哈尔滨中宝大厦物业管理方案
大厦物业管理中心安全管理制度
大厦物业管理中心安全管理制度第一章总则第一条为了加强大厦物业管理中心的安全管理工作，保障业主的人身和财产安全，维护大厦的正常秩序，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国治安管理处罚法》等有关法律法规，制定本制度。
第二条大厦物业管理中心安全管理工作应贯彻预防为主、防治结合的方针，实行全员安全管理，建立健全各项安全管理制度。
第三条大厦物业管理中心安全管理工作主要包括：消防安全、治安防范、交通安全、设备设施安全、食品安全、环境安全等方面。
第四条大厦物业管理中心安全管理工作应遵循依法管理、业主至上、服务为本的原则，确保大厦安全、舒适、和谐的居住环境。
第二章组织机构与职责第五条大厦物业管理中心应设立安全管理组织机构，明确各级安全管理职责，配备相应的安全管理人员。
第六条大厦物业管理中心安全管理组织机构主要包括：安全管理委员会、安全管理部门、相关部门及基层安全单元。
第七条安全管理委员会负责制定大厦安全管理工作的总体目标和计划，监督、检查和评价安全管理工作的实施情况，研究解决安全管理工作中重大问题。
第八条安全管理部门负责组织、协调和监督大厦安全管理工作的实施，建立健全安全管理制度，指导、检查和督促各部门、基层安全单元开展安全工作。
第九条相关部门负责本部门的安全管理工作，配合安全管理部门开展大厦安全管理工作。
第十条基层安全单元负责本区域的安全管理工作，落实安全管理措施，做好安全防范工作。
第三章安全管理措施第十一条大厦物业管理中心应建立健全消防安全管理制度，落实消防安全责任，加强消防安全检查，确保消防设施设备完好有效。
第十二条大厦物业管理中心应加强治安防范工作，建立健全治安管理制度，加强门禁管理，落实来访登记制度，及时发现和处理治安隐患。
第十三条大厦物业管理中心应加强交通安全管理，建立健全交通安全制度，设置合理交通标志，保障消防通道、人行通道畅通。
第十四条大厦物业管理中心应加强设备设施安全管理，建立健全设备设施管理制度，定期检查和维护设备设施，确保设备设施安全运行。
某大厦物业管控方案.doc
某大厦物业管控方案【浦口区知识产权大厦】物业服务项目的接管验收直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化、物资、资料等，应特别重视对综合功能的验收。
一、目的及原则1、目的：为加强物业验收、交接管理，规范接管验收程序，确保新物业接管验收工作得到有效的控制。
2、原则：接管验收工作既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
二、适用范围适用于公司所承接的【浦口区知识产权大厦】物业服务项目的接管验收管理工作。
三、接管验收的作用1、明确交接双方的责、权、利关系。
2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。
3、为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面掌握现有大楼现有设施设备运行状况。
另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排。
四、接管验收程序1、接到【浦口区知识产权大厦】接管验收通知后，公司负责组建接管验收小组。
公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的各专业端口负责人参加接管验收工作，全面负责接管验收工作。
1.1成立接管小组项目经理1人，负责接管验收工作安排、计划实施及现场协调。
工程人员4人，负责房屋本体、公共设施、机电设备、强弱电、智能化及工程物资的验收移交工作。
2、接管验收小组工作内容：2.1编制接管验收计划、内容。
2.2明确接管验收的重点：2.2.1对物业使用功能的验收。
对大楼建筑主体、供电系统、给排水系统、排风系统、消防系统、安防监控系统及电梯系统等进行验收。
2.2.2对物业资料的接管。
负责对原设计图纸、设计变更、竣工图纸、设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术验收资料进行交接。
按移交设备清单的要求对清单上的设备规格型号、容量、及设计要求进行验收。
2.2.3对现场开展工作进度及所有开办类物资进行接管交接。
大厦物业管理规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为了规范大厦物业管理，保障业主、使用人及物业管理企业的合法权益，维护社会公共利益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本大厦实际情况，制定本规定。
第二条本规定适用于本大厦范围内的物业管理活动。
第三条本规定所称大厦，是指由多个业主共同拥有，用于居住、办公、商业等用途的建筑物。
第四条本规定所称物业管理，是指物业管理企业根据合同约定，对大厦的共用部位、共用设施设备以及相关区域进行维护、管理和服务的行为。
第五条业主、使用人应当遵守本规定，共同维护大厦的秩序和环境卫生。
第六条物业管理企业应当依法履行物业管理职责，提高物业管理水平，为业主、使用人提供优质服务。
第七条本规定未尽事宜，按照国家有关法律法规执行。
第二章业主权益与义务第八条业主享有以下权利：（一）对大厦物业管理事项的知情权、参与权、监督权；（二）对物业管理企业提供的服务的评价权；（三）对损害自身合法权益的行为的投诉权；（四）法律、法规规定的其他权利。
第九条业主应当履行以下义务：（一）遵守国家法律法规和本规定；（二）按照物业管理合同的约定支付物业管理费；（三）合理使用物业共用部位、共用设施设备；（四）维护大厦的公共秩序和环境卫生；（五）法律、法规规定的其他义务。
第十条使用人应当遵守以下规定：（一）遵守本规定；（二）合理使用物业共用部位、共用设施设备；（三）维护大厦的公共秩序和环境卫生；（四）不得擅自改变大厦的结构和用途；（五）法律、法规规定的其他义务。
第三章物业管理企业职责第十一条物业管理企业应当履行以下职责：（一）按照物业管理合同约定，对大厦的共用部位、共用设施设备进行日常维护、管理；（二）对大厦的公共区域进行清洁、绿化、养护；（三）对大厦的消防、安全、卫生等工作进行监督检查；（四）协助公安机关维护大厦的安全秩序；（五）处理业主、使用人的投诉和纠纷；（六）定期向业主大会或者业主委员会报告工作；（七）法律、法规规定的其他职责。
大厦物业管理办法方案Word版
大厦物业管理办法方案Word版金丰大厦物业管理方案1.1大楼基本情况地理位置：金丰大厦由天源房地产开发有限公司开发建造，位于市中心人民广场北部，沿着鸿基中心商业街新华路展开。
舒展的婺江天然水域，仿佛踏着婀娜的舞步，幻化成城市中不可多得的优雅乐章。
物业类型：集商业、办公、酒店式公寓于一体的综合物业占地面积：0.000公顷建筑面积：约5万余M2其中：办公约1.5万M2商场约1.3万M2人防设置约1.0万M2绿化情况：绿化面积约-1.0M2，绿化率达20%配套情况：停车位共200个（地下车库结合人防设计车位数200个）物业特点：金丰大厦可以随时掌控市中心的繁华动脉，却又能独享难得宁静的水岸风情。
32层的大厦高度，展现出地标式建筑群的气势，天然石材、铝合金、玻璃的搭配，亮丽耀眼而又不失精致沉稳的立面风格，无论是从临街的视角仰望，还是站在江对岸放眼望去，色彩和材质的巧妙结合，令建筑群别有一番开阔大气的独特气质。
同时，我们全新、超前的物业管理服务使业主在体现尊贵身份之余，更让其写意地享受生活的惬意、闲暇。
客户群体特点：颇具现代化的建筑气质反映业主的身份，知名公司、金领、富豪将是入住金丰大厦的主要居住群体。
1.2物业管理服务总体思路针对金丰大厦华丽、现代的设计理念，时刻维护和保障业主的利益，坚持服务以人为本、管理以物为本，我们以全国物业管理住宅小区标准及评分细则为物业日常管理与服务工作的指导，以业主需求为导向，以诚信、优质、创新、高效为服务理念，以完美服务持续超越业主不断增长的需求为宗旨，以科技、时尚、舒适的精彩契合为特点，树立人文关怀的人性精神，通过皇家级管家服务模式，使业主真正享受高档物业，尊贵业主的温馨、舒适之生活与良好的办公环境。
1.2.1皇家级管家式服务我们将在物业管理中引入“管家”服务模式，“管家”模式是对传统物业管理模式的传承和延伸，是更加精致、合理、高效的物业管理模式，以达到更有效、快捷的管理服务目标。
大厦的管理制度
大厦的管理制度一、总则为了规范大厦的日常管理工作，提高服务质量，维护大厦的正常运营秩序，制定本管理制度。
本管理制度适用于大厦内的所有业务经营单位和住户，凡在大厦内租用土地使用权开展商务、办公、居住等活动及工作的单位和个人，均应严格遵守本制度。
二、管理机构1. 大厦管理处大厦管理处是大厦的管理和服务机构，负责制定大厦的管理制度和规章制度，负责大厦的日常管理和维护。
2. 业主委员会由大厦的业主组成的业主委员会是大厦管理的决策机构，负责审议、决定大厦的管理政策和重大事项。
三、服务管理1. 安保服务大厦应保证24小时保安巡逻，保证大厦内的安全，保安人员要进行巡逻和监控，发现异常情况及时处理。
2. 物业服务大厦应保证全天候的物业服务，包括卫生清洁、维修保养等，确保大厦内外环境的整洁和设施设备的正常运行。
3. 环境卫生大厦应保持大厦及周边环境的整洁，定期清理垃圾，清洁大厦内外的公共区域。
四、租赁管理1. 商务租赁对于商务租赁单位，大厦管理处应严格审核合同，规范其经营行为，确保其按照合同约定的使用范围和时段进行经营。
2. 居住租赁对于居住租赁单位，大厦管理处应定期检查入住情况，确保租户遵守居住秩序，在居住期间尽量不影响其他租户的生活。
3. 租金管理大厦对于租户的租金收取和管理应严格执行，确保租金按时交纳并进行登记管理，对逾期未交纳的租户进行催缴工作。
五、安全管理1. 消防安全大厦应定期进行消防设施的检查和维护，保证消防设备的完好和通畅，组织开展消防演练，提高租户和员工的消防意识。
2. 停车管理大厦应对停车场进行管理，制定停车规定，维持车辆停放秩序，确保车辆安全和通行畅顺。
六、各种事故的处理1. 交通事故发生交通事故时，大厦应迅速组织人员赶到现场处置，协助交通警察进行处理，确保事故造成的交通秩序尽快恢复正常。
2. 火灾事故一旦发生火灾事故，大厦应立即启动应急预案，组织人员进行疏散和救援，并协助消防部门进行灭火和救援工作。
大厦物业管理方案
大厦物业管理方案
大厦物业管理方案是指对大厦物业进行综合管理的计划和措施。
以下是一个常见的大厦物业管理方案的主要内容：
1. 建立物业管理团队：成立专业的物业管理团队，包括物业经理、保安、清洁人员等，确保对大厦的日常运营和维护管理。
2. 确立管理规章制度：制定并执行相应的管理规章制度，包括
大厦公共设施的使用规定、安全规定、保洁规定等，确保居民和工
作人员的权益和安全。
3. 日常维护与保养：定期巡查和维护大厦的设施设备，包括电梯、空调、消防设备等，确保其正常运行并及时修复故障。
4. 安全管理：建立有效的安全管理体系，确保大厦的安全和防
火工作，包括安装监控设备、制定逃生预案、加强对入住人员的安
全管理等。
5. 服务管理：提供优质的服务，解决居民和企业的问题和需求，如快速响应投诉、提供便利设施、安排物品维修等。
6. 节能与环保：推行节能和环保措施，如使用高效节能设备、
加强垃圾分类和回收、推广绿色出行等，减少资源消耗和环境污染。
7. 财务管理：建立科学的财务管理体系，包括预算编制、费用
核算、收支管理等，确保物业管理经费的合理使用和透明度。
8. 社区建设和活动组织：积极组织开展社区活动，促进居民之
间的交流和互动，提高居民的生活质量和满意度。
以上是一个基本的大厦物业管理方案的主要内容，具体的实施
和管理流程可以根据大厦的具体情况进行调整和完善。
商业大厦物管早期介入工作方案
商业大厦物管早期介入工作方案一、背景介绍随着城市化进程的不断推进，商业大厦的建设和运营越来越受到关注。
商业大厦作为集办公、商务、娱乐等功能于一体的综合性建筑，其物管早期介入工作显得尤为重要。
本文将针对商业大厦物管早期介入的工作方案进行详细介绍。
二、工作方案内容2.1 建设前准备在商业大厦建设之前，物管团队应积极参与规划和设计过程，以确保后期运营的顺利进行。
具体工作内容包括：•参与商业大厦的规划和设计，提出针对物管工作的建议。
根据大厦的功能定位和使用需求，提出合理的物管布局和设备配置方案。
•参与选址和用地方案的评估，确保商业大厦所处地点的便利性和潜在商业价值。
同时，该工作也包括评估周边交通、商圈和城市发展前景等因素。
•就施工期物管工作提出建议，包括物资储备、招标与合同管理、安全管理等方面。
确保物管团队能够在建设过程中发挥应有的作用。
2.2 设备与系统选择商业大厦涉及到众多的设备和系统，如空调、电梯、消防系统等。
在早期介入工作中，物管团队应参与相关设备与系统的选择和采购工作，以确保设备和系统的品质和性能符合需求，并能够与物管团队后期的工作保持良好的配合。
具体工作内容包括：•对各类设备与系统进行市场调研和技术评估，了解最新的技术趋势和发展动态。
根据商业大厦的需求，制定相应的设备和系统选型方案。
•建立供应商和厂商的合作关系，与其沟通需求和要求，确保设备和系统的供应与安装按时、按质量完成。
•参与设备和系统的验收工作，确保其性能和功能符合合同要求。
并与供应商和厂商建立日常维修和保养的合作机制。
2.3 人员组织与培训商业大厦物管团队的早期介入工作还包括人员组织与培训。
这是为了确保物管团队及其成员在后期的工作中能够胜任相应的职责和任务。
具体工作内容包括：•根据商业大厦的规模和功能设置合理的物管团队组织架构。
确定各个岗位的职责和权限，并明确相应的人员需求。
•进行岗位人员的招聘与培训工作。
根据所需岗位的能力要求和技术要求，招聘合格的人才，并进行必要的培训和技能提升。
大厦管理方案及管理制度
管理部门需要依法纳税，确保大厦的税务合法性和合规性。
管理部门的道德义务
诚实守信
管理部门需要诚实守信，对业主和租户负责，不进行虚假宣传或欺骗行为。
为业主和租户提供优质服务
管理部门需要为业主和租户提供优质的服务，包括但不限于维修、保洁、安保等方面，确 保业主和租户的生活质量和安全。
尊重业主和租户的隐私权
定期组织员工和客户进行安全培训，提高安全意识。
设备设施管理方案
对大厦内的设备设施进行全面普查，建立设备台账。
确保设备设施运行正常，遇到故障及时维修，保证大 厦正常运转。
制定设备设施维护保养计划，定期进行保养和检修。 对老旧设备进行更新换代，提高设备性能和安全性。
环境卫生管理方案
定期对大厦内外环境进行清理，保持整洁美 观。
组织开展客户活动，增进与客 户之间的交流和互动。
02
大厦管理制度
安全管理制度
1 2
治安管理
实行24小时值班制度，值班员要认真负责，确 保大厦内的安全秩序。
消防管理
定期进行消防设备检查和消防演练，确保紧急 情况下的消防安全。
3
车辆管理
制定车辆进出、停放规定，保障大厦内道路畅 通和车辆安全。
设备设施管理制度
管理部门的基本职责
确保大厦的日常运营和 维护
管理部门需要确保大厦的日常运营，包括但 不限于维护大厦设施、管理物业服务、协调 维修和保洁工作等。
制定和执行管理政策
管理部门需要制定适合大厦的管理政策，包 括租赁政策、维修计划、保洁标准等，并确 保这些政策得到有效执行。
管理和监督物业服务
处理投诉和纠纷
管理部门需要负责监督和评估物业服务的质 量，包括安保、清洁、维修等，确保物业服 务符合业主和租户的需求和期望。
大厦管理方案及管理制度
大厦管理方案及管理制度大厦管理方案及管理制度是指对于大厦的日常运营、维护、保养和安全等工作进行计划、组织、实施和控制的一套系统化管理制度。
这些制度将有效地提高大厦的管理水平和服务质量，确保大厦的安全运营和良好的居住、办公环境。
一、管理方案1.维护管理方案：包括对大厦设备设施的定期巡检、保养和维修，确保设备设施的正常运行和有效使用，减少设备故障带来的损失和影响。
2.安全管理方案：建立完善的安全管理体系，制定详细的安全管理规章制度，包括防火、防盗、防溺水等各项安全管理制度和措施，确保大厦的人员和财产安全。
3.环境管理方案：制定大厦的环境管理规划，包括清洁卫生、垃圾处理、绿化和景观等方面的管理措施，使大厦的环境整洁、舒适、美观。
4.健康管理方案：制定健康管理制度，包括食品卫生、空气质量等方面的管理要求，确保大厦的居民和工作人员的健康。
5.财务管理方案：建立健全的财务管理制度，包括收入管理、支出管理、资金管理、财务报告等方面的规定，确保大厦的经济运行得到有效控制和管理。
二、管理制度1.居住管理制度：设立居委会或居民委员会，负责居住管理工作，包括居民活动、住户安全、环境卫生等方面。
并建立与居民的沟通机制，及时了解居民的需求和意见，提供满意的服务。
2.办公管理制度：制定办公楼管理规定，包括办公行为准则、会议管理、设备使用等方面的制度，提高办公效率和工作环境。
3.设备设施管理制度：建立设备设施管理台账，做到设施清单、维护记录、维修记录等信息的详细记录和管理，保证设备设施的有效使用和管理。
4.安全管理制度：明确大厦的安全管理责任及权限，建立完善的安全管理流程和机制，规定防火措施、紧急疏散演练、安全巡查等安全管理要求。
5.环境管理制度：制定环境保护和绿化管理规定，规范垃圾分类、绿化养护等方面的管理要求，提升大厦的环境品质。
6.健康管理制度：建立健康档案和健康管理计划，制定健康饮食、室内空气质量检测等管理措施，提高大厦居民和工作人员的健康水平。
大厦物业停水应急预案
一、背景为保障大厦业主及租户的正常生活和工作，提高大厦物业应对停水事件的应急处理能力，确保停水期间大厦的正常运行，特制定本预案。
二、预案目标1. 保障业主及租户的基本生活需求；2. 减少停水对大厦正常运营的影响；3. 提高大厦物业应对停水事件的应急处理能力。
三、组织机构及职责1. 应急领导小组（1）组长：大厦物业总经理（2）副组长：大厦物业副总经理（3）成员：各部门负责人2. 应急小组职责（1）组长负责协调各部门工作，确保预案顺利实施；（2）副组长负责现场指挥，协调各部门资源；（3）各部门负责人负责本部门应急工作的组织实施。
四、应急响应程序1. 接到停水通知后，应急领导小组立即召开会议，分析停水原因、影响范围及持续时间，制定应急响应方案。
2. 通知业主及租户停水信息，通过短信、公告等形式告知。
3. 组织人员开展现场勘查，了解停水原因及影响范围。
4. 根据停水原因，采取以下措施：（1）如果是供水设施故障，立即联系供水部门进行维修；（2）如果是外部原因导致停水，密切关注停水原因及恢复时间，及时通知业主及租户；（3）如停水时间较长，组织人员进行应急供水，确保业主及租户的基本生活需求。
5. 加强与供水部门的沟通，了解停水恢复情况，及时调整应急措施。
6. 停水结束后，对受损设施进行维修，恢复正常供水。
五、应急保障措施1. 物资保障：储备足够的应急物资，如水桶、水袋、水管等，确保应急需要。
2. 人员保障：成立应急队伍，明确各岗位职责，确保应急响应及时有效。
3. 信息保障：建立信息沟通机制，确保信息畅通，及时发布停水信息。
4. 培训保障：定期开展应急演练，提高员工应对停水事件的应急处理能力。
六、总结与评估1. 停水结束后，应急领导小组组织相关部门进行总结评估，分析应急响应过程中的不足，提出改进措施。
2. 将应急预案进行修订完善，确保应对停水事件的能力不断提升。
本预案自发布之日起实施，如遇特殊情况，可由应急领导小组进行修订。
z大厦物业管理处会计管理制度
z大厦物业管理处会计管理制度大厦物业管理处会计管理制度一、总则(一)财务管理是物业管理的重要组成部分，正确处理好管理与理财的关系是物业管理的首要问题。
(二)财务管理的三方面任务：1.有计划、合理的安排资金，为管理处经营管理工作;2.认真贯彻各项财经制度，维护财经纪律，实行财务监督;3.加强经济核算，增收节支，提高经济效益;(三)配备专职财务人员，开户建账，建立一套完整的、切实可行的会计核算制度，做好管理处经济活动记录工作。
(四)做好年度的财务预算，落实各项经济指标。
(五)做好会计决算和利润分配报告，加强财务监督，改善经营管理，提高经济效益。
(六)遵守国家及各项有关法律法规和条例，接受当地税务、银行、工商等门的监督。
(七)受”会计师事务所”对企业会计账目的审查。
二、财务权限与职责(一)物业管理处财务部必须配合总物业经理编制物业管理处下年度财务预算，制定各项经济指标，并报物业管理总物业经理及北京华阳恒新物业管理有限责任公司审定。
(二)监督管理处的资金来源与运用情况及各项指标的完成情况，监督控制财务预算的执行情况，分析实际与预算的差额，加强预算控制。
(三)加强流动资金的管理，制定各部门的流动资金额度，超出额度财务有权拒付。
(四)对于总物业经理权限以内管理处的一切开支，由经手人阐明原因报管理处相关部门经理签字，经物业管理处财务经理审核签字报总物业经理审批后方可报销;对于总物业经理权限以外的管理处开支，除上述审批程序外还需上报北京华阳恒新物业管理有限责任公司审批。
(五)有权拒付违反财经纪律和违反管理处财务规定的开支。
(六)建立完善的管理收费系统，及时足额收取管理费及其他费用，必要时协助开发商向客户收取其他费用。
(七)建立固定资产登记及定期盘点制度，防止固定资产的流失。
(八)建立完善的会计资料档案管理系统，保证会计资料的完整。
(九)按国家财政、税收部门及北京华阳恒新物业管理有限责任公司的规定和要求，及时编制各种对外、对内的财务报表，准确计算应纳税额，做好财务工作。
哈尔滨中宝大厦物业治理方案
中宝大厦治理方案哈尔滨保利科技大厦二00三年八月中宝大厦物业治理方案目录一、中宝大厦概况二、中宝大厦现状分析三、中宝大厦功能定位四、委托治理模式及委托费取酬方法五、组织机构与部门设置六、家具设备配备打算七、营销策划分析八、效益测算一、中宝大厦概况（略）二、现状分析一、大厦设备设施状况。
中宝大厦建成于2001年，楼宇的要紧硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。
楼宇供暖锅炉较为掉队，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳固性较差，以后平安运行系数较小；自备发电机组为国产机械，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处置；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严峻的隐患，也要进行改造。
一些新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），以后工程量较大，第二二号楼正处于大体建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及要紧入厦门面的装修尚未进行。
内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。
二、物业治理状况。
大厦现有物业人员均非专业化人员，未通过标准、系统的培训，治理处于大体维持状态。
工作无细分，治理无章法，进展无目标。
·保安标准、职业化较差；·无正常标准保洁。
绝大多数已大体完工地址也未进行卫生拓荒；·工程大体要素：各类图纸、设备说明，合格证等不健全；·内业治理空白；·物业核算不清；·物业治理意识尚未形成；·对已存在的问题物业人员不能监管发觉。
3、经营状况。
大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签定任何经营合同，更无租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与大体计划，致使公司整体构思难以实现，日常经营也处于收不抵支状况。
4、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建时期，使物业治理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦整体上还不具有全面营业条件。
写字楼物业特色服务
[标签:标题]篇一：高品质写字楼物业服务设计方案高品质写字楼物业服务设计方案高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。
为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案：一、服务原则1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。
2.业主至上的原则：有需求就有服务；3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值；4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行；5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。
6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。
二、服务内容1.共性服务：从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务 1)总台服务商务公司的客户量较大。
总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。
同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。
2)礼仪服务商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。
由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。
特色服务1，每日雍尚服务每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。
2，VIP服务针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。
(物业管理)办公楼物业管理方案
（物业管理）办公楼物业管理方案目录第一部分物业公司简介 (2)1.1 公司简介 (2)1.2 公司业绩 (4)1.3 公司执照、资质、法人代表登记 (6)第二部分XX办公大楼物业管理项目的管理特点 (9)2.1 项目简介 (11)2.2 业户群体分析 (16)2.3 物业管理规划定位 (16)2.4 项目管理特点及难点分析 (17)2.5 解决上述管理难的措施 (18)第三部分拟定质量管理目标和采用的管理方式 (24)3.1 管理总体目标 (24)3.2 XX办公大楼管理模式设想及管理方式 (36)第四部分管理服务内容 (41)4.1 前期接管 (41)4.2 针对本物业大楼的管理特色思路 (57)第五部分管理人员的配备、培训和管理 (66)5.1 人员配置(含作业层人员配置) (66)5.2 管理人员培训 (69)5.3 管理服务人员的管理 (77)第六部分XX办公大楼管理服务费用测算 (82)6.1 XX办公大楼物业管理服务费用测算 (82)6.2 物业管理开办费用测算 (90)6.3 设备、设施接管改造费用 (92)6.4 物业管理用房配置方案 (94)哈尔滨市人民代表大会常务委员会办公楼物业管理方案哈尔滨菱建物业管理有限公司受哈尔滨市人民代表大会常务委员会办公厅委托，拟对哈尔滨市人民代表大会常务委员会办公楼（以下简称“XX办公大楼”）提供全委托物业管理服务。
针对该办公楼的特点，制定本方案。
第一部分物业公司简介1.1公司简介哈尔滨菱建物业管理有限公司成立于2003年11月，企业具有独立法人资格，国家物业管理二级资质企业，全国物业管理协会会员单位。
目前管理着哈尔滨市政府大楼、河政公务员住宅小区、爱建滨江国际社区高档住宅及商业物业项目200万平方米。
公司成立之初，就极为重视培养人才，建立了一支高素质的管理与技术人才队伍，拥有工程、机电、园林及经济等各类专业技术人员80多人。
公司现有员工800多人，其中高层管理人员86人，80%以上的管理人员持有从业人员岗位证书，高层管理人员86%以上取得建设部颁发的企业经理资格证书。
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中宝大厦管理方案哈尔滨保利科技大厦有限公司二00三年八月中宝大厦物业管理方案目录一、中宝大厦概况二、中宝大厦现状分析三、中宝大厦功能定位四、委托管理模式及委托费取酬办法五、组织机构与部门设置六、家具设备配备计划七、营销策划分析八、效益测算一、中宝大厦概况（略）二、现状分析1、大厦设备设施状况。
中宝大厦建成于2001年，楼宇的主要硬件和装修相对较新，但其设备型号并非先进设备。
楼宇供暖锅炉较为落后，功效相对低下；电梯属组装杂牌，稳定性较差，未来安全运行系数较小；自备发电机组为国产机器，即时启动能力差，工作状况尚不得知，产生排烟目前无法顺利排出室外，应列入重点设备设施改造之列及时处理；大厦煤气阀违规安放在大厦室内，且紧贴暖器片，潜有严重的隐患，也要进行改造。
一些新风供给管道、大厦自动喷淋，监控等工程尚未完工或完善；一些配套设施尚处于基建或完善之状态（如楼层电表、楼层装修、客房、泳池装修等），未来工程量较大，其次二号楼正处于基本建设中，大厦与安发桥打通并扩建平台，楼宇牌匾及主要入厦门面的装修尚未进行。
内部也有需完善处（车库、锅炉房，大厦个别处隐性基建不足等）。
2、物业管理状况。
大厦现有物业人员均非专业化人员，未经过规范、系统的培训，管理处于基本维持状态。
工作无细分，管理无章法，发展无目标。
·保安规范、职业化较差；·无正常规范保洁。
绝大多数已基本竣工地方也未进行卫生开荒；·工程基本要素：各种图纸、设备说明，合格证等不健全；·内业管理空白；·物业核算不清；·物业管理意识尚未形成；·对已存在的问题物业人员不能监管发现。
3、经营状况。
大厦虽已运行两年，厦内有近十家客户入驻，但没有签订任何经营合同，更无租赁许可证合法经营之谈，没有进行系统的经营测算与基本规划，致使公司总体构想难以实现，日常经营也处于收不抵支状况。
4、综合问题，由于大厦尚有较多须完善和更新改造问题，一些优势项目如游泳馆、连桥平台等尚处于待建阶段，使物业管理与基建均处于混乱无序状态，致使大厦总体上还不具备全面营业条件。
就核算而言，由于无法提供完备的合同、图纸、台帐等，因此缺乏科学的测算依据。
三、中宝大厦功能定位以写字楼出租为主，宾馆、娱乐、餐饮、洗浴为辅，尽可能外租1—3层，形成集办公、商服、娱乐休闲为一体的综合性服务大厦，在铁路街与安发桥交会处形成一道亮丽的风景。
1、由于地点所限以写字楼形式对外出租适于本厦，利于稳定，投资较少，可以避开火车站前酒店多如牛毛的激烈竞争，吸引招揽大直街及附近同等价位的公司入住。
2、以宾馆、公寓、餐厅、泳馆等配套服务功能满足本厦客户多层面的需求，从而实现互补，促进写字楼营销。
3、开展楼体广告业务营销或以较合理价位为本厦入驻客户服务，先期宣传推广本厦业务、招商引客。
4、接纳旅游团体入驻就餐，实现经营一体化、核算一体化。
5、开展多种形式的商业服务，引入银行邮政、火车票、货运仓储代理、邮件寄存、仓买快餐等增加收入四、委托管理模式及管理酬金根据中宝大厦实际状况，以业主公司委托物业公司实施物业项目经营管理较为科学。
方案一中宝大厦公司委托保利大厦进行物业管理。
由业主公司设立A帐户、物业公司设立B帐户，由业主公司监管审批合同，所有收入均存入A帐户。
物业支出包括人员工资、福利费用、日常运营费用等由B帐户统支，在年度总预算内实行每月费用预算报批管理，由业主公司审批，逐月划拨到B帐户，由物业公司具体安排使用，以保证大厦正常工作为准则，逐步实现上台阶。
物业公司使业主的年度目标实现，业主需支付给物业10万元的酬金；如不能实现，业主更换物业公司，不付任何酬金。
超过目标的利润部分，物业与业主按3：7分成。
方案二中宝大厦公司委托保利经营后，设立A、B帐户，只负担物业人员各项费用（工资、福利、社保、工服费等），不负担营销人员工资等。
公司以物业管理面积每平方米建筑面积8元/年取酬，同时按租赁合同金额5%提取营销佣金，签租高于业主限定租金部分，由物业与业主按各4：6分享。
五、组织机构组织机构：保利科技大厦在中保大厦设立物业管理处，管理处设主任1人，负责全面工作。
下设6个部门，工程部7人、保安部7人、客户服务部13人、财务部2人、综合部2人，营销企划部3人，人员限定35人。
业主公司管理处主任六、家具设备配备计划：设备、家具、工具等需求列表财务部工具（设备名称）数量单价（元）总价计算机1台7000 7000打印机1台5000 5000财务软件1个模块12000 12000档案柜4个200 800金柜1个1000 1000 客服部吸水机1台6980 6980单擦机1台12480 12480抛光机1台16500 16500烘干机2台3300 6600尘推2个56 112蜡拖 4 29 116 单筒榨水车1辆260 260云石铲刀10把18 180推水刮1个90 90告示牌5个28 140水桶16个20 320喷壶32个10 320 马桶皮抽子24个 6 144撮子32个9 288笤帚32把8 256拖布32把35 1120 胶皮手套192副 3 576复印机28500打印机3150打票机32000售票电脑1台7850 7850传真机1台1800 1800 综合部办公家具6套1000 6000 计算机1台7000 7000传真机1台1800 1800电话2部400 800 保安部大功率对讲机10部1200 12000 疏散照明灯4台300 1200 工程部电焊机 1 3000 3000 无齿锯 1 900 900沙轮机 1 700 700台钻 1 4500 4500台钳 1 180 180 电锤（带冲击） 1 900 900 充电钻 1 450 450手枪钻 1 300 300角磨沙轮 1 700 700曲线据 1 500 500电锯 1 800 800冲击钻 1 800 800理石锯 1 400 400平口台钳 1 500 500电动疏通机 1 900 900搅鞭 1 150 150万用表 1 130 130汽泵 1 3500 3500射钉枪 1 200 200带丝 1 400 400刨子 1 150 150电带丝 1 3000 3000检压泵 1 2000 2000 营销部电脑2台7000 14000打印机2台2000 4000饮水机1台500 500 共计217942 固定资产费用21.79万元。
七、营销策划（一）、哈市写字楼概况目前，哈市整体写字楼，除保利大厦外，可出租的面积为109050平方米左右，平均租金1.87元/天/平方米。
虽然表面上看总面积并不多。
但是，由于哈尔滨市宾馆业竞争十分激烈，各宾馆均出现客源不足现象，目前，哈市几十家宾馆几乎都可设立长包房，或开出部分楼层做为写字间使用。
其中哈市较好的三星级以上宾馆，如：华融饭店、帕弗尔饭店、国际饭店、凯莱商务酒店等均开设出写字间，吸引了五十家左右国内外知名公司及联络处，且其价位均不足1美元/天/平方米，有些三星级宾馆价位只有2—4元/天/平方米，较低档一些的宾馆，其价位均在2元/天/平方米左右。
另外，哈尔滨市很多公司将其办公楼以极低的价位出租出去，这部份的面积是现有实际正式营业的写字楼面积的5倍以上，而且房租普遍在1元/天/平方米左右，对现有写字楼的出租也构成极大威胁。
因此，哈尔滨市写字楼出租市场的竞争将会欲来欲激烈。
（二）、产品分析中宝大厦共计19层，分为地下2层，地上17层，可出租楼层为-1~16层，-1层面积为501.96 m2 ,1~16层面积共计12740.56m2。
大厦可出租面积共计13242.52 m2。
从大厦目前装修风格看，以写字间为主，另设客房、游泳馆、洗浴、酒吧、餐饮等项目，目前写字楼与客房、娱乐于一体的综合大厦并不多见，这是该大厦别于其它写字楼的显著特点，也可说是今后大厦招租的招牌。
2000年开业的华驿大厦可谓哈市综合性写字楼的典范，地理位置与中宝大厦距离较近，在经营上已形成自己的风格，而中宝大厦竣工至今，从未做过任何大型的媒体宣传，在各方面并未显现出强有力的竞争优势。
本大厦的优势是：1、本大厦位于教化街与铁路街交叉口，相邻安发桥，虽处哈市中心地带，但闹中取静。
2、本大厦以写字楼为主，以其它娱乐项目为附，为客户提供的服务项目增多，故今后招租客户层范围较广。
3、加之保利物业的管理体系较完善，能为客户提供高质量的服务，能满足大众公司对中档写字楼的要求，所以对本大厦的推广会起到一定的促进作用。
本大厦的劣势是：1、本大厦虽然地理位置较好，数条公交线路分布周边，但站台都相距大厦较远。
2、本大厦厦外停车场较小，正门临街，在立交桥下，客户开车进出不方便。
3、大厦冬季以暖气供暖，硬件设施不高档，可能会影响出租率的提高。
4、本大厦的电梯品牌与质量均不佳。
5、十层以上，楼面宽敞、整洁，但装修略显陈旧，公共区域灯光昏暗。
6、大厦知名度不高，目前厦内无知名客户，故今后在宣传工作上将要投入很大一部份精力。
基于上述分析，大厦应慎重装修，装修档次未必高档化，但一定要显现出综合大厦的特色。
在今后的经营销售上要以中小型代办处、私企、运输公司、长途客运公司、语言学校、游行社等公司为主要目标客户群，这样才能使中宝大厦的特征体现出来，名副其实。
（三）市场状况及租价策略1、市场状况（1）写字楼市场租金的状况根据调查结果，2003年与2002年相比，哈尔滨市除了一些写字楼租金已经降到了无法再降的地步以外，其余写字楼都纷纷降价以留住老客户，招揽新客户。
但是，由于价位已经很低，所以预计明年写字楼市场的租价会维持现有价格或略有下降。
（2）竞争对手的状况除了原有的东方大厦、北亚大厦、远东商务中心、沪士大厦等竞争对手之外，新落成的华驿大厦、常青大厦、恒运大厦随着其物业管理水平的提高，出租率也直线攀升。
距中宝大厦最近的华驿大厦及锦秀大厦，分别以大力度的广告宣传及吸引力极强的低价位出租，均已达到饱和及将饱和状态。
2、大厦定价建议写字间出租报价为使用面积日租金2.0元（含管理费及能源费），实际成交价为1.5元左右。
鉴于大厦从未大力度对外做过招租宣传，需要以较低的价格吸引客户，随着大厦的名气及物业管理水平的上升，在未来几年中，出租率也将随之上扬。
总体预计租金年收入（含管理费与取暖费）可达350万元，第一年预计在238万元左右。
现就-1~16层分别进行出租收入预算：（1）、-1层收入预算-1层图纸面积为501.96 m2 ,可用做暖库对厦内客户出租，从实地考察可预计存放15台车辆，每台车辆年租金为3000元，全年收入预计4万5千元。
（2）、1~2层收入预算1~2层可出租面积共计1931.81 m2,由于两层均为敞开式大厅，故可以一体招租，招租目标为餐饮业、娱乐业、保险业、股票期货交易大厅、网吧等规模较大的项目，预计出租单价为2元/ m2 /天，全年收入预计80万元。