房地产估价计算题

计算题1. 王某于2008年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%贷款期限为5年，按月等额还。

2011 年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。

预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5唏口3%未来收益期限为36年。

当地该类房地产的报酬率为7%抵押贷款成数一般为6成。

请计算该商铺2011年10月18日的再次抵押价值。

卷考解析：(1)计算已抵押贷款利用公式―令求出A=(200X8M/12)^元壬[1- (1+8%/12> =4.06万元已抵押贷款金4.06万元/ (8M2)X [1- (1+眦/⑵去]=142.14万元已抵押贷款余甑=200万元£42.昶万元巧7.86万元⑵测算在2009年W月边日的未设立法定优先受偿贷歉的价格V 用净收益扌妥一定比率谨瞎的变瞬公式可得：V=50/ (7=t-5^) (1^ [(1+5%) / (1+7%)] 36} 26/ (7»4-3%) (1- [(1+3%) / (1+7*)] 36} =747,43 万元極涌畑粉值球竝忧先卷Tteifrfi 鹹建设X程愉款咖t款彌真世法定t诜受勰可禅:再次抵押价值=\ -0-57旺万元/0 ^0=747.43万元•轉轩方元=閒13万元则该商铺在2009年5月佃日的再次抵押析值为651万元.2、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。

从获得土地使用权至正式动工。

时问为1年。

该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%•至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。

该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入 40万元花一年时间装修（假定装修费用支出 发生在该年末）。

然后出租营业。

预计第一年正常净收益为60万元，此后每年 净收益以15%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔 4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为 40万元，当年净收益未扣除大装修费用。

该类餐馆的报酬率为15%。

按当地有关规定，房地产开发项目（包括在建卫程） 在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销 售费用和销售税费分别为售价的 2%和6%。

请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。

设该在建「程的正常购买总倚为尸 一“续建完成后的总价值1未来受益年限”441-2-1=36年 2耒来年纯收益现值之和 —_6015%^ 1 5% 3裝修及大修费用现值之和方沬一15%K1+15%)4方信二方法三四年的报酬率r 4=（l + 15%f-l=74 9% r i+i 5%r k 7+15% J = 439 48万元_40 一 . “ 1 “ 〜 0+l5%y (l-bl5%/+(l+15%)ia +(7+15%)tt + (H-i5%)40 40 4040 4040 莎+(bH5%?r+a+15%77=92 加万元(1+13強严=92 79万元4续建龙成后的总价值MV1-V2) 一(1 +13)1 5=(439 48-92 79)—( 1 +13%)15=288 62 万元二、续建总盘用'_ £300X700X1 5><（】一55気）&叶3利=廊57万元V3三.销害税费和销售费用-•288 62X(6%+2%>iO8 57 万元四、购买该在建工程的税费总额V5=PX3%五.求在建工程价值尸P-2&Z 62-108 57-23 09-P X 3%P=152 398 万元3、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。

该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。

根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。

请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。

(1) 假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。

新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5 年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50 %，最后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02 %，销售税金及附加为售价的5.53 %，投资利润率为12%。

(2) 经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。

对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。

(3) 原项目预计2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。

由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008 年1月1日开始营业时可获得的年净收益相同，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。

⑷该类度假村项目的报酬率为8%。

一、土地取得费用1000X 10000-10000=1000 万元二、开发成本2500 X 20000 -10000=5000 万元三、竹理费用5000 X 3%=! 50 万元四、 销害费用200万元五、 投资利息1000X((1 +7 2%)25-1]4-(5000+ 15O+2OO)X {30%X[(i +7 02%)2-l]4-50%X((1+7 02%)I -1] + 50%X|(1+7 02%)025-1])=624 185 力元六、 销售税费设重新购建价格为V,则销您税费为5 53%V七、开发利润(1000+5000+150+200) X 12%=762 万元八、更新构建价格 方袪一V=1000X(14-7 2%)25+(5000+150+200)X[30%X(1 +7 02%)2+ 50% X (I + 702%)】+ 50% X (1 + 7 02%)° 为 + 5 53% V+762 "=1184 845+5789 34+553%V+762V=8194 04 万元方疙二W1000+5000+150+200+624 185+5 53%V+762V=8l89 04 万元九、经济折旧十、功能折旧30-90 + 400 +60=400 万元 十一、估价对象估价结果 ，总价三8189 04-538 24-400=7250 80 万元500 * 100 1+8% (1+8%)2~(1+8%);=538 24万元单价=7250 80/20000=3625 40 7C/m24. 某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。

已知该在建工 程占地面积10000m 2，土地使用年限为2003年10月1日〜2043年9月30日， 规划容积率为5%, 1〜4层规划为商业，建筑面积为2万^; 5〜20层规划为写 字楼，建筑面积为3万吊。

项目总开发成本为3000元/m 2,管理费用为开发成本 的5%,项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。

经调查，育关数据如下：(1) 项日2004年6月动工，2005年10月1日已完成了 30%的工程量， 实际资金投入为总开发成本及管理费用的 30%，预计在经过24个月即可完成全 部工程。

假定费用均匀投入。

(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m 2,销售税 费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售出。

(3) 商业主体建成后，还需投入 2000元/m 2的装修费，装修期为1年，装 修均匀投入，预计年经营收入为 3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营 业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的 10%。

(4) 2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了 5000 万元，年利率为6%,每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。

在建工程转让 时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。

(5) 项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。

(6) 转让在建工程时，受让方需按受让价格的 3%缴纳有关税费。

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

(1)项目建成后的价值:写字楼开发完成后的价值：V 写=8000X 3/ (1+10 % )3=18031.56 万元写字楼的销售税费=18031.56 X 6% =1081.89万元商业部分开发完成后的价值: 7(1 H-10%)^=27640.70 万元 (1+12%)K 」(2)续建成本：3000X (1+5 %) X (1 -30 % )/(1+10 %) X 5=10022.73 万元装修费为：2000X 2/(1+10 % )2.5=3152 万元300CK)(|-75%-10%), V ----------------- — --------------- X 1 _ 12%(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89”(1+3 %)-4114.59=26386 万元问答题1. 甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于 2007年8月出具了一份房地产抵押 估价报告，银行据此发放了抵押贷款。

2009年1月，因借款人不能如期偿还贷 款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认 为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构 2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：1 •复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况 ？2 •复核估价的估价目的和价值定义应如何表述 ？2. 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价 结果为7500万元。

购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政 府主管部门的批准。

该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工 程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为 9000万元。

请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些 ？3. 某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。