地铁案例-香港新市镇-将军澳

香港新市镇开发过程中规划的物业类型及规模配比？
香港地铁站点周边新市镇规划开发的成功因素？
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项目为相关利益群体或开发商创造价值的核心举措（发展模式、 规划、产品等）
以香港将军澳站、东涌站为重点案例研究其发展模 式、规划和产品
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核心举措
将军澳是香港的第7个新市镇，自1982年获批准发展新市镇 至今，经历了起步期、快速发展期和进一步发展期三个阶段， 开发主题依次为住宅、商业和休闲娱乐设施。
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随着经济发展为了解 决日益严重的城市拥 挤问题 1982年港府选择了 将军澳区域内临近九 龙的翠林、宝林以及 坑口为新市镇发展的 第一批对象
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1999年4月将军澳地 铁开始兴建，2002年 4月地铁线路的开通进 一步解决了对外交通 的问题 ，使将军澳镇 从人口不足1万人发展 到31万人 随着人流量增大，在 地铁站附近兴建更高 要求的商业办公住房, 把其打造成繁华的商 业市镇中心成为这一 阶段的任务
86区
总计
32.68
43.27
1,612,800
2,099,342
40,000
135,814 103,130
1,652,800
2,338,286
5.05
5.4
将军澳站上盖君荟坊商场物业发展项目
地点 车站上盖物业 面积（m2） 180,000 商铺数目 83 停车位 50 服务范围 超市、家居用品、家电以及服饰
24.47万 29.09万 由旧式墟镇发展而来，东铁及完善的连接路 使其与市区往来便利。 14.19万 19.6万 34.45万 45.0万 西铁、轻铁及主要干路网使元朗及其周边区 域往来市区便利快捷。 有完善的路网及地铁将军澳支线，工业坉将 发展高科技工业，沿海滨区将发展
社会变迁，是香港经济起飞 的缩影，为几百万香港人营 造了崭新的生活空间、住宅 小区和便利的社区设施，对 香港的繁荣稳定起到了重要 作用。
从1973年推行新市镇计划
开发 时间 第一代 荃湾 沙田 屯门 第二代 大埔 新市镇 占地面积 现时人口 规划人口 （公顷） 3285 3591 2253 2897 80.18万 85.74万 以往为工业区，现在仍为香港重要的货柜码 头区，西铁、地铁通过，交通路发发达。 63万 73.5万 土地主要有吐露港填海而成，有东铁和马鞍 山铁路通过，对外联接路网正进行扩展。 拥有香港内河货运码头，作为香港与珠三角 州的货运集散中心，具有完善的路网。 计划在白石角发展科学园区，辅以住宅及教 育、康乐实施，东铁和主要道路网完善。 规划及交通
东涌位于北大屿山，现正分期发展。总发展面积为155公顷，规划人口22万人 第1期发展阶段
90年代初 -1997年 为东涌建成一个约有18000 人的社区，以支持位于赤 鱲角的香港国际机场，成 为该机场的辅助社区。


第2期发展阶段
1997－2001年

第3期发展阶段
2001年－
位于东涌东一带，已于 2001年完工，为约69000 人提供居住和社区服务。
填海工程已完成，在东涌新 市镇附近兴建大屿山物流园 的可行性研究已完成，其余 待开发土地正在规划中。
东涌站上盖东荟城商场物业发展项目
物业 楼面积 商场 43，000 m2 写字楼 15，000 m2 酒店 22，000 m2
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核心举措
香港地铁站点周边新市镇开发模式及成功KPI
香港新市镇经过30多年的发展，成绩斐然
中密度商住发展区-容积率为
市中心南部
市镇广场-优质的园艺设计，发
展成为主要社区活动如市集、表 演、展览、节庆活动等的新场地， 成为将军澳居民的聚脚点 休闲 市政 居住 商业
优质居住生态环境 活力与凝聚力 康乐与休闲 独特都市设计
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海滨公园&河畔公园-优质的
园艺设计，发展成为主要社区活 动如市集、表演、展览、节庆活 动等的新场地，成为将军澳居民 的聚脚点
先进的规划 理念 2个典型假 设模式 – 香港的城市发展策略体现了“轨道网络与城市格局高度融合” 的原则，借助以轨道交通带动新市镇开发的TOD模式，在旧 工业区、村落、薄田上建设了庞大的新市镇组群 – 土地利用的“珠链式开发”模式和综合交通设施的“无缝接 驳”模式 – 完善的市政设施、社区设施及生活配套先行，不断满足社区 发展的需求，成为吸引人流的前提条件 – 新市镇建设围绕站点腹地展开，高强度开发高密度住宅，辅 以商业、休闲、娱乐配套，并保持核心区外良好的生态环境
1982~1995年 起步期 60年代将军澳、调 景岭和坑口一带为渔 村和重工业地带
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1995~2002年 快速发展 市中心北为将军澳 第二期重点开发区域
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2002年至今 进一步发展期 政府已开始对将军 澳发展做进一步可行 性研究，主要发展市 中心南部、调景岭、 将军澳第一期堆填期 以及百胜角未开发地 区
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核心举措
香港最新建的东涌新市镇以线形发展，地铁东涌线的开通促进了对外交 通的联系，依托当地的自然生态资源，东涌已经发展成为一个集旅游、 休闲、娱乐为一体的新市镇。
地铁东涌线
大屿山物流园
位于大屿山北部的东涌新 市镇是香港政府最近开发的 新市镇（于90年代初期开 发），可容纳人口20万。

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东涌新市镇
将军澳 1738
1980年 天水围 430 代-90 年代 东涌 155
26.88万 30.64万 毗邻建有国际湿地公园，西铁、轻铁及主要 干路网往来元朗、屯门及各地极为方便。 8.7万 22万 分期开发，依靠北大屿山快速公路及机场/ 东涌铁路与香港其它地区联接起来。 3
项目发展过程中遇到的问题
香港新市镇产生的历史背景及发展现状？
以来，香港在30年间先后兴 建了9个新市镇：荃湾、沙田、 屯门、元朗、粉岭/上水、大 埔、将军澳、天水围和东涌。
现有的9个新市镇整体人口
1970年 代初期
47.09万 59.5万 27.4万 31.7万
约320万，占香港总人口的 一半，未来规划人口达到 400万。
新市镇记载着香港30年的
1970年 代后期 粉岭/上水 768 元朗 第三代 561
地铁案例研究
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香港将军澳及东涌
项目基本情况——香港的轨道交通秉承先进的规划理念，表现为在总体 规划层面上的以轨道为骨干的交通系统与城市空间格局高度融合。
粉岭/上水
元朗
天水围 屯门
新界
大埔
荃湾
沙田
九龙
将军澳
东涌
大屿山 香港岛
香港新市镇分布图
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项目基本情况——香港新市镇自1973年以来开始发展，目前已建成9个新市镇，对解决 香港人口的增长，分散挤迫市区内的人口，改善居住环境，稳定社会经济起到重要的 作用。
将军澳地铁站和 商业及娱乐中心
政府综合大楼，包括大会堂、政 府办事处、图书馆、文娱中心等 设施
市中心北部
商业及住宅 政府机构及 娱乐设施
住宅 休憩用地 商业
中央大道-一条由地铁将军澳站
伸延至新海旁的美化地面行人专 用区，大道两旁设有各种零售设 施（露天咖啡店、商店等）
2-5，优质住宅，较低层地方提 供综合的零售、餐饮、休闲和娱 乐设施，创造出富有生气的海滨 地带
5 4 3 6 6 1 4 4 6 3 4 3 3 3 6 5
将军澳 工业邨
1
2
尚德商场 君荟坊 住宅 学校
医院 公共服务及设施
6
3 3 4 5 3
2
4
4
6 3
公交站
宝邑路
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核心举措
文娱区-在将军澳西面门廊建设
将军澳地铁站以南片区为未来规划开发的重点区域之一，规划侧重生 态的利用和康乐设施的发展，力图把将军澳建设成具有独特都市设计 和优越居住环境的新市镇。
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着力发展的是公共 屋村和廉价商品房
制定的土地建议主 要包括减少发展密度、 提供更多休憩及康乐 设施、靠海岸发展高 级休闲娱乐场所等， 力图打造一个更具吸 引力的新市镇
►
6
核心举措
将军澳新市镇的建设围绕站点腹地展开，目前开发的区域为站点以北 区域，以高密度住宅开发为主体（占90%），配有完善的生活配套设 施（占5%）和商业设施（5%）。
基础设施 建设先行 住宅为主 高密度开发
开发模式：基础设施先行
高密来自百度文库住宅开发
其它配套
通过兴建购物、社区、康乐及休憩设施等配套设施，满足住户的各项 生活需求，形成居民对新市镇的归属感。
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香港国际机场
东涌新市镇
北大屿山 新市镇
迪士尼乐园
东涌站
东涌站
8
北大屿郊野公园
港珠澳大桥
6 主题公园（拟建） 8 博物馆（拟建）
大屿山 …… 生态教育/文物径及郊游径 （拟建） …… 单车径和越野单车径 （拟建）
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核心举措
东涌车站利用了土地开发的“珠链式开发”模式和交通设施的“无缝接 驳”模式，以站点为核心在500米步行半径范围内高强度综合开发高密度 住宅和商业项目。
娱乐
核心举措
将军澳规划以地铁站为中心开发高密度住宅，而地区中心都设在区内 地铁站旁，地铁上盖多为集购物、休闲、娱乐为一体的商业综合体。
地铁将军澳线物业发展项目
站点 将军澳 调景岭 坑口 地盘面积 （公顷） 5.55 3.24 1.80 住宅面积 （m2） 110,925 236,965 138,652 商场面积 （m2） 75,514 16,800 3,500 写字楼面积 （m2） 103,130 总面积 （m2） 279,569 253,765 142,152 5.0 7.8 7.9 容积率
香港国际机场 轮渡码头
东涌新市镇的发展以车站
为核心，沿着北大屿山公路 弧形排开。 3 3 4
公交车站
1 东荟城
2
4 3 4 5
富东商场 住宅 学校 公共服务及设施
1 5 3 3 3 3 2 5 5 4 5
3 4
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核心举措
东涌新市镇分三期开发，已建成的两期以基础设施建设及高密度 住宅开发为主，第三期建设以商业、娱乐、休闲、文化设施为主， 已建成的东荟城商场是区内最大型零售及休闲娱乐场所。