房地产经济学思考题

房地产经济学思考题

第一章

1.什么是房地产？房地产的特性及主要类型。

房地产是指土地及定着在土地上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。是实物、权益与区位的综合体。

特性：

（一）自然属性

1.耐久性

2.房地产位置的固定性

3.房地产的异质性

（二）经济属性

1.高资本价值

2.消费和投资的双重性

3.房地产利用的外部性

主要类型：

2.房地产业的内涵和主要业务内容是什么？

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。其中开发是基础，经营是开发的产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。

主要业务：

（1）买卖（租赁）物业的房地产活动：房地产开发经营活动；存量房地产买卖（租赁）活动。

（2）以收费（合同）为基础的房地产活动：房地产管理、房地产中介与物业管理活动。

3.何谓房地产经济学？

房地产经济学是研究房地产资源配置、利用与房地产业运行规律的一门应用科学。

第二章

1.房地产市场的特殊性主要表现在哪些方面？

1.区域性

房地产位置的固定性，导致供求失衡难以通过其他地区调剂回复均衡，因此，具有很强的区域性。不同地区间的房地产价格、交易量与供求状况等不同。

2.供给调节的滞后性

房地产的开发周期长，导致供给不能随市场需求的变动而变动；房地产的耐久性，导致供过于求时，多余供给的消化需要很长一段时间。

3.交易的复杂性

房地产市场交易对象和交易方式具有多样性。交易各种用途的建筑物及其相关权利关系；交易方式有买卖、租赁、抵押、典当等

4.对金融业的依赖

资金占用量大，无论生产还是消费都依赖金融业。

5. 容易受政府干预

房地产行业是政府调控最多的行业之一。政府控制土地，从而直接控制该地区的住房发展模式；房地产开发相关的环节都要经过地方政府的严格审批和监督。

6.投机性

房地产具有保值和增值功能，使其成为一个诱人的投资领域；土地的稀缺性，又使其成为投机活动较多的领域。

2.房地产市场的市场与完全竞争市场的差异体现在哪些方面？

3.影响房地产需求和房地产供给的因素有哪些？

影响需求：（1）房地产本身的价格（2）收入（3）偏好（4）预期（5）人口（6）政策

影响供给：（1）价格（2）房地产开发成本（3）建筑技术（劳动效率、耗材、保温隔热、安装设计）（4）预期（5）房地产商数目（6）政策（土地、税收、利率等）

4.自然空置率的指示器作用是什么？

自然空置率条件下，既保证买房者的充分选择权，又确保卖方有足够的投资积极性。过高的空置率使卖方利益受损；过低的空置率使买方的利益受损。

5.作图并简述四象限模型的内涵。

第Ⅰ象限：该曲线反应的是，给定外部经济条件，空间的需求与租金的关系。在均衡状态下，市场必须调整租金水平，使需求等于供给。

第Ⅱ象限：该曲线表明资产市场中租金与价格之间的关系，租金价格比率（资本化率）来反映两者之间的关系。资本化率i受四个主要长期利率；租金预期增长率；租金收入现金流风险程度；税法对房地产的优惠度，这四类因素与资本化率同方向变动。该象限的反应方程为：P=R/i。

第Ⅲ象限：该曲线反映的是在房地产资产市场中，价格和新建设量C之间的关系。

价格↑→房地产新开发建设量↑→曲线越往左下方延伸；价格↓→房地产新开发建设量↓。该象限的反应方程为：P=f(C)。

第Ⅳ象限：该曲线反应的是新建设量（流量）与存量之间的关系。假设新建设量为C，存量为S。在存量S与流量C之间存在这样的关系：△S=C-δS （δ为灭失率）。

当市场均衡时，空间存量不随时间变化，△S=0 ，△S=C-δS，则变为

2.土地价值二元论认为土地价格由那两部分构成？中国土地价格的类型有哪些？

经过人类开发的土地由土地物质和土地资本两部分组成。

3.简述土地管制的含义、目的和内容。

1.含义：土地利用管制是指各级政府为了公共利益的需要，对土地利用主体行为的限制。

2.目的：管制目的在于使土地利用中的外部效应，内部化。

3.内容：（1）土地用途管制（2）土地利用强度管制

第四章

1.住宅的功能主要表现在哪些方面？

住宅功能主要表现在：居住功能、庇护功能、家庭生活功能、社会交往功能、资产功能、经营辅助功能。

2.影响住宅需求的因素有哪些？

住宅价格、收入、人口、偏好、预期、政策因素

3.如何从效用函数推导住宅需求函数？

4.什么叫住宅特征价格？如何估算住宅的特征价格？

5.住宅的供给弹性在短期与长期有何区别？为什么？

短期内住房供给完全非弹性，长期内住房供给弹性会有所提高

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