抵押权预告登记是否享有优先受偿权最高院指导案例
最高人民法院关于如何确定生效法律文书确定的抵押权优先受偿范围的请示答复_
最高人民法院关于如何确定生效法律文书确定的抵押权
优先受偿范围的请示答复_
最高人民法院关于如何确定生效法律文书确定的抵押权优先受偿范围的请示答复
最高人民法院关于如何确定生效法律文书确定的抵押权优先受偿范围的请示答复（2013）执他字第26号XX省高级人民法院：你院《关于如何确定生效法律文书确定的抵押权优先受偿范围的请示》[（2013）鲁执三他字第7号]收悉。
经研究，答复如下：在参与分配程序中，抵押权的实现并不以生效法律文书的确认为前提。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第93条规定，对人民法院查封、扣押或者冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，能够申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。
第94条规定，参与分配案件中可供执行的财产，在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，按照各个案件债权额的比例进行分配。
依照上述规定，在参与分配程序中，债权人只要在实体上享有抵押权，即可主张债权的优先受偿。
假如其他债权人、被执行人关于抵押权及其担保债权的范围存在异议，能够根据《最高人民法院关于适用中华人民共与国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十五条、第二十六条的规定，通过分配方案异议、分配方案异议之诉程序予以救济。
请你院按照此法律规定规范处理，向当事人释明有关
程序救济措施，保障各方当事人的合法权益。
二〇一三年十一月二十七日。
浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策
浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策一、预购商品房抵押权预告登记的概念和性质我国《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
通过这个法条可以了解到，预购商品房抵押权预告登记具体指的是基于预购商品房抵押合同建立的请求权申请的预告登记，主要是为了实现抵押权人的合同目的以保障将来取得该预购商品房的房屋抵押权[1]。
在房地产经济快速发展的今天预购商品房抵押权预告登记已经是非常普遍的存在但是我国法律法规对其只是简单的提及，而对于抵押权预告登记的具体要求并没有明确的规定，这样一来在实践中有关预购商品房抵押权预告登记的问题就很多。
二、完善抵押权预告登记制度的必要性在预售商品房的过程中，抵押权预告登记制度经常出现问题的一个主要原因就是现行的法律法规对其没有明确的规定，只是在物权法中对预告登记做出了规定和明确了在建工程办理预告登记享有抵押权，实践中预售商品房遇到抵押权预告登记问题，由于法律法规对其的规定有很多空缺和规定模糊不清，解决办法只是参照物权法关于预告登记的相关规定和一些有关的条例和办法来解决，所以基于以上的情况，为了减少司法实践的冲突和更好地保护相关权利人的利益对抵押权预告登记制度进行完善和构建是非常有必要的。
再者，在预售商品房的过程中由于期房还没有取得产权证明就不能办理正式的抵押登记而只能办理抵押权预告登记，所以抵押权预告登记在预售商品房过程中是很常见的，而由此产生的纠纷在实际生活中非常之多，当购房人拖欠银行贷款时由于抵押权预告登记的效力尚未明确，银行想要追回贷款是有一定困难的。
基于此现状，为了维护房地产市场交易的有序性和保障预告登记权利人的合法利益，有必要完善和构建抵押权预告登记制度。
三、加强抵押权预告登记制度的建设（一）加强上位法的立法完善在我国现行的法律中并没有对抵押权预告登记作出规定，只是用条例和司法解释的形式对其作出了规定。
【以物抵债02】最高院指导案例72号分析
最高法院指导案例72号《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》（最高人民法院审判委员会讨论通过 2016年12月28日发布）【相关法条】《中华人民共和国物权法》第186条{【禁止流押】抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
}《中华人民共和国合同法》第52条{【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
} 第67条{【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。
先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
}《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条{当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。
当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。
就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
} 【基本案情】1原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。
但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。
故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。
对抵押物租金是否享有优先受偿权
对抵押物租金是否享有优先受偿权租金没有优先受偿权的，质押才有根据担保法规定第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
说的很清楚，抵押权的实现，是通过“以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿”抵押才有优先权，担保法规定：第六十八条质权人有权收取质物所生的孳息。
质押合同另有约定的，按照约定。
不过注意，你抵押的是房产，房产是不能质押的抵押权应如何受偿,抵押权优先受偿的顺序是怎样的所谓优先受偿顺序，是指同一财产向两个以上抵押人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款应当优先清偿谁的债权。
《物权法》规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
所有权保留的财产被抵押后由谁优先受偿？实际上系所有权保留效力和抵押权追及力竞合的问题。
所谓所有权保留，又称保留所有权，是指在移转财产所有权的商品交易中，根据法律规定或者当事人约定，财产所有人移转财产的占有于对方当事人，但仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人支付一部或全部价金或完成特定条件时，该财产的所有权才发生移转的一种制度。
合同法第一百三十四条的规定是我国立法首次对所有权保留制度的确认。
所谓抵押权的追及效力，是指在抵押期间，抵押人将抵押物转让给他人，并不影响抵押权的效力。
抵押权不因抵押物的分割、转让而受影响。
对本案的处理有不同意见。
有人认为，机械公司得依其享有的所有权对设备行使取回权，拍卖设备所得款当然应归其所有。
应由信用社优先受偿。
理由如下：首先，信用社的抵押权系善意取得且已经法定机关登记，抵押权属于他物权，他物权的存在形成了对所有权的限制，具有了对抗所有权的效力，在他物权合法存续期间，所有权并不具有优先于他物权的效力。
【法律】仅土地抵押登记,抵押权人对地上建筑物可推定享有优先受偿权
仅土地抵押登记，抵押权人对地上建筑物可推定享有优先受偿权裁判要旨仅土地抵押登记，地上建筑物未办理抵押登记，根据房地一体原则直接推定抵押权人对地上建筑物享有优先受偿权实务要点第一、仅土地抵押登记，地上建筑物未办理抵押权登记，抵押权人是否对地上建筑物一并享有优先受偿权，换言之，地上建筑物是否在抵押范围之内，答案是肯定的。
本案江苏高院评价“根据《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，中行兴化支行虽然于2012年12月11日注销了土地使用权抵押登记，但同日该行领取了对该土地占用范围内的房屋抵押他项权证，按照我国现行的“房地一体”原则，中行兴化支行对该抵押房屋占用范围内的土地使用权仍享有抵押权。
案涉房产系被执行人临源公司及被执行人高华山于2008年7月26日共同申请翻扩建，翻扩建的基础是被执行人高华山于2009年8月6日已抵押给中行兴化支行的402.56㎡的房产，于2009年10月开工，2010年8月建成，上述房产属于被执行人临源公司及被执行人高华山的责任财产，也在上述所占用的土地使用权抵押权范围内，故无论新建商品房是否属于抵押财产，均不影响人民法院的强制执行。
”我们认为，该段理由两个核心，一是土地设定抵押地上建筑物一并抵押，基于房地一体原则下法律直接规定，不需另外单独抵押登记，理由是《物权法》一百八十二条；二是地上建筑物拆除翻建（包括无证房屋），翻建建成在土地抵押登记之前，地上建筑物一并抵押，理由是《物权法》第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
第二、基于房地一体原则，地上建筑物直接法律推定一并抵押的实证案例，最高人民法院（2015）民二终字第269号中国银行股份有限公司海口龙珠支行与海南国托科技有限公司、海南美源房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书评价“《物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
最高法院民申7497案例
最高法院民申7497案例最高院案例：最高法民申7497号“殷晓川、重庆宝狮置业有限公司与破产有关的纠纷民事申请再审审查案”【关键词】《审理破产案件规定》第七十一条第五项；物权归属【裁判要旨】2002年施行的《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产，该规定是在当时《企业破产法（试行）》框架下对债务人的财产归属作出的实体认定。
因该《企业破产法（试行）》已经废止，所以不能再当然以该法对应的《审理破产案件规定》第七十一条第五项来认定债务人的财产归属，而应当按照现行物权、执行方面的法律规范来处理案涉房屋的归属。
【案件事实】殷晓川向一审法院起诉请求：1.判令宝狮置业公司继续履行《商品房买卖合同》，立即向殷晓川交付忠县复兴镇新城一路1号楼8层2号、1-28-4、2-21-4、3-18-3、3-24-3、3-25-3、3-6-2、4-18-3、4-28-3、4-29-3、4-30-3、1-31-4、4-31-3、3-30-3、3-31-3共计15套房产并协助办理房屋过户手续。
2.本案诉讼费用、交通费等均由宝狮置业公司承担。
一审法院审理查明：案外人丛杰与殷晓川系夫妻关系。
2014年8月20日，丛杰通过其中国建设银行账户向北京百朋民和投资管理中心汇款360万元。
2015年8月13日，案外人彼特程与丛杰签订《房屋网签协议》，协议载明：彼得程实际控制的宝狮置业公司和天津宝利多基金管理公司因欠济南投资人丛杰款项本金360万元，利息23.4万元。
现经双方合意以宝狮置业公司房屋抵偿其债权，房屋价格是每平方米2980元。
网签后双方之间的债权债务关系消灭，丛杰自愿承担房屋销售风险，与彼特程及其实际控制的公司无任何关系。
协议后批注：截止到2015年8月18日所抵债务本息共计人民币3908200元。
2015年8月18日，殷晓川与宝狮置业公司签订了17份《商品房买卖合同》，并办理了网签手续。
最高院公报房屋预告抵押登记不能取得抵押权
最高院公报：房屋预告抵押登记不能取得抵押权（2014）|法客帝国收藏人：小法666光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第9期，P36～40）转载必须醒目注明出处法客帝国按：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”、《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
”仅根据上述规定，抵押预告登记是否具有物权效力以及权利人是否因此而享有抵押权（优先受偿权），在理论和实务上一直都有争议，在司法实践中甚至存在截然相反的判例（对于各地区的相关相反判例，法客帝国将陆续推送）。
这对保障债权人利益，尤其是为预售商品房提供贷款的商业银行而言，存在极大的不确定性风险，下面这则刊登在《最高人民法院公报》2014年第9期的上海市第二中级人民法院的二审判例，认为预告登记并未使银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
本案终审日期为：2012年10月26日。
关注法客帝国（Empirelawyers）传播法治正能量！【裁判摘要】一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。
登记抵押权人与实际债权人不一致,债权人能够证明其为真实权利人,可主张优先受偿权
登记抵押权人与实际债权人不一致，债权人能够证明其为真实权利人，可主张优先受偿权——全某诉许某、黄某民间借贷案【案件基本信息】1.裁判书字号广东省珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初7884号民事判决书2.案由：民间借贷纠纷3.当事人原告：全某被告：许某、黄某第三人：卢某【基本案情】许某、黄某系夫妻关系。
2017年4月20日，全某与许某、黄某签订《个人住房抵押借款合同》，约定许某、黄某向全某借款55万元用于资金周转，借款期限5年，从2017年5月8日至2022年5月7日，固定月利率1.17%，按月结息，采用等额本息还款方法。
合同还约定许某提供案涉房屋作为抵押担保。
全某提供同日《授权委托书》载明，全某因个人原因委托卢某作为全某与许某、黄某签订《个人住房抵押借款合同》约定的抵押权人，与许某办理案涉房屋抵押登记手续。
同日《抵押付款确认书》记载，出借人全某出借55万元给借款人许某和黄某，指定将上述房产抵押给抵押权人卢某等。
全某补充提交的不动产权登记申请书、询问表、承诺书等资料显示：抵押权人卢某、抵押人许某于2017年4月26日申请上述房产抵押登记，被担保主债权55万元，债务履行期限为2017年5月6日至2022年5月5日。
备案合同为卢某与许某于2017年4月26日签订的《房地产借款抵押合同》，约定许某向卢某借款55万元，按银行贷款同期利率4倍计算利息等。
2017年4月28日《不动产登记证明》显示抵押权申请人为卢某，义务人为许某。
2017年5月8日，全某向许某转账支付55万元。
卢某于2018年8月6日出具《确认书》，确认根据全某与许某、黄某于2017年4月20日签署的《个人住房抵押借款合同》约定，许某将涉案房屋抵押给卢某。
全某陈述，签订借款合同时卢某在场，因许某、黄某提出要求于2017年5月10日拿到钱，而全某要出差没有办法到房产交易中心，房产交易中心要求个人之间的抵押必须抵押人和抵押权人到现场，不能为他人办理，就由卢某作为抵押权人。
抵押权预告登记优先受偿权问题探析
抵押权预告登记优先受偿权问题探析摘要：我国房地产市场已进入快速发展阶段，人们对于按揭贷款购房的需求与日俱增，而客户在进行按揭贷款时，需要将房屋作为抵押物，进行抵押预告登记，以保障自身合法权益。
但随着房产市场进入者的不断增多，按揭规模的不断扩大，当前商品房抵押权预告登记过程中所产生的问题与纠纷也在不断扩大，尤其是抵押权预告登记优先受偿权问题，律师们和法官们聚讼纷纭、莫衷一是。
为此，本文将对抵押权预告登记优先受偿权问题进行相关研究，以期为广大司法界以及房产交易界提供有价值的参考信息。
关键词：抵押权；预告登记；优先受偿权1引言房地产行业是对资金需求很大的行业，商品房预售为房地产行业的融资提供了新思路，这种新型的融资方式可以加快房地产行业的资金流转，缩短开发周期，增加效率。
因而，大量商品房销售采用预售的方式，商品房预售而导致贷款纠纷也随之增多。
其主要焦点在于房屋未建成未进行首次登记，房屋物权未成立，银行的抵押权只能进行预告登记，不能完成本登记。
对于抵押权预告登记债权人是否享有优先受偿权，在司法实践和理论中都存在一些争议。
如何看待及解决争议，完善我国抵押权预告登记制度是本文拟探讨的问题[1]。
2抵押权预告登记中关于优先受偿权的争议2.1理论争议有的学者认为，抵押权预告登记不具有优先受偿权。
在预抵押登记办理时，作为其标的物的“预购商品房”不具有流通性，不符合抵押标的物的条件。
抵押权预告登记的性质是以将来成立抵押权为内容的合同债权，债权原则上具有平等性，除法律另有规定外，任何债权并不具有优先于其他债权的效力。
抵押权的预告登记只是使预告登记的权利人获得了在符合条件的情形下请求购房人办理抵押权登记的权利[2]。
有学者认为，赋予抵押权预告登记一定的优先受偿权是实务所需，所以，可附条件的赋予抵押权预告登记权利人优先受偿权。
理由有两点：①从房屋建造完毕到预登记转为本登记时间很长，很容易出现预购人违约的情形，如果银行不能通过优先受偿权确保自己的利益，那么预购商品房抵押就失去了担保功能，也等于否定了预购商品房抵押制度。
最高院：执行依据没有明确抵押权的优先受偿是否就意味着丧失抵押权？
最高院：执行依据没有明确抵押权的优先受偿是否就意味着丧失抵押权？编者按：我们整理了法律全行业合同范本1000套，放在百度网盘共享方便各位学习。
【裁判要旨】虽然民事调解书没有明确约定债权人对案涉房屋的优先受偿权，但并不意味着其就此丧失了对案涉房屋的抵押权。
执行依据未否定其对案涉房屋享有抵押权，其亦未明确表示放弃权利，且案涉房屋的抵押登记并未解除，故其对案涉房屋依法享有抵押权。
【案例索引】《韩小兰、唐作银申请执行人执行异议之诉再审案》【（2021）最高法民申1134号】【争议焦点】执行依据没有明确优先受偿权的是否意味着丧失抵押权？【裁判意见】最高院认为：一、关于恒丰银行南充分行对案涉房屋是否享有抵押权的问题首先，恒丰银行南充分行与思凯公司签订的《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》中，载明的抵押物包括案涉房屋，并已办理抵押登记手续，领取了案涉房屋的他项权证。
其次，韩小兰与思凯公司并未办理合同备案手续亦或是申请预告登记，案涉房屋在办理抵押时，仍登记在思凯公司名下，权属清晰，恒丰银行南充分行已尽合理注意义务，并无过错。
据此，恒丰银行南充分行对案涉房屋的抵押权系依法设立。
最后，虽然执行依据（2017）川13民初58号民事调解书没有明确约定恒丰银行南充分行对案涉房屋的优先受偿权，但并不意味着其就此丧失了对案涉房屋的抵押权。
执行依据未否定恒丰银行南充分行对案涉房屋享有抵押权，恒丰银行南充分行亦未明确表示放弃权利，且案涉房屋的抵押登记并未解除。
故恒丰银行南充分行对案涉房屋依法享有抵押权，二审判决对此认定并无不当。
二、关于韩小兰是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题首先，韩小兰与思凯公司签订的案涉《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋用途为办公，土地使用年限自2006年9月13日起至2046年9月12日止，案涉房屋价款按非住宅标准计算。
双方签订的《补充协议》第一条约定出卖人在签订合同之前，已向买受人明示了《商品房买卖合同》示范文本，向买受人明示了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等销售依据。
担保物权中的抵押权案例
担保物权中的抵押权案例购房者小王在购房时为了筹集资金，向银行贷款，并将购买的房产作为抵押物。
购房合同中明确约定了购房者应按时偿还贷款本息，并承担相关利息和违约金。
如果购房者无法偿还贷款，则银行有权根据抵押合同，依法行使抵押权，通过拍卖、变卖抵押物等手段实现债权。
购房者小王在购房后因经济情况发生变化，无力偿还贷款。
银行在多次催促未果后，决定行使抵押权。
首先，银行委托评估机构对房产进行评估，确定市场价值。
然后，银行公告拍卖抵押物，并进行拍卖程序。
最终，银行以高于评估价的价格将房产拍卖给他人，并将拍卖所得的款项用于清还债务。
在这个案例中，抵押权的行使过程遵循了法定程序，确保了债权人的权益不受损害。
首先，抵押物的评估由独立的评估机构进行，以确保评估结果的公正和客观。
评估结果确定了抵押物的市场价值，为后续的拍卖提供了依据。
其次，抵押物的拍卖采取了公开透明的方式进行。
银行在媒体或互联网上公告拍卖信息，确保任何有意愿的买家都能了解到拍卖事宜，并有机会参与竞价。
这样不仅保证了拍卖过程的公平性，也增加了抵押物以最高可能价格出售的机会。
最后，拍卖所得的款项用于清还债务，确保了债权人的债权得到充分兑现。
如果拍卖所得的款项不足以清还债务，则债权人可以继续追缴剩余债务，并采取其他合法手段追讨。
通过这个案例，我们可以看到担保物权中的抵押权具有明确的程序和规定，保护了债权人的利益。
同时，对于债务人来说，及时偿还债务是避免抵押权行使的最佳方式。
因此，在进行抵押贷款时，购房者应充分认识到抵押权的风险，并根据自身能力保证偿还贷款，以避免造成不必要的经济损失。
总之，担保物权中的抵押权在保证债权人权益的同时，也提醒债务人要求合理借款，并妥善管理债务，以免招致风险和不利后果。
抵押权作为一种常用的担保方式，在金融和财产交易中具有重要作用，对于维护社会经济秩序和推动财产流通发挥着积极的作用。
抵押权无法优先受偿的几种特殊情况及应对措施
张江中小企业信用担保中心 业务部 周剑
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抵押权无法优先受偿的特殊情况及应对措施
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抵押权无法优先受偿的特殊情况
《中华人民共和国担保法》第33条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。” 根据上述法律条例，抵押权人享有法定的抵押物优先受偿权。然而，在几种特殊情况下，抵押权却无法得到优先受偿。作为担保从业人员，我们应当清楚了解这些潜在风险，尽量规避。
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特殊情况三
划拨土地使用权出让金优先权
案例： 某纺织厂于1995年向银行借款200万元，提出以纺织厂的厂区土地使用权作为担保，双方签订了贷款合同与抵押合同，并就土地使用权抵押进行了登记。后来，企业因资不抵债，由法院宣告破产。银行向法院申请行使抵押权，法院经审理认为，纺织厂建于50年代，其厂房土地是通过划拨方式取得的，所以银行可以拍卖其土地使用权，但必须先缴纳相当于土地使用权出让金的数额后，银行才能就其余额优先受偿。
分析： 通过划拨的方式取得的土地使用权是无偿的，如果允许抵押权人将土地使用权拍卖后的价款全部用于清偿债务，则必定会造成国有资产的流失，从而损害国家的利益。因此我国《担保法》第56条规定了以拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能进行优先受偿权，否则抵押权人不能就该部分资金优先受偿。与此同时，我国《城市房地产管理法》第五十一条也规定，如果设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。上述法律的规定，防止了抵押权人未缴纳划拨国有土地使用权的土地出让金而直接就拍卖所得优先受偿，从而防止了国有资产的流失。
物权法教学案例(3)
物权法案例3案例22：陈某想办一个时装店，因资金不足，陈某父亲将自己名下的在外地某市的四间祖屋，以2万元的价格出售给即将回某市定居的华侨周某，周某与陈父签订了买卖合同，交付了房款，但未办理过户登记，陈父回家后不久因病去世。
陈某不知道其父卖屋之事，便继承了2万元存款和在外地的四间老屋，并将老屋过户到自己名下。
陈某以将老屋房产证交给花某某的方式抵押，向花某某借款2万元，再加上继承的2万元，合计4万元开办了一家时装店。
但时装店因经营不善发生亏损，陈某无力清偿花某的借款，花某要拍卖该房屋实现抵押权。
而此时周某回国定居,要对老屋装璜并办理过户手续。
发现房屋的产权人已是陈某，于是要求陈某协助过户，同时主张花某的抵押权无效。
1、陈某应否协助周某过户？陈某有义务协助周某过户。
陈父与周某签订房屋买卖合同，合同成立并生效，但是未办理不动产变动登记，因此不发生物权变动。
陈父死亡后，陈某基于继承取周某的房屋所有权，通过继承取得不动产所有权的无需公示。
但是陈某概括承受陈父的权利及义务，因此周某可以基于有效的房屋买卖合同请求陈某履行义务。
2、花某的抵押权有效否？为什么？花某的不动产抵押无效，不动产设立抵押权时应当登记才成立，陈某仅通过交付房屋产权证明与花某某抵押，但未完成登记，因此抵押权无效。
案例23：赵某准备将一幢自有的房屋出售，王某提出购买但因价格问题未达成协议。
后赵某与同事李某达成了买卖协议，商定房价为20万元，分二次支付，合同签订时付10万，余款二个月内付清。
合同签订后，李某支付了第一期房款，赵某也将房屋钥匙交付给李某，李某搬入房中。
后王某又向赵某提出，愿以25万价格一次付清。
赵某心动即同意，次日双方签订了买卖合同，王某付清了全部房款，并到房地产管理机构办理了过户手续。
一周后王某要搬入原赵某的房中居住，李某获知了情况，拒绝王某入住，于是双方发生纠纷。
王某向法院起诉，要求确认赵某与李某签订的买卖合同无效，并要求李某退房。
江苏高院公报：担保纠纷典型案例8则
江苏高院公报：担保纠纷典型案例8则陈枝辉北京天同律师事务所导读：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理和提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。
经与天同诉讼圈商定，审判研究每周独家推送全新天同码系列。
文后另附：天同码185 篇往期链接。
天同码导航图本期天同码，案例来源于《江苏省高级人民法院公报》2014第2辑总第32辑至2017第2辑总第50辑部分典型担保纠纷案例。
规则要述01 . 债务人构成骗取贷款罪，保证人不当然免除其责任债务人虽构成骗取贷款罪，但保证人并无证据证明存在法律规定的免于承担保证责任情形的，其应承担保证责任。
02 . 公司违规为股东担保，担保行为不当然认定为无效公司法定代表人违反《公司法》规定，未经股东会决议以公司名义为其股东担保的，该担保行为不当然认定无效。
03 . 以股权转让方式担保借款债务，合同一般应为有效债务人与债权人签订的以股权转让方式为借款债务提供担保的合同，公司其他股东无异议，该合同一般应为有效。
04 . 抵押权人未在主债权诉讼时效期间行权，权利消灭抵押权人未在主债权诉讼时效期间届满前行使抵押权，主债权诉讼时效届满后，抵押人有权要求注销该抵押登记。
05 . 房产抵押权预告登记权利人，不能直接行使抵押权抵押权预告登记不同于抵押权登记，抵押权预告登记的权利人在办理抵押权设立登记前，并不能直接行使抵押权。
06 . 追偿权对象：债务人、共同连带保证人、反担保人保证人替债务人偿债后，有权向债务人追偿，亦可要求共同的连带保证人按份清偿，还可要求反担保人承担责任。
07 . 劳动者基于劳动债权，无权对单位配车行使留置权劳动者以用人单位拖欠劳动报酬为由，主张对用人单位提供其使用的工具、物品等动产行使留置权的，不予支持。
08 . 银行虽持合格证，因未公示，不能对抗善意第三人银行为保障债权而依约占有汽车合格证所建立的非典型担保，因未经公示而不具有对世性，不能对抗善意第三人。
担保物权中的抵押权案例
担保物权中的抵押权案例：案例1：房屋抵押权纠纷案情：梁义江于1995年5月15日和顺德市北滘农村信用合作社马村分社签订了一份《抵押借款合同》，在属其夫妻共同财产的房屋上设定抵押以向信用社贷款，但该房屋的产权证上记载的所有权人为梁义江一人。
该抵押经过了登记，有关部门发给了信用社一份《他项权利证书》。
双方约定贷款期限为一年。
同年10月11日梁义江去世，该贷款未获任何清偿，但信用社亦一直未向梁义江的继承人即本案四原告曾转燕、梁广恩、梁惠莲、梁翠连主张债权。
后来，四原告欲变更此房屋的产权登记，但由于以前的抵押登记而无法变更。
于是，原告于2001年7月向法院起诉，认为该房屋属夫妻共同财产，梁义江当初设定抵押权的行为是无权处分行为，应确认抵押无效。
即使有效，因该抵押所担保的债权已过诉讼时效，应解除上述抵押借款合同中的抵押关系，信用社应退还上述用于抵押房屋的《房屋他项权利证明书》，并承担本案诉讼费。
问题：1、信用社是否取得了该房产的抵押权？答：信用社已经取得了该房产的抵押权。
2、原告主张抵押权因主债权已过诉讼时效而消灭是否有法律依据？答：原告的主张具有法律依据，因为，被告同梁义江约定的还款日期为1996年5月15日，因此，被告债权诉讼时效到期日为1998年5月15日，原告起诉日期已经超过债权诉讼时效两年，可以主张抵押权的消灭。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第二款规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保物权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。
”案例2：不动产抵押登记纠纷案情：1996年7月5日，金城房地产开发公司（以下简称金城）与该市建设银行签订一份贷款合同，合同规定建设银行负责A大厦后期资金的全部投入，约人民币1亿元左右，金城则将其己建成的B 大厦抵押给建设银行。
建设银行按常规投入资金利率加两个点计算，并保证每笔资金使用周期为一年半。
最高法裁判观点(5则)：未办理抵押登记,抵押担保人是否担责
最高法裁判观点(5则)：未办理抵押登记，抵押担保人是否担责▌编前语：我国对于不动产抵押权采取登记成立主义，即以不动产设立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
同时，根据物权法规定，不动产物权变动的合同效力原则上自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，除非法律另有规定或当事人有特别约定。
实践中经常发生的是不动产抵押合同签订并生效后，一方基于各种原因未办理抵押登记，当债务人不能清偿债务时，抵押担保人与债权人即对抵押物产生争议。
本文摘取最高法院案例5个裁判观点，共同研讨。
▌1、中华人民共和国最高人民法院(2017)最高法民再335号关于周红武、杨小峰、赵力签订的《抵押借款协议》的效力及天益公司、赵力的责任承担问题。
周红武、杨小峰、赵力三方签订的《抵押借款协议》约定，杨小峰向周红武借款，以赵力所有的金鼎花园31套房屋作为抵押担保。
该合同中关于用案涉房屋作抵押，担保主债权实现的意思表示清楚，因此抵押合同成立。
实际上赵力只是与天益公司签订了案涉房屋的认购书，其并未取得案涉房屋所有权甚至物权期待权。
赵力以未取得所有权的房产为杨小峰提供担保的行为属无权处分，现房屋所有人天益公司对在案涉房屋上设定抵押权的行为不予认可，各方亦未办理抵押登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，该抵押合同无效，不动产抵押权未设立。
关于赵力责任承担问题。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任;债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
”由于周红武、杨小峰、赵力签订的《抵押借款协议》中的房屋抵押部分无效，赵力应对周红武的经济损失承担赔偿责任,而非连带清偿责任。
基于赵力未上诉、未申请再审的情况，本院对赵力应承担责任的比例及范围不作调整。
民间借贷中房屋抵押优先受偿的诉讼请求
抵押权属于从权利，在没有另行约定的情况下，抵押权不与债权发生分离。
在民间借贷中，如果债务人将房屋抵押给债权人，作为担保债务履行的措施，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该房屋优先受偿。
但是，如果双方未就抵押房屋办理抵押登记手续，抵押权并未设立，债权人对抵押的不动产不享有优先受偿权。
根据《中华人民共和国物权法》规定，以不动产抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
在进行民间借贷时，债权人应该注意办理抵押登记手续，确保自己的优先受偿权得到法律的保护。
如果你需要专业的法律建议，建议咨询律师。
指导案例155号：中国建设银行股份有限公司怀化市分行诉中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外
指导案例155号：中国建设银行股份有限公司怀化市分行诉中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案文章属性•【案由】案外人执行异议之诉•【案号】（2019）最高法民终603号•【审理法院】最高人民法院•【审理程序】二审•【裁判时间】2019.09.23裁判规则在抵押权强制执行中，案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议之诉，主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除强制执行，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的，属于民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”的情形，人民法院应予依法受理。
正文指导案例155号：中国建设银行股份有限公司怀化市分行诉中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案（最高人民法院审判委员会讨论通过2021年2月19日发布）关键词：民事/案外人执行异议之诉/与原判决、裁定无关/抵押权相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第227条基本案情：中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称华融湖南分公司）与怀化英泰建设投资有限公司（以下简称英泰公司）、东星建设工程集团有限公司（以下简称东星公司）、湖南辰溪华中水泥有限公司（以下简称华中水泥公司）、谢某某、陈某某合同纠纷一案，湖南省高级人民法院（以下简称湖南高院）于2014年12月12日作出（2014）湘高法民二初字第32号民事判决（以下简称第32号判决），判决解除华融湖南分公司与英泰公司签订的《债务重组协议》，由英泰公司向华融湖南分公司偿还债务9800万元及重组收益、违约金和律师代理费，东星公司、华中水泥公司、谢某某、陈某某承担连带清偿责任。
未按期履行清偿义务的，华融湖南分公司有权以英泰公司已办理抵押登记的房产3194.52平方米、2709.09平方米及相应土地使用权作为抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。
2021年《民法典担保制度解释》解读--5
Part 03
动产流动质押
（一）特定性缓和：概括性描述确定担保物范围
物权法185-2-3 → 法典400-1-3： 抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归 属 → 抵押财产的名称、数量等情况
物权法210-2-3 → 法典427-2-3： 质押财产的名称、数量、质量、状况 → 质押财产的名称、数量等情况
案情：胜宁电器公司向安吉农商银行贷款1480万元，并以2468万元货物作为质押，双方与 元利瑞德公司签订《质押货物监管协议》，约定货物由元利瑞德公司监管，监管期间，胜宁 电器公司可以在满足《质物种类、价格、最低要求通知书》约定内容的前提下提货或换货。 现胜宁电器公司未能返还借款，而货物因元利瑞德公司监管不当造成流失，安吉农商银行请 求元利瑞德公司赔偿损失，元利瑞德公司主张质押物并未特定化，胜宁电器公司与安吉农商 银行的质押合同不成立。
【《最高人民法院公报》2014年第9期（总第215期）】中国光大银行股份 有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案： 预告登记不创设抵押权。
案情：光大银行与陈思绮、东鹤公司签订《个人贷款合同（抵押、保证）》 约定：陈思绮向光大银行借款37万元用于购买东鹤公司房屋，东鹤公司承担 阶段性连带保证责任，陈思绮以该房屋作为抵押物提供担保。后光大银行和 陈思绮办理了抵押物预告登记手续。光大银行按约发放贷款，后陈思琦与东 鹤公司房屋买卖合同被法院确认无效。光大银行主张其在抵押物处分时享有 优先受偿权。
案情：2014 年10月9日，浦发银行和前么头粮库签订了动产最高额质押合同并附质押财产清 单，约定质押财产为 21186.45 吨小麦。当日，双方与中海公司签订动产质押监管协议，约定出 质小麦由中海公司进行监管。前么头粮库出具证明称质押粮食系自有资金购买，质押期间在监管 公司的监管下购进、售出，剩余粮食的价值一直符合合同约定。中海公司与前么头粮库签订的 《租赁及监管协议》约定：中海公司租用前么头粮库的租金为一元；由中海公司派驻监管人员履 行监管职责；委托前么头粮库对仓库进行管理、履行质物的保管、仓库维修维护以及安全保卫责 任，前么头粮库负责质物的安全，并承担质物灭失、损毁、失少、损耗的责任。在质押期间，前 么头粮库可以申请质物解除质押出库或申请货物入库质押，且质押物在品种、数量、储存仓位上 均发生过变动。2015年 9月23日，前么头粮库以深圳农发行提供的8800万元小麦收购贷款形成的 3707.6272万公斤小麦库存抵押给深圳农发行，双方签订了浮动抵押合同并办理了动产抵押登记。 但法院无法认定抵押物与质押物之间是否有重合以及重合的数量。前么头粮库未能如期向前述两 银行还款，深圳农发行要求实现抵押权对库存小麦优先受偿，浦发银行主张对质押小麦享有第一 顺位优先受偿权。
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关于“商品房抵押预告登记”三个经典案例分别来自《最高人民法院公报》、《人民法院案例选》、《人民司法•案例》。
法条链接《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案《最高人民法院公报》2014 年第9 期▲裁判摘要一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。
如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
■争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权上海市第二中级人民法院法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。
根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。
因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。
上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行诉王碧会等借款合同纠纷案—仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权《人民法院案例选》2013 年第4 辑▲裁判要点抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。
裁判理由无锡市南长区人民法院认为：浦发银行无锡分行与王碧会、周廷发签订的个人购房借款（综合）合同合法有效。
合同履行中，王碧会未按期足额还本付息，已构成违约，浦发银行无锡分行有权按个人购房借款（综合）合同约定宣布借款提前到期，要求王碧会立即清偿借款本息及相关费用。
个人购房借款（综合）合同约定浦发银行无锡分行追索债权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用由王碧会承担，现浦发银行无锡分行主张为实现债权已实际支付的律师代理费25449 元，符合约定，予以支持。
王碧会与周廷发系夫妻关系，上述债务应认定为夫妻共同债务，二人应承担共同清偿责任。
合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，浦发银行无锡分行亦未取得房屋他项权证，浦发银行无锡分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。
根据商品房销售贷款合作协议书，华洛公司与浦发银行无锡分行形成合法有效的保证合同关系，商品房销售贷款合作协议书约定：“保证期间自浦发银行无锡分行与借款人签订借款合同之日起至华洛公司为购房人办妥房屋所有权证、土地使用证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交付浦发银行无锡分行保管为止”，由此，华洛公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，华洛公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。
华洛公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。
唐一与叶辉等民间借贷纠纷执行案—抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理《人民司法•案例》2014年第4期▲裁判要旨抵押预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权。
在期房取得产权证书后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记，而非登记机关主动转为正式抵押登记。
但出于公平、效益价值的考虑，抵押预告登记后，法院对该预购商品房采取了预查封措施，在房产具备正式登记条件时，应通过一定的制度安排，使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记，从而在法院查封、处置后得以优先受偿。
【案号】执行：（2012）崇执督字第265 号答复：（2013）锡执他字第0001 号【案情】申请执行人：唐一。
被执行人：叶辉、王书强、江苏省无锡戏江南餐娱有限公司（以下简称戏江南公司）。
2011 年10 月21 日，江苏省无锡市崇安区人民法院因唐一与叶辉、王书强、戏江南公司民间借贷纠纷一案，裁定查封了叶辉向无锡市吉品置业有限公司购买的无锡市马山梅梁苑12 幢282 单元-1-3 层房屋。
因该房屋未办理产权登记，该查封属于预查封。
无锡市房屋产权监理处（以下简称产监处）在送达回证上注明“太湖梅梁苑12-282 尚未办理产权登记，有抵押”。
2012 年2 月6 日，崇安区人民法院就本案作出（2011）崇民初字第918 号民事判决书，判令：一、叶辉归还唐一借款本金350 万元并支付违约金110 万元。
二、王书强、戏江南公司对叶辉的上述债务共同承担连带清偿责任。
王书强、戏江南公司承担保证责任后，有权向叶辉追偿。
因被执行人未自觉履行法律文书确定的付款义务，申请人向崇安区人民法院申请执行。
执行中，崇安区人民法院对上述房屋进行评估、拍卖，评估价为万元。
经两次拍卖后均因无人报名竞买而流拍，现拟进行第三次拍卖。
另查明，2010 年6 月30 日，叶辉与无锡市吉品置业有限公司签订商品房买卖合同，购买了无锡市马山梅梁苑12幢282 单元-1-3 层房屋，面积平方米，购房款2206412 元。
同年7 月9 日，叶辉向广发银行无锡支行办理住房按揭贷款154 万元，贷款期限25年，目前尚欠140多万元。
同年7 月29日，无锡市房产管理局作出锡房预登字第WX号房屋预告登记证明，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为广发银行无锡支行，预告登记义务人为叶辉。
2013 年6 月9 日，叶辉取得产权证，产监处将预购商品房抵押预告登记转为正式抵押登记。
【执行】本案申请人申请执行后，考虑到房屋未办理产权证以及存在预购商品房抵押预告登记的情形，执行案件承办人未采取评估拍卖措施，后根据无锡市中级人民法院（2012）锡商他字第0002 号批复意见才采取了评估和拍卖措施。
本案采取评估拍卖措施后，广发银行无锡支行于2013 年6月15 日向崇安区人民法院提出异议，认为无论是抵押预告登记还是正式抵押登记，银行对房产拍卖所得价款均享有优先受偿权，请求法院予以确认。
同年6月20日，唐一向崇安区人民法院申请撤销产监处办理的抵押登记。
6月25 日，崇安区人民法院函告产监处，告知其在法院预查封期间办理正式抵押登记的手续属于擅自处分法院查封财产的行为，要求产监处在收到函后10 日内纠正上述行为，否则责令其承担相应的赔偿责任。
7月1日，产监处复函崇安区人民法院称：法律法规明确了预告登记的效力和范围，预购人有权以预购商品房设定抵押权。
根据当前我国实施的商品房预售制度，无锡市商品房预购者以按揭贷款方式购房的占商品房交易总量的60%-70%，产监处自2007 年物权法实施以来，每年均办理数万起抵押权预告登记。
产监处之所以接受法院的预查封，也是因为被执行人（购房人）因贷款取得了房屋未来的所有权，如果没有贷款，被执行人就无法取得房屋，也就无法协助法院预查封。
本案房屋初始登记后，预购人于2013年6月将商品房预告登记转为房屋转移登记，依附它的预购商品房抵押预告登记也转为正式抵押登记，法院预查封转为正式查封。
预抵押转抵押登记不产生新的权利，不影响法院查封的效力，故其不存在擅自处分法院查封财产的行为。
在案件执行和异议审查过程中，崇安区人民法院审委会形成两种意见：第一种意见认为，产监处的行为属擅自处分法院查封财产的行为。
理由是：根据无锡市中级人民法院（2012）锡商他字第0002 号批复，仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权，预购商品房抵押预告登记的权利人不享有与正式抵押相同的权利，涉案房产在预查封时不存在抵押权，现产监处在法院已预查封的情形下办理了抵押登记手续，致使房产被设定了抵押权，产监处的行为属擅自处分法院查封财产的行为。
第二种意见认为，产监处的行为不属于擅自处分法院查封财产的行为。
理由是：叶辉将商品房预告登记转为房屋转移登记，根据《房屋登记办法》第六十八条的规定，预购商品房抵押预告登记也转为正式的抵押登记，该转换不产生新的权利，不影响法院查封的效力，产监处不存在擅自处分法院查封财产的行为。
2013年9 月5日，崇安区人民法院就此案两种意见向无锡市中级人民法院请示后，无锡市中级人民法院立案受理。
无锡市中级人民法院合议庭于2013 年10 月28 日作出（2013）锡执他字第0001 号批复，同意崇安区人民法院第二种意见，认为本案中，法院预查封的基础是房产的预告登记，预查封之时，法院已经可以预见到今后房产将会产生抵押权。
产监处将抵押预告登记转为正式抵押登记的行为并未设定新的权利或权利负担，不属于擅自处分法院查圭寸财产的行为。
崇安区人民法院第一种意见不符合预告登记制度和预查封制度的本意，不仅不利于商品房预售制度的发展，也不利于法院今后预查封工作的开展。