楼体改造提升工程监理细则

###老旧小区改造工程

监理细则（主体装饰、提升工程）

####项目管理有限公司

2020年5月26日

目录

一、工程概况-------------------------------------1

二、总则-----------------------------------------2

三、监理工作的控制要点--------------------------2

1、原材料质量控制-------------------------------2

2、涂饰工程-------------------------------------2

3、聚苯板(EPS与XPS)薄抹灰外墙保温系统----------7

4、屋面保温------------------------------------13

5、屋面防水------------------------------------14

四、监理工作的方法及措施-----------------------17

一、工程概况

（一）建设单位：###住房和城乡建设局

（二）工程名称：###老旧小区改造工程

（三）建设地点：###纳入改造的170个老旧小区

（四）工程规模：改造小区面积总和

（五）工程造价：总投资约7.5亿元

（六）工程计划工期：2020年 5 月至年月

（七）设计单位： #####设计院

（八）施工单位：####建设开发有限责任公司

（九）监理单位：####项目管理有限公司

（十）工程简要描述及特点：

1．本工程包含###约170个老旧小区，目的是对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改造、完善和提升，改造内容分住宅建筑外公共部分和住宅建筑公共部分。具体有小区道路、室外管网、强弱电梳理、公共环境升级、公共设施改造、房屋公共部位翻新、外墙保温、屋面防水修缮等。本项目工程量大，持续时间长，承包单位多、施工专业多，包道路、雨污水管、给水管、燃气管、电讯、路灯、外墙、屋面等。

2．在施工中，存在交叉作业，合理地安排施工顺序尤为重要。

3．改造项目不同于新项目，施工前必须对原有管网调查清楚，新铺设管网与原有管网要街接统一，外墙及屋面施工时先征求民意，确认原有构件是否保留，既不能影响居民的正常生活，又要保质保量的完成改造项目。

4．原有管网均埋设在地下，施工中存在较大可变性，应及时根据现场具体情况进行合理调整，但必须征得单位同意。墙面安装的空调及屋面太阳能给施工带来了很大困难，挪动时很多需要更换支架，必须与居民协商确定。

5．在施工中，要及时做好与小区居民的沟通工作，防止施工中与居民产生矛盾。

6．在监理过程中，涉及方面比较多，协调工作量比较大。

7．因本工程项目比较零散，技术简单，且变动地方较多，项目监理机构按照室外工程和楼体改造两部分编写监理实施细则。如后续施工中增加

专业施工，根据施工情况补充专项细则，本监理细则为主体装饰、提升工程监理措施。

二、总则

1．本工程涉及施工单位较多，现场施工时存在交叉作业，在施工安排上，应注意前后施工顺序。为此，要求在施工前，施工单位应协调好，保证施工有序进行。

2．现场施工顺序安排，要求从上往下逐步施工，其它地面项目在互不影响的情况下同步施工，以雨污水管施工为主，给水管、燃气管、电讯线路、路灯线路等施工为辅，最后共同验收合格后进行路面硬化，保证施工有序进行，保证现场施工进度，避免重复开挖施工。

3．现场施工时，要求本着先楼体改造，保证施工面积施工通道方便。后雨污水管、给水管、燃气管、电讯线路、路灯线路，最后路面、绿化等施工的原则进行施工。

4．本工程为老小区改造项目，地下管网较多，不明情况较多，意外情况会时有发生。现场施工时，如有特殊情况，承包单位应及时汇报现场监理和老旧小区改造指挥部（甲方）现场代表，与设计单位联系后共同处理，不可擅自处理。

5．施工时，须合理安排，做到不扰民，保证居民正常的工作、生活、休息环境不受影响。

三、监理工作的控制要点

1、原材料质量控制

a、本工程的原材料必须按要求进行报验，其质量符合要求后方可使用。

b、原材料进场后，承包单位应及时报验原材料。

c、现场监理检查原材料的质量保证书及外观质量、性能要求符合设计要求。

d、须复试的原材料，应现场取样复试。

e、外观质量和复试均符合要求后，现场监理签署意见后，同意使用。

f、检查承包单位原材料现场存放情况，防止原材料受损坡坏。

2、涂饰工程

2.1控制要点（事前控制）

要认真了解施工涂料的基本特性和施工特性，包括基层材质材料、坚

实程度、附着能力、清洁程度、干燥程度、平整度、酸碱度（pH值）、腻子等，并按要求进行基层处理。

涂料施工的环境必须符合涂料施工的环境要求，环境温度不能低于涂料正常成膜温度的最低值，相对湿度也应符合涂料施工相应的要求，室外涂料工程施工过程中，应注意气候的变化，遇大风、大雨、雪及风沙等天气时不应施工。

涂料施工前，必须根据设计要求按操作规程或标准试做样板或样板间，经质检部门鉴定合格后方可大面积施工。样板或样板间应一直保留至竣工为止。

外墙涂料工程施工分段进行时，应以分格缝、墙的阴角处或雨水管等处为分界线。一般情况下，后一遍涂料的施工必须在前一遍涂料表面干燥后进行。每一遍涂料应施涂均匀，各层涂料必须结合牢固。采用机械喷涂涂料时，应将不需施涂部位，遮盖严实，以防沾污。

建筑物中的细木制品、金属构件和制品，如为工厂制作组装，其涂料宜在生产制作阶段施涂，最后一遍涂料宜在安装后施涂；如为现场制作组装，组装前应先涂一遍底子油（干性油、防锈涂料），安装后再施涂涂料。

防锈涂料和第一遍银粉涂料，应在设备、管道安装就位前刷涂。最后一遍银粉涂料应在刷浆工程完后再刷涂。

涂料工程施工完毕，应注意保护成品。保护成膜硬化条件及硬化成膜部分，不受沾污。其他非饰涂部位的涂料必须在涂料干燥前清理干净。

2.2过程控制（事中控制）

规定操作要点：喷涂凹凸乳胶漆：喷枪口径采用6-8mm。喷涂压力0.4-0.5Mpa。先调整好粘度和压力后，由一人手持喷枪与饰面成90度角进行喷涂。其行进路线，可根据施工需要上下或左右进行。花纹与斑点的大小以及涂层厚薄，可调节压力和喷枪口径的大小。一般底漆用量为0.8-1.0Kg/㎡。喷涂后，一般在25±1℃，相对湿度65% ±5%的条件下停4-5min后，再由一人用蘸水的铁抹子轻轻抹、轧涂层表面，始终朝着上下方向进行，使涂层呈现立体感图案，且要花纹均匀一致，不得有空鼓、起皮、漏喷、脱落裂缝及流坠现象。

检查喷涂各色丙烯酸有光乳胶漆：底漆喷后，相隔8h（温度25±1℃相对湿度65% ±5%），即用1号喷枪喷涂丙烯酸有光乳胶漆。喷涂压力控制