57土地增值税税法律制度教学案例
土地增值税政策讲解与实例解析
土地增值税政策讲解与实例解析纳税调整范围转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
同时满足三条件：国有转让收入1、国有2、转让转让标志：产权转移转让无产权地下车库（位）征收土地增值税房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。
同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。
其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。
大连地税局公告2014第1号视同转让：非直接销售确认收入预征土地增值税房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税，其收入的确认方法和顺序按照《通知》第三条第一项执行。
大连地税局公告2014第1号3、收入（1）对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。
（2）收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（《土增税细则》第五条）（3）视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；B、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
——国税发〔2006〕187号第三条第一款（4）继承、赠与土地增值税计算征收土地增值税计税依据——增值额增值额=收入额－扣除项目金额税率设置——四级超率累进税率应征税款=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税税负=土地增值税税额÷开发产品销售收入纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
土地增值税案例讲解
土地增值税案例讲解
一、基本概念
1、土地增值税是什么？
土地增值税是指在土地使用权的转让时，政府根据土地使用权的成交价格收取的税种。
2、土地增值税的征收范围
土地增值税的征收范围主要包括：一是土地使用权变更时，应纳税人在该土地使用权变更后的增值部分；二是土地使用权继承，传让或移转时，应纳税人在该土地使用权次年首次入账应税收入的全部部分；三是土地使用权共同出让或共同承受时，应纳税人的应税收入部分。
3、土地增值税的税率
土地增值税的税率根据不同的土地使用权种类有所不同，一般情况下，土地使用权的转让税率为20%，其次是其他土地使用权的转让税率为10%，其他情况税率可由地方政府根据实际情况进行调整。
二、案例讲解
设一家公司在某市购置一块工业用地，该地的使用权价格为1000万元，请问该公司应缴纳的土地增值税是多少？
答：根据土地使用权的转让税率为20%，所以该公司应缴纳的土地增值税额为200万元。
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土地增值税法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，土地增值税问题日益凸显。
为了规范房地产市场秩序，保障国家财政收入，我国于1994年颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）。
本文将以某房地产开发公司（以下简称“该公司”）因土地增值税问题引发的法律纠纷为例，对土地增值税法律进行分析。
二、案件事实该公司成立于2000年，主要从事房地产开发业务。
2010年，该公司取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
在项目建设过程中，该公司先后投入资金1.2亿元，包括土地购置费、建筑工程费、配套设施费等。
2014年，该公司将住宅小区项目竣工验收，并开始销售。
至2018年，该公司已销售住宅小区全部房屋，取得销售收入2.5亿元。
2019年，税务机关对该公司进行土地增值税清算，认定该公司应缴纳土地增值税3000万元。
该公司不服，认为其符合减免税条件，应缴纳土地增值税2000万元。
双方就土地增值税缴纳问题发生争议，诉至法院。
三、案件争议焦点本案争议焦点主要集中在以下两个方面：1. 该公司是否符合土地增值税减免税条件；2. 税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确。
四、法院判决1. 关于是否符合土地增值税减免税条件法院认为，根据《条例》及相关政策规定，房地产开发企业可以享受以下减免税条件：（1）符合国家产业政策，投资新建、改建、扩建住宅小区的；（2）房地产开发企业在土地增值税清算时，已缴纳土地出让金、土地使用税等费用的；（3）房地产开发企业在土地增值税清算时，已取得房屋预售许可证的。
本案中，该公司符合上述减免税条件，因此可以享受土地增值税减免税政策。
2. 关于税务机关对该公司土地增值税的认定是否正确法院认为，税务机关在认定土地增值税时，应按照以下原则：（1）依法征收原则，即按照《条例》及相关政策规定征收土地增值税；（2）公平公正原则，即对同一类型的房地产开发项目，应实行统一的标准和程序征收土地增值税。
土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解费
土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解发表于2009-06-07 16:58土地增值税的涉税处理与清算技巧及其经典例解（作者：中国财税培训师税收学博士肖太寿）土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。
包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。
有关增值税的税务处理主要涉及土地增值税的涉税处理和土地增值税的清算两方面，下面主要对土地增值税的涉税处理和土地增值税清算的有关税务处理进行详细的介绍。
一、土地增值税的涉税处理技巧及其例解（一）征税范围和税率1、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地增值税的征税范围主要有一般规定和具体规定。
（1）征税范围的一般规定①土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
国有土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。
由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。
②土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
③土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
即房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
或通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
土地增值税税额计算与申报案例分析
土地增值税税额计算与申报案例分析土地增值税是指在土地所有权转移时，根据土地的增值部分征收的一种税费。
土地增值税的征收对象包括土地出让、出资等方式取得的土地。
在中国，土地增值税是一项非常重要的税种，对于促进土地资源的合理开发与利用、稳定房地产市场起到了积极作用。
本文将结合实际案例，对土地增值税的税额计算与申报进行分析。
对于土地增值税的申报，依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第十八条规定，纳税人应当在每年1月至2月之间向税务机关办理土地增值税年度纳税申报。
1.填写纳税申报表：公司需要准备好有关土地增值税的资料，如土地出让合同、土地增值证明、土地使用权证等。
然后填写《土地增值税纳税申报表》，在表格中填写土地增值额、税率等信息。
2.缴纳税款：按照填写的申报表计算出应缴纳的土地增值税款项，将税款存入相应的银行账户，并将支付凭证保存好作为备查。
3.提交纳税申报表：将填写完整的《土地增值税纳税申报表》、土地出让合同等资料送至当地税务机关进行申报。
以上是公司在取得土地使用权后的土地增值税税额计算与申报的基本流程。
需要注意的是，土地增值税税款的年度纳税申报时间是固定的，纳税人应当按时履行纳税义务，避免逾期产生罚款等问题。
总结起来，土地增值税是一项对于土地资源合理开发与利用的重要税费，税额的计算主要依据土地增值额和税率进行。
在申报方面，纳税人应当按时进行年度纳税申报，提交相应的申报表和资料，并及时缴纳土地增
值税款项。
通过对土地增值税的有效征收与管理，可以推动土地资源的高效利用和房地产市场的稳定发展。
土地增值税税额计算与申报案例分析.doc
土地增值税税额计算与申报案例分析案例一【案情说明】2008年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。
该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税。
【案例分析】根据土地增值税的计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010（万元）；计算土地增值额=14000－7010=6990（万元）；计算增值额占扣除项目金额的比例=6990÷7010×100%=99.7%；适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税=6990×40%－7010×5%=2445.5（万元）。
Top...案例二【案情说明】位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2009年发生的相关业务如下：（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费160万元；（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。
（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。
）要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；（5）企业应缴纳的土地增值税；（6）企业缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；（7）企业应缴纳的房产税。
最新土地增值税案例分析(ppt 57页)
2011年2月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于 当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，桥西区政府 于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。
2019/11/16
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??12 （二）项目立项、规划情况
根据2011年1月20日取得的市桥西区发改 委（天发改复【2011】3号）《关于基本建设 项目的批复》，该宗地开发项目为“四叶草花 园小区”项目，全部为商品房开发。
2019/11/16
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许可证取得情况如下： ？？11
1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地 （2011）1号“建设用地规划许可证”。
2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规 （2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期）
3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的 483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期）
4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规 （2011）28号）“建设工程规划许可证”（二期）
5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的 5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期）
2019/11/16
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房屋类别
一期四栋普通标准住宅 一期三栋非普通住宅 整个小区地下人防工程 一期小计 二期两栋高层住宅 商住综合楼3-26层住宅 商住综合楼1-2层商场 小区会所在二期建造 二期小计 一二期总合计
一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金 额21700000元，采取出包方式建造，工程价款实行分 期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工 程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为21600000元， 单位成本1200元/平方米。
一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30
土地增值税法律案例分享(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税问题日益凸显。
土地增值税是指对土地转让所取得的增值额征收的一种税。
近年来，我国政府对土地增值税的征收力度不断加大，旨在规范房地产市场秩序，遏制投机炒房行为。
本文将以某房地产开发公司案例为例，分析土地增值税法律问题。
二、案情简介某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。
2015年，甲公司取得一块土地用于开发住宅项目。
在开发过程中，甲公司投入了大量资金进行基础设施建设、房屋建设等，累计投入资金1亿元。
2018年，甲公司将该项目全部出售，取得销售收入2亿元。
根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，甲公司应缴纳土地增值税。
三、法律问题分析1. 土地增值税的征收范围根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征收范围包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
在本案中，甲公司转让了土地上的建筑物及其附着物，属于土地增值税的征收范围。
2. 土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额是指纳税人转让房地产的收入减去取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、相关税金和扣除项目金额后的余额。
在本案中，甲公司应缴纳的土地增值税计算如下：（1）转让房地产的收入：2亿元（2）取得土地使用权所支付的金额：0（甲公司自建项目，未支付土地使用权购置费）（3）房地产开发成本：1亿元（4）房地产开发费用：0（甲公司自建项目，未发生房地产开发费用）（5）相关税金：0（甲公司未发生相关税金）（6）扣除项目金额：0（甲公司自建项目，未发生扣除项目）增值额 = 2亿元 - 0 - 1亿元 - 0 - 0 - 0 = 1亿元3. 土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%。
根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应当根据其增值额确定适用税率。
在本案中，甲公司的增值额为1亿元，适用税率为30%。
土地增值税课件演示教学
▪ 【答案】 ▪ (1)实现收入总额：1600万元 ▪ (2)扣除项目金额: ▪ ①支付地价款：100万元； ▪ ②支付开发成本：300万元 ▪ ③计提的三项费用：(100+300)×10%=40(万元) ▪ ④扣除的税金：1600×5%×(1+7%+3%)=88(万元) ⑤加计扣
除费用：100+300)×20%=80(万元) ▪ ⑥扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元) ▪ (3)确定增值额：1600-608=992(万元) ▪ (4)确定增值比率：992÷608≈163%所以适用第三档税率：
▪ 2.不属于土地增值税的征税范围的情况 （不征）
（1）房地产继承（无收入）； （2）房地产有条件的赠与（无收入）； （3）房地产出租（权属未变）； （4）房地产抵押期内（权属未变）； （5）房地产重新评估增值（无权属转 移）。
▪ 3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收） （1）个人互换自有居住用房地产； （2）合作建房建成后按比例分房自用； （3）与房地产商无关的投资联营，将房地
（2）印花税税率为0.5‰（产权转移 书据）
▪ 例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收 入1600万元(设城建税率7%，教育费附加征收率3%)。 建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费 0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准 确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计 算上述业务应缴纳的土地增值税。
（2）由于印花税（0.5‰）包含在管 理费用中，故不能在此单独扣除
非房地产开 发企业
（1）营业税 （2）印花税 （3）城建税和教育费附 加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业 税的营业额为转让收入全额，营业税税率 为5%
新土地增值税法解读及土地增值税清算经典案例分析
新《土地增值税法》解读及土地增值税清算经典案例分析第一部分新土地增值税法解读一、本次修法的基本原则（一）适应经济发展的需要1、条例颁布时间较长（1993），已经不能完全适应经济发展需要，必须加以调整2、保持原条例体系不变，只对不适应当前需要的内容进行必要调整。
（二）适应税收法治化的需要1、修法时机已经成熟——经过多年运行，法治体系已经比较完备；2、税收法治化是社会发展需要——完善法治体系、提高法治地位、增强执法刚性。
二、本次修法的主要变化（一）条款变化《土地增值税暂行条例》共15条；《土地增值税法》（征求意见稿）共22条，增加7条。
1、序号、内容基本没有变化条款4条：第3、4、5、6条；2、序号变化，内容基本没有变化条款5条：11-17、12-18、13-19、14-20、15-22；3、序号没变，内容变化1条：第9条；4、取消条款1条：第1条5、拆分条款3条：第2拆为1、2；第8拆为11、12；第9拆为13、14、15、16；6、新增条款3条：7、10、21。
（二）内容变化1：对征税范围进行了调整——集体土地入税；2：对核定征收方法做出调整；3：对税收优惠政策做出调整；4：对土地增值税清算方式做出调整。
新《土地增值税法》（征求意见稿）《土地增值税《土地增值税法》修改说明异同条例》第一条为第一条在中华人《条例》规定，转修改前：了规范土地、房民共和国境内转移房让国有土地及地上仅对转让地产市场交易地产并取得收入的单建筑物、构筑物并国有土地秩序，合理调节位和个人，为土地增值取得收入的单位和及地上建土地增值收益，税的纳税人，应当依照个人应缴纳土地增筑物、附着维护国家权益，本法的规定缴纳土地值税。
在此基础上，物征税；制定本条例。
增值税。
《征求意见稿》将修改后：第二条转出让、转让集体土（1）转让让国有土地使第二条本法所称地使用权、地上的国有土地、用权、地上的建转移房地产，是指下列建筑物及其附着物集体土地筑物及其附着行为：(以下简称集体房及地上建物(以下简称转（一）转让土地使地产)纳入征税范筑物、附着让房地产)并取用权、地上的建筑物及围。
土地增值税税收筹划案例分析
土地增值税税收筹划案例分析土地增值税是指在土地使用权转让中，以转让价格超过原取得成本后形成的增加值为征收对象，由土地增值税法规定的土地增值税税率征收的一种税收。
土地增值税的征税对象主要是土地使用权转让人和租赁人，在土地使用权转让和出租交易中，根据土地增值税法规定，对土地增值税的应税收入进行计算，并按照增值税税率进行缴纳。
以下是一个土地增值税税收筹划案例分析。
地城市规划新建一条主干道，该地的规划用地已经发生了变化，从农村集体经营性建设用地变成了城市建设用地。
村民A拥有这块土地的农村集体经营性建设用地使用权，并准备出售给开发商进行开发。
村民A这块土地的原取得成本为10万元，转让给开发商的价格为200万元，增值金额为190万元。
在这个案例中，村民A需要进行土地增值税的税收筹划，以最大限度地减少土地增值税的缴纳金额。
下面是一些建议和策略：1.合理确定土地增值计税起点：为了降低土地增值税的缴纳金额，村民A可以通过合理安排交易方式来确定土地增值计税起点。
比如，可以将土地出售分成两个阶段进行，第一次转让部分仅转让一部分的土地使用权，达到一定的建设条件后再进行第二次转让。
这样，可以将土地增值分配成多次发生，从而降低土地增值的计税起点。
2.利用土地增值税的减免政策：根据土地增值税法的有关规定，如果土地转让人取得土地使用权满五年后转让，可以享受土地增值税的减免政策。
因此，为了降低纳税负担，村民A可以选择在取得土地使用权满五年后再进行转让。
3.利用土地增值税的优惠政策：土地增值税法规定了一些优惠政策，比如，取得农村土地使用权的单位和个人转让土地使用权时，如果取得土地使用权满十年，则可以享受土地增值税的减免。
因此，如果村民A取得土地使用权的时间超过了十年，可以享受土地增值税的减免优惠政策。
4.合理选择土地增值税的计税方式：土地增值税的计税方式有两种，分别是按照货币计税和按照税额计税。
不同的计税方式会导致不同的税收负担。
土地增值税主要纳税事项及案例解析(ppt 53张)
（二）确认应税行为 应税行为已经发生： 1、转让行为已经发生：《销售许可证》《销售情况统计表》 2、转让对象为国有土地使用权：《国有土地使用权证书》《国有 土地使用权出让合同》 土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用 权的不征税。 3、已经取得增值收入：收款凭证 对虽然发生转让房地产行为，但没有增值收入，如：通过继承、赠 予等无偿转让房地产的行为不征税。 开发项目与非开发项目的确认 有证据证明是房地产开发项目，按程序进行清算；如果不属于房地 产开发项目，则应按非从事房地产开发业务进行处理。很多人还没 有认识到开发项目与非开发项目的税收待遇不同且申报程序也不同， 当然也有的是故意混淆这个区别试图让非开发项目享受开发项目的 待遇，前者容易造成错误的运用税收政策，后者则滥用税收政策。
七、疑难问题 房地产开发企业土地增值税清算 （一）确认应税主体资格 （二）确认应税行为 （三）确定清算条件 （四）清算单位的确认 （五）普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分 （六）收入审核 （七）扣除项目审核
（一）确认应税主体资格 首先应判定该企业是否属于土地增值税的纳税义务人；其次，判定 是否为土地增值税的应税主体。 房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营 销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。 根据房地产开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体 的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列“ 五证”： 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程开工证》或《建筑工程施工许可证》 《销售许可证》或《预售许可证》
六、案例解析
例1：甲房地产开发企业20X7年度委托建筑公司承建花园 小区住宅楼10栋，其中：80％的建筑面积直接对外销售， 取得销售收入7700万元；其余部分暂时对外出租，本年度 内取得租金收入60万元。与该住宅楼开发相关的成本、费 用有：支付土地使用权价款1500万元，取得土地使用权缴 纳契税45万元，拆迁补偿费100万元，前期工程费60万元， 建筑安装工程费1000万元，基础设施800万元，公共配套 设施费240万元，开发间接费用50万元，发生管理费用450 万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用未 超过同期银行贷款利率，不能准确按项目计算分摊）。当 地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、 利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为10％。 该企业城建税税率为5%。 该公司应纳土地增值税的计算：
土地增值税主要纳税事项及案例解析(ppt 53张)
七、疑难问题 房地产开发企业土地增值税清算 （一）确认应税主体资格 （二）确认应税行为 （三）确定清算条件 （四）清算单位的确认 （五）普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分 （六）收入审核 （七）扣除项目审核
（一）确认应税主体资格 首先应判定该企业是否属于土地增值税的纳税义务人；其次，判定 是否为土地增值税的应税主体。 房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营 销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。 根据房地产开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体 的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列“ 五证”： 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程开工证》或《建筑工程施工许可证》 《销售许可证》或《预售许可证》
（二）确认应税行为 应税行为已经发生： 1、转让行为已经发生：《销售许可证》《销售情况统计表》 2、转让对象为国有土地使用权：《国有土地使用权证书》《国有 土地使用权出让合同》 土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用 权的不征税。 3、已经取得增值收入：收款凭证 对虽然发生转让房地产行为，但没有增值收入，如：通过继承、赠 予等无偿转让房地产的行为不征税。 开发项目与非开发项目的确认 有证据证明是房地产开发项目，按程序进行清算；如果不属于房地 产开发项目，则应按非从事房地产开发业务进行处理。很多人还没 有认识到开发项目与非开发项目的税收待遇不同且申报程序也不同， 当然也有的是故意混淆这个区别试图让非开发项目享受开发项目的 待遇，前者容易造成错误的运用税收政策，后者则滥用税收政策。
（一）确认应税主体资格 怎么审核“五证” （1）判断项目占地是否属于违章建筑——建设用地规划许可证 建设用地规划许可，是判断项目所在地的占地情况是否合法的 证据。尽管项目基本位置是正确的，但是如有超出四界的部分仍属 于违章建筑。 （2）判断项目工程是否属于违章建筑——建设工程规划许可证 建设工程规划许可，是判断项目工程情况是否合法的证据。尽 管项目占地合法，但是如果发生达不到容积率标准、或超过了规划 建筑面积、或建筑位置移动等情形，仍属于违章建筑。 （3）判断项目是否属于土地增值税征收范围——国有土地使用 证 国有土地使用证，是判断土地是否属于国有性质的证据，也是 判断是否属于土地增值税征收范围的证据。如果项目占地不具有国 有性质，根据条例的规定则不属于土地增值税的征收范围。
案例教学法在税法教学中的应用
案例教学法在税法教学中的应用摘要《土地增值税》属于税法课程中知识点较多、内容琐碎的一节，如果采用传统的讲授式的教学方法会使得学生学习起来非常枯燥、乏味，机械的记忆所学的知识，为激发学生的学习兴趣，增强学生学习的积极性与主动性，在本节教学中尝试用案例法进行教学，以期取得较好的教学效果。
Key 案例教学法税法土地增值税1案例背景某房地产公司开发建造了许多栋风格各异的豪华别墅。
为广告促销，该公司将其中一栋别墅送给了某当红影星。
此后媒体对此事进行了报道，其余的别墅很快销售一空。
但该公司在纳税申报时，以赠送影星的别墅是无偿行为为由，没有进行土地增值税的申报，税务机关则认定其赠送的别墅应该缴纳土地增值税的，双方为此发生争议。
对于该项赠送行为你认为是否应当缴纳土地增值税？2案例教学2.1土地增值税的基本征税范围2.1.1转让国有土地使用权此处注意只有“国家所有”的土地使用权才可以对外转让。
一般来讲，城市的土地包括城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地属于国家所有。
而农村和城市郊区的土地一般属于集体所有，农村集体所有的土地，是不得自行转让的，只有依法被国家征用以后才能对外转让。
这就是为什么很多小产权房没有房产证，不能对外转让的原因所在。
2.1.2连同国有土地使用权一并转让的地上建筑物及其附着物“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施，如：中央空调、排水管道、暖气管道等。
“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。
在此，之所以将地上建筑物及其附着物纳入土地增值税的征税范围更多的强调的是一种价值计量问题，即地上建筑物及其附着物连同房屋一起转让，地上建筑物及其附着物的价值要计入房屋的转让收入，计算缴纳土地增值税。
2.1.3买卖存量房地产存量房地产通常是指二手房，即经过了一次交易的房产，土地增值税是按“次”交税的，无论是新房转让还是二手房转让都要交土地增值税。
综合土地增值税的三条基本的征税范围可以总结为一句话即“转让房地产的行为”，什么样的行为可以称作是房地产的转让？还需要满足以下两个判断标准。
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土地增值税法律制度
下列各项中,应当征收土地增值税的是（ ）。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用
『正确答案』A
土地增值税法律制度
•土地增值税的计税依据 ——转让房地产所取得的增值额
增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目
中，属于超率累进税率的是（ ）。
A.资源税
B.城镇土地使用税
C.车辆购置税 D.土地增值税
『正确答案』D
土地增值税法律制度
•土地增值税应纳税额的计算 土地增值税应纳税额
＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
•计算步骤：
1.确定应税收入 2.扣除项目合计 3.计算增值额（计税依据） 4.计算增值率，确定税率 5.计算应纳税额
第七节 土地增值税法律制度
主讲人：孙文静 amandaswj@
土地增值税法律制度
土地增值税是对转让国有土地使用 权、地上建筑物及其附着物并取得 收入的单位和个人，就其转让房地 产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税法律制度
•纳税人 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、
地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不
土地增值税法律制度
（1）房地产转让收入为20000万元 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用为：（3000＋4000）×10%＝700（万元） ④与转让房地产有关的税金为1000（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除为：（3000＋4000）×20% ＝ 1400（万元） ⑥转让房地产的扣除项目金额为：3000＋4000＋700＋1000 ＋1400＝10100（万元） （3）计算转让房地产的增值额：20000-10100＝9900（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率： 9900÷10100≈98% （5）计算应缴纳的土地增值税税额： 应纳土地增值税税额＝9900×40%-10100×5%＝3455（万元）
房地产 企业
内资 营业税，城建税（教育费附加） 2税1费
外资 营业税，1税
房，车，印 ——管理费用
非房地产
企业
营业税，城建税（教育费附加） 印花税 3税1费
土地增值税法律制度
根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定， 下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产 取得的收入中扣除的项目有（ ）。
土地增值税法律制度
（2007年多选）张某于2005年以每套80万元的价格
购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓
以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根
Байду номын сангаас
据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应
缴纳的税种有（ ）。
A.个人所得税
B.营业税
C.契税
D.土地增值税
『正确答案』ABD
土地增值税法律制度
某外商投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字 楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20 000万元， 公司按税法规定缴纳营业税1 000万元，印花税10万元。 公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规 定缴纳的有关费用和税金为3 000万元；投入房地产开 发成本为4 000万元；房地产开发费用中的利息支出为1 200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出， 也不能提供金融机构证明）。已知：该公司所在省人民 政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计 算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。
论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍 个人；不论部门。
【小结】土地使用权、不动产转让中：转让方缴 纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值 税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。
土地增值税法律制度
•征税范围
（1）转让国有土地的行为 （2）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的， 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和 联营的 （3）对投资、联营企业将上述房地产再转让的， 应征收土地增值税 （4）以房地产与另一方的房地产进行交换（单 位之间） （5）合作建房建成后转让 （6）以房地产抵债而发生房地产权属转让 （7）土地使用者处置土地使用权
A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.转让房地产缴纳的营业税 D.转让房地产缴纳的企业所得税
『正确答案』ABC
土地增值税法律制度
（多选题）纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允 许扣除的项目有（ ）。
A.转让环节缴纳给国家的各项税费 B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格 C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用 D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳 的有关税费
『正确答案』ABD
土地增值税法律制度
•几种特殊事项的税务规定 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的 2.提供扣除项目金额不实的 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，
又无正当理由的 4.非直接销售和自用房地产 即：房地产开发企业将开发产品用于职工福
利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等， 发生所有权转移时应视同销售房地产。
土地增值税法律制度
•土地增值税的税率——实行四级超率累进税率
极数 1
增值额与 扣除项目金额 的比率
不超过 50%的部分
税率（%）
速算扣除系数 （%）
30
0
2
超过50% 至l00%的部分
40
5
3
超过l00% 至200%的部分
50
15
4
超过200% 的部分
60
35
土地增值税法律制度
（2007年单选）根据税收法律制度的规定，下列各项
新建项目
存量（旧）项目
房企 （扣5项
非房企 房屋 土地 扣4项）（扣3项 扣2项）
土地增值税法律制度
【注意：开发费用】
开发费用：（销售费用，管理费用，财务费用） ——不得据实扣除
1.利息——财务费用 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构
证明的，允许据实扣除，但是最高不能超过商业银行同 类同期贷款利率计算的金额。
开发费用=利息+（地+开发成本）* 5%
土地增值税法律制度
2.利息——不能分摊 凡不能按转让房地产计算项目计算分摊利息支出或
者不能提供金融机构证明的 开发费用=（地+开发成本）* 10%
土地增值税法律制度
【注意：与转让房地产有关的税金】
转让中税金：营业税，城市维护建设税（教育费附加） 印花税，土地增值税，所得税