、广州下降8.9%、石家庄下降7.2%、桂林下降6.4%、厦门下降5.4%。

与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有35个，其中涨幅较大的城市是：昆明1.1%、锦州0.9%、南京0.7%、贵阳0.6%、深圳和湛江0.5%；价格下降的城市有21个，其中降幅较大的城市是：济宁下降2.6%、唐山下降2.0%、桂林下降1.4%、徐州下降1.1%、大理下降1.0%。

二手住宅销售价格同比下降0.4%，比2月份降幅缩小0.3个百分点；环比上涨0.3%。

分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有32个，其中涨幅较大的城市是：三亚13.2%、南宁10.5%、哈尔滨6.6%、郑州6.1%、西宁5.9%；价格下降的城市有37个，其中降幅较大的城市是：深圳下降15.7%、吉林下降9.5%、厦门下降6.1%、岳阳下降5.9%、石家庄下降5.6%。

与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有39个，其中涨幅较大的城市是：金华1.8%、桂林1.5%、郑州1.4%、温州1.2%、大理1.0% ；价格下降的城市有18个，其中降幅较大的城市是：济宁下降5.9%、石家庄下降2.1%、湛江下降1.2%、唐山下降1.1%、银川和海口下降
0.7%。

1.6全国房地产开发景气指数
3月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.74，比2月份回落0.12点，比去年同期回落9.98点。

从分类指数看：房地产开发投资分类指数为92.00，比2月份提高0.12点，比去年同期回落12.48点；本年资金来源分类指数为93.71，比2月份提高1.10点，比去年同期回落8.67点；土地开发面积分类指数为92.20，比2月份回落0.07点，比去年同期回落5.91点；商品房空置面积分类指数为92.03，比2月份回落3.43点，比去年同期回落19.27点；房屋施工面积分类指数为93.50，比2月份回落1.36点，比去年同期回落14.93点。

二、09年一季度四川省房地产发展状况
四川省统计局和国家统计局四川调查总队5月5日发布统计分析指出，一季度，全省房地产开发资金到位448.5亿元，同比净减少17.1亿元，从去年同期的增长31.8%跌至现在的-3.7%，净减35.5个百分点。

从资金来源看，国内贷款71.1亿元，下降32.8%；利用外资3.5亿元，下降50.6%；自筹资金205.2亿元，下降2%；其他资金来源168.8亿元，增长17.6%。

从结构上看，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金来源之比为20.3：1：
58.6：48.2，国内贷款和利用外资所占比重已向自筹资金和其他资金来源倾斜。

四川省土地开发面积分类指数略有反弹后又继续回落，3月份，土地开发面积分类指数为99.87，同比下降25.83点，比2月份下降0.45点。

在2月较1月略有回升的情况下，3月又运行至不景气区间。

一季度，全省待开发土地面积737万平方米，同比增长10.3%；土地成交价款16亿元，下降51.8%；完成开发土地面积218.5万平方米，下降3.3%。

完成开发土地面积只占待开发土地面积的29.6%。

一季度，全省商品房施工面积11845.1万平方米，同比增长9.2%。

其中，新开工面积1013.1万平方米，下降35.6%。

在全部施工面积中，住宅9928.1万平方米，增长7.6%，住宅占全部商品房屋施工面积的83.8%；办公楼施工面积222.9万平方米，增长46.2%；商业营业用房施工面积887.7万平方米，增长6.1%。

5月6日，四川省统计局发布20XX年房地产市场调查报告，带来房产新政后四川楼市的最新调查结果：四川改善性住房需求大增。

半数受访者需要90平方米以上住房
省统计局选取了成都、绵阳、攀枝花等7个市800个样本展开调查。

被访者年龄集中在18—40岁，占68.9%，其中，51.3%的被访者月收入为3000元以下，32.1%月收入在3000-5000元之间。

调查显示，居住面积在91-120平方米的被访者占被访总数的21.6%；其次是71-90平方米的，占21.3%；居住面积在51-70平方米的，仅占19.1%——此次调查家庭居住人口平均为3.5人，据此估算，受访者人均居住面积为23.6平方米。

对市场而言，最关键的是需求。

调查显示，九成以上受访者表示购房目的是解决自住和改善住房条件。

“说明目前存在比较大的改善性住房需求。

”省统计局社情民意调查中心相关人士说，和前几年“71-90平方米”占主导的需求明显不同，此次调查表明，希望购买“91-120平方米”的受访者最多，占50.3%。

不过，需求未必体现在消费行为上。

调查结果表明，88.1%的受访者在购房时机方面选择“观望，看情况再说”。

逾6成开发商对今年“有信心”
今年一季度，四川房地产投资增幅仅为0.2%。

面对市场信心暂未回稳和存量住房消化双重压力，在川房地产开发商如何看待当前及未来市场？根据20XX年投资额度，对我省已注册的3897家房地产开发企业进行分层随机抽样，选择198个有效样本展开调查。

结果显示，20XX年开发企业的销售计划完成不够理想，六成多受访企业有商品房空置。

不过，对于今年房地产市场发展，回答“有信心”的占68.7%，表示信心“一般”的占17.2%，两者综合为85.9%。

信心体现在经营策略上，选择“创新”的受访企业占45.5%；选择“观望”和“防守”的分别占29.3%和11.6%；选择“扩张”的占10.6%；选择“收缩”的占3.0%；没有企业选择退出市场。

三、08-09年宜宾市房地产发展状况
3.1宜宾市发展环境分析
3.1.1.经济数据统计
✧08年1-3月份，全市市外到位资金已经突破63.96亿元，同
比增长128.24%；其中，引进省外到位资金45.11亿元，同比增长191.06%。

，固定资产投资平稳增长，中西部地区投资所占比重上升。

✧08年一季度，全市地区生产总值完成153亿元，同比增长
13.8%；固定资产投资完成68.5亿元，同比增长53.5%；
✧社会消费品零售总额52.74亿元，同比增长18.1%；地方财
政一般预算收入8.9亿元，同比增长15.9%；城镇居民人均可支配收入3689.5元，同比增长12.2%；农民人均纯收入1286元，同比增长13.5%。

国内市场销售增长加快，城乡消费均保持快速增长。

1季度，社会消费品零售总额25555亿元，同比增长20.6%(3月份增21.5%)，比上年同期加快5.7个百分点。

其中，城市消费品零售额 17377亿元，增长21.2%。

✧小结：宜宾市经济运行总体平稳，城镇居民收入继续提高，
总体态势良好。

3.1.2.政策环境分析
09年2月9日，宜宾市政府下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，全文如下：
✧各区县政府在现有住房保障政策的基础上，要加快保障性住
房建设、缓解中低收入居民住房困难。

可以安排一定资金用于投资收购50平方米以下小户型存量普通商品住房（含二手房，下同）和闲置公房改造作为廉租住房；中央财政廉租住房专项补助资金在满足发放租赁补贴后的剩余部分，住房公积金增值收益用于廉租住房补充资金部分和土地收益一定比例，用于投资收购 50平方米以下小户型普通商品住房和公
房改造或新建廉租房。

投资收购要按照公开、公平、公正原则，通过政府采购方式进行。

收购价格按建安成本加3%以下利润控制，不含土地成本，土地采取同质或同价（评估价）进行置换的方式解决。

✧各区县人民政府可安排一定资金投资收购 90平方米以下的
存量普通商品房用作经济适用住房房源，收购方式同上。

经济适用住房也可推行货币补贴方式，具体实施细则由各区县人民政府根据当地实际另行制订。

✧对廉租住房、经济适用住房开发和经营的，按国家规定享受
营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税减免。

免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费及政府性基金。

对廉租住房和经济适用住房建设项目，优先提供信贷支持。

凡列入年度建设计划、土地供应计划的廉租住房和经济适用住房项目，国土资源管理部门要优先保证土地供应。

对未完成当年保障性住房建设任务和土地供应计划的，扣减该区县下年度新增建设用地农用地转用指标。

✧自 20XX年元月 1日起，个人购买 140平方米以下（含 140
平方米）普通商品住房（含二手住房），政府按购房款总额的1% 给予购房补贴，购房补贴最高不得超过 1万元/套。

✧对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

其中，将现
行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

将现行个人购买非
普通住房超过 5年（含 5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过 2年（含 2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足 2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

✧我市各金融机构应严格执行央行关于提供个人购房贷款的优
惠政策，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持，即其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

对已贷款购买一套住房但人均面积低于本地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

✧职工购买140平方米以内普通商品住房、经济适用住房和二
手房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度单职工由 15万提高到20万、双职工由25万提高到30万；最低首付比例由30%下调为20%；最长贷款期限可由25年延长到30年，但不得超过国家规定的法定退休年龄。

严格按央行规定下调个人住房公积金贷款利率。

四川省内的外地住房公积金缴存人可在我市范围内申请办理住房公积金购房贷款。

房地产开发企业在办理公积金购房贷款时，可以自愿选择缴纳公积金贷款保证金或者缴纳置业担保金。

公积金贷款保证金额度由贷款金额的 10%降为一级房地产开发企业缴纳4%；二级房地产开发企业缴纳5%；三级房地产开发企业6%。

房地产开发企业和受托银行应当优先办理职工住房公积金购房贷款。

房地产开发企业应鼓励公积金缴存人办理公积金购房贷款。

✧对已通过招、拍、挂等出让方式取得国有土地使用权地块的
房地产开发企业因资金困难无法按期开工的，可向国土部门提出延期申请，但延期开工时间不得超过 1年。

经批准的延长期内不作为闲置土地。

对已通过和拟通过招、拍、挂等出让方式供应的土地，符合城市规划、具备地块分宗条件的，在审定总平面方案的前提下，经土地使用人申请，依照地块分宗规划红线，并在缴清分宗地块的地价款后，可分宗办理国有土地使用权证书。

✧对具备转让条件的开发项目，开发企业可以投资、入股或转
让方式进行项目合作，加快开发进度。

鼓励规模化开发和集团化运作，推行跨区域、多元化和品牌经营，加快住宅产业化发展。

✧房地产开发项目规划设计应视项目所在地的区位、地段科学
合理设定规划建设指标，对市区内地段好、配套设施齐备的项目应注重实际，灵活控制。

在满足整体规划的条件下，鼓励房地产开发企业适应市场需要，按程序批准后适当调整房屋的套型结构。

✧已达到预售条件的商品房，房地产开发企业一次性申报的，
可以申请办理商品房预售许可证。

多层项目开工进度达到建筑形象进度过半以上、高层（含地下室）两层以上、超高层项目（建筑高度 100米以上）投入开发建设资金达工程建设总投资25％以上，且建筑形象进度达正负0.0以上，可予以发放预售许可证。

✧对房地产开发过程各类收费和基金、保证金进行清理。

没有
政策规定的坚决取消，能降低标准的尽量降低标准，能后置
的尽量后置。

城市基础设施配套费、人防易地建设费等行政性收费可分期并推后缴纳，即在办理《商品房预售许可证》后10日内缴纳50%，剩余部分在工程规划验收前缴纳。

墙改基金、散装水泥等基金在办理《商品房预售许可证》后10日内缴纳。

✧房地产开发企业的企业所得税按10%预征，预征时间应在商
品房预售达到60%时收取。

✧降低水、电、气表、闭路电视安装到户的安装费用，应坚持
市场化原则，反对霸王作风，打破行业垄断，引入竞争机制，减轻房地产开发企业和消费者的负担。

供电、供水、供气、通讯等单位原则上由水、电、气经营业主将管线配套至开发小区的项目用地红线。

✧引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，
鼓励商业银行在国家适度宽松的货币政策指导下，增加有效信贷投入，支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对资信好但短期资金周转出现困难的企业和项目贷款给予重点倾斜，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。

✧各级人民政府和有关职能部门，要加强机关行政效能建设，
减少审批环节，缩短审批时限，提高办事效率。

积极帮助企业解决经营活动中遇到的困难，改善服务。

✧严格房地产市场准入、清出制度，加强对房地产开发建设、
交易、物业服务等环节的全过程监管，对资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易的企业依法清出。

加强房地产市场
诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。

✧加强房地产政策宣传，引导媒体全面、客观、公正报道房地
产市场情况，增强居民购房置业信心，稳定市场预期；有关部门要加强房地产市场监测分析和信息发布，引导住房消费，优化市场交易环境，各县要为房地产开发企业开展宣传活动给予支持，为其提供宣传场地、简化相关审批手续。

✧各区县人民政府要结合当地实际，制订具体贯彻实施意见，
细化措施，加大执行，落实相关责任。

对此前出台的涉及房地产市场发展的有关政策要进行清理，凡与本意见不一致的，以本意见为准。

✧小结：宜宾市政府对国家宏观政策的理解是比较准确的，扩
大内需，平稳加快房地产发展。

因此，09年对于正在建设中的或即将开工的企业是一个极好机会，对于整个宜宾市房地产市场也是一个利好。

3.1.3. 宜宾市09年以后的发展趋势判定
✧宜宾市房地产市场受到国家4万亿扩大内需宏观影响，以及
宜宾市地方政策影响。

可预测09年全年整体销售形式看好。

✧因08年房地产市场销售形式不好，剩余大部分商品房存货
量，因此09年上半年以消化去年的存货为特征。

✧09年下半年，受到政策利好消息的影响，将有更多的楼盘增
加预售，竞争将加剧。

20XX年由于本地地产商跟风开盘因素，将会造成大众型产品竞争达到白热化。

✧受到宜宾市地方政府降低二手房交易政策利好因素影响，宜
宾市改善性住房需求增大。

换房群体增加，将会进一步推动一手商品房销售。

✧受到公积金利好政策影响，公职人员购房数量增加，将会直
接拉动中高挡商品房销售。

✧受到《宜宾市09年度城乡规划建设工作目标的通知》这一政
策的影响，宜宾市将会加快商品房建设用地审批速度。

城市化进程加快，建设用地增加，将直接导致开盘数量激增，竞争加剧。

✧宜宾市出台的各相关政策中，多次提到加大保障性住房和对
中低价位、中小套型住宅的政策扶持，因此09~10年,65～120平米住宅仍将是市场主流，但因数量众多，市场有限。

高性价比的住宅产品将获得市场认可，其余小户型产品竞争进一
步加剧。

✧宜宾房地产政策明确提出“可以安排一定资金用于投资收购
50平方米以下小户型存量普通商品住房和闲置公房改造作为廉租住房”，因此在成本控制环节表现出色的项目更能获得政府收购机会。

✧小结：总体看来，09年将会是宜宾市房地产发展的“机会年”，
政策利好不断。

但同时应看到，竞争加剧，整体实力强的开发商将在市场竞争中获胜，中小开发商由于“跟风”，潜在风险不容忽视。

四、宜宾宏观经济环境及发展规划研究
4.1 宜宾区域概况
4.1.1 地理位置
宜宾市位于四川省南部，处于川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江汇流地带。

宜宾城在宜宾市境中部偏北，处于金沙江、岷江河口段与长江正流起始段交汇处。

市境东邻泸州市，南接云南昭通市，西界凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市。

4.1.2 区位交通
宜宾是川滇黔结合部的交通枢纽和物资集散中心，中国东南沿海与西南腹地交流的要冲；是长江黄金水道、内昆铁路和成渝高速环线的交汇点。

宜宾交通四通八达，已建成铁路、公路、水路和航空立体交通网络，是四川向南最短的出海通道。

宜宾交通畅达，是川南水陆交通枢纽。

每日有客轮直达重庆、沪州、乐山、新市镇及沿江各地，顺江东下2771公里可达上海。

城区火车快慢车每天三进三出直达成都、重庆可转全国各地。

航空：宜宾二级机场是四川省第二大机场，可起降波音737客机。

现已开通至北京、上海、广州、昆明、北海、海口、深圳等航线，架起了与特大城市的空中走廊。

宗场一级国际机场已列入四川省
十一五发展规划。

✧公路：全市国、省、县、乡道及专用公路总里程4521公里，已建
有宜宾-成都、宜宾-重庆、宜宾-水富高速公路，宜宾-乐山高速公路已开工建设，20XX年投入运行，“十一五”期间，还将建成宜宾-泸州高速公路。

✧铁路：境内营运里程143公里。

内（内江）
✧昆（昆明）铁路横贯全市与成（成都）渝（重庆）铁路相连，形
成了四川经宜宾至广西最便捷的出海通道。

西部第一条生态绿色
铁路内昆铁路已正式通车，打通了我市出海便捷大通道。

✧港口：宜宾港是万里长江航道起点、长江六大枢纽港之一，年客
运能力达100万人次，丰水期可承载3000吨编组船队，枯水期1000吨级船队可直达上海。

“十一五”期间将建成三级航道的通
航标准，并建成
以大型综合性港
口作业区为中
心,5个重(点)
件码头为支
撑,20个区域性
县级客货码头为补充的内河枢纽港口体系。

其中大型综合性港口作业区将是西南最大的港口作业区。

4.1.3 历史文化
宜宾作为万里长江第一城，“三江环绕、三山环抱”，显山露水、山水相融，具有得天独厚的历史文化和自然天成的城市生态景观。

4.1.4 旅游资源
✧宜宾市自然景观和人文景观资源众多，相辅相成：有国家历史文
化名城、万里长江第一城、“名酒之都”宜宾古城；有誉称“天下翠”的国家级风景名胜区蜀南竹海；有誉称“天下奇”的省级风景名胜区石海洞乡及誉称“天下谜”的国家级重点文物保护单位僰人悬棺等等。

✧20XX年是宜宾市实施“壮旅”战略的开局之年，全年共接待市内
外游客835.47万人次，比上年增长33.04%，其中团队旅游大幅。