对我国房地产税存在问题的分析及建议

对我国房地产税存在问题的分析及建议【摘要】房地产税制改革，应从全局出发，从税率、税基、税种、免税范围及各税种间的协调配合上全面考虑，在理顺租、税、费三者关系的基础上，调整房地产税制结构，强化地产保有环节课税，适当降低房地产开发和交易环节的税负。本文指出了目前我国房地产税制存在的具体问题，提出了一些符合我国客观实际的房地产税制改革的政策建议。

【关键词】房地产税；保有环节；问题；政策建议

目前一些经济发达的国家，如：美国、日本、英国、瑞士等都已经有一套比较完善的房地产税收制度。目前我国的税收制度在一定的历史时期发挥过它的积极作用，但目前已明显不适应我国市场经济和商品经济的发展，已明显有悖于税收作为政府宏观调控的职能。鉴于此，房地产业内和学术届内有识之士关于改革原有的房地产税收制度，建立适应时代要求的税收制度的呼声渐涨。2008年12月国办发131号文《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确规定取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。国家财政部、国家税务总局共同颁发的财税[2008]137号文件做出调整房地产交易环节税收的规定，并酝酿把二税合一，改为在保有阶段统一征收物业税。具体来说，存在以下问题：

1目前我国房地产税制存在的问题分析

1. 1各征税环节税负分布不合理

房地产开发流通环节税负重，而在房地产保有环节税负较轻，且税收优惠范围大，造成了房地产全寿命周期中各个阶段的税负不合理状况，这对房地产市场的健康发展是很不利的。目前，房地产开发期间的税费主要有配套设施建设费、基础设施建设费、建筑工程质量安全监督费、物业管理基金等，占房地产相关税收的比例为8.92%。交易环节的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易管理费、交易印花税、土地增值税和所得税等，所占比例为72.95%。目前我国房地产保有阶段的税费有房产税和城镇土地使用税，所占比例为18.13%[7]。考虑到开发期间需要支付巨额的土地出让金，房地产开发环节和交易环节的税费都大大高于保有环节的税费。

政府的经济职能之一，就在于利用税收制度促进经济发展、提高经济效益、增进社会分配的公平和平等。税收制度，对于纳税人而言，本应该产生多收益多交税、多占用资源多交税的效果，但目前我国的税收制度难以实现这一效果。另外在开发、建设、转让等流转环节多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者，导致房价很高；由于房产保有阶段的税收少（目前只对生产经营性的房产征收房产税和土地使用税），导致土地闲置和房屋空置现象严重，增加投机性购房的积极性，鼓励土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，这些都不利于房地产市场的健康发展。

1. 2税种繁多、重复征税

我国现行房地产税制，存在重复征税。主要体现在以下几个方面：

1.2.1土地营业税、增值税和所得税的重复

企业所得税以企业的生产、经营所得和其他所得为课税对象，用每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额乘以所得税率来计算。土地增值税是以转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据，每转让一次就征收一次土地增值税。所以，土地增值税也具有所得税的特征。另外，营业税是指在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人应按计税营业额乘以适用税率计取营业税。这就意味着在房地产品转让过程中，既要征收营业税又要征收土地增值税和所得税，造成了重复征税。

1.2.2房地产租赁中重复课税

营业性房屋出租取得的租金收入，需缴纳12%的房产税、5%左右的营业税，还有所得税、城市维护建设税以及教育费附加等，房产税本来归属于财产税，在这里又扮演了流转（营业）税的角色，造成了重复课税。目前市场上住宅类房产无论自用或出租都没有强制征税，政府就丧失了大量的优质税源（由于房地产本身具有保值和增值的特点，激发了投资客投资房产的热情，有的人名下有多处房产。）。因此，降低交易阶段的重复征税，不但能更好地激活房地产市场，也有利于地方政府形成丰富、稳定、可持续的税收收入，有利于进行可持续的基础设施和公共服务设施的建设，真正做到取之

于民用之于民。

1.2.3契税与印花税的重复

对房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要按书据或契约所承载金额缴纳万分之五的印花税，又要按规定的税率缴纳契税。印花税是就经济活动中书立的凭证契约征收，契税是对房屋产权转移时就双方当事人所订立的契约征收，在征收范围上，这两种税明显存在着交叉重复问题，有失公平原则，也给税收的征收管理带来了难度。

1.2.4营业税自身的重复

营业税是房地产开发与销售过程中的一个主要税种，在开发阶段它是以从事建筑、安装、修缮装饰和其他工程作业所取得的营业额为计税依据；在销售阶段的计税依据除包括工程价款及工程价款之外收取的各种费用外，还包括前一阶段己缴纳的营业税；如果房地产在流转过程中经过多次交易那么就不可避免地产生了重复征

税的问题。重复征税从微观上来说，提高了房地产的售价，增加了消费者的负担，从宏观上来说，加重了房地产业的税负，阻碍房地产业的正常发展。

1. 3内外税制不统一

我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策，具体表现在四个方面：

1.3.1两套房产税制度

现行房地产税制规定对内资企业和个人征收房产税，而对外资

企业和外籍人员征收城市房地产税，既不统一，又不规范。还有，对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此税，改征土地使用费。

1.3.2两套所得税制

对内资房地产企业开征企业所得税，对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。

1.3.3城市维护建设税和教育费附加内外不统一

对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，对外资房地产企业尚未开征。

这种“内外有别，两套税制并存”的政策，不符合国民待遇原则，同时给税收征管也带来了诸多不便，不利于企业的平等竞争。

1. 4征税范围过窄

房产税只在城市、县城、建制镇、工矿区征收，其中，县城、建制镇指县、镇政府所在地。农村不包括在征税范围中，相当于在农村城市化程度不断提高的今天，自动放弃了一大块稳定的税源，也使税制本身显失公平。房产税还规定了行政事业单位、机关团体、军队及由财政部门拨款的单位自用房产免税，个人非营业用房产免税，这些政策与目前我国个人财富向住房转化及公房制度改革的现状不符合，也放弃了较大的税源。

1. 5计税依据不合理

我国现行的城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依据的从量计征。这种方式虽然简单，但依据只是有限的土地面积，