房地产估价计算题

计算题

1. 王某于2008年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，

贷款金额为200万元，贷款年利率为8%贷款期限为5年，按月等额还。2011 年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5唏口3%未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2011年10月18日的再次抵押价值。

卷考解析：

(1)计算已抵押贷款

利用公式―令

求出A=(200X8M/12)^元壬[1- (1+8%/12> =4.06万元

已抵押贷款金4.06万元/ (8M2)X [1- (1+眦/⑵去]=142.14万元已抵押贷款余甑=200万元£42.

昶万元巧7.86万元

⑵测算在2009年W月边日的未设立法定优先受偿贷歉的价格V 用净收益扌妥一定比率谨瞎

的变瞬公式可得：

V=50/ (7=t-5^) (1^ [(1+5%) / (1+7%)] 36} 26/ (7»4-3%) (1- [(1+3%) / (1+7*)] 36} =747,43 万元

極涌畑粉值球竝忧先卷Tteifrfi 鹹建设X程愉款咖t款彌

真世法定t诜受勰

可禅:再次抵押价值=\ -0-57旺万元/0 ^0=747.43万元•轉轩方元=閒13万元

则该商铺在2009年5月佃日的再次抵押析值为651万元.

2、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%•至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。该在建工程建成后

的最佳用途为餐馆，建成时即投入 40万元花一年时间装修（假定装修费用支出 发生在该年末）。然后出租营业。预计第一年正常净收益为

60万元，此后每年 净收益以15%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔 4年在该年末

进行一次大装修，正常大装修费用为 40万元，当年净收益未扣除大装修费用。 该类餐馆的报酬率为15%。按当地有关规定，房地产开发项目（包括在建卫程） 在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销 售费用和销售税费分别为售价的 2%和6%。

请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程

2007年6月30目的正

常购买总价。 设该在建「程的正常购买总倚为尸 一“续建完成后的总价值

1未来受益年限”441-2-1=36年 2耒来年纯收益现值之和 —_60

15%^ 1 5% 3裝修及大修费用现值之和

方沬一

15%K1+15%)4

方信二

方法三

四年的报酬率r 4=（l + 15%f-l=74 9% r i+i 5%r k 7+15% J = 439 48万元

_40 一 . “ 1 “ 〜 0+l5%y (l-bl5%/+(l+15%)ia +(7+15%)tt + (H-i5%)

40 40 40

40 40

40 莎+

(bH5%?r+a+15%77=92 加万元

(1+13強严

=92 79万元

4续建龙成后的总价值

MV1-V2) 一(1 +13)1 5=(439 48-92 79)—( 1 +13%)15=288 62 万元

二、续建总盘用'

_ £300X700X1 5><（】一55気）&叶3利=廊57万元

V3

三.销害税费和销售费用-•

288 62X(6%+2%>iO8 57 万元

四、购买该在建工程的税费总额

V5=PX3%

五.求在建工程价值尸

P-2&Z 62-108 57-23 09-P X 3%

P=152 398 万元

3、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。

(1) 假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3%，开发建设期为2.5 年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%，第二年投入50 %，最

后半年投入20%，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02 %，销售税金及附加为售价的5.53 %，投资利润率为12%。

(2) 经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。

(3) 原项目预计2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008 年1月1日开始营业时可获得的年净收益相同，该公司当年需额外支付运营费

用100万元，之后将保持预计的盈利水平。

⑷该类度假村项目的报酬率为8%。