旧上海的造房和租房

旧上海的造房和租房
旧上海的造房和租房
薛理勇
■ 一九零五年的东百老汇路（今东大名路），这里是日侨居住集中的区域
■ 上海闹市的石库门住宅被出租后也被用于商业或办公用房
■ 老上海石库门风情
■ 1912年的上海租房契约，契约中写“当交顶首英洋壹佰捌拾元”
■ 大方新村20号地图
■ 苏州河北岸的河滨大楼是沙逊洋行产业，房间全部提供出租
◆薛理勇
1843年11月17日上海正式开埠，1845年上海出现了租界。

在上海开埠后10年，上海的对外贸易超过广州,高居全国之首，同时，上海城市也加快了近代化的进程。

在农耕社会里，上海的土地只是耕田，
是农业用地，住宅用地也只是“宅基地”，地价低廉，转让困难，而在商业社会里，土地就是地皮，就是商业用地，可以转让、抵押、出租，当然，其价值或价格比“农业用地”贵多了。

壹租地造屋的房地产投资模式
古代中国没有政府或相关部门签发的地契。

根据1843年中英《虎门条约》的规定，在已经规定的五个通商口岸里，当地政府官员必须与英国领事协商，划出一块双方认可的地方作为侨民的“居留地”，也就是后来的租界；侨民向中国业主“永租”土地后须向他们的领事馆注册，然后由领事馆统一呈上海道署备案，并加盖道署的印章，就成了一份合法的土地契，所以租界的土地契叫作“道契”。

租界的城市化进程较快，地价也飞快地上涨，但中国业主的土地无法注册登记为道契，后来就打“擦边球”，就是名义上将自己的土地登记到某一洋人或洋商的名下，由洋商向领事馆注册，然后向上海道署备案后获得道契，而中国业主与洋商另外签订一份协议，证明该道契真正的主人是中国业主，这种协议书叫作“权柄单”，而此类的“道契”则叫作“洋商挂名道契”，有了道契，这块土地就可以用作抵押、转让、出售等商业用途，也就是讲，这块土地已从“农业用地”变成了“商业用地”。

租界土地有限，同时，租界的地价不断上涨，大多数持有道契者不肯轻易将土地转让，于是出现了这样的情况，即拥有地皮者既不愿出售、转让土地，但其又缺少建设和经营的能力，使土地空置；而另一些人有能力建设和经营房地产，但他手中又缺少土地，于是上海就出现了一种叫作“租地造屋”的模式，就是业主有偿将自己的土地提供给房地产商使用，到期收还。

合同有效期大多为20-30年不等。

如1914年永安公司进入上海后看中了南京路的那块地皮，该地皮是哈同的，于是永安公司与哈同签订了《租地造屋合同》，合同期为25年，永安公司按合同规定兴建永安公司大楼，并每年按合同规定支付地税，向哈同交付租金，25年合同期满后，连同大楼和土地归哈同所有，如哈同愿意出租，永安公司有优先租赁权。

旧上海的许多民宅是房地产商以“租地造屋”方式获得土地的使用权，合同期大多为25年。

为了
降低建设成本，偷工减料之事随处皆是，所以，旧上海民宅的质量可想而知。

贰房屋租赁中的——顶首
在旧上海的房屋租赁中经常使用的一个词——“顶”，由于这种租赁方式现在已不存在了，所以人们大多弄不清“顶”是什么意思。

旧上海房地产开发商大多通过“租地造屋”获得规定时间的土地使用权，所以上海的民宅大多采用长期租赁形式，租赁期限往往就是“租地造屋”的期限。

“顶”是“顶首”的省语，在旧中国通常指出钱顶承小官吏的职位，古代衙门的“公务员”编制有限，如元朝上海县衙门的编制只有正、副县长各一名、主薄一名、校尉一名、典狱一名，仅5人而已，但衙门还留有文书、捕快等不在编的职务，人们就可以出钱顶替，因为有了这个职务就可以赚到钱，而房地产租赁中的“顶”就是出钱买下房屋的一定时间的使用权。

旧上海的房地产商主要承担投资建设，然后将建成的住宅委托所谓的“经租”机构代理经营租赁，他们合成构成“大房东”，住户租赁住宅一般以整幢（即一个单元）起租，所交的第一笔费用就是“顶费”，一次性付清，永不退还，住户就获得了这幢房子的若干年的使用权，以后每月或每半年向“经租”交付规定的房租、杂费（相当于今日的“物业管理费”），在合同期内，“大房东”无权干涉房客，当然，房客长期拖欠房租，房东可以诉诸法律责令付清，或取消租赁权，但不偿还“顶金”；如房客因故不再租赁此屋，可以委托“经租”另找新房客，可以从新房客中收到的“顶费”中抽取部分返还旧房客。

顶费多少没有规定，双方协商而定。

我见到过一份1912年的租房契约，房子位于“小东门十六铺老太平码头北首合兴里”，房屋为“石库门一宅，计楼房三间，前后厢房四幢，平披全间”，租赁办法是“凭中三面言定，当交顶首英洋一百八十元整，不另立收条。

议得照予每月租洋三十六元正。

”以此计算，“顶费”约为半年租金。

这是清末民初的行情，若干年后，上海的住房日益紧缺，顶费行情日益上涨，有的顶费可能是月租的10倍或以上。

叁二房东的产生
包括“石库门”在内的上海里弄房子大多是房地产商投资兴建的租赁房，设计则是以一户一号，也即一幢住宅住一户人家设计的，所以上海的石库门住宅分“一楼一底”“一客堂一厢房”“一客堂二厢房”多种，住户可根据家庭人口的多少或支付能力选择，早期上海的住房不太紧张，将房子租下来后再分割转租的现象不多。

九·一八事变后，华北沦陷，有相当数量的难民进入上海，1937年抗日战争全面爆发后，进入上海的难民更多，使上海住房空前紧张，房租日益昂贵，于是，有的房客将多余的空房，或将原来的房间重新分割后出租，原来的房客就成了房东，而他们又不是房屋真正的产权人，上海人就把这种介于房东与房客之间的人叫作“二房东”（沪音二的发声近“念”）。

1938年3月期《上海生活》发表《阁楼十景》的文章，作者讲：“若论我住的这幢房子，虽然只是一上一下三层楼的房屋，因为二房东会打算，所以足足住了十家人家。

”作者还讲：
客堂里是一家巡捕，一个双料的女人，四十岁模样，还有两个女儿。

客堂背后，夹出一间地狱般黑的小室，住的是一个同行，在本弄里当小学教员。

二层楼住的是三个年轻女郎，两个比较婀娜的做舞女，走起扶梯来乳波臀浪。

客堂与二楼中间，搭着一只阁楼，住的是一对江北夫妻，那男的是做皮匠司务的，早上挑了担出去做生意。

三层楼亭子间，住的是一个唱文明戏的女人，二十多岁的年纪，说话当是一口道地的苏白，两只眼睛很花的，据说每月赚六十块钱，房钱已经去了十五元，吃用开销，至少一块钱一天，她的男人还得抽口大烟。

这里还得把旧中国的货币作些介绍。

一直到1935年前，中国流通货币为银元，贵金属货币比较稳定，从1935年起，南京国民政府推行币制改革，规定由中央银行、中国银行、交通银行发行的纸钞为法定货币，称之“法币”，规定一法币等同原一块银洋，上海人把货币的
“一元”讲作“一块”也由此而来，纸币的稳定性差，尤其是抗战爆发后，法币有明显的贬值，1938年上海的一个全劳力男工的月收入一般为15—20法币，那位“唱文明戏的女人”月收入60块，已是高收入了，不过，她租的三层楼亭子间的月租为15元，当时上海的房租确实很贵。

抗日战争全面爆发后的相当长的时期里，上海的住宅建设基本处于停滞状态，而上海城市人口又大幅度上升，二房东分割住宅的“群租”成为上海房屋租赁的普遍现象，住房拥挤也成了上海的一大特点和景观。

解放后，上海的商业性住宅收归国有，“二房东”消失了，但上海住房紧张的现状迟迟未能解决。

肆集资造房的新模式
我手头有一份1939年6月15日签的上海《大方新村长期租赁契约》。

大方新村占地4亩，业主是上海同仁堂，大方营业公司以“租地造屋”方式取得这块土地20年的使用权，在获得法租界公董局批准后即开始兴建，共建造四埭共25幢三层里弄住宅，并同时向社会征租。

该契约涉及的是“大方新村12号”,即今襄阳南路444弄20号,建筑面积1635英尺，约合152平方米，长期租赁期18年，即从1939年6月至1957年6月。

租金分“房租”和“地租”二大块，《契约》在“租金”栏中写明：
乙方应交本租屋十八年长期租金共现钞国币肆仟伍佰念贰元零角零分（不收支票），分三次付清。

计开：第一期，开始动工日付三分之一；第二期，墙砌到二楼窗口再付三分之一；第三期，盖齐屋面，开始装修日付其余三分之一。

按此类房子的建造速度，一般一年内即可完工，而租房人必须在一年内将18年的租金4522元付清。

粗略估算，1939年同类房屋的造价不会超过3500元，依此计算，大方营业公司仅开发建造大方新村就直接获利25000元左右。

另一部分是“地租”，地租又分“纯粹地租”和“管理费”二块，均以半年一付，半年费共110元。

《契约》中还规定，地租“在十八年契约期内，任何一方不得要求增减此数”。

这样的建房，租赁形式几乎等同于由房地产商牵头的集资建房，房客实际上已经获得房子18年的全部使用权，所以《契约》的“备考”一栏中，双方约定：
兹乙方已征得甲方同意，在本租赁契约有效期，倘乙方房屋一部分或全部转租，完全自由，不必得到甲方同意。

而新旧租户亦毋庸交纳本公司或其他办事人的任何费用。

惟不得将甲方原有之装修出顶。

此批。

此类的共同投资形式，最大的获利者是房地产商，但上海住宅的升值空间也很大，许多“租住者”出资的目的并不在于自己使用，而是当作一种投资的手段，于是，这幢房子在尚未入住之前，第一位住户陈琳惠兹就将房子“转租”给了“新乙方”舒永泉，1944年的舒永泉又“转租”给了冯琳，1954年冯琳又“转租”给了另一人。

1958年3月23日，大方营业公司至函乙方，同意将襄阳南路444弄大方新村20号住宅无条件归乙方所有，这有点莫名其妙，也许，两者在此之前有私下协议，又也许是大方营业公司在“公私合营”之前转移产权，一切均不得而知。

我不知道这幢房子后来的产权情况，但可以判断，这是资方在公私合营前夕的恶意产权转让，至少从法律上讲，这应该是无效合同。