城镇开发运营模式研究
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城镇开发运营模式
城镇开发运营模式研究
城镇开发运营模式
一、中国城镇开发纵览
1、中国城镇化发展的三个阶段及建设重点
缓慢起步阶段 （1949—1978年）
• 新中国成立初城镇化水平只有10.64%，由于经历了特殊历史时期， 到1978年我国城镇化水平只提高到17.92%，设市城市由132个增至 193个，仅增加61个，发展缓慢。
• 重点建设城市，“一五”除北京外有工业建设重点城市如太原、 包头、西安等7座，重点扩建城市如鞍山、沈阳、吉林等20多座， 局部扩建城市如南京、济南、杭州等15座左右；“三线”建设时 期有十偃、成都、兰州等。
加速发展阶段 (1978—2000年）
• 我国城市化水平由17.92%上升到36.22%，年均增加0.83个百分点， 设市城市由193个增至663个，建制镇由2173个增加至20312个，增 加迅速。
城市规划—城市经营整合概念， 是一种城市经营的新手段，是 政府利用垄断规划信息带来的 优势而进行城市经营。
• 城市建设重点主要集中在沿海大城市，同时沿海还涌现出了众多 的中小城市和小城镇，典型代表有石狮、东莞、昆山等。
快速发展阶段（2001 年至今）
• 2001年以后，我国城镇化正式制定了加速城镇化发展的总体战略， 经历了小城镇规模扩张时期、城镇群发展时期等阶段。2004年至 2014年10年间，我国城镇化率从41.76%上升到54.77%
集约交通和集约土地使用的整 合发展模式，政府行动领先于 市场需求.尤其是在城市尚未成 片开发的地区,先期导入公共交 通,形成开发地价的时间差,政 府从土地升值的回报中就足以 获取公共交通的先期投入.
城市边缘的交 通节点区域
广州碧桂园凤凰 城区
规划理性预期引导的开发模式,政府通过预先发布规划消息， 公开相关信息,激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以 尽快形成与规划目标一致的外围环境和所需氛围，以便于政 府在最为适合的时机,以较小的投入实现原先的规划建设意图.
④盲目照搬大城市开发模式 目前我国对小城镇的发展缺乏一个形态上可以参照的 比较完整标准体系．受传统观念的束缚和少数地方政府官 员追求所谓 “政绩”的需要，一些小城镇在建设中存在不 根据自身发展需要和地方特色，盲目地照搬大城市的开发 建设模式 ，追求大马路．大广场和高楼大厦，进行低水平 的重复建设 ，造成土地资源和资金投入等的浪费现象。 ⑤生态环境状况不乐观 城镇开发对生态环境的重视度偏低，生态建设刚性指 标少，大部分城镇普遍热衷于视觉效果的生态景观系统布 局，常常是看得见的地方绿树成荫、看不见的地方黄土成 堆。 ⑥合理定位缺失下的产城割裂 城镇建设存在功能构成不合理的问题，或偏重产业忽 视配套引入陷入“有产无城”的尴尬，或偏重地产开发忽 视产业支撑陷入“有城无产”的困境，造成城镇发展初期 甚至中后期缺乏活力、动力不足，造就了一批“空城”、 “鬼城”
• 城镇建设重点是区位条件较好的建制镇，大城市附近的新城区， 如天津滨海新区、郑东新区、沈北新区等，城镇规模扩大，城镇 之间交往密度增加，分工协作的城镇群逐步形成。
城Fra Baidu bibliotek开发运营模式
2、时下我国城镇化已进入转型发展新阶段 我国城镇化经历了一个起点低、速度快的发展 过程。1978－2013年，城镇常住人口从1.7亿人增加 到7.4亿人，城镇化率从17.9%提升到54.77% ，年均 提高1.02个百分点；城市数量从193个增加到658个， 建制镇数量从2173个增加到20113个。2004年至2014 年10年间，我国城镇化率从41.76%上升到54.77%，根 据世界城镇化发展普遍规律，我国目前正处于城镇化 率30%-70%的快速发展区间，如果继续延续过去传统 粗放的城镇化模式，势必带来产业升级缓慢、资源环 境恶化、社会矛盾增多等诸多风险，很有可能落入 “中等收入陷阱”，进而影响现代化进程。随着内外 部环境和条件的深刻变化，城镇化必须进入以提升质 量为主的转型发展新阶段。
城镇开发运营模式
二、城镇开发运营模式
1、城镇开发的五种模式
模式 TOD
AOD SOD IOD EOD
内容
特点
适合区域
国内发展案例
公共交通导向发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、 机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点 为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中 心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、 居住等为一身的“混和用途”，使居民和雇员在不排斥小汽 车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。 TOD社区包括城市型TOD社区和社区型TOD社区。
中国城镇开发纵览
城镇开发运营模式
3、新型城镇化已成为中国经济转型的重要抓手
我国未来几十年的发展潜力在城镇化，城镇 化将成为拉动内需增长的强大动力。2014年3月16 日，《国家新型城镇化规划（2014-2016年）》正 式对外公布，这是我国新型城镇化的路线图。规 划提出到2020年，我国常住人口城镇化率将达到 60%左右，由此带来的投资需求约42亿元。这就意 味着每年平均至少有近2000万农村人口变为城市 人口。随着城市化水平的提高，人口不断向城市 转移，无论是城市数量还是城市规模将进一步扩 大。因此，21世纪是城市的世纪，是全球展开城 市资源优化、整合运营的世纪。在中国城镇化快 速发展进程中，如何通过城市运营取得城市资源 的增值和城市发展最大化是我们面临的重大课题。
中国城镇开发纵览
城镇开发运营模式
中国城镇开发纵览
4、我国城镇开发面临诸多问题
①土地能源的粗放利用 我国城镇发展过程中，由于规划滞后、管理 粗放、盲目扩张等原因，城镇建设仍存在布局过于 分散、土地利用粗放、违法使用土地等问题，一些 地区甚至脱离地方实际，盲目开展大规模新区扩张 活动，造成了土地能源的大肆浪费。 ②小城镇发展布局不合理 我国小城镇沿公路发展建设的现象较为普遍 ， 马路城镇对公路交通 、城镇建设和居民生活都产 生了一定的负面影响。 ③公路交通网络不完善 目前我国公路交通网络还不够完善 ，尤其是 市域内高速公路尚未形成相互连通的网络 ，广大 农村地区的交通还不算通畅 ，影响了城镇的引力 和辐射作用的发挥。
城镇开发运营模式研究
城镇开发运营模式
一、中国城镇开发纵览
1、中国城镇化发展的三个阶段及建设重点
缓慢起步阶段 （1949—1978年）
• 新中国成立初城镇化水平只有10.64%，由于经历了特殊历史时期， 到1978年我国城镇化水平只提高到17.92%，设市城市由132个增至 193个，仅增加61个，发展缓慢。
• 重点建设城市，“一五”除北京外有工业建设重点城市如太原、 包头、西安等7座，重点扩建城市如鞍山、沈阳、吉林等20多座， 局部扩建城市如南京、济南、杭州等15座左右；“三线”建设时 期有十偃、成都、兰州等。
加速发展阶段 (1978—2000年）
• 我国城市化水平由17.92%上升到36.22%，年均增加0.83个百分点， 设市城市由193个增至663个，建制镇由2173个增加至20312个，增 加迅速。
城市规划—城市经营整合概念， 是一种城市经营的新手段，是 政府利用垄断规划信息带来的 优势而进行城市经营。
• 城市建设重点主要集中在沿海大城市，同时沿海还涌现出了众多 的中小城市和小城镇，典型代表有石狮、东莞、昆山等。
快速发展阶段（2001 年至今）
• 2001年以后，我国城镇化正式制定了加速城镇化发展的总体战略， 经历了小城镇规模扩张时期、城镇群发展时期等阶段。2004年至 2014年10年间，我国城镇化率从41.76%上升到54.77%
集约交通和集约土地使用的整 合发展模式，政府行动领先于 市场需求.尤其是在城市尚未成 片开发的地区,先期导入公共交 通,形成开发地价的时间差,政 府从土地升值的回报中就足以 获取公共交通的先期投入.
城市边缘的交 通节点区域
广州碧桂园凤凰 城区
规划理性预期引导的开发模式,政府通过预先发布规划消息， 公开相关信息,激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以 尽快形成与规划目标一致的外围环境和所需氛围，以便于政 府在最为适合的时机,以较小的投入实现原先的规划建设意图.
④盲目照搬大城市开发模式 目前我国对小城镇的发展缺乏一个形态上可以参照的 比较完整标准体系．受传统观念的束缚和少数地方政府官 员追求所谓 “政绩”的需要，一些小城镇在建设中存在不 根据自身发展需要和地方特色，盲目地照搬大城市的开发 建设模式 ，追求大马路．大广场和高楼大厦，进行低水平 的重复建设 ，造成土地资源和资金投入等的浪费现象。 ⑤生态环境状况不乐观 城镇开发对生态环境的重视度偏低，生态建设刚性指 标少，大部分城镇普遍热衷于视觉效果的生态景观系统布 局，常常是看得见的地方绿树成荫、看不见的地方黄土成 堆。 ⑥合理定位缺失下的产城割裂 城镇建设存在功能构成不合理的问题，或偏重产业忽 视配套引入陷入“有产无城”的尴尬，或偏重地产开发忽 视产业支撑陷入“有城无产”的困境，造成城镇发展初期 甚至中后期缺乏活力、动力不足，造就了一批“空城”、 “鬼城”
• 城镇建设重点是区位条件较好的建制镇，大城市附近的新城区， 如天津滨海新区、郑东新区、沈北新区等，城镇规模扩大，城镇 之间交往密度增加，分工协作的城镇群逐步形成。
城Fra Baidu bibliotek开发运营模式
2、时下我国城镇化已进入转型发展新阶段 我国城镇化经历了一个起点低、速度快的发展 过程。1978－2013年，城镇常住人口从1.7亿人增加 到7.4亿人，城镇化率从17.9%提升到54.77% ，年均 提高1.02个百分点；城市数量从193个增加到658个， 建制镇数量从2173个增加到20113个。2004年至2014 年10年间，我国城镇化率从41.76%上升到54.77%，根 据世界城镇化发展普遍规律，我国目前正处于城镇化 率30%-70%的快速发展区间，如果继续延续过去传统 粗放的城镇化模式，势必带来产业升级缓慢、资源环 境恶化、社会矛盾增多等诸多风险，很有可能落入 “中等收入陷阱”，进而影响现代化进程。随着内外 部环境和条件的深刻变化，城镇化必须进入以提升质 量为主的转型发展新阶段。
城镇开发运营模式
二、城镇开发运营模式
1、城镇开发的五种模式
模式 TOD
AOD SOD IOD EOD
内容
特点
适合区域
国内发展案例
公共交通导向发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、 机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点 为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中 心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、 居住等为一身的“混和用途”，使居民和雇员在不排斥小汽 车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。 TOD社区包括城市型TOD社区和社区型TOD社区。
中国城镇开发纵览
城镇开发运营模式
3、新型城镇化已成为中国经济转型的重要抓手
我国未来几十年的发展潜力在城镇化，城镇 化将成为拉动内需增长的强大动力。2014年3月16 日，《国家新型城镇化规划（2014-2016年）》正 式对外公布，这是我国新型城镇化的路线图。规 划提出到2020年，我国常住人口城镇化率将达到 60%左右，由此带来的投资需求约42亿元。这就意 味着每年平均至少有近2000万农村人口变为城市 人口。随着城市化水平的提高，人口不断向城市 转移，无论是城市数量还是城市规模将进一步扩 大。因此，21世纪是城市的世纪，是全球展开城 市资源优化、整合运营的世纪。在中国城镇化快 速发展进程中，如何通过城市运营取得城市资源 的增值和城市发展最大化是我们面临的重大课题。
中国城镇开发纵览
城镇开发运营模式
中国城镇开发纵览
4、我国城镇开发面临诸多问题
①土地能源的粗放利用 我国城镇发展过程中，由于规划滞后、管理 粗放、盲目扩张等原因，城镇建设仍存在布局过于 分散、土地利用粗放、违法使用土地等问题，一些 地区甚至脱离地方实际，盲目开展大规模新区扩张 活动，造成了土地能源的大肆浪费。 ②小城镇发展布局不合理 我国小城镇沿公路发展建设的现象较为普遍 ， 马路城镇对公路交通 、城镇建设和居民生活都产 生了一定的负面影响。 ③公路交通网络不完善 目前我国公路交通网络还不够完善 ，尤其是 市域内高速公路尚未形成相互连通的网络 ，广大 农村地区的交通还不算通畅 ，影响了城镇的引力 和辐射作用的发挥。